我國住宅專項維修資金管理問題研究

楊秀靜 天津市武清區(qū)房地產(chǎn)交易所

近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，住房制度不斷改革，物業(yè)管理在此當(dāng)中作為新的服務(wù)模式得到了興起與發(fā)展。其中，住宅維修資金制度是1998年我國確立的重要制度，對于住宅設(shè)施設(shè)備的維修保護以及所有者權(quán)益的保護都具有重要的作用。為了能夠充分做好相關(guān)資金的合理應(yīng)用，則需要做好資金存在問題的把握，以針對性方式的應(yīng)用做好問題處理。尤其是在社會飛速發(fā)展的當(dāng)下，針對住宅維修資金方面的內(nèi)容也發(fā)生了很多的變化，對此便需要相關(guān)部門針對性的分析其中問題，給出對應(yīng)的解決措施，以此來規(guī)范化住宅專項維修資金的管理。

一、我國住宅專項維修資金存在的主要問題

（一）歸集困難

對于維修資金來說，其歸集需要對居民與社會起到積極的作用，需要受到住戶與社會的認(rèn)可。但就目前來說，該制度在具體實施中，我國不同地區(qū)在應(yīng)交易實交的數(shù)額方面還具有較大的缺口，并影響到了資金的歸集效率。對此，如何進行各區(qū)域的統(tǒng)一化管理是需要重點關(guān)注的內(nèi)容，尤其是在信息化高度發(fā)展的當(dāng)下，一旦信息方面出現(xiàn)誤差的話可能會引發(fā)很多問題。

（二）使用困難

在管理辦法當(dāng)中，明確了維修資金的使用原則、程序，明確了分?jǐn)傎M用的大致標(biāo)準(zhǔn)，在具體規(guī)定方面具有比較合理與細(xì)致的特征。但在實際工作開展當(dāng)中，很大一部分資金長時間處于沉寂狀態(tài)，缺少科學(xué)有效地利用。比如，僅僅是將資金收集上來進行存儲，用作后續(xù)的裝修裝飾，但是針對后續(xù)裝修裝飾的具體時間并未進行明確，而后續(xù)即便是進行了裝修裝飾也沒有明確資金的使用地方、使用數(shù)額，這樣便造成了信息整體的不透明化。同時，大量商品房在建設(shè)一定時間后進入了大中修期，對于維修資金具有較大的需求，但該類資金在實際使用方面依然存在困難[1]。比如資金的花費途徑、是否合理、最終的裝修效果如何等等，都是需要著重關(guān)注的內(nèi)容。

（三）管理監(jiān)督困難

在管理辦法當(dāng)中，對于維修資金在賬戶核對、劃轉(zhuǎn)方面具有明確的規(guī)定，但在實際工作開展當(dāng)中，部分維修資金在管理方面還是缺少有效的監(jiān)督，存在挪用資金的情況。如在管理辦法的二十二、二十三條當(dāng)中，明確了資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會前后使用程序，但并沒有明確監(jiān)督業(yè)主委員會以及管理主體的行為，并因此使維修資金出現(xiàn)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商挪用的情況，部分業(yè)主委員會成員也在管理當(dāng)中存在貪污受賄以及濫用職權(quán)的行為。此種狀況下便會造成專項維修資金的使用無序，不僅會造成資金的不合理使用，同時對于整個社會風(fēng)氣的發(fā)展來講也是不利的。

（四）保值水平低

對于維修資金來說，從繳納到開始使用之間具有一定的時間，在這個過程中便會有很多業(yè)主發(fā)出關(guān)于維修資金是否有用、后續(xù)的真正用途等各種疑問。就目前來說，維修資金在保值、增值方面還處于較低的水平，并因此使得資金在實際應(yīng)用當(dāng)中存在閑置浪費的情況，此種狀況下便可用對閑置的資金先進行相應(yīng)期限內(nèi)的使用，讓其發(fā)揮資金的有用性。在管理辦法當(dāng)中，明確了資金保值與增值的兩類途徑，即存入銀行獲得利息以及購買國債獲取收益。但在具體實施當(dāng)中，還主要是通過單一銀行利息的方式實現(xiàn)增值。而因為保值水平低，便導(dǎo)致很多人員對此資金持觀望態(tài)度，不僅在收繳過程中會出現(xiàn)被質(zhì)疑的狀況，后續(xù)的保值、使用過程中也會有很大業(yè)主提出各式各樣的疑問，由此便進一步加大了對于維修資金的保值、使用難度。

