在次貸危機情況下我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略

張超杰

摘要：次貸危機已經(jīng)演變?yōu)槊绹鹑谑飞踔寥蚪鹑谑飞献钌钪氐奈C之一。當前我國房地產(chǎn)由于受到金融危機的影響，其發(fā)展前途堪憂，為了扭轉(zhuǎn)其所處的困境，本文首先交代次貸危機的根源和我國房地產(chǎn)業(yè)所處的特殊環(huán)境，分析了房地產(chǎn)存在的風險，最后提出了我國房地產(chǎn)擺脫金融危機，加強金融風險防范的具體建議。

關(guān)鍵詞：次貸危機；金融創(chuàng)新；策略

一、美國次貸危機的根源

次級債危機的源頭是美國所實行的寬松房貸政策和創(chuàng)新貸款產(chǎn)品。所謂次級房貸，是住房按揭的一種類型，指的是銀行將錢貸給收入很少或個人信用記錄較低的人。貸款給這些人的原因在于貸款機構(gòu)能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。為振興國內(nèi)經(jīng)濟，美國于2001年大幅減稅和降低利率，同時房地產(chǎn)按揭市場開始放松個人貸款信用政策，在提供優(yōu)質(zhì)貸款的同時提供次級抵押貸款。貸款人可以在沒有資金的情況下買房；一旦買房，房價繼續(xù)上漲，令貸款人可以用不斷升值的房屋作抵押，進行再融資。次級抵押貸款市場日益繁榮。在這樣的背景下，越來越多的人有買房的沖動。而信貸公司由于急于開拓業(yè)務(wù)，不記后果地把一些銀行信譽較差甚至還有一些根本不具備還款能力的人拉入他們的業(yè)務(wù)范圍，為了顯現(xiàn)銀行業(yè)績，不斷開發(fā)一些針對還款能力弱的金融產(chǎn)品，這就是“次級貸款”產(chǎn)生的背景。在房價高漲情況下，由于抵押品價值充足，貸款不會產(chǎn)生問題；但隨著2004年至2006年美聯(lián)儲17次調(diào)高利率，對利率敏感的房屋市場開始有了反映，房屋價格、開工率和銷售額均下滑并屢創(chuàng)新低，房屋價值嚴重縮水，使得抵押品價值不足貸款本息，收入不高的按揭人面臨著貸款違約，進而引起按揭提供方的壞賬增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統(tǒng)風險增加，并且已經(jīng)波及全球，最終導(dǎo)致了經(jīng)濟危機。

二、我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金，而商業(yè)銀行也一直把房貸業(yè)務(wù)作為信貸投放的重點。我國80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，直接或間接地來自銀行貸款；而通過按揭貸款買房的個人，占全部購房者總數(shù)的90％，占銀行貸款比例20％，這是一個極端保守的數(shù)字。如果不重視房貸的潛在風險，及時采取措施防范和化解風險，屆時銀行淪為房東就恐怕不止一家兩家了，最終形成大規(guī)模金融危機。

目前盡管受到宏觀調(diào)控政策的制約，但是目前的房地產(chǎn)價格下降的勢頭近年內(nèi)無法逆轉(zhuǎn)。信貸業(yè)務(wù)蘊含的風險已經(jīng)凸顯，許多信貸機構(gòu)的大量貸款無法收回已成既定的事實。我們追究某一方的責任既是不負責的，又是于事無補的。個中有許多方面的原因交錯：

1、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營導(dǎo)致財務(wù)風險。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，大量業(yè)主資金鏈條斷裂，就導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。

2、發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中存在操作風險。近年來，各商業(yè)銀行為了擴大盈利范圍，搶占市場份額，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)的資格審查中，對貸款人提供資料的真實性、合理性審查僅通過貸款人單位提供的收入證明來完成，這種提供收入證明的方式易弄虛作假，在對貸款人的信用狀況進行調(diào)查的過程中也存在一定的缺陷，只根據(jù)貸款人在銀行的信用記錄進行判斷，而對那些在銀行沒有信用記錄及負債情況的申請人來講，就無法查實其真實的信用狀況。這樣銀行就無法判斷貸款人的還貸能力，為以后貸款人發(fā)生違約埋下隱患。部分銀行為了自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴張的態(tài)勢，不僅違規(guī)放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大。

3、假按揭凸現(xiàn)道德風險。假按揭通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購房人，與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。有的開發(fā)商在通過虛擬購房人取得銀行貸款后，將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發(fā)商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。

4、法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風險。更為關(guān)鍵的是，高法條關(guān)于房貸的司法解釋指出，“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”這使得銀行收回抵押房產(chǎn)進行拍賣的進程加了執(zhí)行難度。

