高房?jī)r(jià)一種“中國(guó)式困惑”

董　彥

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“現(xiàn)在樓市真‘熱，我看著看著不由得出了‘汗?！?/p>

在某銀行工作的小夏正籌劃著明年結(jié)婚，看房已成了他現(xiàn)在每個(gè)周末的必修功課。小夏有些焦慮地告訴記者，自己看中的一處樓盤(pán)，現(xiàn)在的價(jià)格比4月份時(shí)整整漲了2100元，一套兩居室90平方米左右的房子，一下多出了19萬(wàn)元，這已經(jīng)完全超出了他的承受能力。但他也向記者強(qiáng)調(diào)，就算有這購(gòu)買(mǎi)力，現(xiàn)在也不會(huì)出手。因?yàn)椤爱?dāng)前樓市似乎有些‘一頭熱的嫌疑：拼命吆喝漲價(jià)的賣(mài)家太多，真正出手的買(mǎi)家卻不多”。

房?jī)r(jià)驟然“入夏”

由去年的什么時(shí)候計(jì)劃買(mǎi)房，到如今的是否有可能買(mǎi)得起房，小夏的困惑正在更多的人群中蔓延。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月lO日公布的1—5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6％，漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。在這70個(gè)城市中，環(huán)比上漲的達(dá)到60個(gè)，即86％的城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本回歸2007年最高峰的水平，甚至在市中心局部地區(qū)已經(jīng)打破了歷史紀(jì)錄。

具體來(lái)看，以北京樓市為例，5月份60多個(gè)開(kāi)盤(pán)在售項(xiàng)目中，有超過(guò)50％的項(xiàng)目售價(jià)出現(xiàn)了上調(diào)。如金隅可樂(lè)+，之前對(duì)外宣傳的均價(jià)不超過(guò)7500元／平方米，但5月10日的開(kāi)盤(pán)均價(jià)則上調(diào)了330元／平方米；中信城的均價(jià)也從18000元／平方米竄至了21800元／平方米。

進(jìn)入6月份以后，跟風(fēng)漲價(jià)的樓盤(pán)達(dá)到80％以上。如潤(rùn)澤悅溪4月初的均價(jià)為10300元／平方米，5月漲到了11800元／平方米，而6月新入市的報(bào)價(jià)已上漲到13300元，平方米；保利西山林語(yǔ)4、5月份的均價(jià)為12000元／平方米，新開(kāi)的樓價(jià)已漲至13000元／平方米；銀河灣此前價(jià)格在19000元／平方米上下，6月的報(bào)價(jià)在22000元／平方米左右；北京華僑城目前的價(jià)格為15000元／平方米，比之前上漲了1200元／平方米。

針對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海向本刊記者分析認(rèn)為，3月份以來(lái)，樓市價(jià)格止跌回升主要是由“信貸松動(dòng)、一定數(shù)量的虛假按揭，以及投資和投機(jī)性購(gòu)房進(jìn)入三方面造成的，主要原因是信貸投放松動(dòng)”。

為了抵御全球金融危機(jī)的影響，自2008年10月起，中央政府迅速調(diào)整了貨幣政策，開(kāi)始向市場(chǎng)大幅注入流動(dòng)性。按照保守估計(jì)，以每月3000億元的信貸增幅，今年全年信貸增幅將超過(guò)8萬(wàn)億元人民幣，達(dá)到歷史最高水平。銀行過(guò)去針對(duì)房企的貸款配額已經(jīng)蕩然無(wú)存，大部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)“借新還舊”的辦法獲得了銀行的支持。中信證券研究報(bào)告顯示，萬(wàn)科、保利、招商、金地等10家大型房地產(chǎn)上市公司今年一季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)全部轉(zhuǎn)正，其中萬(wàn)科最多，為36.8億元。放松的銀根使眾多房企脫離了資金鏈斷裂的危機(jī)，由此有了大幅提價(jià)的勇氣，以北京樓市為例，進(jìn)入5月后，新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目幾乎都提高了價(jià)格。

政策困局

中國(guó)樓市這些年來(lái)跌宕起伏，有人認(rèn)為，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素是宏觀經(jīng)濟(jì)，也有人說(shuō)是剛性需求、城市化進(jìn)程等等，但從來(lái)沒(méi)有人敢忽略政策調(diào)控這個(gè)因素。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“政策市”，政策的一舉一動(dòng)都會(huì)影響市場(chǎng)變化。

4月底，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)的投資積極性，擴(kuò)大投資需求，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，其中包括商品住房投資。此消息一出，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士欣喜若狂。金融界公司策略分析師陸俊龍告訴本刊記者，這等于增加了杠桿率，大約給市場(chǎng)增加了6000億元左右的流動(dòng)性。

在“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)方針指導(dǎo)下'國(guó)家短期內(nèi)特別依賴(lài)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)借此又搭了一班順風(fēng)車(chē)。曹建海表示，這項(xiàng)措施主要是便于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資。更多的資金在流向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，政府希望地產(chǎn)商在獲得巨大利益后能擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的投資。

