店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)及其對(duì)L市法院民事執(zhí)行工作的影響及規(guī)制

趙益浩

西藏大學(xué)，西藏 拉薩 850000

一、店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)問題辨析

（一）店鋪?zhàn)赓U與店鋪轉(zhuǎn)租

店鋪的租賃與轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租都是房屋租賃市場(chǎng)中頻繁發(fā)生且非?；钴S的交易行為，這也是市場(chǎng)各種要素充分流動(dòng)、市場(chǎng)繁榮的標(biāo)志。但是由于市場(chǎng)本身的局限性，在這個(gè)過程中投資和投機(jī)并存。要深入理解這類現(xiàn)象，必須對(duì)相應(yīng)的概念進(jìn)行辨析。

租賃，是一種以一定費(fèi)用為對(duì)價(jià)借貸對(duì)方實(shí)物而獲得其使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)行為。在此過程中，出租人讓渡自己擁有的物品（或無形物、權(quán)利等）的使用權(quán)給對(duì)方，獲取對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)（租金）。在這個(gè)過程中，物品的所有權(quán)仍然在出租人手中。

轉(zhuǎn)租，在商業(yè)繁榮的社會(huì)中，也是經(jīng)常發(fā)生的商業(yè)行為?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百一十六條對(duì)于轉(zhuǎn)租進(jìn)行了規(guī)定，具體為“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。

由上述規(guī)定可以看出，轉(zhuǎn)租法律關(guān)系屬于復(fù)合或者疊加的法律關(guān)系，其中存在兩個(gè)合同，一個(gè)是出租人和承租人之間的主租賃合同；第二個(gè)則是承租人和次承租人之間的租賃（轉(zhuǎn)租）合同［1］。在此條法律所規(guī)定的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，承租人并未脫離原合同關(guān)系，僅僅是在出租人的同意下，取得了近似出租人的地位和資格，作為租賃物的使用人，將租賃物再次出租（將租賃物的使用價(jià)值再次讓渡給他人）。

“商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)”中所稱的“轉(zhuǎn)讓”的法律性質(zhì)則與《民法典》規(guī)定的轉(zhuǎn)租有很大區(qū)別。在此處所謂的轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中，承租人完全退出了租賃關(guān)系的鏈條，由房屋的出租人和次承租人直接發(fā)生有關(guān)租賃的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而不是通過以承租人為中介與次承租人發(fā)生租賃關(guān)系。這種法律關(guān)系，性質(zhì)上是租賃轉(zhuǎn)讓（租賃讓與），是合同中債權(quán)債務(wù)關(guān)系的概括承受。承租人將其在原來的租賃合同關(guān)系中所享有的法律地位轉(zhuǎn)給第三人，而承租人自己則是完全退出租賃關(guān)系的鏈條，不再負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。

（二）商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)辨析

既然店鋪“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”中的“轉(zhuǎn)讓”并非《民法典》第七百一十六條所規(guī)定的轉(zhuǎn)租，則店鋪的新承租人沒有義務(wù)向店鋪的原承租人支付租金，而是直接同店鋪出租方簽訂房屋租賃合同，直接向店鋪出租方支付租金，履行相應(yīng)的租賃合同義務(wù)，享有相應(yīng)的合同權(quán)利。店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)既然不是店鋪?zhàn)赓U的對(duì)價(jià)即房屋租金，那么其性質(zhì)究竟該如何確定呢？

店鋪轉(zhuǎn)讓的“轉(zhuǎn)讓”實(shí)質(zhì)上是債的概括承受，然而不論是之前的原《合同法》，還是現(xiàn)在的《民法典》，關(guān)于合同債的概括承受方面也沒有規(guī)定任何與債的概括承受相關(guān)的費(fèi)用，在成文法典中無法找到有關(guān)其性質(zhì)的依據(jù)。

前文說到，在司法實(shí)踐中，有的法律認(rèn)為收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種交易習(xí)慣，那么這個(gè)費(fèi)用就是一種無名的交易費(fèi)用；也有的法院在實(shí)踐中認(rèn)為轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種包含了特定的租賃機(jī)會(huì)、地方品牌客源等無形資產(chǎn)、裝修設(shè)施等有形資產(chǎn)的混合體的對(duì)價(jià)，但對(duì)于這個(gè)對(duì)價(jià)到底是什么也沒有進(jìn)一步從學(xué)理上進(jìn)行概括，沒有更加精練地說清楚其到底是什么。從現(xiàn)有的《民法典》為主體的民事法律制度的框架來說，這個(gè)費(fèi)用能否納入已有的法律框架進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)制呢？

筆者認(rèn)為，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)近似于《民法典·合同編》中介合同章中規(guī)定的促成合同成立的中介報(bào)酬。根據(jù)《民法典》第九百六十一條的規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！敝薪槭侵钢薪槿讼蛭腥藞?bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的一種制度，中介人則是提供這種服務(wù)的人。中介人擁有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)促成合同成立時(shí)，中介人具有請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的權(quán)利。相應(yīng)的報(bào)酬由雙方當(dāng)事人約定，但國家亦有一些限制，不超標(biāo)即可自由處置。

在本文所論述的店鋪轉(zhuǎn)讓行為中，承租人將店鋪轉(zhuǎn)讓給新承租人的實(shí)際上是與房屋出租人簽訂租賃合同的機(jī)會(huì)，新承租人獲得的則是這種機(jī)會(huì)。承租人的上述行為可以定義為“提供訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)”，承租人則近似于中介人。這種行為與中介行為雖然不完全相同，但是有極大的相似之處。兩者之間重要的區(qū)別在于普通中介人在中介行為中并不像店鋪轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓行為中那樣有重大的自身利益的存在，相比較而言，中介人的地位更加超然。

