房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的優(yōu)化路徑分析

文/劉文君（天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入了調(diào)整期，作為資金密集型行業(yè)，在經(jīng)營中面臨著巨大的資金壓力，尤其是在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)時(shí)，融資活動(dòng)則成為現(xiàn)金流管理工作的重中之重。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，基于全面統(tǒng)籌的視角，對融資與現(xiàn)金流管理工作存在的癥結(jié)之處進(jìn)行梳理并提出優(yōu)化路徑，有助于促進(jìn)企業(yè)提升管理效率，防范潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營保駕護(hù)航。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的基本概念

（一）融資渠道暨融資成本分析

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理具有前期投入資金多，回收周期長的特點(diǎn)。其融資渠道主要來自三個(gè)方面：一是自有資金。企業(yè)通過發(fā)行股票獲得市場利潤的資金、投資者追加注冊資本、經(jīng)營留存資金等。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其經(jīng)營運(yùn)作過程中的資金實(shí)力也展現(xiàn)了其市場地位[1]。二是外部融資。房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，向商業(yè)銀行申請貸款資金，從而組建了利益共同體。向銀行支付利息，通過借貸資金推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，獲得利潤。也會(huì)采用上市融資、發(fā)行債券等方式，獲得外部資金的支持。三是合伙經(jīng)營的形式。對于一些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，兩家或更多的房地產(chǎn)企業(yè)共同以合伙參股的形式共同開發(fā)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤[2]。

從房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本來看，采用銀行借貸的融資成本較高，發(fā)行債券、股票等形式，融資成本相對較低，而使用內(nèi)源融資（如留存資金、追加注冊資本等）則是“無償”的。

（二）現(xiàn)金流管理特點(diǎn)

作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)亦具有特殊性。

早期的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)之初，基本無須投入太多資金，自土地獲取階段就可以土地抵押融資，建設(shè)期有施工單位墊資，達(dá)到正負(fù)零就可以開始預(yù)售，還可以通過在建工程抵押融資，正是這種充足的現(xiàn)金流，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)粗放式經(jīng)營，對現(xiàn)金疏于管理。近年來隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)管控力度的加大，無論是對開發(fā)項(xiàng)目的前期手續(xù)完善，還是對開發(fā)企業(yè)自有資金的要求，尤其是金稅四期對企業(yè)的全面監(jiān)控，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不對現(xiàn)金流管理引起重視。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)體現(xiàn)在如下方面：

一是現(xiàn)金流呈現(xiàn)不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會(huì)持續(xù)地開拓新業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流需求量較大，例如，在推進(jìn)新建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，前期要投入大量的自有資金，包括土地款、前期費(fèi)用等，此時(shí)大量資金流出。

二是籌資量大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有前期對自有資金需求量大，建設(shè)期可通過融資解決部分資金，同時(shí)稅收成本高的特征，如果存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)時(shí)，則除了單個(gè)項(xiàng)目前期需要投入大量的資金，還要統(tǒng)籌多個(gè)項(xiàng)目的資金需求，合理調(diào)配資金，必要時(shí)需要通過外部籌資，以保障項(xiàng)目建設(shè)的有序推進(jìn)。由此，在實(shí)施現(xiàn)金流管理過程中，為保障企業(yè)營運(yùn)資金的充足性，面臨籌資量大的問題。三是資金流轉(zhuǎn)周期長。資金流轉(zhuǎn)周期取決于項(xiàng)目建設(shè)期的長短，以及銷售水平、資金回籠速度等，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品為商品房、寫字樓、商鋪等，通常從建設(shè)到銷售要經(jīng)歷2-3年，一些消費(fèi)者還會(huì)通過向銀行按揭貸款支付房款，會(huì)進(jìn)一步延緩企業(yè)資金的回收速度，給現(xiàn)金流管理工作增加難度。四是資金流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)多元化。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍較廣，且跨地域經(jīng)營，如項(xiàng)目投資、房屋銷售、租賃等，由此，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出多元化的態(tài)勢[3]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理中存在的問題剖析

房地產(chǎn)企業(yè)的融資與現(xiàn)金流管理工作具有一定的復(fù)雜性，特別是在市場競爭加劇的環(huán)境下，更是存在著一些不足之處：

（一）政策制約

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中，受政策因素的影響較大。自2020年初以來，新冠疫情暴發(fā)、資管新規(guī)發(fā)布（三道紅線），調(diào)控力度加大，融資收緊，斷貸、資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)。一方面，在開展融資活動(dòng)中，受金融信貸政策調(diào)控的影響，通過商業(yè)銀行的融資渠道受限。例如，央行對各家商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的比例進(jìn)行了限制，一些銀行已停止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，給項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)融資造成一定的困難。另一方面，在銷售環(huán)節(jié)，因地方政府相繼出臺(tái)限售、限價(jià)等政策、金融機(jī)構(gòu)限貸政策，給房屋銷售業(yè)務(wù)拓展造成難度，影響了現(xiàn)金流。

