論城市房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)的互動(dòng)關(guān)系

侯　亮　吳永生

摘要：近年來(lái)，城市的快速發(fā)展推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升，進(jìn)而對(duì)城市人口的發(fā)展產(chǎn)生影響。本文試圖從房?jī)r(jià)與城市人口發(fā)展的相互關(guān)系分析入手，通過(guò)對(duì)北京、深圳、成都房?jī)r(jià)和人口數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)，以期對(duì)房?jī)r(jià)上漲與人口增長(zhǎng)的內(nèi)在推動(dòng)規(guī)律有更加清晰的認(rèn)識(shí)。通過(guò)對(duì)三城市時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger檢驗(yàn)，結(jié)果顯示各城市房?jī)r(jià)和人口增長(zhǎng)存在互動(dòng)關(guān)系，同時(shí)表現(xiàn)出一定的區(qū)域差異。這對(duì)預(yù)測(cè)短期變動(dòng)趨勢(shì)和制定相關(guān)的人口和房地產(chǎn)政策具有指示意義。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)指數(shù)人口指數(shù)時(shí)間序列單位根檢驗(yàn)Grange檢驗(yàn)

一、引言

城市人口發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相互關(guān)系是伴隨著城市化進(jìn)程而產(chǎn)生的。西方學(xué)者Cheshire和Mills認(rèn)為，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)城市化的進(jìn)程，導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，人口、社會(huì)生產(chǎn)力、生產(chǎn)資料不斷由農(nóng)村向城市聚集，從而推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、空間資源的稀缺。因此。在城市發(fā)展過(guò)程中，人口資源與城市空間資源相互競(jìng)爭(zhēng)的局面在所難免，其結(jié)果是人口變動(dòng)與房?jī)r(jià)的相互推動(dòng)與抑制作用。近年來(lái)，隨著城市人口規(guī)模的不斷膨脹，各地房?jī)r(jià)普遍攀升，一些城市的房?jī)r(jià)已大大超過(guò)居民的支付能力，這對(duì)城市人口的生活狀況必將造成極大的影響，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心也引起了社會(huì)各界的關(guān)注。

傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，人口增加會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推動(dòng)作用，但從長(zhǎng)期的角度考察這一變化的相互關(guān)系，對(duì)房?jī)r(jià)上漲所產(chǎn)生的人口效應(yīng)的研究還不夠充分，即使有所涉及也是從很定性化的角度衡量。對(duì)此，本文通過(guò)比較北京、深圳、成都三個(gè)城市的情況，以發(fā)現(xiàn)區(qū)域之間的差異性，從而對(duì)不同地區(qū)制定不同政策和措施提供一些參考。

二、對(duì)三城市房?jī)r(jià)和人口數(shù)據(jù)的初步分析

本文考察北京、深圳、成都三城市的數(shù)據(jù)跨度為1994-2007年。房?jī)r(jià)指數(shù)采用中房指數(shù)研究院公布的全國(guó)38個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)為依據(jù)，以北京市1994年末為基期，基期房?jī)r(jià)指數(shù)為1000，其它城市數(shù)據(jù)則是進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，房?jī)r(jià)指數(shù)一般以季度為公布時(shí)間。本文則采用第四季度為準(zhǔn)。人口指數(shù)也是以1994年為基期，基期指數(shù)為1000，人口指數(shù)是根據(jù)人口數(shù)量轉(zhuǎn)換而成，數(shù)據(jù)來(lái)源于各城市歷年的人口統(tǒng)計(jì)年鑒，其中北京和深圳的人口數(shù)量以常住人口為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，而成都人口數(shù)量則以總?cè)丝跒闃?biāo)準(zhǔn)，但考慮到北京與深圳的流動(dòng)人口占比較大，而成都的流動(dòng)人口相對(duì)較少，故三城市的統(tǒng)計(jì)口徑出入不會(huì)太大。

