關(guān)于住房租賃市場(chǎng)瓶頸及供給側(cè)改革的探討

吳彥麗

(北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，北京 102600)

1 引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)也逐漸引起了人們的廣泛關(guān)注。雖然目前住房租賃市場(chǎng)正處于持續(xù)低迷的狀態(tài)，發(fā)展受阻，但相關(guān)政府部門可通過對(duì)住房租賃市場(chǎng)實(shí)施供給側(cè)改革促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，為住房租賃市場(chǎng)注入活力。希望筆者針對(duì)住房租賃市場(chǎng)所遇到的瓶頸問題以及供給側(cè)改革的具體調(diào)控措施所提出的意見和建議，可以對(duì)從事住房租賃工作的相關(guān)人員有所裨益。

2 住房租賃市場(chǎng)概述

住房租賃市場(chǎng)是除住房銷售市場(chǎng)之外的房地產(chǎn)盈利的主要市場(chǎng)。隨著全國(guó)人口流動(dòng)性的增強(qiáng)，住房租賃市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占有率逐步增加，與住房銷售市場(chǎng)共同組成房地產(chǎn)市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)尤其在省會(huì)城市、一線城市的市場(chǎng)占有率較高，甚至超過住房銷售市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)家大力支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以合理配置住房資源，提高閑置房產(chǎn)資源的利用率，降低房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)率。

2.1 住房租賃市場(chǎng)的含義與特征

房屋租賃通常是指住房所有權(quán)人將住房租賃給承租人進(jìn)行居住，或?yàn)槠渌说慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)提供場(chǎng)所，承租人需向住房所有權(quán)人支付租金的一種行為。住房租賃是房地產(chǎn)行業(yè)中非常常見的一種交易模式。就目前來看，住宅租賃市場(chǎng)主要具備以下特征：首先是住房租賃市場(chǎng)基本形成多主體供給的局面。其次是住房租賃產(chǎn)品中個(gè)人住房仍是主流，但長(zhǎng)租公寓的影響力逐漸凸顯。最后是金融資本勢(shì)力涌入住房租賃市場(chǎng)，融資模式實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展[1]。

2.2 住房租賃市場(chǎng)的類型與功能

住房租賃市場(chǎng)中常見的類型有政策性公租房、廉租房、存量商品房租賃、長(zhǎng)租公寓、合租房等。不同的住房租賃形式有著不同的功能作用。例如政策性公租房主要是指通過政府部門或者由政府部門授意的委托機(jī)構(gòu)，向中低收入且住房困難家庭提供可租賃的住房，政府部門會(huì)按月為其支付一定比例的租房補(bǔ)貼。廉租房是指政府部門通過實(shí)物配租或者租金補(bǔ)貼的方式，為符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭所提供的住房。存量商品房通常是指已被購(gòu)買或自建并取得商品房所有權(quán)證書的商品住宅。長(zhǎng)租公寓則指的是由房屋租賃中介將業(yè)主房屋長(zhǎng)期租賃過來，并對(duì)其進(jìn)行裝修改造，同時(shí)配齊日常生活所需的家具家電，再以單間的形式出租給有住房租賃需要的人士。合租房是指由多個(gè)人共同租賃且居住一套完整房子，可進(jìn)一步細(xì)分為床位合租、單間合租等。

2.3 住房租賃市場(chǎng)沿革

首先是住房制度改革前福利分房時(shí)期(1949—1978年)。新中國(guó)成立初期，住房大多由私人所有，私有住房在中國(guó)城市住房存量上一直處于霸主地位。20世紀(jì)50年代末，中國(guó)推行城鎮(zhèn)土地和私人住房所有權(quán)國(guó)有化，政府實(shí)現(xiàn)了所有新建住房的公有制。20世紀(jì)70年代末，公共住房逐漸成為住房市場(chǎng)主要形式。