（二）融資渠道狹窄

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對狹窄，主要是通過向商業(yè)銀行貸款獲得融資支持，但受國家宏觀調(diào)控、金融信貸政策影響，融資受限。大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)匾簿哂幸欢ǖ目诒?，由此，融資渠道相對豐富，如上市發(fā)行股票、發(fā)行證券、合作開發(fā)等，但對應(yīng)收賬款質(zhì)押融資、信托投資基金（REITs）等探索較為缺乏；而對于一批小型房地產(chǎn)企業(yè)，融資渠道更是受限，在通過民間借貸、小額信貸公司等獲得項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的資金，融資成本較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款及開發(fā)貸款、信托及資產(chǎn)管理公司對房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資金貸款資格審核嚴(yán)格，放款時(shí)間較長，嚴(yán)格限制資金使用用途，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌資受到影響。民間借貸資金成本過高，還款時(shí)間和抵押物比銀行要求更加嚴(yán)格。

（三）現(xiàn)金流管理意識匱乏、缺乏規(guī)范化

部分房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作中，重視融資工作，但缺乏現(xiàn)金流管理意識，導(dǎo)致資金使用效率不高。例如，企業(yè)在開展多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)中，大多將現(xiàn)金流管理的權(quán)限下放至項(xiàng)目，存在資金與項(xiàng)目進(jìn)度不匹配的情況，有的項(xiàng)目留存大量資金，有的項(xiàng)目卻存在因資金匱乏而耽誤進(jìn)度的情況，由于部分企業(yè)未從全局性的高度重視現(xiàn)金流管理，導(dǎo)致未能整體對現(xiàn)金流進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤、集中歸集，資金管理效率不高。且由于現(xiàn)金流管理權(quán)限下放，對于資金收付情況未進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，規(guī)范化欠缺，一些項(xiàng)目在資金支付時(shí)存在隨意性，存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)源。

（四）財(cái)務(wù)人員拘泥于傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算，財(cái)務(wù)管理意識亟待改變

部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員思維模式固化、管理理念陳舊，只重視會(huì)計(jì)核算、事后監(jiān)督等基礎(chǔ)性工作，而缺乏事前參與、事中控制的財(cái)務(wù)管理理念，具體工作中表現(xiàn)為對數(shù)據(jù)的分析、挖掘、跟蹤工作重視程度不夠，尤其是在當(dāng)前倡導(dǎo)業(yè)財(cái)融合背景下，財(cái)務(wù)人員缺乏管理意識，不能參與到項(xiàng)目前期可行性評估中，對業(yè)務(wù)發(fā)展的支持力度不夠。部分財(cái)務(wù)人員還表現(xiàn)為對信息化系統(tǒng)的操作能力不熟練，不利于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的共享和分析，以及通過信息化系統(tǒng)對現(xiàn)金的統(tǒng)一歸集管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的優(yōu)化路徑分析

在宏觀調(diào)控與市場競爭加劇的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)管理、提升效率，必須聚焦于融資與現(xiàn)金流管理工作，構(gòu)建資金良性循環(huán)鏈，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營。

（一）樹立正確的現(xiàn)金流管理理念，提高資金管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，管理層要樹立正確的現(xiàn)金流管理理念，在推進(jìn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，將現(xiàn)金流管理融入其中，從而促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)工作的匹配，提高資金管理水平。強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的管控力度，自上而下逐步形成重視現(xiàn)金流管理的理念，尤其是在推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、開發(fā)中，由于多個(gè)項(xiàng)目同期開展且分散，利用信息化技術(shù)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程管控，全局性地統(tǒng)籌企業(yè)的現(xiàn)金流管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)多個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、開發(fā)中，一方面，各項(xiàng)目所處的階段不同，對現(xiàn)金流的需求也呈現(xiàn)出差異，通過統(tǒng)籌管理、集中歸集，能夠?qū)崿F(xiàn)資金的優(yōu)化配置，提高資金使用效率。另一方面，也能夠動(dòng)態(tài)地跟蹤各項(xiàng)目進(jìn)度與資金支付匹配情況，防范資金被挪用或占用，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）拓展融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，對資金的需求量較大，隨著當(dāng)前國家宏觀調(diào)控與金融政策調(diào)整，融資渠道相對狹窄。例如，建設(shè)部、人民銀行等多部委聯(lián)合出臺(tái)，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放土地購置款的貸款項(xiàng)目。由此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中，要多維度地拓展融資渠道。加強(qiáng)與商業(yè)銀行的深度合作，動(dòng)態(tài)地跟蹤信貸政策，在項(xiàng)目開發(fā)前期申請房地產(chǎn)開發(fā)貸等品種的貸款，在銷售環(huán)節(jié)，拓展購房客戶按揭貸款合作，從而與銀行建立長期穩(wěn)定的關(guān)系。拓展融資思維模式，對于大型項(xiàng)目可尋找合作伙伴共同開發(fā)，也可通過債務(wù)融資、應(yīng)收賬款融資、信托、發(fā)行債券等模式，拓展融資渠道，以避免因金融信貸政策調(diào)整而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的融資影響。在推進(jìn)融資管理過程中，還要將長短期融資與資金使用周期相匹配，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，以提高資金使用效率，降低融資成本。目前，房地產(chǎn)企業(yè)大多具有財(cái)務(wù)杠桿高的特點(diǎn)，在國家宏觀政策調(diào)控中，可能會(huì)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，由此，要結(jié)合業(yè)務(wù)開拓、企業(yè)資金實(shí)力、行業(yè)周期等實(shí)際情況，設(shè)計(jì)最優(yōu)的資本、資金結(jié)構(gòu)，針對項(xiàng)目的回收周期選擇最佳的融資方案，既要有序推進(jìn)業(yè)務(wù)、保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定，又要從成本管控、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度，全面提高資本運(yùn)營效率，有序推進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。

