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    躺著收錢就好?「包租公」的安全責(zé)任可大了!

    2024-01-08 09:29:49史繼紅
    臺商 2023年5期
    關(guān)鍵詞:經(jīng)營生產(chǎn)責(zé)任

    史繼紅

    最近,擁有出租自有廠房經(jīng)營範(fàn)圍,將自己所有權(quán)或使用權(quán)廠房長期出租給生產(chǎn)經(jīng)營廠商使用的不少客戶,迫切要求本律師將他們用了好多年的制式《房屋租賃合同》以及《安全生產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任協(xié)議書》重新大修一下,背景就是2021年9月新修訂的《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》(下稱「新安全法」),以及隨之配套的,國家應(yīng)急管理部頒佈的、今年5月實(shí)施的《工貿(mào)企業(yè)重大事故隱患判定標(biāo)準(zhǔn)》(下稱「判定標(biāo)準(zhǔn)」),和國家消防救援局審議通過的、今年7月實(shí)施的《租賃廠房和倉庫消防安全管理辦法(試行)》(下稱「廠房倉庫消防辦法」)的全面執(zhí)行。那麼合同、安全責(zé)任協(xié)議怎麼修訂,在履行過程中,作為出租方應(yīng)該盡到什麼樣的督查義務(wù),在面臨行政大檢查、發(fā)生安全事故時能夠?qū)⒆约旱呢?zé)任和損害降到最低呢?今天我們就來淺聊一下。

    「生產(chǎn)經(jīng)營單位」指的是承租人,與只收租不生產(chǎn)的出租人無關(guān)?

    新安全法絕大部分條款賦予「生產(chǎn)經(jīng)營單位」在安全生產(chǎn)方面的義務(wù)與職責(zé),如第5條:生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人是本單位安全生產(chǎn)第一責(zé)任人,對本單位的安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé),其他負(fù)責(zé)人對職責(zé)範(fàn)圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作負(fù)責(zé)。

    第21條:生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé):(一)建立健全並落實(shí)本單位全員安全生產(chǎn)責(zé)任制,加強(qiáng)安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè);(二)組織制定並實(shí)施本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程;(三)組織制定並實(shí)施本單位安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)計(jì)畫;(四)保證本單位安全生產(chǎn)投入的有效實(shí)施;(五)組織建立並落實(shí)安全風(fēng)險分級管控和隱患排查治理雙重預(yù)防工作機(jī)制,督促、檢查本單位的安全生產(chǎn)工作,及時消除生產(chǎn)安全事故隱患。

    第23條:生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)具備的安全生產(chǎn)條件所必需的資金投入,由生產(chǎn)經(jīng)營單位的決策機(jī)構(gòu)、主要負(fù)責(zé)人或者個人經(jīng)營的投資人予以保證,並對由於安全生產(chǎn)所必需的資金投入不足導(dǎo)致的後果承擔(dān)責(zé)任。

    第25條:生產(chǎn)經(jīng)營單位的安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)以及安全生產(chǎn)管理人員履行下列職責(zé):(一)組織或者參與擬訂本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度、操作規(guī)程和生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案;(二)組織或者參與本單位安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn),如實(shí)記錄安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)情況;(三)組織開展危險源辨識和評估,督促落實(shí)本單位重大危險源的安全管理措施;(四)組織或者參與本單位應(yīng)急救援演練;(五)檢查本單位的安全生產(chǎn)狀況,及時排查生產(chǎn)安全事故隱患,提出改進(jìn)安全生產(chǎn)管理的建議;(六)制止和糾正違章指揮、強(qiáng)令冒險作業(yè)、違反操作規(guī)程的行為;(七)督促落實(shí)本單位安全生產(chǎn)整改措施。

    聽上去好像與實(shí)際使用場地生產(chǎn)經(jīng)營承租人有關(guān),與只收租不生產(chǎn)的出租人關(guān)係不大。但是,第49條規(guī)定:生產(chǎn)經(jīng)營單位不得將生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目、場所、設(shè)備發(fā)包或者出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)的單位或者個人。生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目、場所發(fā)包或者出租給其他單位的,生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與承包單位、承租單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議,或者在承包合同、租賃合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé);生產(chǎn)經(jīng)營單位對承包單位、承租單位的安全生產(chǎn)工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理,定期進(jìn)行安全檢查,發(fā)現(xiàn)安全問題的,應(yīng)當(dāng)及時督促整改。這49條分明將廠房出租人也定義為生產(chǎn)經(jīng)營單位,而且要求出租人必須與承租單位簽訂安全生產(chǎn)管理協(xié)議,約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。出租人對承租單位的安全生產(chǎn)工作顯然至少具有管理義務(wù)、安全檢查義務(wù),安全督促整改義務(wù)。

    將行業(yè)準(zhǔn)入、消防安全責(zé)任通過合同全劃歸承租人,出租人就沒事了?

