多措推進居住權(quán)制度落地實施

蔣先進，羅景文，康永鑫

（電子科技大學(xué)中山學(xué)院 人文社會科學(xué)學(xué)院，廣東 中山 528402）

居住權(quán)作為大陸法系的一項古老而又經(jīng)久不衰的他物權(quán)制度，起源于羅馬法，是羅馬法人役權(quán)四項制度（用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、勞作權(quán)）之一〔1〕，影響較為深遠。后來作為大陸法系不同時期典型代表的《法國民法典》《德國民法典》《意大利民法典》均規(guī)定了居住權(quán)制度，其立法宗旨、制度規(guī)則等都與羅馬法的規(guī)定大體相同?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）在借鑒國外立法經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國特色社會主義國情，在我國法制史上首次規(guī)定了居住權(quán)制度，此舉具有重要的制度價值與實踐意義。

一、《民法典》設(shè)立居住權(quán)的立法目的

《民法典》第366條將居住權(quán)定義為，“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”?！睹穹ǖ洹吩O(shè)立居住權(quán)的立法目的主要包括三個方面：

（一）有利于保障弱勢群體的基本住房權(quán)利

目前我國依然有部分弱勢群體的住房等基本權(quán)利得不到有效保障，如沒有繼承父母房產(chǎn)的子女、離婚后無房產(chǎn)一方等。因此，將居住權(quán)納入《民法典》是非常必要的，有利于保障弱勢群體的基本住房權(quán)利。

（二）有利于解決人口老齡化引發(fā)的社會問題

上世紀90年代我國已進入老齡化社會。如何有效應(yīng)對老年人無房可住問題，如何減輕中青年人的家庭養(yǎng)老壓力等，均成為我國當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)。首先，我國老年人無房可住的情況大多出現(xiàn)在農(nóng)村。有些老年人基于對兒女的信賴，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在了兒女名下。但如果遇到子女惡意不履行贍養(yǎng)老人義務(wù)等情形，老人的住房權(quán)利就得不到保障。有了居住權(quán)制度，老人可以在房屋還是登記在自己名下的時候，先為自己在房屋上設(shè)立一個居住權(quán)。若日后在居住過程中遇到被驅(qū)趕的情況，就可以以自己在房屋上享有居住權(quán)為由進行抗辯。其次，隨著老齡化社會來臨，養(yǎng)老保障支出在家庭支出中的占比提高，“以房養(yǎng)老”成為一種新型養(yǎng)老方式。居住權(quán)制度建立后，符合條件的老年人可以在自有房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)，再將房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)并簽訂合同，由金融機構(gòu)提供老年人剩余生存期間的養(yǎng)老費用。老年人去世后，居住權(quán)消滅，房屋及其所有權(quán)由抵押權(quán)人按法定程序處置。在這樣的制度和模式下，有房老年人得到的相應(yīng)養(yǎng)老費用，能夠在很大程度上滿足他們的養(yǎng)老需求，同時有利于減輕中青年人的家庭養(yǎng)老負擔(dān)，使他們能夠把更多資金投入撫養(yǎng)教育子女及其他消費方面，從而推動經(jīng)濟社會發(fā)展。

（三）有利于完善住房保障體系

1998年之后我國住房保障體系逐步形成，減輕了很多中低收入人群的購房壓力，但隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，住房保障體系完善的速度遠遠趕不上經(jīng)濟發(fā)展的速度。近幾年，一些破壞公租房等經(jīng)濟適用房使用秩序的現(xiàn)象出現(xiàn)，比如，有投機者將低價經(jīng)濟適用房以高價出租或賣出，從中牟取利潤，導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失，也違背了住房保障體系建立的初衷。居住權(quán)制度建立后，國家可以為符合條件但又無力購買經(jīng)濟適用房的公民在房屋上設(shè)立居住權(quán)，但房屋所有權(quán)屬于國有，這樣既能維護住房保障體系的公益性和保障性、防止國有資產(chǎn)流失，又能為弱勢群體提供更加安心的住房權(quán)利，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位。

