對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控的理性思考

黃 雯

控制房?jī)r(jià)泡沫和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控工作的重點(diǎn)。在房住不炒的總基調(diào)下，因城施策開展差異化房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控，將是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。以天津市為例，自2016年起，經(jīng)過(guò)幾輪政策微調(diào)，已形成以首付比和房貸利率為調(diào)控重心的差別化住房信貸政策，投資投機(jī)需求得到抑制，市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。但同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控政策集中于需求端的短期效應(yīng)凸顯，調(diào)控時(shí)點(diǎn)也大多是配合地方政府房地產(chǎn)調(diào)控工作。目前應(yīng)對(duì)“調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”的供給側(cè)調(diào)控不足，使市場(chǎng)易呈現(xiàn)出“政策收緊—房?jī)r(jià)調(diào)整—政策放松—房?jī)r(jià)大漲—政策重新收緊”的循環(huán)狀態(tài)。

一、房地產(chǎn)金融調(diào)控中的矛盾和問(wèn)題

（一）存在的問(wèn)題

1.調(diào)控措施制定無(wú)原則可依。目前，各地在制定房地產(chǎn)金融調(diào)控措施時(shí)，大多是在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱狀況下，配合地方政府采取行動(dòng)，尚無(wú)可依據(jù)的基本原則和系統(tǒng)的調(diào)控體系。這種臨時(shí)性調(diào)控措施，不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康可持續(xù)發(fā)展，也難以正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期而影響調(diào)控效果。

2.調(diào)控措施短期化，對(duì)供給側(cè)調(diào)控不足?；厥捉陙?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，從嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)到房地產(chǎn)去庫(kù)存再到遏制房?jī)r(jià)快速上漲，調(diào)控政策頻頻出招。由于沒有形成系統(tǒng)化體系，調(diào)控行為呈短期化特征，易使購(gòu)房者和房地產(chǎn)商坐等觀望；且金融調(diào)控方式多集中于市場(chǎng)需求端，對(duì)土地和住房供給市場(chǎng)調(diào)控力度明顯不足，調(diào)控政策難以從根本上改善和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的供求失衡和“一松就漲、一漲就緊”問(wèn)題。

3.調(diào)控方式局限于限制首付比例和貸款利率。當(dāng)前多地實(shí)施的房地產(chǎn)金融調(diào)控措施多為差別化住房金融調(diào)控，即僅對(duì)首套房和二套房的首付比例以及貸款利率做出不同的規(guī)定，雖操作性強(qiáng)，但調(diào)控手段略顯單一，且系統(tǒng)性不強(qiáng)。

（二）面臨的矛盾

1.調(diào)控目標(biāo)上，存在避免房地產(chǎn)泡沫與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的矛盾。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要是保持房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)向)和控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲(避免經(jīng)濟(jì)泡沫生成)兩個(gè)方面，在實(shí)施過(guò)程中這兩者存在不容忽視的矛盾。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)時(shí)，會(huì)減少信貸投放，房地產(chǎn)投資回落，從而影響其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)向目標(biāo)為主導(dǎo)時(shí)，一般會(huì)降低利率、增加信貸投放，易造成房?jī)r(jià)快速攀升。因此，房地產(chǎn)金融調(diào)控目標(biāo)如何確定，面臨兩難選擇。

2.調(diào)控方式上，存在發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用與政府行政主導(dǎo)之間的矛盾。房地產(chǎn)市場(chǎng)是在土地資源約束下的有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在調(diào)控方式上，存在發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用和政府行政主導(dǎo)兩種方式。對(duì)比市場(chǎng)調(diào)節(jié)，行政主導(dǎo)方式的目標(biāo)更直接，如對(duì)首付比和貸款利率的規(guī)定等更具操作性，因此，目前金融調(diào)控方式大都以行政手段為主。然而，以強(qiáng)制性的行政規(guī)定抑制購(gòu)房需求，不符合市場(chǎng)規(guī)律，也無(wú)法從根本上解決供需矛盾。能否繼續(xù)實(shí)施行政主導(dǎo)的調(diào)控模式，值得進(jìn)一步考慮。

3.調(diào)控內(nèi)容上，存在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不減與房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足之間的矛盾?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融調(diào)控措施主要針對(duì)需求端，短期內(nèi)緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱態(tài)勢(shì)，抑制了部分住房需求。但從長(zhǎng)期看，土地出讓持續(xù)收緊、外來(lái)人口不斷流入、居民收入水平進(jìn)一步提高等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素仍然存在。特別是“二孩”政策放開后，三代同屋現(xiàn)象更為普遍，人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致改善型住房需求占比上升。在制定房地產(chǎn)金融調(diào)控措施時(shí)，仍面臨價(jià)格給定情況下調(diào)減需求以平衡供給，或調(diào)增供給以滿足需求的兩難選擇。

4.調(diào)控效用上，存在貨幣政策總量調(diào)控的金融加速器作用和結(jié)構(gòu)調(diào)控乏力之間的矛盾。房地產(chǎn)業(yè)具有高負(fù)債率、對(duì)貸款高度依賴的特征，因此金融調(diào)控措施的金融加速器效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)尤為顯著。但另一方面，房地產(chǎn)金融調(diào)控偏重于總量調(diào)控，對(duì)治理結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題作用偏弱，也容易影響調(diào)控效果。

二、金融調(diào)控應(yīng)把握的原則

（一）回歸民生為本原則

發(fā)展房地產(chǎn)，核心目標(biāo)應(yīng)是更好地滿足人的居住需要，回歸民生根本，保障“居者有其屋”。而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向應(yīng)退居第二位。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度應(yīng)控制在一定水平內(nèi)，不應(yīng)把其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。金融應(yīng)盡力引導(dǎo)房地產(chǎn)逐步回歸普通產(chǎn)業(yè)甚至是準(zhǔn)公益福利類產(chǎn)業(yè)，而削弱那些過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的地方支持行為。

