新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀與優(yōu)化

金迪 北京理想產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)擁有較為明顯的資金密集型特點(diǎn)，唯有實(shí)現(xiàn)對(duì)資金管理工作的創(chuàng)新調(diào)整，才可以使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展獲得更高水平的資金支持。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀加以分析，并制定相應(yīng)的改進(jìn)策略，是很多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）成本管理組織工作存在不足

目前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本管理工作比較滯后，成本管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不足，其業(yè)務(wù)范圍僅限于在設(shè)計(jì)圖紙基礎(chǔ)上的工程造價(jià)測(cè)算和核算，成本崗位的功能類(lèi)似于統(tǒng)計(jì)，未能在工程成本的控制方案優(yōu)化設(shè)置方面發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技能的作用。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段決定了工程的主體成本，但主導(dǎo)此階段的設(shè)計(jì)人員缺乏對(duì)成本控制實(shí)際需求的關(guān)注，導(dǎo)致成本管理難以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本崗位設(shè)置缺乏合理性，成本管理方式過(guò)于嚴(yán)苛，粗暴控制成本目標(biāo)，設(shè)計(jì)和工程部門(mén)在溢價(jià)高的部位無(wú)法選用高成本工程建設(shè)檔次和工藝，導(dǎo)致工程建設(shè)管理相關(guān)職能部門(mén)的組建缺乏合理性，無(wú)法為提高成本控制能力提供有力支持。

（二）缺乏對(duì)價(jià)值鏈的有效關(guān)注

部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理策略過(guò)程中，對(duì)于價(jià)值鏈的重要價(jià)值認(rèn)知存在不足，未能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在各類(lèi)型資源的配置缺乏合理性的情況下，無(wú)法凸顯出價(jià)值鏈管理的重要作用，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理方案難以得到更高水平的創(chuàng)新。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了價(jià)值鏈的相關(guān)理論研究，但對(duì)于資金管理所涉及的各類(lèi)資源總結(jié)分析不夠全面，缺乏對(duì)價(jià)值鏈管理深遠(yuǎn)影響的總結(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法提高營(yíng)運(yùn)資金的調(diào)配科學(xué)性，也使得房地產(chǎn)企業(yè)很難在提高資金周轉(zhuǎn)效率的情況下，提升價(jià)值鏈作用的開(kāi)發(fā)質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理水平較差

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索資金管理工作的改革路徑過(guò)程中，雖然具備提高預(yù)收款會(huì)計(jì)處理質(zhì)量的強(qiáng)烈愿望，但對(duì)于發(fā)票管理責(zé)任的落實(shí)情況重視程度較低，缺乏對(duì)發(fā)票管理相關(guān)部門(mén)審查責(zé)任落實(shí)情況的研究，導(dǎo)致發(fā)票檢查方案很難得到成熟有效的構(gòu)建，無(wú)法在提高發(fā)票合規(guī)性的同時(shí)，為預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理工作的改良提供必要支持。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)費(fèi)用抵扣相關(guān)憑證的重視，并未結(jié)合供應(yīng)商的相關(guān)情況，對(duì)發(fā)票管理所需信息進(jìn)行總結(jié)，導(dǎo)致發(fā)票管理工作相關(guān)主體責(zé)任很難得到精準(zhǔn)落實(shí)，無(wú)法在預(yù)收賬款管理方案的有效創(chuàng)新基礎(chǔ)上，切實(shí)提高資金管理質(zhì)量。部分房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新發(fā)展管理手段的過(guò)程中，對(duì)于發(fā)票材料復(fù)核情況重視程度較低，缺乏對(duì)預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理行為的重視，導(dǎo)致發(fā)票咨詢(xún)管理方案很難得到相應(yīng)的創(chuàng)新，無(wú)法在提高發(fā)票更新及時(shí)性的情況下，更好地滿(mǎn)足資金管理方法的創(chuàng)新需要。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度較慢