二、對《民法典》居住權(quán)制度的解析

（一）居住權(quán)的設(shè)立

《民法典》規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立共有兩種方式，分別是通過合同設(shè)立和遺囑設(shè)立。居住權(quán)設(shè)立還需具備兩個特殊條件，即書面形式和登記。也就是說，居住權(quán)的設(shè)立需要房屋所有人與居住權(quán)人雙方達成合意，以書面形式訂立合同；居住權(quán)的設(shè)立采取登記生效主義，經(jīng)合同或遺囑方式設(shè)立房屋居住權(quán)的當(dāng)事人需到登記機關(guān)進行居住權(quán)登記。

1.居住權(quán)可通過簽訂合同的方式設(shè)立?！睹穹ǖ洹返?67條規(guī)定，公民通過合同形式設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，該合同一般包括下列條款：（1）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的條件和要求；（4）居住權(quán)期限；（5）解決爭議的方法。當(dāng)事人雙方簽訂完居住權(quán)合同之后，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)配合居住權(quán)人到登記機關(guān)進行登記。

2.居住權(quán)可通過遺囑方式設(shè)立?！睹穹ǖ洹返?71條規(guī)定，遺囑人可通過設(shè)立遺囑的方式，為繼承人或其他人在遺囑人所有的房屋上設(shè)立居住權(quán)，則該繼承人或其他人對遺囑人的房屋享有居住權(quán)。遺囑生效后，該特定繼承人或其他人應(yīng)到登記機關(guān)登記。

由于遺囑設(shè)立居住權(quán)在《民法典》中未有更多詳細規(guī)定，所以在此方面仍有許多問題亟待商榷：遺囑作為單方法律行為，通過其設(shè)立居住權(quán)，書面形式是否為必要條件？遺囑生效后，居住權(quán)人該如何去登記？對此，筆者分析如下：

（1）書面形式作為遺囑設(shè)立居住權(quán)的特殊要件是必要的，便于保存證據(jù)和備案?！睹穹ǖ洹芬?guī)定了遺囑設(shè)立的六種形式，前三種為書面遺囑，后三種為非書面遺囑。如果遺囑設(shè)立居住權(quán)必須以書面形式，那么錄音錄像遺囑和口頭遺囑中設(shè)立居住權(quán)的內(nèi)容是否就無效呢？筆者認為，書面形式是為了確保設(shè)立居住權(quán)的載體形式的合法有效性，且便于登記機關(guān)登記而作為必要條件的，但在通過錄音錄像遺囑和口頭遺囑這類非書面形式而設(shè)立居住權(quán)的情況下，應(yīng)當(dāng)尊重遺囑人的真實意思表示，前提是只要該遺囑合法生效，則以該遺囑設(shè)立的居住權(quán)經(jīng)登記即可生效。當(dāng)然，錄音錄像遺囑和口頭遺囑會給登記帶來一些不便，因此在實踐中應(yīng)結(jié)合科技發(fā)展盡力探索可記載這幾種遺囑的“書面形式”。

（2）設(shè)計適用于遺囑設(shè)立居住權(quán)的登記方式和程序。《民法典》第368條規(guī)定，登記是居住權(quán)設(shè)立并生效的必要條件。在此前提下，通過合同設(shè)立的居住權(quán)，當(dāng)事人雙方可互相協(xié)助并且到登記機關(guān)進行有效登記，促使居住權(quán)的設(shè)立。而通過遺囑設(shè)立的居住權(quán)登記相對來說就顯得十分不便，遺囑人事實上無法親自提供相關(guān)證件、協(xié)助居住權(quán)人到登記機關(guān)登記，并且現(xiàn)實中繼承取得房屋的所有權(quán)人可能也不會配合居住權(quán)人進行登記。那么遺囑材料是否可以作為設(shè)立居住權(quán)的證明性材料，使得居住權(quán)人能夠在遺囑人無法協(xié)助時獨自登記呢？筆者認為，登記機關(guān)應(yīng)為遺囑設(shè)立居住權(quán)的居住權(quán)人提供更為便利的登記方式。

（二）居住權(quán)的種類

居住權(quán)起源于羅馬法，其設(shè)立初衷是為特定群體提供穩(wěn)定的住所。房屋是維系人類正常生活和滿足人類生活需要、提高人類生活品質(zhì)的必要物質(zhì)條件。居住權(quán)在我國最早出現(xiàn)于2002年全國人大常委會法制工作委員會起草的《中華人民共和國物權(quán)法（征求意見稿）》中，該立法草案首次以八個條文規(guī)定了居住權(quán)，但2006年《全國人大法律委員會關(guān)于〈中華人民共和國物權(quán)法（草案）〉修改情況的匯報》主張將居住權(quán)整體刪除〔2〕。2008年在全國人大法工委民法室起草的“民法典侵權(quán)責(zé)任編室內(nèi)稿”中，以四個條文恢復(fù)了居住權(quán)，后經(jīng)多次討論，最終在《民法典》物權(quán)編用益物權(quán)中新增了居住權(quán)，居住權(quán)也成了人役權(quán)的唯一代表。