（三）加強(qiáng)現(xiàn)金預(yù)算，建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的融資與現(xiàn)金流管理工作具有一定的復(fù)雜性，尤其是涉及多個(gè)分散于各地域的項(xiàng)目，且每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期不同，在實(shí)施現(xiàn)金流管理中，必須要加強(qiáng)現(xiàn)金預(yù)算管理，提高預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督的剛性約束，調(diào)動(dòng)各項(xiàng)目積極參與到預(yù)算管理中。例如，在前期策劃階段，就要考慮售價(jià)、成本、稅負(fù)等對現(xiàn)金流的影響，對項(xiàng)目的投資、回收、資金流和利潤等進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)測，在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)中，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員開展科學(xué)的現(xiàn)金預(yù)算編制，注重成本控制和過程中的資金調(diào)配，避免資金閑置和使用高成本資金。通過信息化技術(shù)，財(cái)務(wù)部門能夠遠(yuǎn)程、動(dòng)態(tài)跟蹤現(xiàn)金預(yù)算執(zhí)行情況，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整與糾偏。按照季末、年末的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核，與項(xiàng)目及員工個(gè)人的績效掛鉤，提升現(xiàn)金預(yù)算管理效率。同時(shí)，建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，使現(xiàn)金流管理工作呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性，對資金的收支進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，例如應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等涉及資金量較大的，及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)，提高資金收支的合規(guī)性。對重要資金項(xiàng)目設(shè)置閾值，一旦偏離閾值，預(yù)警系統(tǒng)便向財(cái)務(wù)人員發(fā)出預(yù)警信號，相應(yīng)人員及時(shí)跟進(jìn)處理，工作采取應(yīng)對措施，以積極防范風(fēng)險(xiǎn)，提升現(xiàn)金流管理水平。

（四）培育復(fù)合型財(cái)務(wù)人員

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作涉及面廣，具有一定的復(fù)雜性，尤其是在宏觀調(diào)控與市場波動(dòng)加劇背景下，更是對財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)復(fù)合型財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)工作，特別是利用線上資源，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員多維度涉獵相關(guān)領(lǐng)域的知識體系，例如管理、融資、稅務(wù)和計(jì)算機(jī)等。在當(dāng)前推進(jìn)財(cái)務(wù)管理精細(xì)化背景下，通過短期輪崗的形式，引導(dǎo)財(cái)務(wù)人員接觸房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)，進(jìn)而在開展財(cái)務(wù)管理時(shí)，更好地將業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合，有序優(yōu)化內(nèi)部資源，助力企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造。加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的交流機(jī)制，通過同業(yè)交流，取長補(bǔ)短，共同提升財(cái)務(wù)管理效率，通過外部引進(jìn)人才的方式，多維度建立業(yè)財(cái)融合的專業(yè)人才隊(duì)伍。結(jié)合財(cái)務(wù)制度改革持續(xù)推進(jìn)，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員參加專業(yè)技術(shù)資格考試，系統(tǒng)地構(gòu)建專業(yè)知識體系，提升專業(yè)勝任能力。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)營中面臨著諸多不確定性因素，尤其是當(dāng)前國家宏觀調(diào)控與市場波動(dòng)雙重經(jīng)營壓力下，必須要優(yōu)化內(nèi)部管理，以業(yè)務(wù)發(fā)展為主線，對現(xiàn)金流的運(yùn)動(dòng)軌跡進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，強(qiáng)化管理效率，為企業(yè)的有序運(yùn)營奠定良好的基礎(chǔ)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，對強(qiáng)化融資與現(xiàn)金流管理的重要性進(jìn)行梳理，深度探索具體工作中的癥結(jié)所在，進(jìn)而提出樹立正確的現(xiàn)金流管理理念、提高資金管理水平，拓展融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)現(xiàn)金預(yù)算、建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，培育復(fù)合型財(cái)務(wù)人員等優(yōu)化路徑，旨在引導(dǎo)企業(yè)將業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)工作深度融合，有序提升融資與現(xiàn)金流管理效率，促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的培育。