其次是住房制度改革中的政策探索試驗(yàn)時(shí)期(1978—1998年)。1980年，鄧小平同志指出了“可以通過先試點(diǎn)再推廣推進(jìn)公房出售和補(bǔ)貼出售住房”的住房制度改革方向。但由于租買價(jià)格比不合理等原因，試點(diǎn)售房試驗(yàn)受挫。隨后，有關(guān)部門的工作思路從單純推動(dòng)售房轉(zhuǎn)向研究提高公房租金，以租促售，給予提租補(bǔ)貼與集資合作建房雙管齊下。1990年，城鎮(zhèn)住房改革思路再次進(jìn)行了調(diào)整，兼顧低收入人群，建設(shè)保障性質(zhì)的住房出租、出售給無房戶和住房困難戶。1995年，《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)應(yīng)運(yùn)而生，該《辦法》象征著我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的正式開始建立。1998年，我國(guó)正式廢除以單位為基礎(chǔ)的公共住房制度，短時(shí)間內(nèi)，大量存量城市公共住房被私有化。

最后是住房制度改革后的政策體系確立時(shí)期(1998年至今)。1998年后，開放的租賃市場(chǎng)逐步成型，國(guó)家開始積極出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)范、引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。保障性住房租賃作為當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，將被持續(xù)保留與規(guī)范。

3 住房租賃的主要現(xiàn)實(shí)瓶頸

由于受到政策和市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀的影響，“重銷售，輕租賃”理念和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要形式，住房租賃工作的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住房銷售工作。

住房租賃市場(chǎng)面臨的現(xiàn)實(shí)瓶頸，主要表現(xiàn)在三方面，即住房租賃市場(chǎng)的法律、政策和制度不完善，住房租賃者的實(shí)際需求無法得到滿足，住房租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)要突破現(xiàn)實(shí)瓶頸，就要在明確瓶頸的基礎(chǔ)上，以瓶頸為入手點(diǎn)，協(xié)調(diào)市場(chǎng)租賃性住房的供求關(guān)系，以法律制度保障住房租賃者和產(chǎn)權(quán)者的合法權(quán)益。

3.1 住房租賃市場(chǎng)法律法規(guī)不完善

就目前住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)層面來看，住房租賃服務(wù)相關(guān)法律文獻(xiàn)過于形式化，操作性較弱，且暫未覆蓋到住房租賃服務(wù)所涉及的方方面面。針對(duì)住房租賃市場(chǎng)中所出現(xiàn)的“高收低租”“長(zhǎng)收短租”等不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，住房租賃相關(guān)法律文獻(xiàn)中缺乏明確的法律責(zé)任界定。

因此，一旦住房租賃企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，則會(huì)導(dǎo)致所產(chǎn)生的后果與企業(yè)所應(yīng)肩負(fù)的法律責(zé)任存在不契合的情況，繼而導(dǎo)致房東和租客的合法權(quán)益無法得到保障。

從宏觀的角度上來看，現(xiàn)階段我國(guó)住房租賃業(yè)務(wù)大多分布在一二線城市地區(qū)，且主要以短期租賃的方式為主，住房租賃業(yè)務(wù)大多通過中介機(jī)構(gòu)促成租賃雙方的合作。就目前住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況來看，在中介執(zhí)業(yè)過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不規(guī)范、業(yè)務(wù)欺詐等問題，還有部分中介為了達(dá)到迅速促成住房租賃業(yè)務(wù)的目的，經(jīng)常會(huì)隱藏住房的真實(shí)信息，對(duì)住房做出夸大其詞的描述，有的中介甚至?xí)搱?bào)住房的建筑面積、房齡，這些情況均會(huì)造成承租人的利益損失，從而導(dǎo)致租賃雙方對(duì)中介機(jī)構(gòu)缺失信任。

此外，亂漲房租、不退房租等住房租賃問題的頻發(fā)進(jìn)一步阻礙了住房租賃行業(yè)的發(fā)展，使其在發(fā)展道路上舉步維艱。出現(xiàn)這樣局面主要是因?yàn)樽》砍鲎馐袌?chǎng)管理工作不規(guī)范，大多住房租賃業(yè)務(wù)并未對(duì)租賃雙方的合法權(quán)益制定相應(yīng)的保護(hù)措施[2]。在此境況下，租購(gòu)并舉政策的深入貫徹落實(shí)勢(shì)在必行。該政策在實(shí)施過程中需細(xì)化住房租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)，同時(shí)還應(yīng)對(duì)住房租賃流程進(jìn)行簡(jiǎn)化，規(guī)范住房租賃網(wǎng)站和機(jī)構(gòu)所開展的住房租賃行為，積極打造住房租賃的官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，確立和健全住房租賃信用管理制度、標(biāo)準(zhǔn)化流程、住房租賃糾紛的司法救濟(jì)等相關(guān)法規(guī)，讓住房租賃變得規(guī)范、公開、真實(shí)、便捷。