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然擁有加快資金回流速度的愿望，但缺乏對(duì)促銷(xiāo)手段的創(chuàng)新調(diào)整，并未對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)工作在房地產(chǎn)企業(yè)盈利中的占比進(jìn)行總結(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難準(zhǔn)確的結(jié)合市場(chǎng)信息，制定資金回流速度的控制方案，也使得營(yíng)銷(xiāo)策略的構(gòu)建很難在加快資金回流方面取得積極進(jìn)展。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了促銷(xiāo)手段的探索優(yōu)化，但缺乏對(duì)銷(xiāo)售周期構(gòu)成情況的考察，未能對(duì)影響資金回收速度的各方面因素進(jìn)行總結(jié)，難以在有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提高資金的回流速度。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于價(jià)格的設(shè)計(jì)方案缺乏有效創(chuàng)新，并未實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶(hù)群體價(jià)格接受能力的考察，缺乏對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公眾形象樹(shù)立情況的重視，無(wú)法在提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量的同時(shí)，有效的提升資金回流速度。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀(guān)過(guò)于老氣，建筑風(fēng)格未能有效體現(xiàn)人文關(guān)懷，在進(jìn)行硬性設(shè)計(jì)和軟性設(shè)計(jì)的過(guò)程中，建筑無(wú)法提升客戶(hù)的認(rèn)可度，容易出現(xiàn)客戶(hù)脫離該地產(chǎn)項(xiàng)目的問(wèn)題，在客戶(hù)資金支付積極性受到影響的情況下，很有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金回流速度過(guò)慢的情況。

（五）資金預(yù)算控制管理質(zhì)量較差

部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金預(yù)算管理的具體方案過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的組成和運(yùn)行情況重視程度較低，缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目流程特點(diǎn)的關(guān)注，并未結(jié)合資金循環(huán)的相關(guān)特征，制定工程和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的整合運(yùn)行方案，導(dǎo)致資金預(yù)算管理行為很難得到優(yōu)化，也使得項(xiàng)目預(yù)算部門(mén)的組建無(wú)法保證擁有理想的基礎(chǔ)條件。一些資金預(yù)算控制管理工作在探索改良的過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算監(jiān)管行為的認(rèn)知存在不足，缺乏對(duì)項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告的規(guī)范制定，無(wú)法在董事會(huì)等重要機(jī)構(gòu)的審批基礎(chǔ)上，提高資金預(yù)算控制水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)在改良資金管理方法的過(guò)程中，對(duì)于預(yù)算審批相關(guān)工作的運(yùn)行情況調(diào)查考核存在不足，缺乏對(duì)資金支出和授權(quán)管理情況的重視，導(dǎo)致成本費(fèi)用的批準(zhǔn)支付方案很難得到調(diào)整創(chuàng)新，無(wú)法在財(cái)務(wù)部門(mén)的幫助之下，切實(shí)提高預(yù)算支出額度的控制能力，也使得資金超支原因難以得到準(zhǔn)確識(shí)別，無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提升資金預(yù)算控制管理水平提供更高水平的支持。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了提高預(yù)算執(zhí)行力的途徑探索，但并未根據(jù)資金管理的實(shí)際情況，對(duì)預(yù)算執(zhí)行效果進(jìn)行完整分析，導(dǎo)致不同類(lèi)型的項(xiàng)目評(píng)價(jià)舉措很難得到完善，無(wú)法在預(yù)算分析結(jié)論的合理應(yīng)用基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算上報(bào)及核準(zhǔn)方案的調(diào)整創(chuàng)新，最終導(dǎo)致成本超支問(wèn)題很難得到有效控制，無(wú)法在提升資金預(yù)算控制管理能力的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)提高資金管理能力創(chuàng)造有利條件。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式創(chuàng)新存在不足

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然具備提高資金管理水平的愿望，但缺乏對(duì)融資方式的有效創(chuàng)新，未能結(jié)合限購(gòu)令的相關(guān)影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資需求進(jìn)行詳細(xì)考察，導(dǎo)致多元化融資機(jī)制的建設(shè)很難擁有更加理想的基礎(chǔ)條件，也使得房地產(chǎn)企業(yè)很難在彌補(bǔ)資金缺口的同時(shí)，具備更強(qiáng)融資方式的創(chuàng)新能力。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于居民住房需求保障機(jī)制的建設(shè)情況重視程度較低，缺乏對(duì)國(guó)家財(cái)政資金投入情況的關(guān)注，未能根據(jù)保障性住房建設(shè)的相關(guān)需要，對(duì)多元化融資渠道進(jìn)行創(chuàng)新構(gòu)建，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在資金管理方法創(chuàng)新方面取得更大進(jìn)展。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的優(yōu)化策略

