上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及價(jià)格分析

劉忠凱

摘要：上海是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，房地產(chǎn)業(yè)在20 多年的發(fā)展歷程中，有過緩慢變化和高速發(fā)展階段，也有過調(diào)整回落階段。文章通過對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及價(jià)格形成的因素分析，找出了上海房地產(chǎn)價(jià)格的上漲及回落原因，并進(jìn)一步對我國房價(jià)的未來走勢進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展?fàn)顩r；價(jià)格分析

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年經(jīng)歷了一輪快速的發(fā)展。全國平均房價(jià)漲幅是14.4%，其中商品住宅漲幅為15.2%，房價(jià)的持續(xù)高漲引起了全社會(huì)的關(guān)注。為此國家出臺(tái)了諸如取消房貸優(yōu)惠利率、提高首付比例等一系列政策，還包括在各地尤其是一些熱點(diǎn)地區(qū)單獨(dú)制訂一系列調(diào)控措施，其目的就是要切實(shí)解決市場發(fā)展中存在的突出問題，消除影響市場發(fā)展的不健康因素，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)基本”，即供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

目前我國房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)及走勢：1.調(diào)控效果有所顯現(xiàn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回落。3.房價(jià)漲幅穩(wěn)步回落。4.商品房空置面積增速加快，面臨住房過剩風(fēng)險(xiǎn)。

二、上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

（一）上海房地產(chǎn)市場近幾年總體運(yùn)行狀況

1.房地產(chǎn)開放投資增幅回落。2007年上海市社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量繼續(xù)保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢，投資3542.55億元，比上年增加了14.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，全年投資1246.86億元，比上年增加6.1%，低于全社會(huì)投資的8.7%。

上海市房地產(chǎn)投資從2001年到2006年都在增長，從2001年的603.7億元增長到2003年的901.2億元，直至2005年的1175.5億元、2006年的1246.84億元，增長速度之快，可見一斑。雖然房地產(chǎn)投資最近幾年都在增長，但是其增長幅度卻又隨著市場需求和國家宏觀政策的調(diào)控情況而變化。2001年比上一年增長11.4%，隨著市場活力的激發(fā)，2003年增長率達(dá)到20.3%，2004年達(dá)到了30.4%；但是隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場影響巨大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開放投資增長回落，2005年的增幅猛降到6.1%，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。

2.商品房銷售面積下降。從2006年第二季度開始，上海市房地產(chǎn)市場明顯受到宏觀調(diào)控政策的影響，商品房銷售的火爆形勢迅速趨緩，雖然下半年政策性配套商品房銷售量增加較快，但上海市商品房銷售量仍有所下降。2006年上海市商品房銷售面積3158.87萬平方米，比上年下降9.5%；其中商品住宅2845.7萬平方米，下降12%。

3.商品房平均銷售價(jià)格漲幅回落。2006年上海市商品房平均銷售價(jià)格為每平方米6842元，比上年上漲5.4%，與04年26.7%的增幅相比下降了21.3個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米6698元，上漲4.9%，與04年27.9%的增幅相比下降了23個(gè)百分點(diǎn)。

4.上海房價(jià)2008年初特點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年一季度房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)為133，比上季度127.6提高了5.4個(gè)點(diǎn)。同時(shí)調(diào)查顯示，2008年2月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，同比上漲5.5%，漲幅與上月持平。2008年1月上海市住宅面積成交量呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢，1月份上海一手住宅成交量為14843套，約154.3萬平方米，與2007年12月份相比有較大的下降。

總體上看，上海房地產(chǎn)市場供應(yīng)大于需求矛盾短期內(nèi)仍無法解決，而且房價(jià)的漲幅已經(jīng)回落并且開始下跌，樓市發(fā)展仍然不容樂觀。

（二）上海市房地產(chǎn)市場存在的問題

1.市場結(jié)構(gòu)問題，供需錯(cuò)位現(xiàn)象嚴(yán)重。（1）商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；（2）高檔住宅供應(yīng)過多，而中低價(jià)位住宅供應(yīng)量大幅下降，造成中低價(jià)位供應(yīng)量不足的原因是多方面的，包括地價(jià)上漲和拆遷成本的增加等。

