構(gòu)建中國的物業(yè)稅制

宋春婷

摘要:開征物業(yè)稅是重構(gòu)我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財產(chǎn)稅制的現(xiàn)實選擇。但物業(yè)稅制的設計是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須結(jié)合國情，重點解決三個方面的問題，一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種的關(guān)系，簡化房地產(chǎn)稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學計征物業(yè)稅，實現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨課稅，而有些國家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設計的科學性與多數(shù)發(fā)達國家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展而增強，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點。

盡管目前對物業(yè)稅制的設計已經(jīng)有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業(yè)稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現(xiàn)實選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅的范疇，是對保有環(huán)節(jié)不動產(chǎn)課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動產(chǎn)，并且房產(chǎn)價值與地產(chǎn)價值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據(jù)應以經(jīng)過專業(yè)財產(chǎn)評估機構(gòu)確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產(chǎn)價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據(jù)在一定時期內(nèi)的相對穩(wěn)定，也有利于動態(tài)地反映房地產(chǎn)價值變動。從物業(yè)稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會同時滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學者認為，即使開征物業(yè)稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對象與營業(yè)稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對同一項收入的課稅名怒繁多。按照現(xiàn)行《土地增值稅管理條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經(jīng)內(nèi)涵于營業(yè)稅的營業(yè)額和所得稅的應稅所得中，國家面向單位和個人課征營業(yè)稅和所得稅的同時已經(jīng)對土地的增值收益進行了調(diào)節(jié)，如果單獨再課征一到土地增值稅有調(diào)節(jié)過度之嫌，加重了納稅人的負擔。

第二，由于物業(yè)稅對房地產(chǎn)的價值實行動態(tài)評估，不動產(chǎn)的增值部分可以相應轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，國家通過征收物業(yè)稅同樣可以實現(xiàn)對土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調(diào)節(jié)。

第三，土地增值稅稅額計算較為復雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達到了歷史最高水平，絕對額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個百分點?？梢哉f，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業(yè)稅制并非房地產(chǎn)稅制的替代，而是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，出臺物業(yè)稅應做好與其他相關(guān)稅種的協(xié)調(diào)與銜接工作。

二、拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業(yè)稅課稅范圍覆蓋農(nóng)村地區(qū)

以往的房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城 ，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村地區(qū)有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉(xiāng)二元稅制的現(xiàn)實表現(xiàn)。 將農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅課稅范圍，一方面是統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的客觀要求；另一方面，農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)已有較大發(fā)展并具備了一定實力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無幾，對這部分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，納稅人是有能力負擔的，同時也有利于提高農(nóng)村房地產(chǎn)使用效益和促進企業(yè)間公平競爭。此外，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶興建各種房產(chǎn)必須首先依法取得集體土地使用權(quán)。農(nóng)戶取得集體土地使用權(quán)是一次性交納一定數(shù)額的稅費后，便可長期無償?shù)卣加泻屠^承，擁有了事實上的“物權(quán)”這實際上是對集體土地使用權(quán)的一種變相侵蝕，同時也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續(xù)發(fā)展的原則?，F(xiàn)階段，在不少農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)戶占用土地建房（包括住房和營業(yè)性用房）的行為十分猖獗，只是農(nóng)村土地減速過快。對此，必須通過開征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)，這既有利于促進節(jié)約利用土地，提高土地資源配置效率，同時也可增加地方財政收入?？紤]到農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)，建議將物業(yè)稅的一定比例以物業(yè)稅附加的形式返還集體，既可確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，也可化解農(nóng)村稅費改革后村級組織財力的困境。

2.非營業(yè)用房產(chǎn)應納入課稅范圍

借鑒國際經(jīng)驗，我們認為，今后將個人所有的非營業(yè)用的房地產(chǎn)納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢。理由有三：

（1）個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)與營業(yè)用房產(chǎn)類似，同樣具備以下優(yōu)勢，其一，房地產(chǎn)位置固定，有利于稅源監(jiān)控；其二，房地產(chǎn)稅的稅基不易產(chǎn)生流動性，納稅人難以從稅負高的地方轉(zhuǎn)移到稅負低的地方來逃避納稅；其三，房地產(chǎn)稅比較穩(wěn)定，可以預測，有利于增強地方稅收收入的穩(wěn)定性；其四，房地產(chǎn)稅能較好地體現(xiàn)“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會福利脫節(jié)現(xiàn)象；其五，地方政府對農(nóng)村居民房地產(chǎn)具有性席上的比較優(yōu)勢，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來，城鄉(xiāng)居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現(xiàn)了住房過度投資的現(xiàn)象，扭曲了消費結(jié)構(gòu)，有必要通過開征房地產(chǎn)稅予以調(diào)解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關(guān)，開征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入差異。

