６大變數(shù)制約今年樓市

徐壽松

起落有更替，變局通新局——2006年樓市的走勢：充滿變數(shù)，但也有跡可尋。舉其要者，影響未來樓市走勢的因素有六。

樓市調(diào)控與啟動內(nèi)需關(guān)系如何調(diào)處

啟動內(nèi)需已被列為2006年中國經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。這是由中國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所決定的，只有啟動內(nèi)需才能減少投資依賴、弱化貿(mào)易摩擦，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)以其拉動性大、與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，對啟動內(nèi)需的積極作用目前尚無其他產(chǎn)業(yè)可替代。

盡管延續(xù)2005年的調(diào)控主旨，前期出臺的政策仍會被執(zhí)行、消化，但2006年的樓市政策還是有明顯的不同：政策重心由抑制投機(jī)、平抑價格轉(zhuǎn)到鼓勵消費(fèi)——鼓勵自主性消費(fèi)、普通商品房消費(fèi)。換言之，2006年的樓市仍會在調(diào)控的既定軌道中滑行，但重點(diǎn)是解決結(jié)構(gòu)性問題。

國家發(fā)改委投資研究所的一位人士分析說，可以肯定，內(nèi)需成了纏繞2006年樓市的一個結(jié)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亟待啟動內(nèi)需－啟動內(nèi)需需要活躍樓市－活躍樓市反映政策松緊－政策松緊影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。顯然，宏觀調(diào)控的方向、力度選擇與擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)系如何調(diào)處，將成為影響2006年樓市走勢的最大因素。

部門間的政策能否協(xié)調(diào)一律

房地產(chǎn)政策對這個產(chǎn)業(yè)和市場來說至關(guān)重要，而政策的基本立場和態(tài)度往往又是多部門商妥、平衡的結(jié)果。在對待房地產(chǎn)問題上，不同部門從各自的工作角度出發(fā)，意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報告建議取消商品房預(yù)售制度，建設(shè)部則表態(tài)暫不取消；發(fā)改委贊同公布房價成本，建設(shè)部認(rèn)為現(xiàn)在還很難做到；不久前，國土資源部的官員說，2006年的調(diào)控政策不會改變，而另外一些部門（包括行業(yè)協(xié)會、商會）則說，情況正在改變。不同部門站在各自的立場，主張有異本無可厚非，但局部的道理不等于全局的正確。由于各自作用方向的不同，最終“合力”的大小、方向往往會改變。

經(jīng)濟(jì)景氣影響下供求關(guān)系如何變化

樓市走勢直接決定于供求。從供應(yīng)的角度看，其一，作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件——土地開發(fā)的面積增幅持續(xù)回落，大量閑置土地沒有轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)。2005年1至10月，全國土地開發(fā)面積13271萬平方米，同比下降1.3％。土地購置面積和開發(fā)面積的差額由1998年的2379.2萬平方米增加到2005年的12609.8萬平方米。這說明開發(fā)商手中掌握大量已出讓土地，待轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)。開發(fā)面積增幅的急劇下降，將使房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目受到約束。其二，結(jié)構(gòu)性問題仍很突出，2005年前10個月，經(jīng)濟(jì)適用房投資不增反降11.1％，供給比例由上年同期的５％下降到3.6％，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度在加劇。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議已明確，2006年，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)。

從需求的角度看，過熱的購房需求得到初步抑制。此外，樓市需求還與經(jīng)濟(jì)景氣周期密切相關(guān)。西方發(fā)達(dá)國家把房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)景氣的晴雨表，經(jīng)濟(jì)景氣的時候，人們往往把購房的需求提前；經(jīng)濟(jì)不景氣，則相反。持有資產(chǎn)傳達(dá)了很重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)信息，當(dāng)預(yù)期經(jīng)濟(jì)膨脹的時候，人們力圖把貨幣資產(chǎn)化為實(shí)物。當(dāng)人們預(yù)期經(jīng)濟(jì)緊縮的時候，則相反。因此，2006年我國經(jīng)濟(jì)的景氣度以及對于經(jīng)濟(jì)景氣度的預(yù)期都將影響樓市。

金融、稅收政策如何指引

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，政府是否鼓勵購房消費(fèi)，金融政策是最明顯的表現(xiàn)。2005年12月27日，央行對現(xiàn)行房貸利率政策作出微調(diào)：凡在2005年３月17日前辦理個人住房貸款的購房者，將按新貸款利率還款；同時央行明確，對于高檔住宅、別墅和非第一套住宅的購買者，將執(zhí)行6.12%的利率，并將首付款比例提高到40％。顯然，央行的著眼點(diǎn)在于中低檔自住類商品房的“內(nèi)需刺激”，此前出現(xiàn)銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)需求“全面支持”的局面再現(xiàn)的可能性不大。