2.空置房的問題比較突出。2006年底上海的空置量為395萬平方米，加上2007新增的空置量600萬平方米，接近1998-2000年的水平。當(dāng)時(shí)上海的空置房面積居高不下，維持在1200萬平方米以上，這說明市場供應(yīng)大于需求。

3.房價(jià)居高不下，偏離了價(jià)值規(guī)律。房屋本應(yīng)“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品房為主”，但是上海的房價(jià)卻過高，與官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，民間認(rèn)同的真實(shí)樓價(jià)還要高得多。最近幾年上海房價(jià)持續(xù)走高，同樣上海家庭的平均可支配收入也在增加，但是增加的幅度不如房價(jià)的增長幅度大。房價(jià)收入比不僅沒有減少，反而在加大，但無論如何變化，上海的房價(jià)收入比都是偏高的，這是問題的根源。

三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及形成┗制

房地產(chǎn)市場價(jià)格水平，既受到成本與費(fèi)用構(gòu)成的影響，同時(shí)也是其它眾多因素相互作用的結(jié)果，房地產(chǎn)的具體市場價(jià)格是由眾多因素相互作用形成的。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1.供求狀況。一般地，房地產(chǎn)價(jià)格由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。房地產(chǎn)商品由于生產(chǎn)周期長、資金規(guī)模大，往往會(huì)在短時(shí)期和特定區(qū)域形成相對性過量或短缺，這就同時(shí)形成房地產(chǎn)行業(yè)極具產(chǎn)業(yè)特色的價(jià)格波動(dòng)。

2.經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素是宏觀影響因素，它制約著整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平。影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入與支出、儲(chǔ)蓄、利率、投資水平以及金融狀況等。

3.人口因素。房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。

4.社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程。

5.行政因素。包括稅收政策和行政隸屬變更影響。

6.環(huán)境因素。環(huán)境因素是指房地產(chǎn)所在地段的自然條件和各種配套設(shè)施條件等因素。

7.心理因素。心理因素是指人們對房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的心理承受能力，或是對價(jià)格的心理評估。心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，是指房地產(chǎn)交易者對未來政局和經(jīng)濟(jì)前景的信心施加到房地產(chǎn)行市的心理作用，對房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一個(gè)非常復(fù)雜的博弈機(jī)制，地方政府、購買者、開發(fā)商、商業(yè)銀行、中央銀行是市場中主要的博弈參與者。這幾股力量在市場中交匯在一起，互相博弈，使房地產(chǎn)價(jià)格即使被高估，在短期內(nèi)也幾乎不可能大幅度下跌，可以認(rèn)為目前的房價(jià)是市場博弈各方達(dá)成妥協(xié)的一個(gè)結(jié)果。

四、上海房地產(chǎn)高價(jià)及回落原因

（一）上海房產(chǎn)高價(jià)形成原因

1.政府支持支柱產(chǎn)業(yè)作用明顯。房地產(chǎn)業(yè)對上海經(jīng)濟(jì)有顯著的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)增長率出現(xiàn)一個(gè)百分點(diǎn)的波動(dòng)，將會(huì)拉動(dòng)GDP增長率出現(xiàn)0.15個(gè)百分點(diǎn)的波動(dòng)，且兩者變動(dòng)方向一致。上海在“十五”期間首次將房地產(chǎn)業(yè)與信息產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)等一起定位為六大支柱產(chǎn)業(yè)，這與房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)突出有關(guān)。

1998年至今，上海房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重，從5%穩(wěn)步上升到8.33%。2006年和2007年上海房地產(chǎn)增加值占GDP的比重分別達(dá)到7.4%和8.36%，按照一般說法，當(dāng)某一產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重占7%以上，即可視為支柱產(chǎn)業(yè)。

2.人們的需求強(qiáng)勁。在人均居住面積未達(dá)到一定水平時(shí)，人們對住房的需求總是存在的，故這一指標(biāo)能基本反映出市場對房屋的長期需求情況。

1978年以前，在長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，住房嚴(yán)重短缺，人均住房面積只有4.5平方米，2006年底達(dá)到了14.8平方米，但是與世界許多發(fā)達(dá)國家相比仍有很大的差距，需求還有待滿足。隨著上海人均收入的逐步提高，對改善住房的要求越來越強(qiáng)烈，人均居住面積的持續(xù)增長空間預(yù)示著上海房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有很大的增長空間。

