京城樓市，觸底還需多久？

楊正蓮　楊　龍　王華偉

目前各方的共識是，如果房價(jià)能夠降回到2007年初的水平就比較合理了；

其關(guān)鍵在于，開發(fā)商和消費(fèi)者誰更能“扛”

顯然，開發(fā)商與購房者的價(jià)格博弈在2009年還會繼續(xù)。最終的結(jié)果將取決于，在博弈中，開發(fā)商和消費(fèi)者誰更能“扛”。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)顯然并不太擔(dān)心。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，房價(jià)永遠(yuǎn)不可能降到消費(fèi)者的心理底位，“房價(jià)還沒有到底的時(shí)候就會有人坐不住了，在房價(jià)往下降的過程中，就會有一部分需求逐步釋放。當(dāng)開發(fā)商覺得不需要繼續(xù)降價(jià)就能賣得動的時(shí)候，就不會再降了?！?/p>

開發(fā)商和消費(fèi)者，誰更能“扛”？

盡管開發(fā)商不愿意降價(jià)，然而，持續(xù)低迷的行情所累積起來的庫存，已經(jīng)成為懸在地產(chǎn)行業(yè)上方的“堰塞湖”。

一位不愿意透露姓名的北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理認(rèn)為，北京市常年保有存量房兩千多萬平方米。潘石屹此前也指出，北京住宅市場上存量房在1925萬平方米至2250萬平方米之間。中金公司的公報(bào)顯示，2008年北京住宅商品房銷售面積總量為1031萬平方米。以2008年的銷售進(jìn)度計(jì)算，北京住宅市場的存量房至少需要2年時(shí)間才能消化完。

但這樣的估算還只是針對已開發(fā)完工產(chǎn)品，沒有將在建項(xiàng)目包括進(jìn)去。據(jù)公開資料顯示，今年北京將計(jì)劃新建住房2830萬平方米。如果加上這些項(xiàng)目，消化掉這些房子需要的時(shí)間就更長了。

除了完工和在建的房子，房產(chǎn)商手中的土地存量也是巨大問題。而戴德梁行報(bào)告稱，由于全國一級土地市場庫存“主動性積壓”，約12億平方米土地仍滯壓于房產(chǎn)商手中。理論上，一旦房地產(chǎn)市場回暖，這些存量土地立馬就可以變成房子。

上述因素，成為房地產(chǎn)商面對銷售時(shí)的一個(gè)巨大壓力。此外，政府力推的保障性住房，也會分割商品房市場，對現(xiàn)有存量商品房銷售形成沖擊。4萬億投資中，已明確用9000億元投資于保障性住房。北京市提出，今年要保證850萬平方米的保障性住房建設(shè)。來自于北京市建委的信息表明，今年北京市直接對市民搖號配售的保障住房有42000套即將上市。其中，包括22000多套的經(jīng)濟(jì)適用房和19000多套的限價(jià)房。而且，廉租房今年也要開始實(shí)物配租。

面對如此危局，開發(fā)商卻似乎并不急于降價(jià)，他們更看中廣闊的市場需求。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志3月5日表示，北京市未來5年至少需要4000萬到6000萬平米的住房。開發(fā)商很清楚，盡管需求巨大，北京市區(qū)尤其是核心區(qū)的土地資源非常稀缺。北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理告訴《中國新聞周刊》，北京市現(xiàn)在可以供應(yīng)的土地不過4000多萬平方米。

正是這種樂觀預(yù)期，也在一定程度上支撐了開發(fā)商“扛”下去的信念。

然而，消費(fèi)者目前的態(tài)度依然謹(jǐn)慎。中國指數(shù)研究院3月10日發(fā)布一項(xiàng)的調(diào)查結(jié)果顯示，出于房價(jià)將持續(xù)下降的預(yù)期，購房者紛紛推遲購房計(jì)劃，準(zhǔn)備在半年內(nèi)購房的比例從1月的35.8%下降到2月的13%。而《中國新聞周刊》在調(diào)查樓盤過程中遇到的眾多看房者也紛紛表示，目前將繼續(xù)觀望，不會急于做決定。

底部究竟在哪里？

不過，資金狀況可以決定開發(fā)商到底能“扛”多久。

“開發(fā)商不會因?yàn)榉孔淤u不動而降價(jià)，只會因?yàn)槭稚蠜]錢才降價(jià)?！睏钌黉h告訴《中國新聞周刊》，目前北京房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)熬過了資金壓力最大的春節(jié)前后這個(gè)時(shí)期，“如果資金沒有危機(jī)，開發(fā)商在房子賣不動時(shí)會選擇觀望，甚至捂盤?！?/p>

楊少峰的樂觀，部分源于逐漸寬松的信貸政策。2008年下半年開始，中央層面的信貸控制逐漸放寬。去年11月至今年1月的信貸增長連續(xù)三個(gè)月加快，繼1月份貸款增長1.8萬億元之后，2月份人民幣貸款再增1.07萬億元。3月13日，央行公布一季度全國銀行家調(diào)查表明，近半數(shù)銀行家認(rèn)為，本季貨幣政策偏松。

相應(yīng)地，政策預(yù)期也是因素之一?！拔腋杏X，接下來的4、5、6月份，房地產(chǎn)政策會有一個(gè)松綁的過程。無論松綁多少，市場的預(yù)期都會變化，包括價(jià)格的預(yù)期，而市場價(jià)格預(yù)期一旦變化之后，房地產(chǎn)企業(yè)就會獲得更大的議價(jià)權(quán)，可以繼續(xù)去博弈，也更容易獲得貸款?！?/p>

