房屋租賃合同中法定優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)法律問題研究

鄧 瀟

貴州民族大學(xué)，貴州 貴陽 520025

一、法定優(yōu)先承租權(quán)概述

（一）法定優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)

優(yōu)先承租權(quán)指的是在不動(dòng)產(chǎn)租賃期限即將屆滿，在租賃合同的期限內(nèi)承租人沒有違約的情況下，出租人的不動(dòng)產(chǎn)將繼續(xù)出租，此時(shí)的承租人在同等條件下優(yōu)先承租不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于分析優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)可從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)入手，因?yàn)橐话阏J(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)兩者性質(zhì)基本相同。

在理論界主要存在三種不同的意見：第一種意見是認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，承租人獲得要求出租人優(yōu)先與自己訂立合同的權(quán)利；第二種意見認(rèn)為是形成權(quán)，認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是承租人的意思為主，該權(quán)利的行使需要以出租人與第三人訂立租賃合同為基本條件，承租人在出租人與第三人就房屋買賣合同進(jìn)行磋商時(shí)，承租人得以同等條件要求出租人續(xù)租房屋給自己，這只需承租人做出同等條件續(xù)租的意思表示，而不需要出租人做出接受的承諾；第三種意見認(rèn)為是物權(quán)，該意見認(rèn)為，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在對(duì)抗第三人的效力，物權(quán)才具有對(duì)抗的屬性，所以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是物權(quán)。以上三種意見以形成權(quán)說為通說，但是在實(shí)務(wù)工作中很長(zhǎng)一段時(shí)間對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)多認(rèn)為是請(qǐng)求權(quán)。

筆者認(rèn)為采取形成權(quán)較為合理?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第七百三十四條第二款規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)是在保護(hù)承租人的居權(quán)，是對(duì)于承租人優(yōu)先承租權(quán)利的強(qiáng)化。［1］出于保護(hù)承租人的基本的居住權(quán)利與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，如果將優(yōu)先承租權(quán)認(rèn)定為請(qǐng)求權(quán)，那么是否承租人可行使優(yōu)先承租權(quán)的關(guān)鍵在于出租人是否會(huì)拒絕承租人的請(qǐng)求，這將會(huì)不利于承租人。若對(duì)優(yōu)先承租權(quán)賦予物權(quán)效力，由于租賃的過程缺乏公示等環(huán)節(jié)，導(dǎo)致若承租人與第三人已簽訂租賃合同的情形下，承租人較難對(duì)抗第三人，出租人與第三人依然可以簽訂租賃合同。優(yōu)先承租權(quán)被賦予物權(quán)效力，可能會(huì)引起承租人，出租人，第三人之間的權(quán)利不平衡。將優(yōu)先承租權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)，可以有效對(duì)承租人、出租人及第三人的利益進(jìn)行保護(hù)。

（二）法定優(yōu)先承租權(quán)涵蓋的范圍

行使優(yōu)先承租權(quán)的主體為承租人，但是在房屋出租的過程中，首先存在承租人不一定為實(shí)際占有房屋進(jìn)行居住的人的情形，還有承租人的人數(shù)不止一個(gè)的情形。另外租賃又可以根據(jù)租賃用途分為商業(yè)租賃與住房租賃，那么這兩種用途是否都可適用優(yōu)先承租權(quán)呢？

1.次承租人可適用

次承租人作為實(shí)際房屋使用人，可向承租人行使優(yōu)先于承租人的優(yōu)先承租權(quán)。在轉(zhuǎn)租情形下，次承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，實(shí)際對(duì)租賃的房屋進(jìn)行占有使用收益，因此次承租人也享有優(yōu)先承租權(quán)。但是次承租人的權(quán)利是來源于與承租人簽訂租賃合同，基于合同的相對(duì)性，次承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行主張，并且優(yōu)先于承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