3.需求持續(xù)大于供給。需求持續(xù)大于供給的狀態(tài)是促進(jìn)房價(jià)過快上漲的市場動(dòng)因。目前房價(jià)調(diào)節(jié)供求的功能并未充分發(fā)揮，其深層次原因就在于土地供應(yīng)壟斷，制約著商品房供給隨需求上升和價(jià)格提高而及時(shí)增加，以致供給持續(xù)落后于需求的增幅；同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，當(dāng)需求和價(jià)格上升時(shí)，不能立即增加供給，要滯后二三年才能反應(yīng)過來，延長了供不應(yīng)求的時(shí)間，在這一時(shí)間段內(nèi)，必然引起房價(jià)持續(xù)上漲，持續(xù)的供求關(guān)系的不足導(dǎo)致房價(jià)的持續(xù)高位。

4.金融工具的強(qiáng)力支持。無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者都離不開金融工具、金融產(chǎn)品，金融工具是推動(dòng)上海房地產(chǎn)市場發(fā)展至關(guān)重要的的因素。

首先，正是有了住房公積金的強(qiáng)力支持和保障，使得上海許多市民有了足夠的能力購買房產(chǎn)，從而擴(kuò)大了需求。上海近些年來由公積金支持的每年購房數(shù)都在10萬戶以上。其次，正是房地產(chǎn)貸款的出現(xiàn)，增加了許多人買房的底氣。有了需求和相對較高的收入尚不足以支撐購買房屋的能力，因?yàn)閯?dòng)輒幾十萬甚至上百萬的房屋，大多數(shù)人難以承受。但是隨著1996年上海房貸的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的潛在需求變成了客觀事實(shí)，上海的每年住房按揭貸款在逐年增加，2005年新增了622億元，2006新增了728億元。

5.投資性購房比例加大。人們購房的動(dòng)機(jī)，一種是自用，一種是投資。在上海樓市中，隨著市場的進(jìn)一步深化和發(fā)展，在絕大多數(shù)人的居住條件得到改善的同時(shí)，投資性購房的比例也在逐年增大。

（二）近期上海房地產(chǎn)價(jià)格增幅回落的原因

從長遠(yuǎn)的競爭力角度分析，一路上漲的房價(jià)將最終損害上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因?yàn)?，低廉的人工成本和土地價(jià)格吸引國際資本流入上海，而龐大的人口、沉重的就業(yè)壓力和立志于成為國際金融中心的上海離不開國際資本的流入。如果房價(jià)還是一路上漲，人力和土地資本都上去后，必然使上海背上沉重的負(fù)擔(dān)，直接影響其產(chǎn)業(yè)競爭力，到那時(shí)資本會(huì)選擇離開?，F(xiàn)在上海已經(jīng)初步嘗到了高價(jià)的苦果：高房價(jià)嚇跑了一些外來人才；商務(wù)成本急速上漲、部分企業(yè)撤離；中小企業(yè)度日艱難、跨國公司投向外圍區(qū)域。

針對日益嚴(yán)重的問題，上海市政府希望通過宏觀調(diào)控來抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱，實(shí)現(xiàn)軟著陸，因而采取了一系列的措施，再加上市場規(guī)律的作用，目前上海房價(jià)在多方的作用下開始回落。

1.房產(chǎn)新政的內(nèi)容與作用。國家先后出臺(tái)了一系列政策，上海市政府也相應(yīng)提出了具體的政策調(diào)控措施。其核心是平抑房價(jià)，主要從兩方面入手：一是規(guī)范當(dāng)前缺乏秩序的房地產(chǎn)市場；二是調(diào)整住宅市場結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的中低檔住宅以滿足大多數(shù)中低收入民眾的住房需求。新的政策很明顯地起到了應(yīng)有的作用。

2.穩(wěn)定了房價(jià)，打擊了投機(jī)行為。新政策有效地打擊了在部分城市中存在的非常嚴(yán)重的投機(jī)行為。導(dǎo)致投機(jī)者信心大跌，投機(jī)者的恐慌帶來了大量拋售，使得價(jià)格下跌或保持平穩(wěn)。

