新經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)融資創(chuàng)新性模式探討

隋佳睿

房地產(chǎn)行業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房建設(shè)已經(jīng)完全進(jìn)行了市場化，過去單純的企業(yè)投資途徑和不健全的房地產(chǎn)業(yè)金融體系，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展的主要瓶頸。所以，在我國政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)頻繁的宏觀調(diào)控趨勢下，迅速構(gòu)建起了多渠道和多元化的房地產(chǎn)業(yè)金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)公司的投資途徑，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展有著重要的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資方式

地產(chǎn)開發(fā)公司傳統(tǒng)的融資途徑一般有對(duì)內(nèi)投融資和對(duì)外投入。對(duì)內(nèi)投融資一般源自于地產(chǎn)開發(fā)商本身的積蓄。而開發(fā)者本身資本累積則一般是由開發(fā)公司本身的對(duì)內(nèi)投融資和以公司資本為主要基礎(chǔ)的股權(quán)投資，前者累積過程一般比較緩慢，而后者目前在中國適用范圍有限。中國傳統(tǒng)的外源融資主體一般為商業(yè)貸款、社會(huì)信托企業(yè)對(duì)外投資和建設(shè)承包商帶資承辦項(xiàng)目等，當(dāng)中尤以商業(yè)銀行貸款項(xiàng)目居多。但對(duì)商業(yè)銀行貸款項(xiàng)目提供投融資的數(shù)量和使用年限均有較嚴(yán)格的限定。由于商業(yè)貸款項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般最先是由開發(fā)公司完全負(fù)擔(dān)，再之后才由商業(yè)銀行負(fù)擔(dān)，因此特別不利于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。由此可見，原有的投資方法已嚴(yán)重限制了地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展壯大與擴(kuò)張，通過安排項(xiàng)目本身走向資本市場募集資本將會(huì)慢慢形成一個(gè)趨勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）貸款方式單一，貸款存在高信貸風(fēng)險(xiǎn)

目前，中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)相對(duì)單純，間接投資比例較大。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段（得用地的前期階段、施工和銷售階段），每個(gè)發(fā)展階段均離不開商業(yè)銀行融資的幫助，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所需要融資仍約有百分之六十的直接融資來源于銀行貸款，間接融資的比例仍然較大。盡管目前我國政府已制定了一些宏觀調(diào)控優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商增加了信貸門檻，但在短期仍無法改變中國房地產(chǎn)公司長期以間接投資為主的融資格局。

（二）限制房地產(chǎn)融資的因素太多

投資，不僅僅是為建設(shè)與發(fā)展積累資金的問題，其實(shí)本質(zhì)上是一個(gè)以經(jīng)濟(jì)資金需求形態(tài)呈現(xiàn)起來的資源配置流程。房地產(chǎn)公司作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，急需巨大的資金投入作為后盾，而僅僅通過對(duì)內(nèi)投資是無法完全解決投融資需求的，而更多的投資又必須借助對(duì)外投資來獲得，所以，對(duì)外投資應(yīng)是中國房地產(chǎn)公司獲取投資的最主要形式，目前的投資途徑主要有銀行借款、發(fā)行企業(yè)證券、股票融資、使用國外人力資本、產(chǎn)業(yè)基金和地產(chǎn)信托等。但是，由于目前對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投融資方式仍然主要通過貸款融資，而其他投資方法又受稅收政策、地方金融體制等的影響和約束很大，所以其進(jìn)展相對(duì)困難，也具有較大的局限性。

（三）法律法規(guī)還不健全

目前，中國與房地產(chǎn)投資有關(guān)的立法體系還不健全，關(guān)于房產(chǎn)融資等方面的法規(guī)仍未能建立一個(gè)科學(xué)的法律管理體系，也沒有相互的一致性與協(xié)調(diào)性，運(yùn)行問題將直接影響房產(chǎn)投資渠道的順利發(fā)展。例如地產(chǎn)基金就被業(yè)內(nèi)視為是目前最佳的直接投資方法，而房地產(chǎn)證券化的概念也已被廣大業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可，不過由于最重要的法律條文都還處在真空狀態(tài)，使得金融創(chuàng)新逐漸陷入了無法可依的困局。

