冷靜思考對(duì)小戶型住宅的投資

[摘 要]面對(duì)新一輪的小戶型熱銷的投資熱潮,不難發(fā)現(xiàn),推動(dòng)投資的很大原因在于投資者對(duì)小戶型住宅在出租和二手市場(chǎng)上預(yù)期的樂觀,小戶型住宅究竟能不能夠如人所愿的給予投資者較高預(yù)期的回報(bào)呢?筆者對(duì)未來房產(chǎn)市場(chǎng)的走向作了較為冷靜的思考,并對(duì)小戶型的投資者提出了自己的建議。

[關(guān)鍵詞]投資 小戶型 租金

作者簡(jiǎn)介:許元達(dá),1982年生,中國(guó)青年政治學(xué)院本科畢業(yè),研究生就讀于中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,現(xiàn)在交通銀行股份有限公司北京市分行金融機(jī)構(gòu)部工作。

股市的跌宕起伏以及對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂,進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金的吸引力。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅火,一部分是剛性需求的釋放,一部分是投資需求的爆發(fā),市場(chǎng)上品種繁多的小戶型以其低總價(jià)、地段好、易出租、轉(zhuǎn)手快而被投資者所青睞,眾多開發(fā)商運(yùn)作小戶型項(xiàng)目的熱度一直沒有減弱。眼下,京城樓市中打出小戶型旗幟的樓盤已有40多個(gè)。今年6月,某研究機(jī)構(gòu)針對(duì)小戶型進(jìn)行了一次網(wǎng)上調(diào)查,參與調(diào)查的網(wǎng)友年齡以20歲～30歲之間為主,79%的網(wǎng)友表示有意向購(gòu)買小戶型,58%的網(wǎng)友希望購(gòu)買40～60平方米的小戶型,31%的網(wǎng)友表示所能承受的最高首期付款不超過5萬元,39%的網(wǎng)友希望其所購(gòu)置的小戶型為簡(jiǎn)裝房,44%的網(wǎng)友表示是出于先居住后出租的綜合考慮。

目前,市場(chǎng)上幾乎所有的小戶型樓盤都會(huì)將“投資回報(bào)率”作為其最大的賣點(diǎn),小戶型住宅的投資價(jià)值主要由三個(gè)方面的因素決定:第一是地段的價(jià)值。小戶型公寓由于具備寫字樓的功能,因此在商務(wù)樓宇集中地域和會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)域比較受歡迎,這些區(qū)域交通也比較便利。第二是小戶型公寓的硬件設(shè)施。由于中、小型企業(yè)是租用公寓的主力客戶,他們對(duì)辦公室面積的要求比較小,而對(duì)一些公共配套功能空間則要求比較齊全。第三是小戶型公寓租用者的認(rèn)同程度。投資小戶型多是以出租為目的,購(gòu)買前要考察是否有合適的出租市場(chǎng)和目標(biāo)群體,這是保證租金的前提。

