中國房地產泡沫經濟分析

傅麗珍

房地產業(yè)被認為是世界上最大的買賣。根據一項報告估計，房地產的建造、銷售、租賃及各種有關的收益，在發(fā)達國家約占國民生產總值的１５％左右。在美國，房屋的建筑業(yè)曾和汽車、鋼鐵并列為三大工業(yè)支柱；在二戰(zhàn)后日本經濟的改組重振中，建筑業(yè)也發(fā)揮了重大的作用；房地產業(yè)對亞洲“四小龍”的經濟起飛也是功不可沒的?？墒钦缰袊旁捤f，“成也蕭何，敗也蕭何”，如果房地產業(yè)盲目發(fā)展形成泡沫，泡沫破滅后就會對經濟產生巨大破壞。

正確認識泡沫的現(xiàn)象

在許多議論房地產泡沫問題的文章中，對泡沫一詞的釋義口徑不一。關于泡沫、經濟泡沫及其釋義從17世紀開始，幾部外國辭典的簡要釋義是：泡沫是虛擬資本過度增長的經濟現(xiàn)象。我國《辭海》的釋義，與之基本相同。也可以說，泡沫的主要表現(xiàn)是一種價格遠離價值的經濟現(xiàn)象。比如，在市場經濟活動中，通過各種"狂熱"的哄抬、投機等行為，使得某種商品、某種資產或某個公司的股票價格猛漲，若干倍地遠離其價值。這種高價，不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破裂。這就是泡沫或泡沫經濟現(xiàn)象。其中比較典型的，稱之為泡沫經濟事件。

由于在市場經濟運行中，價格較大幅度地離開價值的現(xiàn)象總會在各種商品中經常發(fā)生，除了把這些經濟現(xiàn)象統(tǒng)稱為泡沫現(xiàn)象外，專家們還根據泡沫產生的不同程度和后果，把它分為以下兩種。

第一種是泡沫經濟。共同特點：一是，產生泡沫經濟現(xiàn)象的主要原因之一是過度投機，并伴隨各不相同的其他原因；二是，價格若干倍地狂漲，遠遠離開其價值；三是，哄抬出的高價只能停留一定的時間(有的是短暫時間)就會破裂猛跌，下降到與價值相近的價格；四是，每一次泡沫經濟事件都會對社會經濟造成不同程度的危害。

第二種是一般性泡沫。某種商品的價格在一定時間內有較大幅度的上漲，但沒有達到典型泡沫經濟事件的4個特點，就屬于一般性泡沫。許多專家把它簡稱為經濟泡沫。經濟泡沫是比較經常而普遍地產生的，它的消極方面是因較大幅度漲價而帶來的各種副作用，但因其價格上漲和下降幅度相對較小，一般不會出現(xiàn)泡沫經濟那樣明顯的"破裂"和"猛跌"現(xiàn)象，造成的危害也小得多。它的積極方面是在一定程度上調節(jié)市場的作用。因此，不要一提到泡沫就談虎色變，而要用一分為二的觀點來看待經常發(fā)生的經濟泡沫。

明確了泡沫的釋義和其與泡沫經濟的區(qū)分，我們就知道經濟泡沫會經常發(fā)生，就不會否認我國房地產業(yè)也會經常發(fā)生經濟泡沫。由于經濟泡沫一般沒有明顯的破裂現(xiàn)象。泡沫釋義擴大化引起的混亂長期以來，在西方國家和我國，都認定泡沫現(xiàn)象是價格狂漲而遠離價值的經濟現(xiàn)象。但是，最近幾年，許多作者在發(fā)表的文章中，卻把泡沫現(xiàn)象包含的內容任意擴大。幾乎把房地產經濟活動中出現(xiàn)的各種問題，統(tǒng)統(tǒng)歸納為泡沫現(xiàn)象。有的文章還進一步擴大為，這次我國宏觀調控所采取的各項政策措施，統(tǒng)統(tǒng)屬于治理泡沫的措施。為此，需要說明以下兩點：

其一，不能通過曲解來辯解。有的文章為泡沫釋義擴大化辯解的理由是：西方有名的《新帕爾格雷克經濟學大辭典》明確指出，"理論界尚未達成對泡沫狀態(tài)的一致同意的定義"，既然沒有一致同意的定義，我國專家當然有權對泡沫增添內容。其實，西方理論界對泡沫經濟現(xiàn)象的意見是一致的。只有對形成經濟泡沫狀態(tài)的定量指標，即其價格離開價值的幅度達到多大才能稱為泡沫狀態(tài)，意見還不一致?！洞筠o典》僅僅指出理論界對形成泡沫狀態(tài)的意見不一致，決不能把它曲解為對"泡沫"釋義的意見不一致。