3.2 住房所有者和住房租賃者權(quán)益不一致

住房資源被我國(guó)社會(huì)賦予了很多的社會(huì)權(quán)益與待遇，如買房落戶、受教育權(quán)等，但這些權(quán)利對(duì)于房產(chǎn)租賃雙方而言卻并不能一視同仁。從受教育權(quán)的角度來看，買學(xué)區(qū)房就相當(dāng)于擁有了名校的入學(xué)權(quán)。而在名校周邊以住房租賃的形式進(jìn)行居住，并不能保障就讀名校。土地所有權(quán)超過土地使用權(quán)，這便是人們更重視購(gòu)房而非租賃的重要原因。從人才落戶的角度來看，在“知識(shí)就是生產(chǎn)力”的號(hào)召下，高新技術(shù)人才成為決定城市發(fā)展?jié)摿Φ闹匾A(chǔ)。

近幾年來，在南京、成都、天津等地出現(xiàn)了爭(zhēng)搶人才的競(jìng)爭(zhēng)局面，而購(gòu)房贈(zèng)戶口的措施遠(yuǎn)比提供租賃住房更能吸引高校畢業(yè)生、高素質(zhì)人員、海外人才的加入[3]。從住房改造的角度來看，房屋租賃者很難在租房時(shí)找到十分心儀的住房，因?yàn)榉课輧?nèi)飾通常是根據(jù)房屋所有者的喜好進(jìn)行裝修的，而租客則沒有資格對(duì)住房?jī)?nèi)飾進(jìn)行改裝，因此租客想要在已經(jīng)裝修完善的住房中選擇與自身喜好相契合的住房環(huán)境，則無疑是難上加難。

3.3 住房租賃市場(chǎng)供給不足

因?yàn)榉慨a(chǎn)歷史上一直秉承著“重售賣、輕租賃”的理念，住房租賃相對(duì)于住房買賣而言較為弱化，市場(chǎng)需求和供給相應(yīng)都不足，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)缺乏活躍性。

從傳統(tǒng)文化的層面來看，我國(guó)傳統(tǒng)思想便是“買房買地，買金買銀”，在此理念的熏陶下，人們也更傾向于買房而非租房，繼而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)活躍度不高。

從消費(fèi)方式的層面來看，我國(guó)居民大多喜歡儲(chǔ)蓄而非超前消費(fèi)，因此他們?cè)谫?gòu)房和租房的選擇上在儲(chǔ)蓄資產(chǎn)的支持下也會(huì)偏向于購(gòu)房。

從投資需求的層面來看，住房投資是人們應(yīng)用比較廣泛的一種投資方式，而租房則體現(xiàn)不出投資的價(jià)值。從價(jià)值回報(bào)的層面來看，買房是可以抵御通貨膨脹的一種方式，而租房則屬于沉沒成本，其價(jià)值通常只體現(xiàn)在可以為租戶暫時(shí)提供居住空間，并無更深層次的價(jià)值回報(bào)。

綜上所述，在傳統(tǒng)文化、消費(fèi)方式、投資需求、價(jià)值回報(bào)等因素的影響下，租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展也出現(xiàn)了一定的滯后性。

4 租購(gòu)并舉的供給側(cè)改革

房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中起杠桿的作用，并在社會(huì)建設(shè)和民生建設(shè)方面發(fā)揮著重要的作用。針對(duì)住房租賃市場(chǎng)面臨的發(fā)展瓶頸，政府相關(guān)部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門，需要從多方面發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，建立健全制度體系和法律法規(guī)，為住房租賃市場(chǎng)提供保障，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

