新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方式的統(tǒng)一探討

楊儆裔

摘?要：2017年7月，財(cái)政部發(fā)布新收入準(zhǔn)則《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)）。新準(zhǔn)則對(duì)電信、信息技術(shù)及軟件、房地產(chǎn)等行業(yè)有著較大影響，并以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為“中心”進(jìn)一步明晰了收入確認(rèn)邊界。文章以房地產(chǎn)行業(yè)目前在我國(guó)的形勢(shì)以及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要地位開篇，對(duì)控制權(quán)轉(zhuǎn)移、履約義務(wù)確認(rèn)、時(shí)點(diǎn)、時(shí)段確認(rèn)收入的條件進(jìn)行解讀，并以時(shí)段履約確認(rèn)收入的方法為前提對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求的影響進(jìn)行了論述，旨在闡明房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一收入確認(rèn)方式的重要性。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；時(shí)段履約

中圖分類號(hào)：F299.233.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2024）02-0159-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.02.040

1?引言

黨的二十大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，“軟著陸”“去杠桿”“穩(wěn)增長(zhǎng)”等詞更是頻頻出現(xiàn)在各類高層會(huì)議中。這跟目前城市人口流入放緩、人口老齡化導(dǎo)致需求降低、房地產(chǎn)銷售疲軟、房企資產(chǎn)負(fù)債率高且現(xiàn)金流吃緊、地方政府土地收入大幅下滑拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等現(xiàn)象息息相關(guān)。同年，央行銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)16條關(guān)于當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)政策，大體歸納總結(jié)為保融資有序、保交樓服務(wù)、保風(fēng)險(xiǎn)處置、保合法權(quán)益、保政策調(diào)整、強(qiáng)租賃融資?！胺€(wěn)”字已然成為目前解決房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問(wèn)題的方法，同樣也是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的途徑。

這里之所以提到房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要性以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要意義，目的是想把審計(jì)中的重要性概念及會(huì)計(jì)核算中的信息質(zhì)量要求引入其中。另外，會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一也能間接映射出行業(yè)穩(wěn)定性的強(qiáng)弱，收入核算更是會(huì)計(jì)核算中重中之重的要素，加之新收入準(zhǔn)則的適宜發(fā)布，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)成為滿足房企在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中現(xiàn)實(shí)且急切的需求。

2?對(duì)控制權(quán)轉(zhuǎn)移、履約義務(wù)、時(shí)點(diǎn)、時(shí)段履約的解讀

2.1?控制權(quán)轉(zhuǎn)移

新收入準(zhǔn)則五步法較舊準(zhǔn)則對(duì)收入的確認(rèn)和計(jì)量有了更為清晰的指南，其中，第一步識(shí)別與客戶訂立的合同對(duì)收入確認(rèn)的原則、前提條件等內(nèi)容作出了進(jìn)一步說(shuō)明。取得相關(guān)商品的控制權(quán)成為收入確認(rèn)的新原則，這與舊準(zhǔn)則中的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移同中有異，現(xiàn)時(shí)權(quán)力加主導(dǎo)商品并獲取幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益是新準(zhǔn)則中控制權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，這與企業(yè)合并準(zhǔn)則中的擁有被投資方的權(quán)力并參與到相關(guān)活動(dòng)享有可變回報(bào)且有能力運(yùn)用權(quán)力影響回報(bào)金額的概念相趨同。另外，合同的訂立成為了收入確認(rèn)中尤為重要的環(huán)節(jié)，其中需要同時(shí)滿足的五個(gè)前提條件（承諾履行義務(wù)、明確權(quán)力義務(wù)、明確支付條款、商業(yè)實(shí)質(zhì)、對(duì)價(jià)很可能收回）與商品的控制權(quán)轉(zhuǎn)移相輔相成，一并成為新準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的先決。