《民法典》頒布之前，許多專家學(xué)者將居住權(quán)的立法歷史背景與我國國情相結(jié)合，認為居住權(quán)從緩解無力購房者的居住困境，到豐富房屋所有權(quán)人的融資途徑與財產(chǎn)利用手段，具有社會性和投資性的雙重功能〔3〕。也就是以下將論及的生活性居住權(quán)與投資性居住權(quán)。

1.生活性居住權(quán)。顧名思義，生活性居住權(quán)主要從居住權(quán)主體的日常生活角度考慮，以解決其日常生活、居住問題為主，符合羅馬法居住權(quán)設(shè)立的初衷——解決特定人群的日常生活居住困難。從生活性居住權(quán)一般能衍生出其具有無償性，其次具有特定性、固定性，因此居住權(quán)是不可以轉(zhuǎn)讓和繼承的。居住權(quán)自古羅馬時代設(shè)立以來，其背后所體現(xiàn)的立法精神主要是保障弱勢群體基本的居住權(quán)利。而生活性居住權(quán)按照受眾群體以“家庭”為界可劃分為兩種類型，即當(dāng)前主流觀點認為的家庭法領(lǐng)域和非家庭法領(lǐng)域。在家庭法領(lǐng)域，生活性居住權(quán)常見于贍養(yǎng)、離婚、分家析產(chǎn)以及繼承糾紛中，主要表現(xiàn)為建立在家庭內(nèi)部倫理基礎(chǔ)上的互助方式，即在分家析產(chǎn)以及繼承糾紛中維護老年人、生存配偶及未成年人等特定身份的弱勢群體的生存利益，僅以居住為主要目的。在非家庭法領(lǐng)域，生活性居住權(quán)則主要是針對社會層面的一些弱勢群體，為其提供最基本的住房保障，根據(jù)國情貫徹落實國家?guī)头稣?，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

2.投資性居住權(quán)。投資性居住權(quán)從物權(quán)角度來講，屬于一種獨立出來的用益物權(quán)，其設(shè)定方式一般采用意定的方式。投資性居住權(quán)簡單來說就是為設(shè)立居住權(quán)的主體提供一種新的投資方式，同時對于房屋交易市場來講，也是一種新型的權(quán)利形式，有利于發(fā)揮房屋的經(jīng)濟屬性，也使房屋在居民財產(chǎn)體系中有了新的定位和新的價值體現(xiàn)。居住權(quán)在所有權(quán)人和非所有權(quán)人之間創(chuàng)建了可以過渡的中間地帶，讓交易主體在自由競爭的環(huán)境中各取所需，實現(xiàn)私人自治與經(jīng)濟效率的雙重目標(biāo)，滿足居住和投資的雙重需求〔4〕。與生活性居住權(quán)相比，投資性居住權(quán)的設(shè)立條件相對較為寬泛，一般情況下屬于有償設(shè)立，并且可以轉(zhuǎn)讓、繼承以及兼具其他合法合理的用途。未來如果能合理利用投資性居住權(quán)，使其達到“物盡其用”的效果，便可以將一些傳統(tǒng)意義上的閑置房轉(zhuǎn)為旅游民宿、公寓式酒店等，讓更多人在獲益的同時帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，以地方特有的農(nóng)林風(fēng)光和地域農(nóng)產(chǎn)品特色為優(yōu)勢，推進旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟效益的不斷提高，更快實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。