    配套的廠房倉庫消防辦法賦予廠房出租人更明確,更嚴(yán)苛的消防安全管理責(zé)任。如第3條:租賃廠房、倉庫應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求,不得違規(guī)改變廠房、倉庫的使用性質(zhì)和使用功能。第5條:租賃廠房、倉庫的出租人、承租人是消防安全責(zé)任主體,對廠房、倉庫的消防安全負(fù)責(zé)。出租人、承租人是單位的,其主要負(fù)責(zé)人是本單位租賃廠房、倉庫的消防安全責(zé)任人。第11條:租賃廠房、倉庫的出租人應(yīng)當(dāng)履行以下消防安全職責(zé):(一)提供符合消防安全要求的廠房、倉庫。第15條:出租前,出租人應(yīng)當(dāng)了解承租人生產(chǎn)、儲存物品的火災(zāi)危險性類別。第18條:承租人需要改變廠房、倉庫使用性質(zhì)和使用功能的,應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意;依法需要審批的,應(yīng)當(dāng)報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。第19條 :甲、乙類廠房和儲存甲、乙、丙類物品的倉庫出租的,承租人不得擅自改變廠房和倉庫佈局、廠房生產(chǎn)的火災(zāi)危險性類別、倉庫儲存物品的火災(zāi)危險性類別及核定的最大儲存量。確需改變的,應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意;依法需要審批的,應(yīng)當(dāng)報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。第20條:出租人發(fā)現(xiàn)承租人擅自改變生產(chǎn)、儲存物品的火災(zāi)危險性類別導(dǎo)致租賃廠房、倉庫不符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)予以制止;制止無效的,應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政主管部門報告。

    正如出租人喜歡在租賃合同寫上類似「承租人應(yīng)自行謹(jǐn)慎完成使用目的行業(yè)準(zhǔn)入調(diào)查,租賃用途由乙方根據(jù)相關(guān)審批部門的具體準(zhǔn)入要求自行決定,與出租人無關(guān)」,或「承租人自行改造、裝修、裝飾的添附物,或添置的附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)自負(fù)養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任,與出租人無關(guān);屬於承租人修繕義務(wù)的,應(yīng)及時修繕,以避免一切可能發(fā)生的隱患,或故障發(fā)生時擴(kuò)大損失,否則承租人應(yīng)對此造成的一切後果承擔(dān)責(zé)任……」以為這下總能把自己的責(zé)任撇得幹幹淨(jìng)淨(jìng)的吧?真的撇不掉??!根據(jù)新安全法和廠房倉庫消防辦法,首先你要了解承租人借你的廠房來幹什麼,你提供的廠房在安全,消防方面能不能滿足他的使用要求,不能滿足的話,通過裝修、整改能不能滿足?能的話,你還必須參與到裝修方案的審核甚至審批中,有時候承租人拿出一套方案,裝修改造完全是另一套,你也不能罵兩句就過了,得制止,得向相關(guān)部門報告。否則造成責(zé)令停業(yè),合同解除的損失,出租人也有份承擔(dān)。

    盡可能完善地、明確地約定在安全生產(chǎn)方面承租人的分工、責(zé)任和費(fèi)用承擔(dān)

    首先,一定要有相關(guān)的合同安全條款和具體的「安全生產(chǎn)管理協(xié)議」,新安全法第103第2款規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營單位未與承包單位、承租單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議或者未在承包合同、租賃合同中明確各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé),或者未對承包單位、承租單位的安全生產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理的,責(zé)令限期改正,處五萬元以下的罰款,對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處一萬元以下的罰款;逾期未改正的,責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)整頓。所以不簽,或者條款簽得不符合要求,或者一廠房多租情形下,未進(jìn)行協(xié)調(diào)管理的(根據(jù)新安全法48條),都有可能被處罰。

    更有甚者,2021年3月施行的「刑法修正案(十一)」增加了新的生產(chǎn)安全罪名,如強(qiáng)令違章冒險作業(yè)罪,刑法第134條第2款修改為:「強(qiáng)令他人違章冒險作業(yè),或者明知存在重大事故隱患而不排除,仍冒險組織作業(yè),因而發(fā)生重大傷亡事故或者造成其他嚴(yán)重後果的,處五年以下有期徒刑或者拘役;情節(jié)特別惡劣的,處五年以上有期徒刑。」你也別認(rèn)為不出事故就沒刑責(zé),第134條第1款還規(guī)定拒不整改重大事故隱患犯罪:在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關(guān)安全管理的規(guī)定,有下列情形之一,具有發(fā)生重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重後果的現(xiàn)實(shí)危險的,處一年以下有期徒刑、拘役或者管制。因存在重大事故隱患被依法責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、停止施工、停止使用有關(guān)設(shè)備、設(shè)施、場所或者立即採取排除危險的整改措施,而拒不執(zhí)行的」。