三、項(xiàng)目融資模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

（一）直接安排融資模式

直接安排管理的模式，就是由房地產(chǎn)開發(fā)商（項(xiàng)目發(fā)起人）直接進(jìn)行對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資管理，并直接履行在其投資安排中一定的責(zé)任與義務(wù)。這也是目前比較簡單而普遍使用的一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資管理模式。一方面，開發(fā)商可以與項(xiàng)目管理公司簽約，由項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工與營銷實(shí)施管理，而開發(fā)商也可以自己對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量管控；另一方面，開發(fā)商可以與融資方達(dá)成投資合同，由融資方提供信貸給開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，開發(fā)商也以自有資本投入了開發(fā)項(xiàng)目，使項(xiàng)目得以迅速啟動(dòng)。在整個(gè)項(xiàng)目的施工過程中，融資方通過銀行賬戶對(duì)整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r實(shí)施了監(jiān)測，并按照與開發(fā)商的合同條款陸續(xù)投入了后續(xù)融資工作。在整個(gè)項(xiàng)目施工順利并步入銷售階段時(shí)，項(xiàng)目所獲得的銷售賬款將按照開發(fā)商和融資方之間的約定，部分作為對(duì)貸款的回報(bào)，部分則作為利潤直接流入開發(fā)商。這個(gè)方法符合房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商自身的財(cái)務(wù)管理架構(gòu)。即便是最受限的追索權(quán)，也由于通過采用以項(xiàng)目開發(fā)商身份實(shí)施直接投資，對(duì)信用狀況良好的項(xiàng)目開發(fā)商而言，通過采用投資模式也能夠獲取相對(duì)較低成本的融資。

（二）“設(shè)施使用”融資模式

“基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)用”方式是指某些工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或服務(wù)型基礎(chǔ)設(shè)施的提供商和這些基礎(chǔ)設(shè)施提供商相互之間簽署一項(xiàng)“不論提貨與否均需支付”特性的協(xié)定，該種基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)用方式在工業(yè)生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中有時(shí)候也稱之為“委托加工協(xié)議”。該種方式在房地產(chǎn)行業(yè)中可廣泛應(yīng)用于廉租房工程等項(xiàng)目中，運(yùn)用該種方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一般程序有：①由建設(shè)項(xiàng)目投資方和地方政府達(dá)成協(xié)議，由地方政府提出一項(xiàng)“不論采用與否均需支付”的協(xié)定，同時(shí)這項(xiàng)協(xié)定也為信貸商業(yè)銀行所認(rèn)可；②由建設(shè)項(xiàng)目投資方成立項(xiàng)目建設(shè)有限公司，使其可以擁有、建造并運(yùn)營該房地產(chǎn)項(xiàng)目，并可將該企業(yè)推上證券市場，以吸引其他建筑項(xiàng)目投資者資金；③房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行商業(yè)招標(biāo)，而中標(biāo)企業(yè)必須具備相應(yīng)的信用能力和經(jīng)驗(yàn)，并可以由商業(yè)銀行提出履約保障；④項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)必須以房屋用途合同、施工合同和履約保障作為投資的信譽(yù)保障；⑤地方政府可以通過每年收取的廉租房租金和部分政府財(cái)政補(bǔ)貼支付房屋使用費(fèi)。而通過這個(gè)方式，能夠協(xié)助地方政府有關(guān)部門解決因建造廉租房所需要的大量資金問題，而房產(chǎn)開發(fā)商又能夠間接得到較多金融機(jī)構(gòu)的信貸。

（三）“產(chǎn)品支付”融資模式

商品付款法是指通過無追索權(quán)或限制追索權(quán)的融資方法，由提供信貸的商業(yè)銀行在建設(shè)項(xiàng)目中選擇特定份額的產(chǎn)品量，以這些商品的利潤成為建設(shè)項(xiàng)目融資的主要償債來源。該種模式也可運(yùn)用于由地產(chǎn)企業(yè)或組織個(gè)人開展的某項(xiàng)地產(chǎn)經(jīng)營，其中又以單位集資蓋房子的方法居多，其實(shí)現(xiàn)過程主要包括：①由房地產(chǎn)投資商建立一個(gè)中介組織（或直接以某單位的名義），由建設(shè)項(xiàng)目企業(yè)選擇特定比率的商品房成為項(xiàng)目投資的基石；②投資人交納用以購置這部分房產(chǎn)的資金投入給中介，中介再按照生產(chǎn)經(jīng)營付款合同將資本投入項(xiàng)目管理企業(yè)用作建設(shè)和項(xiàng)目投資資金，項(xiàng)目管理企業(yè)承擔(dān)按相應(yīng)方式安排產(chǎn)品銷售支出，并且以項(xiàng)目公司固定資產(chǎn)和完工貸款進(jìn)行信譽(yù)保障；③當(dāng)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全部完結(jié)后，項(xiàng)目管理企業(yè)再將房產(chǎn)賣給市場服務(wù)中介組織的其他項(xiàng)目公司投資人，用以清償對(duì)市場中介組織的欠款。該種模式的主要優(yōu)點(diǎn)在于：首先，項(xiàng)目管理企業(yè)還本付息的唯一來源就是項(xiàng)目產(chǎn)品；其次，節(jié)約了大量的產(chǎn)品銷售成本，并且再次提出對(duì)項(xiàng)目投資企業(yè)進(jìn)行了最小化產(chǎn)能和最小化產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的保護(hù)。