（三）居住權(quán)的其他重要問題

1.居住權(quán)的無償性與有償性。根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人在訂立居住權(quán)合同時，對設(shè)立居住權(quán)是否有償可自行協(xié)商。在羅馬法中，居住權(quán)主要適用于婚姻家庭領(lǐng)域，用于保障相對弱勢群體基本的居住權(quán)利。由此可看出，在羅馬法時期，居住權(quán)的性質(zhì)大多為生活性，且很多情況下是房屋所有權(quán)人為無繼承權(quán)的女性親屬所設(shè)立，故該權(quán)利的設(shè)立大多是無償性的。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房屋的利用價值被更多地挖掘，如今居住權(quán)的種類和內(nèi)容與古羅馬時代相比更加豐富?，F(xiàn)代社會，居住權(quán)分為生活性居住權(quán)與投資性居住權(quán)，由于二者性質(zhì)上存在差異，設(shè)立目的與合同內(nèi)容也略有差別。所以，為尊重民事主體意思自治，使雙方當(dāng)事人能更好地達成最大合意，實現(xiàn)相關(guān)權(quán)利和滿足特定需求，充分發(fā)揮居住權(quán)在日常生活中的作用，《民法典》便沒有強制規(guī)定居住權(quán)應(yīng)當(dāng)有償或無償設(shè)立。例如，在訂立居住權(quán)合同時，若雙方約定“房屋的裝修費用以及其他費用自合同生效起，由房屋所有權(quán)人承擔(dān)，但房屋居住權(quán)人有合理使用的義務(wù)”，此時房屋所有權(quán)人如果要求該居住權(quán)的設(shè)立為有償設(shè)立，無論是從情理還是從法律考慮，這一要求都是合理的。由此可以看出，對于居住權(quán)設(shè)立有償與否這個問題，《民法典》給予了房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人協(xié)商的可能和空間，體現(xiàn)了合同以當(dāng)事人雙方通過協(xié)商達成合意為條件的特點與民法中的自愿原則。

2.居住權(quán)流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定。《民法典》第369條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。筆者認為，該禁止性規(guī)定是基于居住權(quán)屬于具有身份意義的他物權(quán)的性質(zhì)而設(shè)立的。首先，具有身份意義的他物權(quán)是指依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人的約定，特定身份的權(quán)利人可以對他人之物所享有的在法律規(guī)定和約定范圍內(nèi)的有限支配的權(quán)利，如居住權(quán)、宅基地使用權(quán)等。居住權(quán)設(shè)立的前提條件是：房屋所有權(quán)人在附條件的情況下同意將其房屋的居住權(quán)許可居住權(quán)人使用或享有，居住權(quán)人獲得房屋居住權(quán)這項權(quán)利之后，房屋所有權(quán)人則無法對該權(quán)利進行再支配，并且具有身份意義的他物權(quán)一般情況下是不能單獨轉(zhuǎn)讓的。所以，在房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人訂立居住權(quán)合同后，如果法律允許居住權(quán)人隨意對該權(quán)利進行轉(zhuǎn)讓或繼承，那么可能導(dǎo)致該房屋的價值有不同程度的下降。同時，居住權(quán)人在獲得房屋居住權(quán)并行使這項權(quán)利時也應(yīng)受到限制，轉(zhuǎn)讓和繼承不僅會破壞房屋所有權(quán)的完整性，也會使房屋所有權(quán)人合法權(quán)益得不到有效保障。但對于出租，《民法典》并未絕對禁止，而是允許“當(dāng)事人另有約定”，因出租只是在居住權(quán)期限內(nèi)對房屋使用功能的一種合理利用方式。

3.居住權(quán)的消滅。《民法典》第370條規(guī)定，居住權(quán)消滅有兩種情形：居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡。第一種情形是依據(jù)當(dāng)事人雙方在簽訂居住權(quán)合同時對居住權(quán)期限的約定，期限屆滿，合同終止，居住權(quán)消滅。第二種情形是，針對雙方當(dāng)事人對于居住權(quán)期限沒有約定、約定不明確或居住權(quán)人在約定期限屆滿前死亡的情況，以居住權(quán)人的死亡作為居住權(quán)消滅的標(biāo)志。另外，在法理學(xué)研究中也有學(xué)者提出第三種情形，即認為居住權(quán)人在居住權(quán)期限屆滿前死亡，此時是否以“居住權(quán)人死亡”作為居住權(quán)消滅的標(biāo)志尚存在爭論。筆者認為這種情況應(yīng)歸屬于第二種情形。