3.社會(huì)對于房價(jià)的高度關(guān)注，促使政府加強(qiáng)對房價(jià)的監(jiān)控。住房問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題。政府以一系列強(qiáng)力行政措施為標(biāo)志開始了房產(chǎn)新政，進(jìn)一步引發(fā)了全社會(huì)對于房價(jià)的高度關(guān)注。

4.消費(fèi)者持幣觀望，心理預(yù)期起作用。價(jià)格預(yù)期可以影響購買行為；同樣，心理預(yù)期也可以影響市場。如果消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下跌，都持幣觀望的話，開發(fā)商將由于資金的壓力不得不降價(jià)銷售；以期獲得市場平衡。

政府層面頻出的調(diào)控政策、市面上新盤明顯減少，不少購房者都在這種氣氛下放慢了腳步，持幣觀望，期待房價(jià)可以下跌。迫于生存和資金的周轉(zhuǎn)，開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)向價(jià)格競爭，從而導(dǎo)致價(jià)格的回落。

五、我國房價(jià)的未來走勢分析

（一）中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

1.繼續(xù)控制投資，改變?nèi)谫Y渠道。當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)快速上升或快速下跌時(shí)，政府就會(huì)出手，采取加息或降息等措施進(jìn)行調(diào)控。原有融資渠道的限制，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將走向多元化。

2.市場化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。國家和各地方陸續(xù)推出系列鼓勵(lì)和發(fā)展二手房市場的政策和措施，如簡化手續(xù)等。隨著這些措施的貫徹和落實(shí)，會(huì)有更多的房子投放市場，需求也會(huì)持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，對抑制房價(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將發(fā)揮重要作用。

3.穩(wěn)定抑制房價(jià)仍是主軸。房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標(biāo)仍是穩(wěn)定房價(jià)，抑

制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段，保持房價(jià)的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

（二）上海房價(jià)的總體走向

從上海的實(shí)際情況來看，2006、2007年上海房地產(chǎn)市場存在的主要問題是價(jià)格上漲過快的問題。上海房地產(chǎn)市場的絕對價(jià)格太高，壓縮了今后房地產(chǎn)價(jià)格的上漲空間，但是上海地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力依然存在，只是在減弱。首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭強(qiáng)勁；其次，上海居民人均可支配收入有望繼續(xù)保持增長，上海城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄繼續(xù)增加。與此同時(shí)，上海動(dòng)拆規(guī)模仍然不小，“十一五”期間的上海將改造400萬平方米的舊區(qū)危房。從長遠(yuǎn)看，作為人口多、治安好的大都市，沒有理由懷疑上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)前景；支撐上海房價(jià)的原因是多方面的，它并沒有完全消退，只是力度減弱；上海的房地產(chǎn)價(jià)格仍有可能向下調(diào)整。

（三）對上海房地產(chǎn)業(yè)的建議

1.調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善供應(yīng)政策。要增加以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)，提高其在市場供應(yīng)中的比例，土地供應(yīng)要優(yōu)先確保中低價(jià)普通商品房的建設(shè)。

2.以普通商品房為主要調(diào)控目標(biāo)。調(diào)控的原則是“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”，綜合運(yùn)用財(cái)稅、金融、法律、行政等多種手段，增加面向工薪家庭的中低普通商品住房的供應(yīng)，滿足消費(fèi)，完善保障。

3.加強(qiáng)對市場的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。首先是合理規(guī)范投資行為，堅(jiān)決抑制投機(jī)行為；其次是繼續(xù)完善新建商品房網(wǎng)上備案制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介結(jié)構(gòu)的誠信體系建設(shè)，嚴(yán)厲查處網(wǎng)上虛擬交易、哄抬物價(jià)的行為，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序；再次就是完善存量房市場的監(jiān)管；最后是繼續(xù)加強(qiáng)市場信息工作，通過全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息披露，進(jìn)一步提高市場透明度。

上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢等得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。盡管上海的房價(jià)現(xiàn)在有所回落，但不會(huì)影響上海作為中國地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)航者的角色。宏觀環(huán)境因素的影響，市場需求還是會(huì)有所保留和釋放。再加上政府的穩(wěn)定政策，上海房價(jià)不會(huì)大幅下跌，更不會(huì)崩盤。目前的市場調(diào)整是政策調(diào)控及經(jīng)濟(jì)下滑所致，而且也是市場供求關(guān)系的客觀反映。

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（作者單位：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)系）