（四）公共部門和私人企業(yè)的聯(lián)合投資模式

公共機(jī)構(gòu)和私營業(yè)主聯(lián)合管理模式，對(duì)項(xiàng)目生命周期過程中的組織架構(gòu)設(shè)置提供了一種全新的投資模型。它是以政府部門、營利性公司和非營利企業(yè)之間通過一個(gè)項(xiàng)目管理所產(chǎn)生的“共贏”為理想的相互合作形態(tài)，參加各自都能夠獲得和預(yù)期獨(dú)立行動(dòng)相比更加良好的成果。此種投資模型也適合于建造更大規(guī)模的運(yùn)動(dòng)場館和更開放式的健身場地。雖然PPP和BOT模型有點(diǎn)類似，但參加項(xiàng)目管理的公共機(jī)構(gòu)與私營業(yè)主相互之間都是合作者社會(huì)關(guān)系，因此私營業(yè)主可以從建設(shè)項(xiàng)目討論階段就著手參加項(xiàng)目管理，而BOT模型則是從建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)階段后才著手參加項(xiàng)目管理。如體育場館的興建則由政府部門主導(dǎo)，體育總會(huì)和體彩管理中心等非營利機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)公司共同參與興建。

四、緩解房地產(chǎn)公司投融資困境的措施

（一）靈活地運(yùn)用各種金融工具進(jìn)行活動(dòng)投資

投資途徑較為單一是制約當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要原因之一。因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目發(fā)展上的特點(diǎn)，龐大的資本規(guī)模加上生產(chǎn)運(yùn)行期限之長使其與金融機(jī)構(gòu)保持了強(qiáng)烈的依賴性。但是由于我國經(jīng)濟(jì)出于對(duì)宏觀調(diào)整的考慮，所以銀行貸款門檻相對(duì)較高，地產(chǎn)公司也很難順利從商業(yè)銀行拿到足夠的融資，進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展。因此，通過靈活組合各類投資工具，拓展投資途徑，是房地產(chǎn)良性、健康和可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵。

（二）加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，增大直接融資比例。

房地產(chǎn)業(yè)隨著投資方式的多樣化發(fā)展趨勢，關(guān)鍵就是必須創(chuàng)造出有區(qū)別的、服務(wù)于各個(gè)地產(chǎn)公司的金融服務(wù)產(chǎn)品，以便建立一種相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融服務(wù)產(chǎn)品供給系統(tǒng)。目前，中國的房地產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)工程已正式啟動(dòng)。全球通行的五種金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品中，中國國內(nèi)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。中國國內(nèi)商業(yè)銀行也缺乏專門的、有效的土地項(xiàng)目開發(fā)信貸。我們國家的地產(chǎn)信托產(chǎn)品實(shí)際上與銀行貸款基本上是一樣，只不過商業(yè)銀行是通過吸收存款來的，而土地開發(fā)融資則是通過批發(fā)的，其本質(zhì)上就是商業(yè)銀行的信貸，都是間接融資。

（三）加強(qiáng)企業(yè)資金利用率下，提高企業(yè)信用

公司信用等級(jí)的好壞直接決定投資方法的好壞以及投資額度的多少。公司應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)部管理制度，梳理自己的品牌，強(qiáng)化信用形象，贏得投資者的信心。一方面要規(guī)范和健全企業(yè)財(cái)務(wù)更新管理體系，并定期提交全面正確的財(cái)會(huì)信息，以提升企業(yè)的信用等級(jí)；另外，針對(duì)公司發(fā)展策略以及各個(gè)發(fā)展階段的投融資需要，制定科學(xué)合理的投融資預(yù)案，與銀行及相關(guān)金融結(jié)構(gòu)建立密切關(guān)系。

（四）健全相關(guān)法律

中國當(dāng)前與房地產(chǎn)金融市場有關(guān)的法律及法規(guī)都還不健全，從而嚴(yán)重影響著中國房地產(chǎn)金融市場與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的正常規(guī)范發(fā)展與安全運(yùn)營。中國房地產(chǎn)金融市場的諸多問題，在較大程度上也沒有對(duì)相應(yīng)的法律法規(guī)作出明確指引。在中國房地產(chǎn)金融市場中，由于消費(fèi)者相對(duì)而言處于市場資訊最短缺的一方，同時(shí)也沒有相應(yīng)的信息知識(shí)基礎(chǔ)，在市場博弈過程中往往居于劣勢地位。因此，盡早建立健全相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于行業(yè)健康發(fā)展、企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行具有深遠(yuǎn)的意義。

結(jié)語：

在國際信貸萎縮的大環(huán)境下，中國房產(chǎn)投資市場迫切需要脫離過去依賴銀行信貸的局面，走向多樣化發(fā)展道路。這就要求，一方面政府在進(jìn)一步完善對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控與監(jiān)督管理的同時(shí)，逐步健全法規(guī)，并著力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富投融資方式；另一方面地產(chǎn)公司自身積極拓展投融資途徑，以避免因僅僅借助商業(yè)銀行貸款的單一融資方式導(dǎo)致公司融資受阻，結(jié)合公司的實(shí)際情況，在落實(shí)相關(guān)風(fēng)控手段的前提下開拓多種投資渠道，形成多樣化的融資管理體系。