二、提高住房專項維修資金的有效應(yīng)對措施

（一）資金信托管理

從目前情況可以了解到，導(dǎo)致我國維修資金發(fā)生損失的原因有兩種，分別為資金利息的損失以及長時間限制在機會成本方面發(fā)生的損失。對此，則可以應(yīng)用信托管理模式，由業(yè)主大會為委托人，將維修資金委托給專業(yè)理財機構(gòu)或銀行進行管理，所獲得的收益由全體業(yè)主所有，根據(jù)業(yè)主大會決定進行實施[2]。此種模式下，物業(yè)方雖然收繳了相關(guān)維修資金，但是不會將資金放在自身的受眾，能夠減少資金被濫用、謀私的概率，同時將資金以信托管理的方式進行處理，能夠增加理財收益，對于廣大業(yè)主來講，也不失為一種有效的理財方式。且信托管理機構(gòu)是第三方機構(gòu)，不與物業(yè)、業(yè)主兩方存在直接的利益關(guān)聯(lián)，由此其整體的客觀性很高，也能夠得到業(yè)主、物業(yè)的認(rèn)可。

1.存入商業(yè)銀行

由業(yè)主大會同商業(yè)銀行做好委托合同的簽訂，由銀行以委托合同為基礎(chǔ)實現(xiàn)資金的理財管理。在此當(dāng)中，可以對多元理財方式進行使用，根據(jù)維修費用數(shù)額確定定期、活期存款以及國債購買數(shù)量，以此實現(xiàn)維修資金收益率的提升。同時，業(yè)主大會也可以同銀行之間經(jīng)過協(xié)商達(dá)成協(xié)議，適當(dāng)提升存款利率，以此獲得更大的收益。在這個過程中必須要注重業(yè)主大會的召開，因為維修資金來源于各個業(yè)主，業(yè)主有權(quán)知道維修資金的使用途徑，只有這樣才能夠減少廣大業(yè)主對于維修資金的顧慮，物業(yè)也能夠更順利地開展維修資金的相關(guān)工作。

2.專業(yè)理財公司

可以根據(jù)資金的使用計劃，由業(yè)主大會通過并將一定比例的維修資金存入到銀行當(dāng)中，剩余的部分則可以由專業(yè)理財公司進行管理，以此在保證資金使用安全的基礎(chǔ)上，對專業(yè)理財公司的優(yōu)勢進行發(fā)揮，實現(xiàn)較低風(fēng)險金融理財產(chǎn)品的投資，進一步提升維修資金的收益率水平。但是關(guān)于理財公司的選擇必須慎重，因為市場當(dāng)中理財公司種類繁雜，對此物業(yè)公司必須審慎進行理財公司資質(zhì)、信譽等各方面的內(nèi)容進行審核，以此來加強資金使用的正規(guī)性、可靠性。

（二）業(yè)主自治與社區(qū)管理

業(yè)主自治，是指在物業(yè)區(qū)域當(dāng)中，業(yè)主根據(jù)公約以及法律規(guī)定要求，根據(jù)自身意愿對物業(yè)相關(guān)部分開展的自益性管理。社區(qū)管理則是在社區(qū)當(dāng)中形成相應(yīng)的組織、機構(gòu)與團體，為了維持社區(qū)正常發(fā)展所開展的相關(guān)管理活動。在新的管理理念中，則可以由居委會與業(yè)主委員會共同的參與到維修資金決策、管理當(dāng)中。

業(yè)主方面。我國業(yè)主自治組織將代表社區(qū)業(yè)主的利益，在具體管理維修資金時，其作為決策機構(gòu)所具有的職責(zé)有：第一，委托商業(yè)銀行開設(shè)資金的專項賬戶，委托物業(yè)企業(yè)；第二，做好資金年費預(yù)算方案的制定，制定企業(yè)維修計劃，通過續(xù)交以及使用方案；第三，委托公司做好維修工程的監(jiān)督，為業(yè)主做好技術(shù)與法律服務(wù)的支持；第四，通知專戶銀行實現(xiàn)維修資金的劃撥。在整個過程當(dāng)中，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策執(zhí)行機構(gòu)。同時，業(yè)主自治組織也需要做好與居民委員會的配合，實現(xiàn)自治管理職責(zé)的履行，在支持其相關(guān)工作的情況下接受來自居委會的監(jiān)督與指導(dǎo)。