2.一房數(shù)租的承租人可適用

在現(xiàn)實(shí)生活中，出租人可能會(huì)將房屋租給數(shù)個(gè)承租人，因此在同一租賃房屋上，可能同時(shí)存在數(shù)個(gè)已生效的租賃合同，此時(shí)的數(shù)個(gè)承租人均享有優(yōu)先承租權(quán)。但是這種情形下若承租人要行使自己優(yōu)先承租權(quán)，將會(huì)與第三人（新的承租人）形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。這時(shí)候關(guān)于先后順序，可參照《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第六條的規(guī)定：1.承租人對(duì)租賃的房屋已合法占有；2.承租人已經(jīng)辦理租賃房屋的登記備案；3.合同成立先后順序。對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)受到侵犯的承租人可主張違約責(zé)任、請(qǐng)求解除合同。

3.商業(yè)租賃與房屋租賃均可適用

商業(yè)租賃是指出租方與承租方簽訂的商業(yè)租賃協(xié)議，不同于房屋租賃合同對(duì)房屋用途是以居住為目的，商業(yè)租賃指的是商業(yè)主體以營(yíng)利為目的，租賃用途是為了承租人生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等從事一系列商業(yè)性活動(dòng)。商業(yè)租賃具體可分為三種用途：一是租賃用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所；二是融資租賃；三是用于營(yíng)業(yè)的租賃。［2］商業(yè)租賃指的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的租賃一般指的是承租人支付租金從出租人的手中租賃不動(dòng)產(chǎn)如門面、倉(cāng)庫(kù)，并以此不動(dòng)產(chǎn)作為承租人的主要活動(dòng)場(chǎng)所來從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。商業(yè)租賃對(duì)于承租人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有重要的影響，若商業(yè)租賃的承租人不享有優(yōu)先承租權(quán)，出租人將不動(dòng)產(chǎn)另租他人未告知承租人，導(dǎo)致承租人只能被迫搬離，承租人已經(jīng)在租賃地形成了長(zhǎng)期穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，若另覓新址經(jīng)營(yíng)，將會(huì)導(dǎo)致承租人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨變動(dòng)。所以優(yōu)先承租權(quán)在商業(yè)租賃與房屋租賃的兩種租賃情形下均可適用。

二、法定優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

（一）房屋租賃合同成立已生效沒有無效事由

首先承租人與出租人之間需具有生效的房屋租賃合同，此時(shí)處于履行期內(nèi)即將屆滿。優(yōu)先承租權(quán)源自于承租人與出租人之間的房屋租賃合同，因此房屋租賃合同若被確認(rèn)無效或被撤銷，說明該合同存在重大缺陷，行使優(yōu)先承租權(quán)所需要基礎(chǔ)已不具備，租賃房屋無法繼續(xù)作為租賃合同的標(biāo)的，承租人不再具有特殊利益。其次承租人需要是租賃房屋的占有者和使用者，出租人需要是出租房屋的所有權(quán)人或具有房屋處分權(quán)的人，若出租人無處分權(quán)將導(dǎo)致與承租人的房屋租賃合同效力待定。

（二）出租人與第三人締結(jié)房屋租賃合同

優(yōu)先承租權(quán)是承租人相較于其他潛在第三人所具有優(yōu)先與出租人訂立租賃合同的權(quán)利。這意味著優(yōu)先承租權(quán)的成立，需要出租人與第三人就訂立房屋租賃合同進(jìn)行磋商。租賃期限即將屆滿，出租人向包括承租人在內(nèi)的承租人與潛在第三人提出租賃條件。此時(shí)各方尚未簽訂租賃合同，仍然處于自由磋商的階段。這時(shí)優(yōu)先承租權(quán)的行使條件還未成熟。［3］

（三）滿足同等條件

滿足同等條件是承租人行使優(yōu)先承租權(quán)所必備的要件。即使承租人與出租人有合同約定的情況下，若有其他承租人出價(jià)更高，條件更優(yōu)或收回房屋自用，出租人可以選擇是否將房屋繼續(xù)租給原承租人。只有在原承租人的續(xù)租條件與第三人相類似或更優(yōu)于其他第三人，原承租人才享有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利。但是出于交易便利的考慮對(duì)于同等條件的理解，可以認(rèn)為是承租人與出租人的租賃合同和出租人與第三人的租賃合同的主要條款相同。這主要包括：第一是租金處于同等條件水平，承租人支付的租金與第三人支付的租金可以相同，但是不得低于第三人支付的租金；第二是租金支付的方式，前一條件相當(dāng)?shù)那樾蜗?，可考慮兩者的租金支付期限是否基本一致，如一次性支付半年優(yōu)于一次性支付一個(gè)季度的租金；第三是其他重要考慮因素，如承租人的租賃能使得出租人在相鄰的其他租賃房屋的租賃情況更好等。