（一）提高成本管理組織工作水平

要加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)職能部門(mén)構(gòu)成情況的重視，提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的精細(xì)度，增強(qiáng)成本管理團(tuán)隊(duì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。要對(duì)現(xiàn)有的各部門(mén)組織架構(gòu)特點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)分析，使成本管理與工程建設(shè)設(shè)計(jì)及施工等工作可以得到更加有效的結(jié)合，以便能夠在管理部和項(xiàng)目部實(shí)現(xiàn)有效配合的情況下，進(jìn)一步提高成本管理組織工作質(zhì)量。成本管理需前置至房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，讓成本優(yōu)化思路在設(shè)計(jì)方案制定階段發(fā)揮作用。成本管理工作在創(chuàng)新過(guò)程中，還需要加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)品質(zhì)的關(guān)注，以此為基礎(chǔ)制定技術(shù)支持的具體方案，使成本管理組織工作可以借此得到完善。以便能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，合理把握專(zhuān)業(yè)工作介入時(shí)間，并保證房地產(chǎn)項(xiàng)目可以在整體規(guī)劃得到有效制定的同時(shí)，為建設(shè)流程的合理調(diào)節(jié)提供幫助，并在工期得到合理控制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的有效控制。

（二）提升對(duì)價(jià)值鏈的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)在處理資金管理相關(guān)工作的過(guò)程中，務(wù)必加強(qiáng)對(duì)價(jià)值鏈理論的關(guān)注，尤其要對(duì)影響價(jià)值活動(dòng)整體性的因素進(jìn)行總結(jié)，使房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)可以得到創(chuàng)新調(diào)節(jié)，并在各類(lèi)型資源得到有效整合的同時(shí)，凸顯出價(jià)值鏈管理的優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的改良提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)價(jià)值鏈現(xiàn)階段的運(yùn)行效率進(jìn)行總結(jié)，從營(yíng)運(yùn)資金調(diào)配的角度出發(fā)，制定提升資金周轉(zhuǎn)效率的有效策略，使價(jià)值鏈的重要作用可以得到更加完整的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的改良。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理工作的改革策略過(guò)程中，要結(jié)合預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理的相關(guān)需要，制定發(fā)票管理工作的創(chuàng)新策略，尤其要對(duì)發(fā)票的接收與管理機(jī)構(gòu)情況進(jìn)行詳細(xì)研究，使發(fā)票審查管理的相關(guān)責(zé)任得到進(jìn)一步明確，并保證在提高發(fā)票合規(guī)性的基礎(chǔ)上，為預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理工作的改良創(chuàng)造有利條件。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)費(fèi)用抵扣憑證加以分析，提高對(duì)供應(yīng)商和施工方信息一致性的考察，使發(fā)票管理責(zé)任得到更加精準(zhǔn)的落實(shí)，進(jìn)而提升預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)處理水平。房地產(chǎn)企業(yè)需要在財(cái)務(wù)部門(mén)的幫助之下，對(duì)發(fā)票等材料的復(fù)核工作進(jìn)行創(chuàng)新，結(jié)合預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理的相關(guān)需要，制定發(fā)票管理制度的改革方案，使財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)部門(mén)可以在提高發(fā)票咨詢(xún)水平的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)增值稅發(fā)票復(fù)核管理措施的調(diào)整，并在及時(shí)更換不合格發(fā)票的同時(shí)，為預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理工作的全面改良提供幫助。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)資金回流速度