社區(qū)方面。居民委員會是由社區(qū)居民進行自我教育、服務(wù)與管理的組織，在具體資金管理工作開展中，其主要職責(zé)有：第一，做好住宅維修資金管理、物業(yè)管理相關(guān)法律政策的宣傳，做好業(yè)主合法權(quán)益的維護，以此能夠按照要求做好維修資金以及物業(yè)費的繳納，愛護公共財產(chǎn)；第二，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會與業(yè)主大會，做好自治管理的監(jiān)督與指導(dǎo)；第三，強化與業(yè)主委員會之間的聯(lián)系與溝通，對業(yè)主之間存在的糾紛進行調(diào)節(jié)。在維修資金歸集、應(yīng)用、管理當(dāng)中，如果業(yè)主間存在糾紛，而單純通過業(yè)主委員會無法進行有效的調(diào)解，則需要由居民委員會進行糾紛的調(diào)解；第四，向政府機關(guān)與有關(guān)部門做好業(yè)主建議、意見的提出。參與到維修資金應(yīng)用決定方面，對維修資金使用決定進行簽字與審核，避免發(fā)生業(yè)主自治所出現(xiàn)的權(quán)力濫用等情況[3]。

（三）重構(gòu)管理模式

為了能夠有效解決維修資金的管理問題，做好運行管理模式的構(gòu)建十分關(guān)鍵，在上述措施應(yīng)用的同時，也要做好配套措施的完善，保證維修資金在歸集、使用與監(jiān)督方面具有好的表現(xiàn)。由此，便需要搭建起比較科學(xué)化的管理模式，確保相關(guān)舉措的流程、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)等能夠涵蓋在內(nèi)，這樣才能夠保證相關(guān)管理工作的正常開展。

1.制定追繳措施

就目前來說，欠繳是我國很多地區(qū)維修資金普遍存在的問題。對此，可以借鑒國外相關(guān)經(jīng)驗，通過業(yè)主自治、法律以及社會管理方式的應(yīng)用進行追繳。在具體工作當(dāng)中，可以由業(yè)主大會選擇律師事務(wù)所提供支持，業(yè)主委員會同其簽訂一定年限的服務(wù)合同，委托其處理相關(guān)法律問題，由居民委員會在此當(dāng)中做好協(xié)調(diào)工作。

在規(guī)定期限內(nèi)，如果業(yè)主存在沒有及時交納維修資金的情況，則可以對以下追繳措施進行使用：第一，業(yè)主大會委托，由業(yè)主委員會同小區(qū)業(yè)主進行溝通，了解情況并勸告。第二，如果經(jīng)業(yè)主委員會口頭勸說無效，則可以由律師事務(wù)所催繳維修資金，通知開戶銀行，即日起計算資金的律師費與滯納金。第三，由委員會向房產(chǎn)管理部門提交業(yè)主的欠費證明，房產(chǎn)管理部門對這部分違法行為建立起等級制度，限定該房屋在欠費后無法上市交易，直至業(yè)主繳納所有的欠費、罰金與利息后才能夠上市交易。

2.放寬使用條件

在維修資金的使用方面，在保證公開透明、方便快捷的同時，也需要對使用條件進行適當(dāng)?shù)胤艑?，以此保證其在實際應(yīng)用靈活性方面具有好的表現(xiàn)。對于已經(jīng)成立業(yè)主大會的小區(qū)，對于部分設(shè)施設(shè)備進行維修改造時，則可由業(yè)主委員會結(jié)合實際提出資金使用計劃，由維修設(shè)計范圍內(nèi)三分之二業(yè)主書面同意后負(fù)責(zé)實施。在該方式應(yīng)用中，則需要在堅持資金使用原則的基礎(chǔ)上，對資金的決策范圍進行縮小，這能夠有效幫助業(yè)主形成相應(yīng)的決定，較好地實現(xiàn)維修目標(biāo)。而如果還沒有成立業(yè)主大會，也可以對資金進行使用。在有維修計劃時，則可以在政府部門與行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，在業(yè)主提出使用要求、計劃之后，由涉及維修范圍的三分之二以上業(yè)主同意，在經(jīng)過居委會審核通過后負(fù)責(zé)實施。