三、居住權(quán)制度實施中可能遇到的問題與障礙

（一）《民法典》對居住權(quán)的規(guī)定較為原則籠統(tǒng)，實施起來存在一定的困難

《民法典》的頒布，首次將居住權(quán)納入我國民法體系。居住權(quán)作為《民法典》中一項重要的用益物權(quán)，涉及合同訂立方式、登記生效的程序和其他與居住權(quán)設(shè)立相關(guān)的重要內(nèi)容，而《民法典》關(guān)于居住權(quán)只有第14章的第366條至第371條共六條法律條文規(guī)定，且規(guī)定得較為原則籠統(tǒng)，對于許多與登記有關(guān)的細節(jié)并沒有作出細化規(guī)定，使得專家學(xué)者對于居住權(quán)條文的研究，以及法官進行司法研判時，存在一定程度的理解、認識沖突，從而導(dǎo)致對于同一類型案件存在不同的觀點、作出不同的處理結(jié)果?！睹穹ǖ洹肥┬幸荒甓鄟?，最高人民法院發(fā)布了一些指導(dǎo)性案例，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》也已公布，但對于《民法典》第14章居住權(quán)的有關(guān)法律條文都未給出具體解釋和延伸性規(guī)定。由于《民法典》居住權(quán)相關(guān)條文規(guī)定得較為原則籠統(tǒng)，實施起來存在一定的困難。

（二）居住權(quán)登記、合同訂立和實施過程中可能出現(xiàn)的具體問題

1.關(guān)于房屋買賣前進行居住權(quán)專項查詢的問題。根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，居住權(quán)作為新出臺的用益物權(quán)，其生效需要經(jīng)過法定程序和在有關(guān)機關(guān)登記備案方可，因此居住權(quán)登記同樣具有不動產(chǎn)物權(quán)登記公示的法律效力。所以，從某種程度上來講，一旦房屋設(shè)立居住權(quán)，則有可能出現(xiàn)一物之上的居住權(quán)與所有權(quán)和其他擔(dān)保物權(quán)的沖突及權(quán)利行使的負擔(dān)。因此，在《民法典》生效以后的房屋買賣過程中，除了要了解該房屋是否有抵押、查封等情況，還應(yīng)了解房屋是否設(shè)立了居住權(quán)。對設(shè)立了居住權(quán)的房屋進行交易，意味著買方必須接受居住權(quán)期限內(nèi)的權(quán)利限制，尊重居住權(quán)人的居住權(quán)利，事前應(yīng)積極和居住權(quán)人做好協(xié)商，并對居住權(quán)未來的處理做好約定。這對于中介行業(yè)和房屋買賣雙方的利益都十分重要，同時也會影響我國二手房買賣交易市場，如果處理不當(dāng)，則可能造成雙方甚至三方的權(quán)利義務(wù)無法得到有效實現(xiàn)，從而產(chǎn)生糾紛，最終影響房屋交易過戶和入住。因此，在房屋買賣前，查詢擬交易的房屋是否設(shè)立了居住權(quán)是十分重要的。當(dāng)然，房屋抵押也面臨類似問題，如果將設(shè)立了居住權(quán)的房屋進行抵押，則居住權(quán)的存在影響房屋的折價、變賣、拍賣的實現(xiàn)過程及程度，進而影響抵押權(quán)的最終實現(xiàn)。

2.關(guān)于設(shè)立居住權(quán)的房屋是否可以直接過戶的問題。對于這個問題，《民法典》中并沒有相關(guān)的條文規(guī)定，已出臺的司法解釋也未涉及。從法解釋學(xué)的角度分析，《民法典》第406條規(guī)定了抵押財產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但不影響抵押權(quán)，即“轉(zhuǎn)讓不破抵押權(quán)”，由此類推，筆者認為，應(yīng)該允許有居住權(quán)登記的房屋進行轉(zhuǎn)讓，同時不影響居住權(quán)人權(quán)利的行使，也就是“轉(zhuǎn)讓不破居住權(quán)”。

3.關(guān)于同一房屋是否可以設(shè)立多個居住權(quán)的問題。對于這個問題，《民法典》中也沒有法條予以規(guī)定。筆者認為，居住權(quán)作為占有型的用益物權(quán)，在法律沒有明確禁止的情況下，并不排除一套房子有多個房間時可以設(shè)立多個居住權(quán)。從國家政策導(dǎo)向的角度分析，居住權(quán)制度是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位而建立的長效機制。居住權(quán)的本質(zhì)是長期居住，也就是居住權(quán)人只有使用權(quán)而沒有處置權(quán)，符合中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議和政府工作報告反復(fù)強調(diào)的“完善長租房政策”的住房改革精神。比照一房可以分間多租的情況，實行“一房分間多居住權(quán)”可以有效提高閑置房屋使用率，提升房屋的生活和使用價值，符合借助居住權(quán)擴大房屋供給的立法本意。