房地產(chǎn)企業(yè)需要從創(chuàng)新促銷(xiāo)手段的角度出發(fā)，制定提升資金回流速度的具體方案，尤其要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的搭配運(yùn)行情況進(jìn)行細(xì)致研究，使影響資金管理質(zhì)量的因素能夠充分明確自身影響力，并在科學(xué)把控市場(chǎng)走向的情況下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理措施的改良提供幫助，使資金的回流速度得到有效提升。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)影響促銷(xiāo)手段合理性的各方面因素進(jìn)行總結(jié)，切實(shí)縮減銷(xiāo)售工作周期，并在降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概率的基礎(chǔ)上，提高資金的回流速度。房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品定價(jià)管理行為的關(guān)注，尤其要從優(yōu)化公眾形象的角度出發(fā)，制定促銷(xiāo)手段的創(chuàng)新方案，使新型宣傳手段可以更加充分的滿(mǎn)足客戶(hù)需求，以此促進(jìn)資金回流速度的提升。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行高水平培育，加快改良房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)形象，在充分獲得市場(chǎng)和社會(huì)認(rèn)可的情況下，為營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展提供更加理想的基礎(chǔ)條件。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)消費(fèi)主體的興趣傾向進(jìn)行考察，尤其要對(duì)新型促銷(xiāo)手段創(chuàng)新所需條件進(jìn)行總結(jié)，使銷(xiāo)售目標(biāo)可以得到更加合理的設(shè)定，以便能夠在精準(zhǔn)結(jié)合顧客偏好的情況下，有效改良促銷(xiāo)管理手段，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度可以得到有效提升，以此提高資金管理綜合質(zhì)量。

（五）提高資金預(yù)算的控制質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新資金管理手段的過(guò)程中，需要加強(qiáng)對(duì)資金預(yù)算控制行為的重視，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的特點(diǎn)，對(duì)資金預(yù)算控制方案進(jìn)行有效調(diào)整，并在財(cái)務(wù)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)的協(xié)調(diào)配合之下，切實(shí)提升資金循環(huán)過(guò)程的管控質(zhì)量，使資金預(yù)算控制能力可以得到進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)算管理工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，完善資金預(yù)算監(jiān)管體系，尤其要對(duì)資金預(yù)算管理部門(mén)進(jìn)行合理規(guī)劃，使項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告的制定可以擁有理想的基礎(chǔ)條件，并在董事會(huì)的審批之下，保證項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告具備更高的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理策略的構(gòu)建還需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行細(xì)節(jié)的考察，提高資金支出監(jiān)控能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)授權(quán)制度得到合理構(gòu)建，使成本費(fèi)用的批準(zhǔn)支付管理舉措可以得到有效改良，以便能夠在有效控制預(yù)算支出額度的情況下，提升預(yù)算超支原因的識(shí)別和應(yīng)對(duì)水平，保證資金預(yù)算控制管理行為得到進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)資金管理工作改革的相關(guān)需要，對(duì)預(yù)算分析和考核行為進(jìn)行調(diào)整，使資金管理指標(biāo)的設(shè)置擁有更加理想的條件，保證預(yù)算考核結(jié)果可以在業(yè)績(jī)考評(píng)中發(fā)揮更大的影響力，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理綜合質(zhì)量。

（六）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在探索資金管理工作的改革路徑過(guò)程中，需要將創(chuàng)新融資方式作為工作重點(diǎn)，結(jié)合限購(gòu)令的相關(guān)影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求回落情況進(jìn)行詳細(xì)研究，使融資方式的創(chuàng)新路徑可以得到更加有效的構(gòu)建，并保證在資金缺口問(wèn)題得到有效應(yīng)對(duì)的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)提高融資方式創(chuàng)新水平提供更加有力的支持。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建多元化融資途徑的過(guò)程中，需要對(duì)資金的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行妥善應(yīng)對(duì)，提高利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的管控質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在各類(lèi)融資方式的成本得到明確的情況下，為融資方式的更高水平創(chuàng)新提供有力支持。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行探索改良，為降低融資成本支出創(chuàng)造更加理想的條件。

三、結(jié)論

提高資金管理質(zhì)量是保證房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)新時(shí)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求的關(guān)鍵，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，且資金需求量較大，受到國(guó)家調(diào)控等諸多因素的影響，迫切需要通過(guò)資金管理的方式提高競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)分析，并制定符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的改進(jìn)策略，對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期的高質(zhì)量發(fā)展，具有十分重要的意義。