然而,據(jù)業(yè)內(nèi)消息靈通人士日前透露,由于小戶型紛紛上馬,市場(chǎng)供應(yīng)量已出現(xiàn)過剩跡象。一些去年及今年上半年銷售旺盛的小戶型項(xiàng)目,近期正在走低。特別是有的定位模糊、地理位置不占優(yōu)勢(shì)或戶型缺少變化的小戶型前景堪憂。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2009年上半年本市新開盤小戶型的總規(guī)模超過了100萬平方米,在售面積約50萬平方米。據(jù)悉,目前正在運(yùn)作和即將上市的小戶型項(xiàng)目還將有150萬平方米的供應(yīng)量。供量的激增,使得開發(fā)商們感受到了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。小戶型“皇帝女兒不愁嫁”已成過去時(shí)。問題的出現(xiàn)歸總于以下三點(diǎn):第一,市場(chǎng)爭(zhēng)奪客群分散。小戶型的存在無論是因?yàn)楫a(chǎn)品本身的品質(zhì),還是因?yàn)榫频甑奈飿I(yè)管理,但有一點(diǎn)卻是任何人無法回避的,就是開發(fā)商抓住了總價(jià)的概念,用一個(gè)較低的總價(jià)來沖擊目前較普遍存在的高總價(jià)市場(chǎng)。然而,這種情況很快就會(huì)因交通環(huán)境大為改善的近郊、甚至郊區(qū)的低總價(jià)項(xiàng)目的推出而出現(xiàn)改變。從某種意義上說,小戶型和郊區(qū)物業(yè)的目標(biāo)客群是接近的,都是中等收入的工薪階層。這類客群希望享受都市生活,又對(duì)大量大戶型、高總價(jià)房望而卻步。于是,對(duì)郊區(qū)交通等環(huán)境不能容忍的人留下來選擇了小戶型,其他的去近郊用同樣的總價(jià)購(gòu)買了舒適的戶型。近來北京加快了城市軌道、主干道以及邊緣集團(tuán)的綜合配套建設(shè),吸引了一大批開發(fā)商進(jìn)行超大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā),其低價(jià)位、大配套、高品質(zhì)以及優(yōu)美的環(huán)境,將逐步對(duì)市區(qū)小戶型構(gòu)成沖擊。第二,投資市場(chǎng)搖擺。幾乎所有的小戶型項(xiàng)目都打出了投資牌,但到底所提供的戶型能不能夠投資成功卻還需要謹(jǐn)慎考慮。拿目前熱銷的小戶型與當(dāng)前市場(chǎng)出租價(jià)比較,一居大都在1000元上下,最高不過2000元,顯然與2000元上下的月還款不相吻合,這是其一。其二,大量小戶型項(xiàng)目的推出,必將減少租務(wù)市場(chǎng)客群,更加拉動(dòng)租價(jià)走低。其三,目前北京租務(wù)市場(chǎng)的混亂和中介機(jī)構(gòu)的信任危機(jī)是小戶型熱銷的另一主要原因,但隨著政府相關(guān)部門對(duì)此行業(yè)的關(guān)注與重視,租務(wù)市場(chǎng)必將得到規(guī)范和整頓,這對(duì)小戶型的投資又將帶來影響。其四,二級(jí)市場(chǎng)的不完全開放性也是影響投資市場(chǎng)的關(guān)鍵,假以時(shí)日,二手房交易及出租市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范,市場(chǎng)供應(yīng)必將放大,那個(gè)時(shí)候,現(xiàn)行的租賃價(jià)必將大幅回落,對(duì)并不便宜的小戶型投資帶來另一大沖擊。第三,同室操戈。小戶型紛紛上馬,市場(chǎng)供應(yīng)量必將出現(xiàn)過?，F(xiàn)象,勢(shì)必進(jìn)入嚴(yán)峻的等量淘汰。從當(dāng)前小戶型走勢(shì)看,大致有四種形式:酒店式公寓,一般面積在20至35平方米,多為純正的酒店風(fēng)格,除衛(wèi)生間外,臥室、客廳、餐廳、廚房功能相互融合,沒有明顯的分割區(qū);小戶型公寓,一般面積在35至50平方米,多為一室一廳一衛(wèi)一廚,功能相對(duì)獨(dú)立;小戶型住宅,一般在45至75平方米,大多為一居室和二居室,是一種純居住物業(yè);小戶型寫字間,一般在80平方米左右,多為成長(zhǎng)型公司購(gòu)買。綜上所述,可以認(rèn)為,任何產(chǎn)品均有生命周期,而這種品質(zhì)接近,各種配套相當(dāng)、面積趨同的小戶型物業(yè)更不例外。加上后續(xù)項(xiàng)目地不斷模仿跟進(jìn),同質(zhì)化加劇勢(shì)必給市場(chǎng)帶來供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變,可以預(yù)言,小戶型項(xiàng)目在未來較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),將呈現(xiàn)另一番競(jìng)爭(zhēng)景象。

以上的三點(diǎn)直接導(dǎo)致了投資小戶型風(fēng)險(xiǎn)的提高并增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度,因該如何投資小戶型住宅呢?

現(xiàn)在市場(chǎng)上的小戶型項(xiàng)目,由于居住環(huán)境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對(duì)年輕單身人士,這樣,購(gòu)買小戶型后的出租對(duì)象自然以年輕人為主,但問題是,租金能達(dá)到什么水平?根據(jù)房產(chǎn)投資簡(jiǎn)單經(jīng)驗(yàn)法則月租金不得低于總房?jī)r(jià)的1%,不難看出,北京目前主要小戶型項(xiàng)目(主力戶型40至80平方米,售價(jià)5000至8000元/平方米)要獲得投資收益,其租金應(yīng)在2000元至6400元,對(duì)照上述北京租賃市場(chǎng)狀況的簡(jiǎn)單分析,這個(gè)租金水平基本上已超出普通租賃客戶的承受能力。而如果將出租對(duì)象定位于普通公寓和高檔公寓的需求者,則會(huì)出現(xiàn)這兩類承租人對(duì)小戶型的面積、居住風(fēng)格、居住人群、功能配套難以接受的尷尬。

當(dāng)然,根據(jù)普通租賃市場(chǎng)的人群構(gòu)成來看,上述小戶型項(xiàng)目中,月租金2000至2800元依然是個(gè)不小的需求市場(chǎng),如果投資者能在這個(gè)租金價(jià)位獲得較好的收益率,也不失為投資之選。

而對(duì)于項(xiàng)目中的小戶型,由于該項(xiàng)目定位并不一定局限于年輕人,而是有其細(xì)分市場(chǎng)的選擇,因此將來的出租對(duì)象會(huì)隨項(xiàng)目定位的不同而不同。但項(xiàng)目的定位、風(fēng)格、戶型、價(jià)格和配套其實(shí)在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。目前,在北京部分項(xiàng)目中的小戶型,是具有一定投資價(jià)值的。比如有些項(xiàng)目本來就定位于公寓,價(jià)格雖高,但由于存在承租人群,并且項(xiàng)目和配套已經(jīng)成熟,因此還是可能具有投資價(jià)值的。

因此,在選擇小戶型項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí),首先應(yīng)圈定該小戶型項(xiàng)目可能的出租對(duì)象,需要分析目標(biāo)承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。只有在明確了可能的承租人群后,再分析可能的投資回報(bào)。

投資小戶型住宅作為新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮,尤其針對(duì)中小型的投資者要清醒地認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)與收益并存,要冷靜地面對(duì)市場(chǎng)中的種種現(xiàn)象和信息,理智的投資才能得到穩(wěn)定可靠的回報(bào)。

參考文獻(xiàn)

[1]京城產(chǎn)業(yè)論壇

[2]《房產(chǎn)分析》