此外，稅收政策，譬如物業(yè)稅試點(diǎn)會否推廣、以何種方式、什么樣的稅率開征，以及人民幣匯率和股市的變動情況，都將通過影響資本獲利進(jìn)而作用于樓市。

房地產(chǎn)依賴銀行的格局是否改變

2005年央行發(fā)布的房地產(chǎn)金融報告中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行的資金占其資產(chǎn)的比例在70％以上。開發(fā)貸款資金和銷售貸款資金都從銀行進(jìn)入開發(fā)商，目前房地產(chǎn)業(yè)除了銀行信貸之外很少有其他融資渠道。這種單一融資格局的弊端在銀行緊縮銀根的2005年暴露無遺，資金鏈繃緊成了眼下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍性難題。當(dāng)大量房源積壓在手、不能實(shí)現(xiàn)資金回籠，在外無后續(xù)資金、內(nèi)有還貸壓力的情況下，開發(fā)商便不可能不降價賣房回籠資金。道理很簡單，融資渠道單一放大了銀行在房地產(chǎn)市場中的親經(jīng)濟(jì)周期性：當(dāng)經(jīng)濟(jì)處在熱周期時，銀行貸款也熱；當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期降溫時，銀行貸款隨之趨冷。正是在此背景下，2005年房地產(chǎn)信托基金重浮水面，但其規(guī)模等方面的限制還很多。2006年房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道的拓寬程度，無疑將影響市場賣方的行為。

招、拍、掛能有多少實(shí)質(zhì)改變

在年前召開的第二屆全國土地博覽會論壇上，國土資源部的官員束克欣表示，2006年國土資源部門將采取一些新舉措：在土地出讓制度改革方面，繼續(xù)擴(kuò)大土地有償使用的覆蓋面，強(qiáng)化土地的市場配置。在土地出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式上，“要出臺相關(guān)辦法，繼續(xù)對程序性的要求做出細(xì)化規(guī)定”，譬如拍賣應(yīng)該要做到什么程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應(yīng)該有哪些條款等，以及將出讓土地的后期開發(fā)進(jìn)度要求寫進(jìn)合同等，“這個工作目前正在做?！?/p>

可以預(yù)見，隨著土地監(jiān)控實(shí)效性的進(jìn)一步增強(qiáng)，在房產(chǎn)開發(fā)的初始環(huán)節(jié)——土地的獲取方面，城市或?qū)⒉辉偈情_發(fā)商們的“樂園”。而這一趨勢必將影響2006年樓市。

綜上分析，我們可以對2006的樓市作出如下３個基本判斷：

第一，樓市普漲時代終結(jié)，區(qū)域性特征將更為明顯。2006年的樓市可能會相對回暖，但鑒于2006年繼續(xù)執(zhí)行2005年出臺的所有遏制投機(jī)資本的稅收和交易政策、控制房價上漲仍是建設(shè)部最主要的工作之一，因此，2006年出現(xiàn)房價快速上漲的可能性不大，樓市普漲時代終結(jié)，區(qū)域性特征將越來越明顯。中西部地區(qū)的樓市會有較大的發(fā)展。

第二，開發(fā)商靠“資源”獲利而非產(chǎn)品獲利將難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、銷售進(jìn)入品牌時代和差別化群分時代。往日開發(fā)商靠擺平政府官員、銀行經(jīng)理，拿到土地貸到款就能掙錢的日子一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入比拼資本實(shí)力和“開發(fā)”能力的新階段。對于房地產(chǎn)的真實(shí)需求是存在的，不同于從前的是，很可能只有那些以品牌為旗、品質(zhì)為王的開發(fā)商才能打開消費(fèi)者的錢袋。

第三，政策救市的幻想破滅?！安灰宦牭酱碳?nèi)需，就認(rèn)為是政府要幫著地產(chǎn)商賣房子了?！币晃环康禺a(chǎn)研究者告誡?！笆晃濉币?guī)劃中重提“刺激內(nèi)需”令諸多房地產(chǎn)商振奮不已，因?yàn)?000年以來房地產(chǎn)市場的火熱與亞洲金融危機(jī)之后政府長期施行“擴(kuò)大內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)。但建設(shè)部官員已表態(tài)，這種對內(nèi)需的刺激是有限的，2006年的樓市政策絕不會有大幅度的放松，房價依然是政策關(guān)注的重點(diǎn)。換言之，政策不會幫開發(fā)商去實(shí)現(xiàn)按照去年的消費(fèi)規(guī)模和價格來把房子賣出去的夢想，而是又市場來完成優(yōu)勝列汰。