（四）承租人未明確做出放棄優(yōu)先承租權(quán)的意思表示

承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)主要存在三種方式：第一種是承租人與出租人在訂立租賃之初，已通過合同條款約定放棄享有優(yōu)先承租權(quán)；第二種是承租人在合同履行過程中優(yōu)先承租權(quán)條件成就前，主動(dòng)放棄行使優(yōu)先承租權(quán)；第三種是房屋租賃到期承租人已具備行使優(yōu)先承租權(quán)的條件，但是承租人明確表示其不再續(xù)租。

三、法定優(yōu)先承租權(quán)的行使規(guī)范

（一）出租人的通知義務(wù)

房屋出租期限屆滿前，承租人可以開始尋找新的租客，但是出租人應(yīng)將尋找新租客的情況通知承租人，并且若承租人提出續(xù)租要求的情況下，出租人應(yīng)告知承租人，出租人與潛在第三人就房屋出租的有關(guān)租賃條件告知承租人，若承租人愿以同等條件續(xù)租，那么出租人應(yīng)該在合理的期限內(nèi)，對(duì)承租人的續(xù)租請(qǐng)求做出回復(fù)。

承租人做出續(xù)租答復(fù)后，出租人做出明確答復(fù)的時(shí)間應(yīng)為承租人向出租人提出續(xù)租請(qǐng)求后的15日內(nèi)，若出租人沒有于期限內(nèi)做出決定，承租人可以視為其默認(rèn)同意承租人續(xù)租的請(qǐng)求。

（二）承租人的回復(fù)時(shí)間

一般而言，出租人尋找新的租客是需要一個(gè)過程的，出租人為避免房屋閑置給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失，可要求承租人在房屋租賃合同履行期滿前的合理期限內(nèi)，提出續(xù)租的要求。承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同規(guī)定的租賃關(guān)系結(jié)束前幾個(gè)月內(nèi)向出租人提出續(xù)租的要求，保證出租人在這期間內(nèi)對(duì)自己即將到期的房屋做出處理尋找新的承租人。這個(gè)期限可以由承租人和出租人在租賃合同中進(jìn)行約定或者根據(jù)除斥期間的有關(guān)規(guī)定，以承租人在租期到期前3個(gè)月為期限。若3個(gè)月內(nèi)承租人不做出繼續(xù)承租的意思表示，則在除斥期間屆滿后，形成權(quán)即告消滅。可以視為承租人已經(jīng)放棄優(yōu)先承租權(quán)。

四、法定優(yōu)先承租權(quán)的阻卻事由

（一）權(quán)利人放棄優(yōu)先承租權(quán)

優(yōu)先承租權(quán)人已明示放棄或默示放棄。明示放棄是承租人做出明確的放棄優(yōu)先承租權(quán)的意思表示。若通知的內(nèi)容存在不真實(shí)的情形，不影響承租人行使優(yōu)先承租權(quán)。例如出租人報(bào)給承租人的租金高于實(shí)際出租人與第三人的租金，而導(dǎo)致承租人放棄行使優(yōu)先承租權(quán)。另外，若存在多個(gè)第三人時(shí)，承租人在明示放棄優(yōu)先承租權(quán)時(shí)對(duì)于是全部放棄還是部分放棄，［4］必須明確是其放棄對(duì)所有第三人的優(yōu)先承租權(quán)還是放棄對(duì)個(gè)別第三人的優(yōu)先承租權(quán)。默示放棄主要是指通過權(quán)利人的行為可以認(rèn)定其已放棄優(yōu)先承租權(quán)，主要指在有效通知后，除斥期間已經(jīng)經(jīng)過而權(quán)利人并未行使權(quán)利的情形。［5］