4.關(guān)于居住權(quán)影響房屋經(jīng)濟價值從而妨礙債權(quán)實現(xiàn)的問題。如果房屋設(shè)立了居住權(quán)，由于作為用益物權(quán)的居住權(quán)限制了房屋所有權(quán)人對房屋的占有、使用權(quán)，因而該房屋的經(jīng)濟價值勢必會受到影響，從而對于沒有設(shè)立抵押的普通債權(quán)，債權(quán)人如何防止債務(wù)人在其所有的房屋上設(shè)立居住權(quán)進而影響訴訟程序中的財產(chǎn)查封、拍賣等，也是未來司法實踐和司法解釋需要考慮的一個重要問題。

四、多措推進居住權(quán)制度落地實施

（一）應(yīng)加強《民法典》居住權(quán)制度的普法宣傳

《民法典》是新中國成立以來第一部以法典命名的法律，在我國法治建設(shè)史上具有里程碑意義。民法作為實質(zhì)意義上的私法，涉及的領(lǐng)域關(guān)乎我們每一位公民。自《民法典》頒布以來，全國上下紛紛開展了普法宣傳系列活動。居住權(quán)制度作為《民法典》物權(quán)編中的新增部分，同時也是首次作為獨立的相關(guān)法律條文出現(xiàn)在法典中，做好這方面的普法宣傳顯得更為重要。比如，基層司法機關(guān)可邀請法學(xué)學(xué)者開展系列專題講座，加深一線司法工作者對于居住權(quán)的認識，便于居住權(quán)制度更好的落地實施；地方行政機關(guān)可聘請相關(guān)法律工作者組成講師團，普及宣講居住權(quán)的立法精神、設(shè)立要件等相關(guān)法律知識，從而增強相關(guān)行政機關(guān)對居住權(quán)設(shè)立過程和要求的了解，提高行政效率；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處可聯(lián)合司法部門組織“送法下鄉(xiāng)”等系列普法宣講活動，邀請相關(guān)法律人士開展面對面釋法活動，使老百姓真正了解居住權(quán)出臺的意義和價值，知曉居住權(quán)的辦理流程。在普法方式上，除傳統(tǒng)的線下宣傳之外，各級司法行政機關(guān)可以通過微信公眾號、抖音等平臺“以案說法”，演繹典型案例，創(chuàng)新普法模式，吸引更多民眾了解居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容和運作方法。

（二）應(yīng)及時出臺完善居住權(quán)的相關(guān)司法解釋

每一個法律條文都體現(xiàn)了其制定目的和立法精神，一部新法律適用于司法實踐中，在不同的案情背景下，不同法官對于法律條文的理解和應(yīng)用也難免存在差異。以《民法典》居住權(quán)為例，關(guān)于居住權(quán)的主體范圍、設(shè)立要件、消滅要件、是否可以轉(zhuǎn)讓等，都是當(dāng)下法學(xué)學(xué)者和司法審判人員在理論研究及司法實踐中所必須面對并存在爭議的焦點問題。公平正義是法律追求的內(nèi)在價值，而形成統(tǒng)一的裁判尺度和認識標(biāo)準正是維護法律公正的最好方式。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》（以下簡稱《總則編司法解釋》）已于2021年12月30日由最高人民法院審判委員會第1861次會議通過，自2022年3月1日起施行?！睹穹倓t》是《民法典》的開篇之作，在《民法典》中起統(tǒng)率性、綱領(lǐng)性作用，《總則編司法解釋》的制定無疑是未來司法審判中重要的指導(dǎo)性文件?！睹穹ǖ洹穼嵤┮延幸荒甓鄷r間，亟待盡快制定和出臺其分則部分的司法解釋。頒布《民法典》分則司法解釋、完善《民法典》體系框架，出臺有關(guān)居住權(quán)適用的具體司法解釋，才能更加行之有效地規(guī)范居住權(quán)在司法審判中的適用。