通過(guò)三城市房?jī)r(jià)和人口數(shù)據(jù)可以看出，北京市房?jī)r(jià)和人口上漲相對(duì)平緩。在樣本區(qū)間內(nèi)。房?jī)r(jià)和人口的年平均增幅分別為1.010％和1.012％；深圳市房?jī)r(jià)在2001年后呈現(xiàn)加速上漲趨勢(shì)，人口在2005年前呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，但到2005年以后，增速減緩，在樣本區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)和地價(jià)的年平均增幅為1.012％和1.039％；成都市房?jī)r(jià)的年波動(dòng)性較大，總的來(lái)說(shuō)趨于上漲，人口呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，在樣本區(qū)間內(nèi)房?jī)r(jià)和人口的年平均增幅為1.004％和1.005％。此外。三城市房?jī)r(jià)平均漲幅都低于人口平均增幅。這與一般人認(rèn)為的情況有出入，且房?jī)r(jià)和人口變動(dòng)均高度相關(guān)，相關(guān)系數(shù)分別為0.922、0.867、0.831。在2000-2005年之間，三城市的人口上漲速度較快，到2005年。隨著國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和對(duì)城市人口規(guī)模加強(qiáng)控制以后。三城市房?jī)r(jià)和人口加速上漲的趨勢(shì)都受到一定程度的抑制。但到2007年，三城市房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這與部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作不無(wú)關(guān)系。

三、對(duì)三城市房?jī)r(jià)指數(shù)和人口指數(shù)時(shí)間序列的計(jì)量分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)最主要的特性就是它具有明顯的區(qū)域性。不同地區(qū)由于城市化進(jìn)程、人口規(guī)模、城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等諸多因素不同而使得各地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大差異性：而城市人口發(fā)展水平在不同城市的不同發(fā)展階段也呈現(xiàn)不同情況。這表現(xiàn)在房?jī)r(jià)與人口的關(guān)系上就是它們之間處于互動(dòng)狀態(tài)，即房?jī)r(jià)的上漲會(huì)抑制人口的過(guò)快增長(zhǎng)，而人口的增長(zhǎng)又會(huì)推高房?jī)r(jià)。在本文中，首先檢驗(yàn)各城市房?jī)r(jià)指數(shù)和人口指數(shù)時(shí)間序列平穩(wěn)性，然后以Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)探討房?jī)r(jià)與人口的相互關(guān)系，以期對(duì)房?jī)r(jià)與人口互動(dòng)現(xiàn)象的內(nèi)在規(guī)律給出初步解釋。

(一)ADF檢驗(yàn)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考察。房地產(chǎn)具有保值增值的功能，從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)具有上漲的趨勢(shì)，因此房?jī)r(jià)通常不會(huì)是平穩(wěn)時(shí)間序列；而目前中國(guó)處在城市化進(jìn)程的加速時(shí)期，城市人口規(guī)模也會(huì)處于增長(zhǎng)階段。同時(shí)，人口自然增長(zhǎng)率也是大于零，故人口指數(shù)不會(huì)是平穩(wěn)時(shí)間序列。這里采用SAS9.13軟件的ARIMA模型進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)來(lái)分析房?jī)r(jià)和人口的平穩(wěn)性。考慮在方程中加入趨勢(shì)項(xiàng)，并根據(jù)SIC準(zhǔn)則確定滯后階數(shù)。其中ADF檢驗(yàn)方程為：

這里Bt為趨勢(shì)項(xiàng)，假設(shè)三城市房?jī)r(jià)指數(shù)和人口指數(shù)都不是平穩(wěn)時(shí)間序列，分別將三城市房?jī)r(jià)指數(shù)和人口指數(shù)代入上式進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。

通過(guò)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，三城市房?jī)r(jià)指數(shù)和人口指數(shù)都是非平穩(wěn)時(shí)間序列，北京與成都的兩項(xiàng)都帶有趨勢(shì)項(xiàng)，而深圳不帶趨勢(shì)項(xiàng)，這說(shuō)明深圳的情況不具有持續(xù)性。其中。北京房?jī)r(jià)指數(shù)、成都房?jī)r(jià)指數(shù)是I(3)過(guò)程，北京人口指數(shù)、深圳人口指數(shù)、成都人口指數(shù)是I(2)過(guò)程，深圳房?jī)r(jià)指數(shù)是I(1)過(guò)程。通過(guò)比較，我們發(fā)現(xiàn)每個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)與人口指數(shù)在差分后達(dá)到平穩(wěn)過(guò)程的階數(shù)都不能夠相互匹配。這說(shuō)明房?jī)r(jià)與人口之間的長(zhǎng)期擬合關(guān)系不能夠成立。因此。對(duì)房?jī)r(jià)與人口的關(guān)系進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)便失去意義，只能考察它們的短期水平關(guān)系。