（二）防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲原則

從居民角度分析，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，為買房必會(huì)收緊流動(dòng)性，從而對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用。而從國(guó)家角度分析，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格上漲。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高，加之經(jīng)濟(jì)周期處于下行階段，直接導(dǎo)致資源向房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度傾斜，易形成資產(chǎn)泡沫，也會(huì)抑制制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資和發(fā)展。因此，在制定房地產(chǎn)金融調(diào)控措施時(shí)，要充分考慮引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的因素，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)向。

（三）防止房?jī)r(jià)大幅下跌原則

房?jī)r(jià)大幅下跌，不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也會(huì)對(duì)鋼鐵、建筑等上下游產(chǎn)業(yè)造成影響。此外，房?jī)r(jià)大幅下跌，可能會(huì)出現(xiàn)存量住房貸款因房屋抵押價(jià)值不足而需要貸款人補(bǔ)足抵押物，導(dǎo)致貸款人違約的情形，從而引發(fā)銀行壞賬損失及信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，在制定房地產(chǎn)金融調(diào)控措施時(shí)，也要防止房?jī)r(jià)大幅下跌，避免由此引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（四）支持居民合理購(gòu)買自住房原則

房地產(chǎn)金融調(diào)控措施的制定，應(yīng)盯住“滿足居民合理自住需要”這一根本性原則，重點(diǎn)支持居住尤其是首套房、改善型住房需求，嚴(yán)格限制投資投機(jī)性需求，嚴(yán)格銀行放貸審核標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。同時(shí)，協(xié)調(diào)股市、債市、大宗商品市場(chǎng)等與住房市場(chǎng)之間的關(guān)系，避免刺激房地產(chǎn)投資投機(jī)行為發(fā)生。

（五）因地制宜因城施策原則

基于一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不足，三四線城市庫(kù)存量高的分化格局，房地產(chǎn)金融調(diào)控措施應(yīng)更多地體現(xiàn)因城施策原則，從盯住房地產(chǎn)市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)為盯住區(qū)域結(jié)構(gòu)，以空間維度搭建房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控規(guī)則。一方面，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)及變化規(guī)律，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍性特征，建立全國(guó)統(tǒng)一的金融調(diào)控基本規(guī)則；另一方面，基于地方視角，深入研究本地區(qū)人口流動(dòng)和市場(chǎng)供需特征，遵循因地制宜、因城施策原則，對(duì)熱點(diǎn)城市適度增加土地供應(yīng)，滿足公眾合理購(gòu)房需求。

三、政策建議

（一）房地產(chǎn)金融調(diào)控需平衡的幾個(gè)關(guān)系

一要平衡好實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)系，轉(zhuǎn)變依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，將經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度控制在一定范圍內(nèi)。二要平衡好房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，有效調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，從剛性調(diào)控供求總量向彈性調(diào)控供求總量同時(shí)兼顧供需結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)化，加快住房有效供給，滿足剛性需求。三要平衡去庫(kù)存與控房?jī)r(jià)的關(guān)系，著力解決供需錯(cuò)位帶來(lái)高庫(kù)存與高房?jī)r(jià)并存的現(xiàn)象，調(diào)控目標(biāo)從“盯房?jī)r(jià)”轉(zhuǎn)為“盯供需”，制定連續(xù)、穩(wěn)定、更具系統(tǒng)性的金融支持規(guī)則。四要平衡市場(chǎng)調(diào)節(jié)與行政干預(yù)的關(guān)系，通過(guò)運(yùn)用選擇性金融工具引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)，避免信貸資金被地方政府財(cái)政“綁架”。五要平衡房地產(chǎn)金融調(diào)控政策與財(cái)政、產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系，綜合處理好完善土地供應(yīng)機(jī)制、健全住房交易和租賃市場(chǎng)、發(fā)展住房金融體系等多項(xiàng)工作。

（二）采取的措施及建議

1.保持穩(wěn)健中性貨幣政策，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)造適宜的貨幣政策環(huán)境。一是抑制炒地，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域而提高買地成本中自籌資金占比。二是抑制反彈，實(shí)行總量控制，壓降增量，收緊信貸，考慮在宏觀審慎評(píng)估體系(MPA)中增加一二線城市房地產(chǎn)廣義信貸的偏離度指標(biāo)，從信貸增速方面強(qiáng)化宏觀審慎監(jiān)管，降低住房貸款杠桿率。三是抑制風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)一金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人還款能力、首付款來(lái)源審核標(biāo)準(zhǔn)，提高信息真實(shí)性審核要求。

2.構(gòu)建區(qū)域房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理長(zhǎng)效機(jī)制。一是調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化住房消費(fèi)需求導(dǎo)向。一方面開展試點(diǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在貸款投向和投量上加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、保障性安居工程等資金支持；另一方面，引導(dǎo)房地產(chǎn)需求向消費(fèi)傾斜，以此作為調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，減少行政干預(yù)。二是優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大住房金融產(chǎn)品開發(fā)力度，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，充分發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用。三是探索住房金融宏觀審慎管理機(jī)制，促進(jìn)部門間協(xié)同監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)查，強(qiáng)化從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體獲取信息監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)；將金融調(diào)控政策與財(cái)政、產(chǎn)業(yè)、稅收等政策有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)與政府相關(guān)部門間溝通協(xié)調(diào)，凸顯宏觀調(diào)控引導(dǎo)和監(jiān)督功能。