（三）應(yīng)及時發(fā)布典型指導(dǎo)性案例，積極總結(jié)審理居住權(quán)糾紛案件的有益經(jīng)驗

在《民法典》出臺之前，我國法律并未對居住權(quán)作出規(guī)定，然而在司法實踐中出現(xiàn)了大量的居住權(quán)糾紛，亟需解決現(xiàn)實需求和立法空白之間的矛盾。《民法典》關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定填補了立法空白，為審理居住權(quán)相關(guān)案件提供了法律依據(jù)，并限縮了法官對居住權(quán)自由裁量的范圍，但關(guān)于居住權(quán)還有許多細節(jié)需進一步明確，如入學(xué)權(quán)益的歸屬，居住權(quán)與抵押權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利的沖突等?！睹穹ǖ洹穼τ诰幼?quán)條文的簡單規(guī)定，無法解決上述現(xiàn)實問題，加之目前尚未出臺關(guān)于居住權(quán)的司法解釋，法院裁判尚未形成統(tǒng)一的標(biāo)準，容易發(fā)生同案不同判的現(xiàn)象，極易引發(fā)當(dāng)事人對司法裁判的公平性和權(quán)威性的質(zhì)疑。因此，最高人民法院應(yīng)及時收集歸納各級法院有關(guān)居住權(quán)糾紛的典型案例，并以指導(dǎo)性案例方式發(fā)布，以便于法官在審判前進行有關(guān)居住權(quán)糾紛的類案檢索。這樣做，一方面是解決居住權(quán)糾紛的現(xiàn)實需要，另一方面也有助于積極總結(jié)審理居住權(quán)糾紛案件的有益經(jīng)驗，綜合考慮各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，把握審判要點，通過法律解釋和漏洞填補等方法對居住權(quán)糾紛具體案件謹慎審理，補充和完善目前居住權(quán)法律規(guī)定中相對不明確的地方，從而推動居住權(quán)制度的實施和完善。

（四）應(yīng)提前完善居住權(quán)登記的相關(guān)程序

為推進《民法典》關(guān)于居住權(quán)制度的落地實施，除了需要向大眾普及宣傳該制度外，有關(guān)行政機關(guān)更應(yīng)先行一步開展居住權(quán)登記的準備工作，應(yīng)在認真學(xué)習(xí)、深入了解居住權(quán)制度的基礎(chǔ)上，盡快安排居住權(quán)登記工作，發(fā)布相關(guān)文件，并詳細列明居住權(quán)登記所應(yīng)具備的條件、所需要的申請材料等事項，盡快將居住權(quán)登記落實到日常工作中，做到“登記有窗口、登記高效率”。居住權(quán)線下登記工作逐步穩(wěn)定之后，相關(guān)部門可逐步推出居住權(quán)線上登記，使有需要的居民足不出戶就可以完成登記，實現(xiàn)便民高效。線上線下雙模式，可以在一定程度上提升居住權(quán)登記的可操作性和便利性，推進居住權(quán)登記的全面落地實施。

（五）應(yīng)積極為居住權(quán)的設(shè)立提供法律服務(wù)

衣食住行是人類生活的基礎(chǔ)內(nèi)容，“住”是民生之重要方面，反映了居住權(quán)適用范圍的普遍性。根據(jù)《民法典》第367條、第371條的規(guī)定可知，居住權(quán)可以通過訂立書面合同或遺囑的形式而設(shè)立。在實踐中，居住權(quán)作為新型用益物權(quán)，其合同訂立的方式與傳統(tǒng)租賃合同相比略有區(qū)別，并且居住權(quán)和租賃權(quán)相比，其設(shè)立程序更為復(fù)雜。用于設(shè)立居住權(quán)的遺囑也屬于一種新型遺囑。法律服務(wù)機構(gòu)作為具備專業(yè)能力、聚集專業(yè)人才的法律服務(wù)主體，應(yīng)與時俱進，為民眾提供有關(guān)居住權(quán)合同訂立、居住權(quán)遺囑內(nèi)容擬訂、咨詢、居住權(quán)登記協(xié)助辦理等的“一站式”專業(yè)法律服務(wù)。從便民的角度來講，全方位的法律服務(wù)可以更好地縮短法律與民眾的距離，更快地讓人民群眾感受到法治的進步。從法律服務(wù)市場培育和拓展的角度來講，擴寬法律服務(wù)渠道、開拓法律服務(wù)市場不僅有利于促進法律行業(yè)的良性發(fā)展，同時也有利于法律工作者職責(zé)使命的踐行。