物業(yè)公司交接糾紛產(chǎn)生原因及解決途徑

胡志鑫

一、物業(yè)公司交接糾紛產(chǎn)生原因分析

被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)公司、原物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理交接事項發(fā)生糾紛的案件時有報道，究其原因，主要有如下幾個方面：

1、法制不健全。我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，物業(yè)管理業(yè)務(wù)隨之蓬勃興起，而在這一方面的立法卻相對滯后，原有的民事法律規(guī)范中很難找到與此有關(guān)的法律規(guī)定，這就造成該行業(yè)內(nèi)很多糾紛到底怎么處理無法找到法律依據(jù)。物業(yè)管理公司和業(yè)主的權(quán)責利益不清楚，極易造成侵權(quán)和其他糾紛的發(fā)生。

2、物業(yè)管理公司沒有擺正自己的位置引發(fā)糾紛。在現(xiàn)實生活中，有的物業(yè)管理公司把自己當作小區(qū)的主人。比較典型的有北京金華園小區(qū)物業(yè)管理公司，它宣稱除了業(yè)主的住房，其余的包括小區(qū)內(nèi)的馬路都是自家的。為了管理好自家各種設(shè)施，2003年2月15日元宵佳節(jié)當天，小區(qū)的保安肆意地毆打了一位業(yè)主，緊接著，16～18日這些保衛(wèi)者們又出手教訓了據(jù)說是“不聽話”的業(yè)主。這樣的物業(yè)公司極易引起小區(qū)內(nèi)業(yè)主的公憤，業(yè)主大會便會以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司往往以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。

3、在物業(yè)管理公司的確立上沒有按照市場的競爭機制辦事，導致業(yè)主不滿意。我國有關(guān)由業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負責對本物業(yè)區(qū)域進行管理的制度還不完善，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主只能被動接受，很多物業(yè)管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務(wù)不到位，也不主動與業(yè)主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業(yè)管理條例》明確賦予業(yè)主大會公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類。

4、原物業(yè)公司不甘退出產(chǎn)生糾紛。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產(chǎn)生糾紛。

二、物業(yè)公司交接糾紛解決途徑

物業(yè)管理交接紛紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也必將對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負面效應(yīng)，并在一定程度上阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。所以，尋求合法途徑，及時、有效、經(jīng)濟地解決物業(yè)交接紛紛，無論對業(yè)主還是對物業(yè)公司都是極為有利的。根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：

1、當事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等、互諒、互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結(jié)算、物管公司對小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進行協(xié)商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應(yīng)盡量通過協(xié)商的方式妥善解決。

2、由物業(yè)管理協(xié)會、居委會或者其他第三方調(diào)解解決。調(diào)解制度是指經(jīng)過第三者的排解疏導，說服教育，促使發(fā)生糾紛的雙方當事人依法自愿達成協(xié)議，解決糾紛的一種有效方法。隨著物業(yè)管理協(xié)會組織建設(shè)的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請求物業(yè)管理協(xié)會進行調(diào)解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調(diào)解。

3、申請有關(guān)政府主管部門處理?！段飿I(yè)管理條例》第五條第二款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”，同時《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協(xié)商或調(diào)解達成一致意見，當事人應(yīng)當及時報告當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應(yīng)及時向當?shù)毓矙C關(guān)報告，由公安機關(guān)對其中的治安或刑事案件依法進行處理。

4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達成仲裁協(xié)議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。但是我國實行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應(yīng)作充分考慮。

5、向人民法院提起訴訟。在司法實踐中，為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，各地基本上確認了業(yè)主委員會的訴訟主體地位。如《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》“關(guān)于訴訟主體”中規(guī)定：業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。各業(yè)主委員會可以根據(jù)類似規(guī)定，當無法通過上述四種方式解決爭議時，可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出公正判決。當然，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會。