    其次,很多情況下,還是允許出租人與承租人自由約定,由承租人承擔(dān)全部責(zé)任或主要責(zé)任。如根據(jù)廠房倉庫消防辦法第6條:租賃廠房、倉庫應(yīng)當(dāng)落實(shí)逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制,明確逐級和崗位消防安全職責(zé),確定各級、各崗位的消防安全責(zé)任人員。第7條: 租賃廠房、倉庫的出租人、承租人應(yīng)當(dāng)以書面形式明確各方的消防安全責(zé)任;未以書面形式明確的,出租人對共用的疏散通道、安全出口、建築消防設(shè)施和消防車通道負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理,承租人對承租廠房、倉庫的消防安全負(fù)責(zé)。第9條:出租人、承租人應(yīng)當(dāng)保障租賃廠房、倉庫消防安全所必需的資金投入,並對消防安全資金投入不足導(dǎo)致的後果承擔(dān)責(zé)任。第十一條(五):出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)租賃廠房、倉庫消防設(shè)施的維修,但是另有約定的除外。第12條:租賃廠房、倉庫的承租人應(yīng)當(dāng)履行以下消防安全職責(zé):(一)落實(shí)消防安全責(zé)任制,制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)程;(二)保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通,保證防火防煙分區(qū)、防火間距不被破壞、占用;(三)定期開展防火巡查、檢查,及時消除火災(zāi)隱患……(六)對消防設(shè)施、器材進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。拒不改正的,可以依照法律規(guī)定或者合同約定解除合同。第17條:租賃廠房、倉庫內(nèi)設(shè)置辦公室、休息室應(yīng)當(dāng)符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁在租賃廠房、倉庫內(nèi)設(shè)置員工宿舍。第24條:租賃廠房、倉庫的消防設(shè)施、器材,應(yīng)當(dāng)由專人管理,負(fù)責(zé)檢查、維修、保養(yǎng)和更換,保證完好有效,不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用。消防設(shè)施因改造或者檢修需要停用時,出租人、承租人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)採取相應(yīng)的應(yīng)對措施並在建築內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。設(shè)置消防控制室的租賃廠房、倉庫,消防安全責(zé)任人或者消防安全管理人應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)自動消防系統(tǒng)的操作人員是否依法持證上崗。消防控制室的日常管理應(yīng)當(dāng)由出租人、承租人共同協(xié)商指定專人負(fù)責(zé)。根據(jù)這些規(guī)定的表述,看得出該些措施的實(shí)施及費(fèi)用可以用約定的方式落實(shí)到承租人,出租人只要盡督查責(zé)任就好。但是如果遺漏了約定,就容易在責(zé)任及費(fèi)用上互相扯皮。而且出租人該提示沒有提示,若發(fā)生了安全事故,出租人的責(zé)任又多幾分;該提示的都提示了,那就考察出租人的督管責(zé)任有沒有盡到位就好了。

    總之,租賃合同中的安全條款、安全生產(chǎn)責(zé)任協(xié)議怎麼修訂,要多多學(xué)習(xí),並注意對照新安全法、工廠倉庫消防辦法;承租人是特種行業(yè)的,還應(yīng)對照前述法律及規(guī)定中的特別條款及判定標(biāo)準(zhǔn),能適用的盡量上條款,多多益善。

    租賃合同、安全協(xié)議簽訂後出租人如何盡督查責(zé)任

    在執(zhí)行中,出租人自己也應(yīng)當(dāng)配備適格的安全員,設(shè)立健全的安全監(jiān)管體系,配套各種制度,在合同中規(guī)定出租人有權(quán)定期、不定期進(jìn)行現(xiàn)場臨檢督查,並且對照合同協(xié)議、新安全法、工廠倉庫消防辦法、判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場記錄,由雙方的安全管理員進(jìn)行簽章。有小問題小瑕疵的,寫明限期整改意見,有大問題的出租人須向園區(qū)、對口的安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)報備;承租人生產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)生安全事故第一時間必須向出租人報告,出租人按規(guī)定盡其出租人義務(wù)進(jìn)行補(bǔ)救、管理、上報等。這就是出租人按合同協(xié)議基本上盡了督管責(zé)任,一旦發(fā)生安全事故,出租人完全免責(zé)不太可能,能做到責(zé)任越輕越好也算達(dá)到目的了。

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