回到房地產(chǎn)銷售的實(shí)例中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，期房銷售面積及金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)房銷售面積及金額，且現(xiàn)房銷售的控制權(quán)轉(zhuǎn)移與以履約時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入相對(duì)比較容易界定，文章主要就期房銷售進(jìn)行論述。有一點(diǎn)需要特別說(shuō)明，期房銷售簽訂的是《商品房預(yù)售合同》，其性質(zhì)是以尚未建成的房屋為標(biāo)的買賣合同，合同內(nèi)容中包含了預(yù)售房屋的坐落、面積、價(jià)款、質(zhì)量、交付期限及違約條款等內(nèi)容。雖然不能直接與正式的購(gòu)房合同劃等號(hào)（主要原因?yàn)樵诮ǚ康牟豢深A(yù)見性及履約責(zé)任義務(wù)、履約周期性的不同），但預(yù)售合同仍是具有法律效力的房屋買賣合同。理論上預(yù)售合同簽訂后是一定要簽署正式合同的，但實(shí)際交易中，大多數(shù)開發(fā)商將正式合同中的內(nèi)容含進(jìn)了預(yù)售合同，交房時(shí)便不再簽正式合同，直接辦理過(guò)戶手續(xù)，所以商品房預(yù)售合同與正式合同在一定意義上是具有同質(zhì)性的。目前，因國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門未作相關(guān)規(guī)定，所以轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的行為并不是被禁止的。從這個(gè)層面回歸到控制權(quán)轉(zhuǎn)移上，客戶買了期房后實(shí)際已具備現(xiàn)時(shí)權(quán)力立刻轉(zhuǎn)售并獲取幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益的，即房地產(chǎn)企業(yè)完成了預(yù)售合同內(nèi)的銷售義務(wù)且客戶具備了控制權(quán)。當(dāng)然，在這一過(guò)程中無(wú)論是客戶還是二手買主均未實(shí)際收房，可能存在質(zhì)量、面積等問(wèn)題導(dǎo)致的違約，但轉(zhuǎn)售中的違約責(zé)任等事項(xiàng)已然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)不構(gòu)成重大影響。由此可以得出，預(yù)售合同內(nèi)容中只要同時(shí)滿足五個(gè)前提條件且同客戶簽訂合同后（即合同生效日起），房地產(chǎn)企業(yè)便具備了收入確認(rèn)的條件。

2.2?履約義務(wù)

這個(gè)概念在新收入準(zhǔn)則中提及的次數(shù)非常頻繁，準(zhǔn)則中在五步法的第二步識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)中作出了很通俗的解釋，意為合同中企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓可明確區(qū)分商品的承諾。房企銷售中的商品房是滿足明確區(qū)分商品條件的，即便是合同中存在物業(yè)管理、車位租賃等其他承諾，但其他承諾仍應(yīng)作為另一項(xiàng)履約義務(wù)，而且購(gòu)房款是不包含其他義務(wù)價(jià)款的，所以也不會(huì)涉及第四步中的將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)。由此可見，期房銷售中最明確的履約義務(wù)就是按期交房，只需將第三步確定的交易價(jià)格依照第四步的要求分?jǐn)傊两环窟@項(xiàng)義務(wù)中即可，這兩步均屬于收入的計(jì)量。

2.3?某一時(shí)點(diǎn)履約、某一時(shí)段履約

這里面有最為關(guān)鍵的第五步——履行每一單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入，這也是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)差異存在的原因，是文章解讀的關(guān)鍵。據(jù)統(tǒng)計(jì)上市公司中，萬(wàn)科、金地集團(tuán)在商品房完工并驗(yàn)收合格時(shí)確認(rèn)收入，恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)在商品房實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)收入。

除此之外，本土房企以及混合所有制改革的房企大都采用的是舊準(zhǔn)則或者說(shuō)行業(yè)慣例的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)法。暫先不論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)造成的前期大量費(fèi)用積累后期時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入是否合理，也不考慮大量房企是否因未驗(yàn)收、未交房、未確認(rèn)收入導(dǎo)致報(bào)表數(shù)據(jù)欠佳而未能在資本市場(chǎng)再融資引發(fā)的“暴雷”，以及運(yùn)用舊準(zhǔn)則導(dǎo)致的收入成本不匹配出現(xiàn)的各類稅會(huì)差異。但可以肯定的是，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)點(diǎn)、時(shí)段確認(rèn)收入的本質(zhì)是不同的，區(qū)別也是顯著的。新收入準(zhǔn)則發(fā)布后，大量論文以碧桂園為例，對(duì)這家率先采用時(shí)段確認(rèn)收入的上市公司財(cái)務(wù)信息進(jìn)行了利弊分析，綜合后還是可以看出新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理確實(shí)提供了指導(dǎo)意義，與國(guó)際準(zhǔn)則的趨同也足以證明經(jīng)濟(jì)全球化對(duì)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重大影響。