然而，通過(guò)政策出臺(tái)兩個(gè)月間的觀察不難發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商除了在催生新“地王”方面多了些豪情之外(北京廣渠門(mén)外10號(hào)地從發(fā)標(biāo)到定標(biāo)的數(shù)天之內(nèi)飆漲了約4倍，最終以10.22億元落錘，較起拍價(jià)溢價(jià)了240％，超過(guò)了15140元／平方米)，更多的是有了囤房、漲價(jià)的勇氣。曹建海認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商目前更多的是借所謂的政策利好概念炒作房?jī)r(jià)，以期在較高的價(jià)位上消化掉現(xiàn)有的庫(kù)存房。

刺激經(jīng)濟(jì)的緊迫性和現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的矛盾交織在一起，使如何避免政策意圖與市場(chǎng)反應(yīng)發(fā)生錯(cuò)位，已成為考驗(yàn)政策制定部門(mén)的一道難關(guān)。

從多年來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的實(shí)踐來(lái)看，政府的調(diào)控政策“那是必須的”，但同時(shí)，政策調(diào)控也是復(fù)雜的，很難掌握火候：市場(chǎng)疲軟時(shí)“加火”，但一不小心很容易過(guò)火；市場(chǎng)亢奮時(shí)“澆水”，可弄不好又可能熄火。

自20世紀(jì)90年代以來(lái)，從1993年針對(duì)海南、北海等地房地產(chǎn)投資過(guò)熱而采取的緊縮性調(diào)控；到1997年為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)而采取的擴(kuò)張型調(diào)控；再到2003年為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)增速過(guò)快的隱患，開(kāi)始了歷時(shí)近5年的重新趨緊的調(diào)控階段；直至2008年下半年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，提振經(jīng)濟(jì)，調(diào)控重新為樓市松綁，再次推行刺激政策。政府對(duì)樓市的調(diào)控主要經(jīng)歷了緊縮一擴(kuò)張—重新趨緊一松綁刺激四個(gè)階段。而今后政策對(duì)樓市是繼續(xù)放松還是重回收緊，這的確是一個(gè)政策困局：—方面，為了擴(kuò)大內(nèi)需，客觀上需要房地產(chǎn)業(yè)從投資和消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用；另一方面，開(kāi)發(fā)商又借助“政策利好”提升房?jī)r(jià)，造成民怨難息。政策如何制定?曹建海強(qiáng)調(diào)認(rèn)為，“主要依靠樓市來(lái)提振經(jīng)濟(jì)，是比較危險(xiǎn)的”。

樓市向何處去?

就在開(kāi)發(fā)商推著樓價(jià)“入夏”之際，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示，5月份以來(lái)，多個(gè)城市的商品房交易成交量出現(xiàn)回落。北京5月份的日均交易量為371套，日均交易量環(huán)比4月份下降17％，讓從1月份就開(kāi)始的成交量逐月上漲的勢(shì)頭戛然而止；而重慶5月份的成交量則環(huán)比下降近30％。

價(jià)升量跌，這對(duì)開(kāi)發(fā)商顯然不是一個(gè)好消息。只有交易發(fā)生，生產(chǎn)才有意義。房子建好了卻無(wú)法進(jìn)行交易，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言只會(huì)浪費(fèi)大量的資源?！啊ㄊ窍扔辛浚笥袃r(jià)，量在價(jià)先。”陸俊龍表示。

樓價(jià)上漲后，交易量即出現(xiàn)下滑，這說(shuō)明社會(huì)對(duì)目前的價(jià)位并不認(rèn)同。曹建海表示，“現(xiàn)在主要是由很多自買(mǎi)自賣(mài)的假按揭在炒高房?jī)r(jià)。3月份以來(lái)，這樣的銷(xiāo)售最少有一半以上?！彼M(jìn)一步表示，目前有些人把通貨膨脹預(yù)期作為房?jī)r(jià)上漲的主要理由是不成立的。因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)早已完成了自己的上漲周期，即提前用完了通脹概念。2003年以來(lái)，房?jī)r(jià)至少已經(jīng)上漲3倍，但目前的貨幣投放量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到2003年的3倍?！胺?jī)r(jià)在2009年到達(dá)一個(gè)高點(diǎn)后肯定要回落?！辈芙ê?qiáng)調(diào)。

眼下，中國(guó)樓市似乎正趕著“入夏”，但之后會(huì)是迎來(lái)成交量廣獲豐收的“金秋”，還是一個(gè)更冷的“寒冬”，這似乎讓所有人都沒(méi)有個(gè)底。不過(guò)，有一點(diǎn)可以明確，房?jī)r(jià)能不能上漲，最根本的還是得看購(gòu)房人的意愿。沒(méi)有市場(chǎng)成交支撐的高房?jī)r(jià)，最終還是要掉下來(lái)的，那只是時(shí)間問(wèn)題。但具體何時(shí)?這正是中國(guó)樓市之困。