4.1 制度建設(shè)完善方面

通過對(duì)住房租賃市場(chǎng)的未來發(fā)展目標(biāo)加以明確，并基于財(cái)產(chǎn)權(quán)的視角對(duì)住房出租者、租房者以及中介三方所應(yīng)享有的權(quán)利進(jìn)行界定，進(jìn)一步加快租購(gòu)?fù)瑱?quán)理念在住房租賃市場(chǎng)中的落地。與此同時(shí)，相關(guān)部門也應(yīng)盡快完善針對(duì)合租市場(chǎng)所制定的住房租賃制度規(guī)范，以此來有效解決“膠囊房”相關(guān)問題。此外，相關(guān)部門還應(yīng)積極創(chuàng)新“租購(gòu)并舉”相關(guān)制度，配套出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的財(cái)稅政策，通過降低成本、減稅降費(fèi)、創(chuàng)新稅制、完善商業(yè)用房改建租賃住房的相關(guān)政策等方式加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化，從而更好地實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉的市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)[4]。

4.2 住房來源形式方面

4.2.1 居民自持物業(yè)的出租

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量巨大，而這些民間物業(yè)在緩解地方房產(chǎn)交易市場(chǎng)的火熱程度以及解決地方流動(dòng)人口的住房困難問題中起到了調(diào)控效果。而當(dāng)前我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)一般以短租居多，即便有長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)，也迫于企業(yè)盈利、資本回籠的需要，房租價(jià)格常常處于較高水平，在與購(gòu)房相比之下根本沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可言。

而一旦住房租賃的房租價(jià)格一直保持在高水平，那么承租者就會(huì)從原來的買不起變?yōu)樽獠黄?，同時(shí)房租的漲價(jià)效應(yīng)還會(huì)進(jìn)一步威脅原本平穩(wěn)的民宿出租市場(chǎng)，屆時(shí)恐怕又會(huì)引發(fā)住房租賃價(jià)格瘋漲的浪潮，這將有違政府大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的本意。

所以，地方政府部門在積極引導(dǎo)民間散戶開展住房租賃業(yè)務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)維護(hù)市場(chǎng)租金穩(wěn)定性的管控力度。

4.2.2 開發(fā)商自持物業(yè)的出租

住房租賃的另一條有效途徑就是鼓勵(lì)開發(fā)商和公司進(jìn)行聯(lián)合投資，把空置時(shí)間較長(zhǎng)的房源和銷售困難的尾盤，以長(zhǎng)期出租的辦法整租給單位員工，既便于單位員工上班，又促進(jìn)樓盤資金的回籠。而這個(gè)方法也非常適用于在新城發(fā)展過程中向企業(yè)招商的情況。因?yàn)樾鲁堑陌l(fā)展必然需要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而新城吸引人才最主要的原因是有良好的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此唯有穩(wěn)定的就業(yè)模式方可促進(jìn)新城經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。公司的入駐創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)職住平衡的戰(zhàn)略目標(biāo)。

所謂職住平衡，主要是指在特定的地區(qū)范圍內(nèi)，社會(huì)居民中就業(yè)崗位與勞動(dòng)者數(shù)量趨于一致，此時(shí)職工與住戶的數(shù)量也會(huì)處于一種平衡的狀態(tài)，因此大部分居民便可選擇就近工作。與此同時(shí)，公司還可與開發(fā)商聯(lián)合，為公司職工長(zhǎng)期提供住宅租賃服務(wù)。

以長(zhǎng)租公寓為例，目前國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓主要分為兩種形式。

第一，“集中式”。其主要以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式為核心，通過開發(fā)自持土地或者將住房進(jìn)行整租改造等方式進(jìn)行住房租賃業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)。

第二，分散式。分散式長(zhǎng)租公寓是由租賃中介業(yè)務(wù)逐漸演變而來，主要是通過對(duì)戶主房源進(jìn)行整合并重新裝修提供住房租賃業(yè)務(wù)。再加上附近的商店、超市、娛樂、公共服務(wù)等配套設(shè)施，不但能夠有效解決公司職工的住房問題與開發(fā)商樓盤的營(yíng)銷問題，還能夠促進(jìn)新地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可謂一舉三得[5]。