回到對(duì)準(zhǔn)則的解讀，現(xiàn)房以買賣時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入無(wú)可厚非，對(duì)于期房，需要關(guān)注到底是時(shí)點(diǎn)履約還是時(shí)段履約。新收入準(zhǔn)則提到“滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行的履約義務(wù)，相關(guān)收入應(yīng)當(dāng)在該履約義務(wù)履行的期間內(nèi)確認(rèn)”。一是客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。這一點(diǎn)似乎更傾向于提供勞務(wù)和服務(wù)，但不影響其適用于房地產(chǎn)企業(yè)。期房簽訂預(yù)售合同后，企業(yè)按合同履約建造房屋并最終完成交付，在這期間可以假定房屋在持續(xù)的建設(shè)中成型并達(dá)到交付條件，排除其他因素影響，房屋本身的價(jià)值是隨著建設(shè)完工程度逐漸升高的，客戶若轉(zhuǎn)售，其市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)同時(shí)也影響著客戶的經(jīng)濟(jì)利益。這里“取得”成為商品房交易中站在客戶角度解讀的關(guān)鍵，“消耗”則更多指的是如保潔、保安等服務(wù)類項(xiàng)目。但準(zhǔn)則中還提到如若履約過(guò)程中更換為其他企業(yè)繼續(xù)履行剩余義務(wù)，實(shí)質(zhì)上無(wú)須重新執(zhí)行企業(yè)累計(jì)至今已完成的工作，這表明客戶在履約的同時(shí)取得并消耗了企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)例中確實(shí)存在很多因合同糾紛、資金鏈斷裂等原因?qū)е碌姆科箜?xiàng)目停工爛尾，無(wú)論是項(xiàng)目重組還是地方政府接手，接管企業(yè)是不會(huì)將項(xiàng)目推倒重建的，所以這一條件是可以成立的。二是客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中的在建商品。前文在控制權(quán)轉(zhuǎn)移中有提到客戶在簽訂預(yù)售合同后，實(shí)際是具備現(xiàn)時(shí)權(quán)力立刻轉(zhuǎn)售的，而且履約中創(chuàng)建的商品房是明確包括在產(chǎn)品、在建工程的。這里用廠房建設(shè)為例，企業(yè)應(yīng)客戶要求在客戶的土地上建造廠房，合同終止后，即便未全部完工，廠房仍歸客戶所有。所以客戶在期房的建設(shè)中是能控制這些“商品”的。三是企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。首先解讀前半句，關(guān)鍵點(diǎn)在于房企建造的商品房是否具有不可替代的用途。一是考慮合同的限制，商品房自帶單元、樓層、面積、門牌號(hào)等屬性，雖然同一棟同戶型的商品房在交房時(shí)樓層數(shù)不同，并非專屬的定制化產(chǎn)品，但客戶在簽署合同時(shí)已視為認(rèn)可了開發(fā)商的產(chǎn)品，即該商品房就是為客戶所建造的，房地產(chǎn)企業(yè)也不能將該產(chǎn)品用于其他用途，存在實(shí)質(zhì)性的限制條款。二是考慮可行性限制，房企建房目的肯定是銷售，一房多賣在法律上是不被允許的，企業(yè)將已銷售的期房用作其他用途同樣是違約的，將導(dǎo)致企業(yè)遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，表明該期房用于其他用途的能力是受到限制的。當(dāng)然有人會(huì)說(shuō)客戶買的房并不是絕對(duì)不可替代的，剛需客戶可能對(duì)房屋的關(guān)注點(diǎn)就不同，但替代品一定是針對(duì)兩種商品，為什么不同樓層的同戶型在價(jià)格上會(huì)有那么大的區(qū)別，這表明即使是看上去一樣的房子，但其價(jià)值仍是不可替代的，不能僅從性能上考慮替代，價(jià)值同樣值得關(guān)注。其次解讀后半句，房地產(chǎn)企業(yè)在與客戶簽訂合同后，無(wú)論是全款還是貸款，均在前期便收回了幾乎房屋的全部?jī)r(jià)款，貸款客戶與銀行辦理結(jié)算手續(xù)。而判斷的重點(diǎn)為是否“有權(quán)”收取，開發(fā)商不因自身原因?qū)е潞贤K止，在完成規(guī)定履約部分的重要時(shí)點(diǎn)，擁有無(wú)條件收取相應(yīng)款項(xiàng)的權(quán)力，能夠補(bǔ)償其已發(fā)生的成本和利潤(rùn)，且該權(quán)利具有法律效應(yīng)。即便是客戶解約，開發(fā)商有權(quán)要求客戶支付違約金或是已投入的對(duì)價(jià)也是符合“有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)”的要求。綜上所述，企業(yè)無(wú)論滿足上述條件中的任意一條都是具備以時(shí)段履約確認(rèn)收入的，這將徹底打破舊準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的指導(dǎo)。