其二，對不同質的經濟現(xiàn)象，應該有不同的表述詞匯和治理措施。如果把以上擴大化的內容統(tǒng)統(tǒng)歸入泡沫現(xiàn)象而采取統(tǒng)一的治理措施，就會犯大錯誤。以房地產為例，如果發(fā)生了價格陡漲而遠離其價值的泡沫現(xiàn)象，主要的治理措施應為：適度加大房地產投資和擴大開發(fā)規(guī)模以增加供給；增加經濟適用住房和低價位商品房的比重以降低平均房價(即結構性降價)；提高宏觀調控水平以調控房價和抑制投機。而泡沫擴大化提出的許多內容，例如"房地產發(fā)展過熱"、"房地產投資增長過速"、"房地產開發(fā)規(guī)模過大"、"住房空置率過高"等，經濟學界歷來就使用"發(fā)展過熱"、"規(guī)模過大"和"生產過剩"等恰當的詞匯來表述。這些經濟現(xiàn)象生產出的產品，不是虛擬的而是真正的物質財富，除極少數報廢的產品外，都會陸續(xù)出售而投入使用，不會像泡沫一樣地破裂。而生產過多、過剩，則是導致價格下跌的重要原因，只能采取與治理泡沫現(xiàn)象完全相反的政策措施。如果硬要把這些內容歸入泡沫現(xiàn)象，必定會造成理論上、實施政策措施上和問題探討爭論上的混亂。因此，必須正本清源，堅持對泡沫現(xiàn)象的原有釋義。

我國房地產泡沫的成因

從房地產泡沫的定義中不難看出，過度投機是導致房地產泡沫產生的最直接原因；另外，消費者的預期、非理性擴張、政策導向、結構性矛盾等因素則間接促進了泡沫的形成。

1、 房地產泡沫產生的直接原因

過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的最直接原因。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場，投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。業(yè)內人士有這樣的說法：拿到了地就上了賺錢的大路。因此，房地產開發(fā)商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或將土地以高額的價格轉讓，或進行開發(fā)并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經濟的發(fā)展和人口的增多，以及城市化進程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。在這種情況下，有限的土地在反復轉手交易的過程中，價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而導致整個房地產業(yè)泡沫的形成。

2、房地產泡沫產生的間接原因

（1）消費者的預期。

消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應量，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。

（2）政策因素。

房地產業(yè)作為國民經濟的主導性產業(yè)，對國民經濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的，因此，每個政府都會下大力氣對該行業(yè)進行干預，我國也不例外。例如我國住房制度改革、土地使用制度改革，以及國家出臺政策鼓勵購房按揭、放寬銀行信貸、建經濟適用房等政策，都直接推動了我國房地產市場的高速增長。正是這種政策的導向使房地產開發(fā)過熱，導致價格虛漲，空置率上升，助長了泡沫的形成。

（3）房地產投資的過度增長。

房地產投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致，如果一國的房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋閑置率高，房地產價格急劇下跌，產生泡沫。這種現(xiàn)象一般發(fā)生在發(fā)展中國家，在加快城市化進程的過程中，對房地產的大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場，房地產開發(fā)大軍急劇增多，投資出現(xiàn)過度增長現(xiàn)象，使房地產泡沫不斷堆積。

（4）銀行信貸的非理性擴張。

由于房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說，各國政府在對待房地產開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā)，造成過度開發(fā)，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。

（5）結構性矛盾。

經濟適用房和豪宅的開發(fā)比例應該控制在一個合理的范圍之內。如果開發(fā)商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發(fā)，使一段時間內大面積大戶型的豪宅開發(fā)數量急劇上升而且閑置過多，經濟適用房則出現(xiàn)供不應求的情況，這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使經濟適用房的價格不斷提高，兩方面的作用極易導致房產泡沫；另外，這種結構性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發(fā)。

結束語

中國的房地產市場發(fā)展周期與政府調控相關性大,政策彈性和運作空間巨大。就中觀經濟而言,各級政府可以在國家財稅、金融、收入政策框架下,運用法律權限調控經濟總量與結構,解決市場運行無效造成的住房分配不公、經濟波動等問題,抑制虛擬需求,保持市場供需平衡、防止產生泡沫經濟。