3.做好風(fēng)險分擔(dān)

在借鑒發(fā)達(dá)國家建筑保障制度的基礎(chǔ)上，可以通過建筑商、開發(fā)商強制保險制度的引入起到降低維修費用支出的效果。在設(shè)計、施工單位申請建筑建造時，則需要根據(jù)要求做好質(zhì)量保障保險手續(xù)的辦理，如果沒有申請則不允許其進入現(xiàn)場，如果開發(fā)商沒有協(xié)助辦理，則不得領(lǐng)取房屋的銷售許可證與建筑許可證。在成立業(yè)主委員會之后，作為開發(fā)商則需要將保險相關(guān)材料交給業(yè)主委員會，由開發(fā)商對業(yè)主形成債務(wù)，體現(xiàn)在銷售合同當(dāng)中。在該情況下，業(yè)主則可以通過保單獲得制度層面的保障。如果建筑在未來運行的過程當(dāng)中發(fā)生問題，則可以向保險公司進行理賠，以此起到減少維修資金使用的效果，能夠更好地為業(yè)主利益作出保障。

（四）公開資金信息

在維修資金管理過程當(dāng)中，做好信息的公開十分關(guān)鍵，在保證維修資金制度、保障業(yè)主知情權(quán)方面具有重要的影響。維修資金是全體業(yè)主共有的，在資金的管理、使用方面將直接影響到業(yè)主的利益。作為物業(yè)管理配套制度，維修資金制度也將會對所有業(yè)主產(chǎn)生影響，該資金的繳納數(shù)額、管理與使用情況也將影響到業(yè)主的權(quán)益。一般來說，這部分信息往往掌握在物業(yè)管理服務(wù)部門以及政府管理部門當(dāng)中，只有做好相關(guān)信息的公開，才能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)主利益的有效保障，在落實資金制度的情況下實現(xiàn)維修資金作用的發(fā)揮。

公開的內(nèi)容方面，則可以通過多渠道的方式做好資金制度信息的公開，以此使市民業(yè)主都能夠?qū)S修資金含義、方法、標(biāo)準(zhǔn)等進行了解，掌握使用程序與范圍相關(guān)知識，幫助業(yè)主充分認(rèn)識到維修資金的收取是為業(yè)主房屋籌備專項養(yǎng)老金，是保障物業(yè)維修、加強資金管理的重要舉措，在切實幫助業(yè)主對維修資金提升接收、認(rèn)可程度的情況下，更好地落實資金相關(guān)制度[4]。比如物業(yè)公司所屬單位的官方網(wǎng)站、業(yè)主群內(nèi)、當(dāng)?shù)氐恼W(wǎng)站等，都是可以公開公示的地方。公開的作用并不單單是對相關(guān)信息進行公示，其實主要作用是留痕，確保其各項信息的可查，這樣在后續(xù)出現(xiàn)問題時便能夠很好地明確主體責(zé)任。

同時，也需要公開維修周期信息、建筑造價信息與住宅品質(zhì)信息等內(nèi)容。在公開這部分信息的情況下，幫助業(yè)主能夠?qū)崿F(xiàn)對資金交納標(biāo)準(zhǔn)地主動接受，提升維修資金交納的主動性與積極性，同時公開維修資金余額、每次使用額度等信息。在公開這部分信息的情況下，能夠幫助業(yè)主做好權(quán)益變化與大小情況的了解，在實現(xiàn)業(yè)主利益維護的情況下更好地發(fā)揮資金作用。可以說，通過這部分信息公開方式的應(yīng)用，能夠幫助業(yè)主對資金權(quán)益、用途與合理性的認(rèn)可，更好地保障業(yè)主利益。

三、結(jié)語

住宅維修資金制度是1998年我國確立的重要制度，對于住宅設(shè)施設(shè)備的維修保護以及所有者權(quán)益的保護都具有重要的作用，尤其是在住宅共用設(shè)施、共用部位的維修與維護等方面更發(fā)揮著更重要的作用。在上文中，我們對我國住宅專項維修資金管理問題進行了一定的研究。在未來工作當(dāng)中，需要充分做好存在問題的把握，以針對性措施的應(yīng)用做好維修資金管理，更好地發(fā)揮資金應(yīng)用價值。