5、流動性過剩。流動性過剩是全球普遍存在的問題，我國尤其嚴重。為了抑制流動性過剩，央行采取加息政策，這使商業(yè)性住房貸款的利率大幅上升，提高了購房者的資金成本。近幾年，隨著住房貸款利率的上升，房價也上漲，一方面，銀行主動向房地產(chǎn)投資信貸資金，另一方面，個人的購房需求高漲。房價持續(xù)上漲，人們的預(yù)期也隨之上漲，又推動房價的進一步上漲，這樣不斷循環(huán)的結(jié)果，使房產(chǎn)市場火爆，房貸過度投放，一旦非常情況，將使房價下跌，很可能出現(xiàn)類似美國的情況：由于利率大幅上升，房價下跌而造成借款人無力還貸的局面，誘發(fā)貸款危機。

三、走出當前困境，我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的發(fā)展策略

防范國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展中的各類風險的對策如下：

1、加快廉租房建設(shè)。仿效新加坡模式，建立大規(guī)模的廉租房體系，不僅可以解決低收入群體的住房問題，還可以起到調(diào)節(jié)房價的作用。業(yè)內(nèi)人士稱，從長期的市場變化來看，廉租房的供給每增加5％，就會迫使房價下降3％～4％。最終的房地產(chǎn)市場格局，將是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在購買第一套住房的時候享受補貼或者金融支持，高收入家庭則只能按照市場原則投資商品房。

2、完善市場信息采集和披露體系，提高市場透明度。一個有效率的市場離不開市場透明度的提高，全面、可靠的市場信息是包括政府、企業(yè)、個人等在內(nèi)的市場參與各方判斷市場形勢、做出正確決策的基礎(chǔ)。信息技術(shù)的普及和產(chǎn)權(quán)登記體系的建立，使市場信息采集和實時處理成為可能。

3、建立風險監(jiān)控體系。一方面加強對抵押物的資產(chǎn)評估，另一方面加強對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理、市場政策風險研究，以及對資產(chǎn)安排、開發(fā)實力等進行徹底評估。銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔保資產(chǎn)的評估，從而有效規(guī)避風險。如果政府監(jiān)管部門缺乏必要的風險指引和勸告，缺乏對市場運行的監(jiān)測，不能對金融機構(gòu)進行及時的風險提示，就會失去對危機的預(yù)警。我們必須在堅持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機結(jié)合，穩(wěn)步推進金融業(yè)綜合監(jiān)管，防止出現(xiàn)監(jiān)管重疊、監(jiān)管遺漏或空缺的現(xiàn)象。

4、推進房貸資產(chǎn)證券化。金融衍生產(chǎn)品的過度泛濫以及債券評級體系的失真是美國次貸危機快速傳導(dǎo)的助推器。而適度的資產(chǎn)證券化，對于中國銀行業(yè)來講是非常必要的。一是分散過度集中于銀行體系的系統(tǒng)性風險的需要，二是拓展了代理等中間業(yè)務(wù)市場，改進了商業(yè)銀行存貸利差的單一收入結(jié)構(gòu)。三是有助于改變商業(yè)銀行信貸資金過分依賴一般存款的情況。推進貸款證券化的工作，同樣應(yīng)該借鑒美國次貸危機的教訓(xùn)，本著循序漸進、先試點后推廣的原則逐步推進，金融產(chǎn)品決不能過度衍生，基礎(chǔ)資產(chǎn)不能無限制放大，堅決防止投資機構(gòu)杠桿融資。

5、采取必要的嚴厲措施。從住房按揭的對象來看，美國對貸款人信用狀況有嚴格的等級劃分，但目前我國對個人客戶的信用評級還不完善，客戶提供相關(guān)資料真實性的查證也存在較大難度，貸款客戶資質(zhì)和信用方面的信息還存在較大的不對稱性，同時房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)上漲一定程度上會把信用低下按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。我國銀行業(yè)應(yīng)參照國際通行標準，制定和完善貸款資格審查細則，加強銀行征信系統(tǒng)的建設(shè)，加大對住房貸款的審查力度。改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的材料進行決策的做法，盡量將違約風險消滅在萌芽中。

6、加強金融創(chuàng)新，分散市場風險。金融創(chuàng)新對金融系統(tǒng)而言是新的利潤增長點，更是規(guī)避風險的主要手段。美國發(fā)生的次級貸款危機，遭受巨大損失的不是銀行，而是二級市場的投資者。這是因為美國有三分之二的房屋貸款正是通過資產(chǎn)證券化的方式出售，將銀行的部分風險轉(zhuǎn)移到二級市場。我國雖然在2005年3月啟動了信貸資產(chǎn)證券化的試點工作，但是整個金融市場體系的發(fā)展還不完善，防范和化解貸款風險的手段還很落后。因此，在我國房價看漲的狀況下，應(yīng)該借鑒外國的經(jīng)驗教訓(xùn)，完善和發(fā)展包括信貸資產(chǎn)證券化在內(nèi)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，分散銀行信貸風險。