最后便是最為復(fù)雜的履約進(jìn)度的確認(rèn)，產(chǎn)出法很好理解，即以提供給客戶的價(jià)值而定，雖然這很符合控制權(quán)轉(zhuǎn)移的概念，但實(shí)則不好判別，期房不易測(cè)量實(shí)際完工進(jìn)度，不可控因素導(dǎo)致的停工時(shí)而發(fā)生，財(cái)務(wù)人員定期測(cè)算產(chǎn)值也不太現(xiàn)實(shí)，即便可行也太過(guò)主觀。這時(shí)候就需要用到投入法，這也是目前贊同房地產(chǎn)企業(yè)以時(shí)段履約確認(rèn)收入的觀點(diǎn)下最為科學(xué)，也是最具備可操作性的方法。劉紹軍老師在其2018年的《新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)分析》中對(duì)投入法相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)論述，很有代表性。另外，準(zhǔn)則中要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一是企業(yè)只能采用一種方法確定其履約進(jìn)度，一旦選擇，要加以一貫運(yùn)用；二是當(dāng)履約進(jìn)度無(wú)法合理確認(rèn)時(shí)，企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的成本預(yù)計(jì)能夠得到補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照已發(fā)生的成本金額確認(rèn)收入，待后續(xù)重新評(píng)估后進(jìn)行調(diào)整。既然新準(zhǔn)則選擇與國(guó)際準(zhǔn)則靠攏，以合同資產(chǎn)、合同負(fù)債搭建同步確認(rèn)損益的橋梁，確保收入與成本的匹配，那房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該以準(zhǔn)則為標(biāo)尺，合理確認(rèn)收入。

3?統(tǒng)一時(shí)段履約確認(rèn)收入對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求的影響

會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中所提供會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的基本要求，也是使財(cái)務(wù)報(bào)告中所提供的會(huì)計(jì)信息對(duì)報(bào)表使用者決策有用應(yīng)具備的基本特征。房地產(chǎn)行業(yè)的特性導(dǎo)致其一直存在信息質(zhì)量不高的詬病。無(wú)論企業(yè)是否上市，其財(cái)務(wù)信息的披露直接影響著企業(yè)自身在資本市場(chǎng)的融資，固然舞弊也時(shí)而發(fā)生。新收入準(zhǔn)則雖更為晦澀，但不可否認(rèn)新準(zhǔn)則的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)以及用時(shí)段履約確認(rèn)收入的方法將會(huì)有效改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的整體質(zhì)量。

第一，可靠性和相關(guān)性。新準(zhǔn)則遵循配比原則，更是以合同為起點(diǎn)，完成單項(xiàng)履約義務(wù)為終點(diǎn)，整個(gè)流程較舊準(zhǔn)則更為精細(xì)化和透明化，使得整個(gè)財(cái)務(wù)信息更為真實(shí)、完整、無(wú)偏，可靠性得到有力保證。相關(guān)性則以可靠性為基礎(chǔ)，是支撐財(cái)務(wù)報(bào)表使用者決策依據(jù)的重要屬性，新準(zhǔn)則的發(fā)布以及時(shí)段履約確認(rèn)收入的方法更有助于報(bào)表使用者預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果，大大提升了財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性。