前述北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理坦言，他自己已經(jīng)改變了過去對于市場形勢的悲觀判斷，“如果我的朋友要買房自住的話，我就會建議他現(xiàn)在開始看房，看到五六月份，如果市場開始有變化的時(shí)候就可以做決定了；而如果是投資的話，我覺得現(xiàn)在就可以入市?！?/p>

從2007年下半年就不斷宣稱“房價(jià)必跌”的楊少鋒，現(xiàn)在比較樂觀。他甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在9月份時(shí)，就會開始供需兩旺。而北京的房地產(chǎn)價(jià)格，也會從那個(gè)時(shí)候開始，持續(xù)為期一兩年的相對平穩(wěn)時(shí)期：“北京目前有不少項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)到位了，但是對大的板塊來講總體還是偏高了，房價(jià)大致降到2007年初的水平，就會比較合理了。”

但是，來自銀行方面的信息，并沒有為這種樂觀提供更明顯的實(shí)際支撐。相反，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)，戒心猶存。

近日，中國銀監(jiān)會主席劉明康在不同場合強(qiáng)調(diào)，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，科學(xué)安排房地產(chǎn)開發(fā)貸款，防范房地產(chǎn)開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

“我們對外宣傳的基調(diào)是支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，但在實(shí)際掌握尺度上是從緊的。”一位不愿透露姓名的股份制銀行高層說，“我們都在回避地產(chǎn)商，來找錢的開發(fā)商太多了。目前來看，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整預(yù)計(jì)要持續(xù)到2009年年底。在這個(gè)時(shí)間段，商業(yè)銀行為了自身利益，是不會輕易給開發(fā)商貸款的。”

而業(yè)界呼吁良久的房貸優(yōu)惠政策，也正面臨收緊的風(fēng)險(xiǎn)。中國銀行業(yè)協(xié)會3月9日聯(lián)合工、農(nóng)、中、建等8家商業(yè)銀行召開新聞通氣會，其中要求，銀行要嚴(yán)格執(zhí)行房貸利率政策。

此前，浙江銀監(jiān)局一份落款時(shí)間為3月5日的特急文件要求，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸。據(jù)悉，上海銀監(jiān)局最近也要求，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行要上報(bào)如何執(zhí)行二套房和多套房的政策。

也有不少研究人士對房地產(chǎn)商資金鏈狀況表示擔(dān)憂。中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示，開發(fā)商之所以在2008年能夠撐過去，主要是在2007年的時(shí)候都賺錢了，“但是，2009年的市場如果還不會有明顯好轉(zhuǎn)的話，開發(fā)商的資金壓力就會很大?！?/p>

從已經(jīng)公布的上市公司年報(bào)來看，大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量，都呈現(xiàn)大幅度縮水現(xiàn)象，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流縮水幅度超過100%，有過半企業(yè)負(fù)債水平高于50%。

上海易居房地產(chǎn)研究綜合部3月初的一份研究報(bào)告顯示，2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)將跌入歷史最低谷，“我們預(yù)測，2009年國房景氣指數(shù)將會觸底，時(shí)間很可能出現(xiàn)在第三季度，早則第二季度，而底部將跌破90點(diǎn)，與1997年的歷史最低點(diǎn)相近，甚至更低，在85～90點(diǎn)區(qū)域的可能性最大?！?/p>

國房景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100，則為不景氣空間。歷史上，本輪景氣周期的最高點(diǎn)在2007年曾經(jīng)達(dá)到106.59點(diǎn)。

就像一個(gè)精疲力竭的人還在最后之時(shí)頑強(qiáng)抗?fàn)幰粯樱M管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇了繼續(xù)硬撐和不愿降價(jià)，但這些企業(yè)也因?yàn)樯鲜龇N種因素，呈現(xiàn)明顯的疲態(tài)。

開發(fā)商的信心，直接表現(xiàn)在愿意拿地的意愿和增加開發(fā)投資、也就是繼續(xù)蓋房子上面。以土地成交和開發(fā)投資這兩個(gè)數(shù)據(jù)為例，國家統(tǒng)計(jì)局12日發(fā)布的形勢報(bào)告顯示，2009年1～2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1.0%，增幅較去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月僅有2宗土地以起始價(jià)1.12倍成交，2008年同期的成交數(shù)據(jù)則為59宗，那時(shí)候的成交價(jià)格是起始價(jià)的1.47倍。

也就是說，即便開發(fā)商再嘴硬，可能實(shí)際的狀況，并不像他們嘴上說的那樣樂觀。

《中國新聞周刊》記者獲悉，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤空間是20%左右。業(yè)內(nèi)人士介紹，即使開發(fā)商把這部分利潤全部讓掉，也不至于虧本，“價(jià)格下降，交給政府的稅費(fèi)等也會相應(yīng)按比例減少。因此，開發(fā)商能夠承擔(dān)的降價(jià)幅度最多是30%，如果超過這個(gè)極限，房地產(chǎn)企業(yè)就得回吐以前的積累了?！?/p>

目前各方的共識是，如果房價(jià)能夠降回到2007年初的水平就比較合理了。前述某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理甚至認(rèn)為，2006年的價(jià)格水平更健康。

“我覺得，下降10%～15%是很正常的。”3月13日，中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)研究中心的副總經(jīng)理張化學(xué)告訴《中國新聞周刊》。