（3）對保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)課稅，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機行為，抑制房地產(chǎn)市場的過度需求，有利于控制房價過快上漲，提高房地產(chǎn)利用率。我國土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對其需求的無限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價取得土地使用權(quán)侯囤積于手中，等待地產(chǎn)升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日發(fā)布并實行國土資源部第五號令《閑置土地處置方法》，但實際執(zhí)行情況遠不容樂觀，全國各地土地囤積和閑置現(xiàn)象比比皆是。為進一步加強土地集約利用，減少土地閑置和浪費，完全依靠行政手段對土地閑置行為進行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤銷售和房產(chǎn)投機者長時間持有多套住房，導致了“有房無人住，人無住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區(qū)入住率極低。雖然上述現(xiàn)象的成因是多元的，但持有房產(chǎn)的成本過低無疑是重要原因之一。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕，難以提高房地產(chǎn)利用強度。對此，應取消現(xiàn)行稅法中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征房產(chǎn)稅”和“個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定，相應地可征物業(yè)稅，以此減少投機行為的發(fā)生，有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也有利于地方稅收收入的增長。

三、科學計征物業(yè)稅，實現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管

1.稅率的確定

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，同所得稅類似，發(fā)揮著對納稅人的財富調(diào)節(jié)作用，從這個角度看，該稅的稅率設計應選擇超額累進稅率。由于物業(yè)稅以不動產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，為了防止納稅人稅負過重，超額累進稅率的邊際稅率不宜過高，并且對居住用房地產(chǎn)和營業(yè)用房地產(chǎn)體現(xiàn)出一定差別。當然，物業(yè)稅的稅率由名義稅率和實際稅率之分。從其他一些課征不動產(chǎn)稅的國家來看，在不動產(chǎn)稅的管理中存在一個獨特現(xiàn)象，就是要對不動產(chǎn)進行部分評估。當只對不動產(chǎn)市場價值的一部分進行評估時，就是部分評估。大部分的部分評估是由于在財產(chǎn)價值上升的整個期間中對財產(chǎn)的價值評估不夠頻繁。在部分評估的情況下，物業(yè)稅的稅率寬大了實際稅率。例如，如果物業(yè)稅的名義稅率為3%，而評估率僅為真實市場價值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據(jù)表明，評估率隨房屋價值的上升而有所下降。昂貴的財產(chǎn)比起不那么昂貴的財產(chǎn)，在征稅時其有效稅率比較低，它能夠產(chǎn)生是那些租住或擁有相對低價住房的低收入階層承受更大的財產(chǎn)稅負擔的效應。因此，我國物業(yè)稅的稅率水平在確定時要考慮評估價值與真實價值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動產(chǎn)是納稅人財產(chǎn)的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產(chǎn)，而物業(yè)稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個人住在目前的市場價格下可以認為相當貴的房子里，有關(guān)他們難于支付財產(chǎn)稅的真正問題不是貧窮問題，而是現(xiàn)金流量問題。這一問題在以下兩個群體中表現(xiàn)尤為突出：一是退休的老年人。由于他們在退休后的收入遠遠低于以前，而他們居住的房子卻承擔著很重的財產(chǎn)稅負，因此會感到難以支付房產(chǎn)稅，他們要交稅的話不得不變賣房產(chǎn)。二是通過貸款購房的人。他們在未來具有較為樂觀的預期收入，但由于在相當長的一段時期內(nèi)需要償還住房貸款，進而會出現(xiàn)現(xiàn)金流前緊后松的問題?？紤]到現(xiàn)實中的特殊情況，鑒于物業(yè)稅總體上實行“按年計算，分期預繳，區(qū)別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預繳時，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對于因現(xiàn)金流量問題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準利率執(zhí)行。具體繳納稅款的時間，對于老年人而言，可以在其辭世后用其房產(chǎn)變賣收入支付稅款和相應利息，或者由房產(chǎn)繼承人或受贈人在繼承或受增值前繳納該房產(chǎn)欠繳的稅款及相應利息。對于貸款購房者，應在住房貸款償還完畢的下一個季度一次性或分次支付稅款及相應利息。這種征稅制度安排既體現(xiàn)了較強的靈活性，對納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無期限拖延稅款。

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