（二）不適用優(yōu)先承租權(quán)的情形

不動(dòng)產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的重要組成，出租人將自己的房屋出租牟利是合法處分自己的財(cái)產(chǎn)。租賃房屋期間承租人具有以下行為，將會(huì)喪失優(yōu)先承租權(quán)：第一是有嚴(yán)重?fù)p害出租人利益的行為，例如拖欠或拒交租金的，破壞租賃房屋，導(dǎo)致房屋價(jià)值下降，擅改房屋主體結(jié)構(gòu)，違反與承租人約定房屋用途的；第二是在租賃的房屋內(nèi)從事違法活動(dòng)，例如在租賃房屋內(nèi)從事賭博活動(dòng)，電信詐騙等違法活動(dòng)；第三是出租人將房屋交由親屬居住，例如出租人收回房屋是為了給父母居住，此時(shí)出租人是以房屋所有權(quán)人身份自用房屋；第四是承租人出現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，可能無法支付租金，構(gòu)成預(yù)期違約，這種情形需由出租人提供證據(jù)證明承租人存在無法支付租金的情形；第五是房屋滅失，不可抗力等因素。如房屋因城市改造面臨拆遷或者因?yàn)槠渌豢煽沽缡?，因?yàn)榉课菰诳陀^上已無法繼續(xù)租賃使用，租賃合同也沒有繼續(xù)履行的必要。

五、立法完善

（一）建立完善的法定優(yōu)先承租權(quán)制度

雖然《民法典》第七百三十四條第二款對(duì)優(yōu)先租賃權(quán)作出了確權(quán)的規(guī)定，但是其優(yōu)先承租權(quán)的具體實(shí)施依然缺乏相應(yīng)的法律制度保障，實(shí)務(wù)中經(jīng)常參照優(yōu)先購(gòu)買權(quán)處理。所以，在確權(quán)之后，下一步應(yīng)該借鑒優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的經(jīng)驗(yàn)，完善相應(yīng)的優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定，將次承租人、多個(gè)承租人以及房屋租賃與商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)等具體情形以法律規(guī)定的形式明確下來，完善相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，以單獨(dú)的優(yōu)先承租權(quán)的法律條文健全優(yōu)先承租制度。在出租人、承租人、第三人中做到利益平衡，保障租賃市場(chǎng)發(fā)展。

（二）確認(rèn)法定優(yōu)先承租權(quán)的構(gòu)成要件與行使規(guī)則

對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的構(gòu)成條件以及優(yōu)先承租權(quán)的行使規(guī)范進(jìn)行明確的確定。尤其是對(duì)于出租人通知承租人的時(shí)間與承租人的答復(fù)時(shí)間做出規(guī)定，可規(guī)定若出租人準(zhǔn)備繼續(xù)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)提前90日通知承租人。對(duì)于承租人需要續(xù)租房屋的，承租人可在租賃合同到期前90日內(nèi)通知出租人，告知承租人續(xù)租房屋。出租人在收到承租人續(xù)租的通知后，應(yīng)該做出明確答復(fù)，答復(fù)時(shí)間應(yīng)為承租人向出租人提出續(xù)租請(qǐng)求后的15日內(nèi)。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用書面的方式。承租人與出租人在房屋租賃合同簽訂時(shí)，在合同中將租期到期后行使優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)則進(jìn)行約定；也可以在房屋租賃期限即將到期90日前，以書面方式告知出租人續(xù)租的請(qǐng)求。

（三）對(duì)出租人妨礙優(yōu)先承租權(quán)的行為進(jìn)行明確

主要針對(duì)三種出租人妨礙優(yōu)先承租權(quán)的行為：首先是出租人與第三人用黑白合同的方式，以虛假租賃條件使得承租人放棄續(xù)租；其次是出租人和第三人串通，提出不合理的續(xù)租條件，導(dǎo)致承租人無法接受；最后是出租人以自用的名義不再續(xù)租收回房屋后，出租人實(shí)際上并未自用而是另尋他人承租房屋。

針對(duì)這三種妨礙優(yōu)先承租權(quán)的行為。筆者認(rèn)為，首先承租人可以對(duì)此類行為提起訴訟，要求出租人承擔(dān)承租人因喪失優(yōu)先承租權(quán)導(dǎo)致的損失；其次若出租人收回自用后將房屋重新出租，這期間出租人的自用期限從承租人搬離租賃的房屋開始計(jì)算不滿180日的，承租人仍可主張優(yōu)先承租權(quán)。