第二，可比性。這是最值得論述的基本特征，主要有兩個(gè)維度。一是橫向可比性。舊準(zhǔn)則下，不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不盡相同，這是與可比性原則相悖的。新準(zhǔn)則既然提出時(shí)點(diǎn)確認(rèn)和時(shí)段確認(rèn)的方法，說(shuō)明不同行業(yè)確實(shí)存在確認(rèn)方法的差異，但無(wú)論如何，同行業(yè)間理應(yīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這也是為什么前文要提及穩(wěn)定房市包括統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)的重要意義。新收入準(zhǔn)則即便對(duì)財(cái)務(wù)人員所具備的素質(zhì)和能力有很高的要求，但統(tǒng)一時(shí)段履約確認(rèn)收入后的房企，將共同促進(jìn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的橫向可比性。二是縱向可比性。舊準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)不同時(shí)期的收入、費(fèi)用等指標(biāo)看似可比，但實(shí)際在收入確認(rèn)當(dāng)期是存在嚴(yán)重?cái)鄬拥?。?xiàng)目前期大量費(fèi)用發(fā)生，無(wú)收入確認(rèn)。確認(rèn)當(dāng)期，指標(biāo)環(huán)比同比波動(dòng)巨大，這是有悖于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的。財(cái)務(wù)管理主要內(nèi)容之一便是對(duì)長(zhǎng)期投融資的管理，企業(yè)管理者需要考慮長(zhǎng)期且穩(wěn)定的投資回報(bào)，穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低各類風(fēng)險(xiǎn)，而以時(shí)段履約確認(rèn)收入恰好起到了輔佐作用。這里一定有財(cái)務(wù)人員會(huì)提及新收入準(zhǔn)則的政策變更是否需要追溯調(diào)整，否則對(duì)縱向可比性的影響同樣巨大。其實(shí)很多學(xué)者的研究和上市公司的實(shí)操已經(jīng)明確了答案，房地產(chǎn)企業(yè)只需要在改變收入確認(rèn)方法的當(dāng)期對(duì)未完成的合同進(jìn)行調(diào)整，前期已完成收入確認(rèn)的合同不再進(jìn)行追溯。這將對(duì)縱向可比性造成最小的影響，也將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的意義。

第三，可理解性?？衫斫庑砸筘?cái)務(wù)信息清晰明了，同時(shí)需要報(bào)表使用者具有一定的會(huì)計(jì)知識(shí)和經(jīng)營(yíng)管理能力。新收入準(zhǔn)則的發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和管理人員如何理解其核心意義增設(shè)了難度，但復(fù)雜的時(shí)段履約和賬務(wù)處理無(wú)疑將為決策者提供更為清晰的思路。

第四，實(shí)質(zhì)重于形式。準(zhǔn)則中有個(gè)舉例，正好可以將其套用在房地產(chǎn)銷售中。商品房已經(jīng)售出，但企業(yè)為了確保到期收回債款而暫時(shí)保留了商品房的法定所有權(quán)（還未辦理房產(chǎn)證），但該權(quán)力通常不會(huì)對(duì)客戶取得該商品房的控制權(quán)構(gòu)成障礙，滿足收入確認(rèn)其他條件時(shí)，企業(yè)便可確認(rèn)收入。新準(zhǔn)則中以時(shí)段履約確認(rèn)收入在這一點(diǎn)上體現(xiàn)得更為突出。

第五，重要性和及時(shí)性。收入項(xiàng)目作為財(cái)務(wù)報(bào)表的組成部分，在房地產(chǎn)企業(yè)中同樣占據(jù)著重要地位。新準(zhǔn)則中以時(shí)段履約確認(rèn)收入旨在提前確認(rèn)收入，其本身的重要性使得當(dāng)期財(cái)務(wù)信息得到更加真實(shí)的呈現(xiàn)。企業(yè)不再長(zhǎng)期利用預(yù)收賬款科目，而以合同資產(chǎn)、合同負(fù)債為“媒介”準(zhǔn)確并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)損益，這將大大提升財(cái)務(wù)信息的價(jià)值，反映出企業(yè)資產(chǎn)的使用效益及真實(shí)收益。

第六，謹(jǐn)慎性。謹(jǐn)慎性要求財(cái)務(wù)人員保持應(yīng)有的職業(yè)判斷，不應(yīng)高估收益低估費(fèi)用，這里主要考慮期房違約對(duì)信息質(zhì)量造成的影響。舊準(zhǔn)則下，無(wú)論客戶還是企業(yè)違約，企業(yè)的賬務(wù)處理大體是將預(yù)收款退還，資產(chǎn)負(fù)債對(duì)沖，損益影響僅在于違約產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)外收支；新準(zhǔn)則下，企業(yè)按時(shí)段履約投入法較舊準(zhǔn)則提前確認(rèn)了部分收入，當(dāng)存在違約時(shí)的確存在高估收益的現(xiàn)象，對(duì)謹(jǐn)慎性是有影響的。但排除企業(yè)資金鏈斷裂、房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格等客觀原因?qū)е碌倪`約情況，只要企業(yè)存續(xù)項(xiàng)目在建，交房能得到合理保障，合同負(fù)債的空間就足以彌補(bǔ)違約對(duì)損益波動(dòng)的影響。但財(cái)務(wù)人員仍需充分謹(jǐn)慎，合理估計(jì)各類風(fēng)險(xiǎn)和損失，確保采用時(shí)段履約確認(rèn)收入能起到提高財(cái)務(wù)信息質(zhì)量的目的。