(二)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

根據(jù)恩格爾一葛蘭杰法則(Engle-Granger,EG)的性質(zhì)可知，三城市房?jī)r(jià)指數(shù)與人口指數(shù)均不存在協(xié)整關(guān)系。這說(shuō)明房?jī)r(jià)指數(shù)與人口指數(shù)之間不存在長(zhǎng)期的趨勢(shì)關(guān)系，因此分別采用三城市的房?jī)r(jià)與人口的水平值檢驗(yàn)其相互關(guān)系，即基于水平VAR的短期因果關(guān)系檢驗(yàn)。Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)假定有關(guān)X和Y變量的預(yù)測(cè)信息全部包含在這兩個(gè)變量的時(shí)間序列之中。檢驗(yàn)采用的VAR模型為：

Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)是檢測(cè)方程(2)和方程(3)的值是否有異于零的情況，如果存在，則說(shuō)明在一定的置信區(qū)間上拒絕Ho的原假設(shè)，即存在因果關(guān)系。結(jié)果包括四種情況：一是X是Y的原因，但Y不是x的原因：二是X不是Y的原因。但Y是X的原因：三是X與Y的雙向因果關(guān)系；四是它們之間相互獨(dú)立。

本文采用eviews3.0軟件來(lái)進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，通過(guò)對(duì)三城市滯后1-4期的房?jī)r(jià)指數(shù)和人日指數(shù)時(shí)間序列分別采用VAR模型進(jìn)行Qrger因果關(guān)系檢驗(yàn)。

結(jié)果顯示：北京在滯后1年的情況下，房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)水平之間存在單向的Grger因果關(guān)系，人口變動(dòng)是房?jī)r(jià)的因，反之，不成立；在滯后4階以后，房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)的因果關(guān)系不明顯。深圳在滯后1年的情況下，房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)之間存在單向的Granger因果關(guān)系，房?jī)r(jià)是人口變動(dòng)的因，反之，不成立；在滯后2年、3年的情況下，房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)之間存在單向的Granger因果關(guān)系，人口變動(dòng)是房?jī)r(jià)的因，反之，不成立；在滯后4階以后，房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)的因果關(guān)系不明顯。成都在滯后1年、2年的情況下，房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)之間存在單向的Granger因果關(guān)系。房?jī)r(jià)是人口變動(dòng)的因，反之，不成立；在滯后4階以后，房?jī)r(jià)與人口變動(dòng)的因果關(guān)系不明顯。

同時(shí)我們應(yīng)該注意,Granger因果關(guān)系并非指變量之間就是真正邏輯意義上的完全因果關(guān)系。它的含義是。給定回歸模型中的其他變量。如果X Granger引致Y。那么X就是Y的一個(gè)有用的預(yù)測(cè)因子。實(shí)際上，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中專業(yè)術(shù)語(yǔ)“Granger因果關(guān)系”更準(zhǔn)確的含義是“Granger預(yù)測(cè)能力”，也就是說(shuō)是變量之間必不可少的考慮因素。

四、結(jié)論

在城市發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)與人口的互動(dòng)關(guān)系是十分復(fù)雜的。本文只是通過(guò)單位根檢驗(yàn)和Granger檢驗(yàn)來(lái)考察房?jī)r(jià)與人口增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系：這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和人口領(lǐng)域來(lái)說(shuō)只是很小的一部分。但是，通過(guò)分析我們還是得出如下有益的結(jié)論：

(一)房?jī)r(jià)和人口變動(dòng)之間的確存在雙向的互動(dòng)關(guān)系。這種關(guān)系對(duì)每個(gè)城市的各個(gè)不同發(fā)展階段會(huì)有所不同，不光表現(xiàn)為人口變動(dòng)為房?jī)r(jià)的因，也可能表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲是人口增加的因。如成都的情況，這是傳統(tǒng)理論所不能解釋的。

(二)房?jī)r(jià)和人口互動(dòng)的過(guò)去信息對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)短期趨勢(shì)有一定的幫助。這為我們制定有關(guān)的政策提供依據(jù)。

(三)房?jī)r(jià)和人口的長(zhǎng)期因果關(guān)系不存在。這說(shuō)明從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)和人口規(guī)模都由相關(guān)的其它因素所決定，而且是隨著時(shí)期和地域的不同而有所不同。

總之，在城市發(fā)展中所表現(xiàn)出人口、資源、環(huán)境之間的矛盾是一個(gè)系統(tǒng)化問(wèn)題。這些問(wèn)題的產(chǎn)生既有經(jīng)濟(jì)原因，也有社會(huì)歷史原因。如何化解矛盾、因勢(shì)利導(dǎo)。是值得我們思考的問(wèn)題。