4.3 改善公共服務(wù)方面

從宏觀的角度來看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)是住房租賃供給側(cè)改革的重要導(dǎo)向，對(duì)此相關(guān)部門可從以下幾方面入手，積極推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)戰(zhàn)略目標(biāo)在住房租賃市場(chǎng)上的深入貫徹落實(shí)。以學(xué)區(qū)房所擁有的就近入學(xué)受教育權(quán)為例，相關(guān)部門應(yīng)摒棄傳統(tǒng)的住房所有者才擁有的入學(xué)資格，將其擴(kuò)展為住房租購(gòu)者的子女均享有同等的受教育權(quán)，并有效地維護(hù)住房租賃者的合法權(quán)益，使其在公共服務(wù)上能夠享有與住房所有者同等的權(quán)利。通過改善租房者的公共服務(wù)質(zhì)量，可以進(jìn)一步推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)供給側(cè)改革的歷程。

4.4 空置房源管控方面

空置是對(duì)住房資源的浪費(fèi)，是造成高房?jī)r(jià)的主要原因。如果這些存量房回歸市場(chǎng)，將比其他城市加大用地供應(yīng)的做法更能迅速有效地提高社會(huì)租賃房屋的供應(yīng)量。因此，政府有關(guān)部門可先在一些房?jī)r(jià)畸高的大中城市開展試點(diǎn)，并對(duì)空置五年以上的住宅業(yè)主開展懲戒性的住宅空置增值稅?？罩枚惗惵蕬?yīng)為懲戒性的最高稅收，目的是降低土地空置，避免各種住房資源的閑置與浪費(fèi)。此外，政府部門還可實(shí)施減少住房租賃房產(chǎn)稅的舉措，通過對(duì)空置房源進(jìn)行“推”和“拉”，以促使其重返住房租賃市場(chǎng)。

例如，擁有多套閑置房產(chǎn)的民眾，積極配合政府建設(shè)住房租賃市場(chǎng)的工作，將閑置房產(chǎn)編制在租賃房源中。民眾即可享有房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，按照當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠比重，在繳納稅款時(shí)，減免一部分稅款。

另外，還能為當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場(chǎng)提供房源，解決供不應(yīng)求的問題，維護(hù)住房租賃市場(chǎng)、租賃者、產(chǎn)權(quán)者的多方利益。在政府建立租賃房時(shí)，民眾將自己的閑置房拿出來，不僅能促進(jìn)人民增收，還能提高房地產(chǎn)資源的利用率，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要趨向。

4.5 住房租賃定制方面

由于住房屬于商業(yè)物品，因此其符合市場(chǎng)供需的基本規(guī)律。但由于目前商業(yè)樓盤的發(fā)展以工程承包商建設(shè)為先導(dǎo)，后期營(yíng)銷為主要手段，因此一旦前期項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果不合理，容積率、戶型等具體指標(biāo)都不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，將必然造成商業(yè)產(chǎn)品的滯銷，甚至爛尾。

因此，相關(guān)部門可在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行供需聯(lián)動(dòng)，由一家或多家企業(yè)單位和開發(fā)商共同合作，從戶型、內(nèi)部裝飾等具體細(xì)節(jié)上征詢企業(yè)單位職工的意向，并以此為依據(jù)建設(shè)企業(yè)職工公寓，租賃的對(duì)象均為企業(yè)職工。這樣不僅可以幫助企業(yè)職工盡快安家，同時(shí)也有利于促進(jìn)企業(yè)人力資源團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)固發(fā)展。而開發(fā)商則降低了適銷不對(duì)路所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問題，極大地促進(jìn)了投資資金的快速回籠，并形成了不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑[6]。

另外，企業(yè)還可根據(jù)職工需要，考慮自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力和新入職人員工作不固定、收入相對(duì)低下的基本特征，出租部分房屋用作單身職工的周轉(zhuǎn)公寓，待時(shí)機(jī)成熟再對(duì)其進(jìn)行住房出售。這些住房租賃業(yè)務(wù)在公司職工的安家落戶、安定軍心上起到了積極的作用。

5 結(jié)論

針對(duì)目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，相關(guān)部門可通過明確當(dāng)前租賃市場(chǎng)所遇到的困難和阻礙，并通過促進(jìn)供給側(cè)改革的方式幫助住房租賃市場(chǎng)突破瓶頸期。

此外，相關(guān)部門還可從制度、住房來源、公共服務(wù)、空置房源以及租賃定制等方面加快租購(gòu)并舉的供給側(cè)改革進(jìn)度，從而為推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展添加助力。