4?統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法的建議

4.1?做好新舊準(zhǔn)則的銜接工作

收入要素?zé)o論在企業(yè)賬務(wù)處理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)績(jī)考核亦或是審計(jì)關(guān)注方面都是要點(diǎn)所在，會(huì)計(jì)新準(zhǔn)則的上線始終伴隨著過(guò)渡期，目的是好讓企業(yè)做足功課，平穩(wěn)過(guò)渡到實(shí)施期。

即便過(guò)渡期時(shí)間長(zhǎng)短因企而異，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)、總會(huì)計(jì)師或者分管財(cái)務(wù)工作的高級(jí)管理人員仍需率先正確認(rèn)識(shí)新準(zhǔn)則發(fā)布的意義所在，帶頭學(xué)習(xí)并堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行，以達(dá)到推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作科學(xué)化和合理化的目的。

4.2?增強(qiáng)合同意識(shí)，規(guī)范合同管理

合同里的各條款不同程度直接或間接影響著收入確認(rèn)的過(guò)程和結(jié)果，這要求合同主體間應(yīng)具備更強(qiáng)的法律意識(shí)，權(quán)利與義務(wù)密不可分，合法的市場(chǎng)行為理應(yīng)受到保護(hù)。

合同條款的合理性與實(shí)際的可操作性成為關(guān)鍵因素，業(yè)財(cái)融合從合同開始便涉入其中，業(yè)務(wù)人員與財(cái)務(wù)人員一定要加強(qiáng)溝通，以規(guī)范的合同促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的期房統(tǒng)一采用穩(wěn)定的時(shí)段履約收入確認(rèn)模式，為統(tǒng)一行業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。

4.3?完善財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)，全面提升財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)

這是財(cái)務(wù)工作經(jīng)久不衰的話題，無(wú)論是國(guó)際知名的甲骨文、思愛普，還是國(guó)內(nèi)ERP系統(tǒng)的用友、金蝶、浪潮、航天信息等，這些企業(yè)的研發(fā)無(wú)不將企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南科學(xué)地植入到信息系統(tǒng)中。新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)模式系統(tǒng)升級(jí)，種種現(xiàn)象不難看出科學(xué)完善的財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)對(duì)新時(shí)代財(cái)務(wù)管理工作的重要意義。

有效地完善系統(tǒng)，以智能識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)縮小主觀偏差，充分發(fā)揮新的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的指導(dǎo)作用，讓穩(wěn)定、真實(shí)、可靠、相關(guān)、可比、可理解的系統(tǒng)數(shù)據(jù)映射出穩(wěn)定的行業(yè)特性，這與穩(wěn)定房市的方針政策是完全契合的。用完善的財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)輔佐房地產(chǎn)行業(yè)形成適用所有情形且統(tǒng)一的收入確認(rèn)方法，充分發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

在新時(shí)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，財(cái)務(wù)人員不僅需要在專業(yè)能力方面提升自己，深入一線也變得尤為重要。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就了財(cái)務(wù)BP崗位的需求日益增長(zhǎng)，考證、繼續(xù)教育、簡(jiǎn)單的培訓(xùn)已不能滿足一流財(cái)務(wù)管理的需要，終身學(xué)習(xí)成為財(cái)務(wù)人員的基本素質(zhì)，面對(duì)新準(zhǔn)則、新系統(tǒng)、新的核算方式，財(cái)務(wù)人員一定要懂得如何從容應(yīng)對(duì)。

5?結(jié)語(yǔ)

舊準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)存在弊病，新收入準(zhǔn)則的頒布對(duì)統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算是至關(guān)重要的，企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)人員必須予以重視，盡快落實(shí)。理論既對(duì)實(shí)踐負(fù)責(zé)，那便應(yīng)在解讀后加以實(shí)施，愿真正將準(zhǔn)則理論合理運(yùn)用至日常工作中，知行合一、拋開疑慮、克服困難，共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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