但是《民法典》第九百六十六條也針對(duì)中介合同作了適用性規(guī)定“本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定”。而在《民法典》所規(guī)定的代理和委托合同制度中，允許在“被代理人同意或者追認(rèn)的”情況下，“代理人得以被代理人的名義與自己實(shí)施民事法律行為”，故而上述區(qū)別也不構(gòu)成嚴(yán)格限制。在上述制度的參照適用下，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)系中介費(fèi)、承租人系中介人的提法仍有很大程度成立的余地。

如前所述，在審判中存在不同認(rèn)知和做法的原因在于缺乏明確的法律對(duì)店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)進(jìn)行規(guī)制，而將其納入中介費(fèi)的范疇，則可以適用相應(yīng)的規(guī)則與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)制，在一定程度上可以杜絕轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)模糊、標(biāo)準(zhǔn)混亂的亂象?？傊?，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種機(jī)會(huì)利益，這種利益近似于中介報(bào)酬，但是卻有一些區(qū)別。在法律上的性質(zhì)如何，有待進(jìn)一步通過立法或者司法實(shí)踐予以明確。

二、店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的存在對(duì)法院“執(zhí)行難”的影響分析

按照《民法典》等法律法規(guī)的規(guī)定，在出租人和承租人解除租賃合同后，如果有新的承租人想租賃房屋，直接找出租人簽訂合同就好。但是現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性、資源的稀缺性、信息的滯后性等因素都導(dǎo)致這個(gè)過程不僅僅是雙方的問題，還涉及與原承租人的利益糾葛，利益糾葛的核心點(diǎn)就是“商鋪轉(zhuǎn)租費(fèi)”。

從原承租人的角度講，原承租人在同出租人簽訂租賃合同時(shí)，大部分情況下也向之前的租賃方支付過房屋轉(zhuǎn)租費(fèi)，現(xiàn)實(shí)中當(dāng)然也不排除有房主既收取租金又收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況。但總體而言，向原承租方支付的多，向房主支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的則極少。作為邊境地區(qū)的L市，老城區(qū)、繁華地段相對(duì)集中，而越是繁華的街區(qū)越年代久遠(yuǎn)，故而租賃關(guān)系轉(zhuǎn)移的較多，新房出租的較少。

資本是逐利的，商業(yè)活動(dòng)的本質(zhì)就是獲利，對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)來講也是一樣的。受市場(chǎng)的供求關(guān)系、市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)等因素的影響，當(dāng)前轉(zhuǎn)讓費(fèi)并沒有一個(gè)較為固定的標(biāo)準(zhǔn)，原承租人當(dāng)然希望越高越好。在市場(chǎng)滯后性、信息不對(duì)稱、市場(chǎng)主體的盲目逐利等心理因素的綜合作用下，轉(zhuǎn)讓費(fèi)的數(shù)額越來越高，像滾雪球一樣不斷壯大。從維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定和秩序的角度出發(fā)，投資須依法保護(hù)，但是投機(jī)須被抑制或規(guī)制［2］。

從交易自由和交易公平的角度講，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，公平和自由須平等對(duì)待，這是社會(huì)主義法治條件下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)租過程中收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，從交易自由的角度出發(fā)，無可厚非，但是從公平的角度出發(fā)，則值得思考。鑒于資源的稀缺性和信息的不對(duì)稱性，新的承租人要面臨出租方、原承租人兩方相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的交易方。從當(dāng)下流行的“內(nèi)卷”這一詞的含義出發(fā)，即使有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并且轉(zhuǎn)讓費(fèi)還非常合適，但是你不去掏錢競爭，別人也會(huì)去競爭，故而必須要付出代價(jià)。長久而言，轉(zhuǎn)讓費(fèi)問題積重難返。

交易地位的相對(duì)平等是交易公平的保證。在資源稀缺性前提下，新承租人不得不為尋找房屋付出代價(jià)；在稀缺的資源被有限的人（原承租人）把控的前提下，新承租人為獲得商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)營所支付的成本中不僅僅包含了自身的商業(yè)運(yùn)營支出，還需要支付原承租人因?yàn)樯啼佡Y源升值而獲利的費(fèi)用，甚至是為原承租人的經(jīng)營虧損買單。這種地位的不平等如果不加規(guī)制，被不斷放大，則交易公平將無法保證。從這個(gè)角度講，對(duì)其進(jìn)行規(guī)制是必要的，但是在具體的規(guī)制路徑上，也有納入中介合同或者是另行立法規(guī)定等不同的建議。

過高的成本導(dǎo)致經(jīng)營困難，而投機(jī)帶來的風(fēng)險(xiǎn)收益又不成正比，于是層層轉(zhuǎn)租、層層收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)這個(gè)擊鼓傳花游戲就開始了。新的承租人為了獲利就將這種運(yùn)營成本的支出增加到消費(fèi)者身上或者是轉(zhuǎn)嫁到下一任承租人的身上。如果這個(gè)鏈條出了問題，則就受害深重，這也導(dǎo)致了商鋪本身的使用價(jià)值附帶了投機(jī)的陰影，長遠(yuǎn)來說，肯定不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

當(dāng)前，L市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷發(fā)展更新，商戶不僅僅要面臨著房子被房東收回去的風(fēng)險(xiǎn)，而且還面臨著房屋隨時(shí)被征收征用的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)因?yàn)樯鐣?huì)公益的需要或者是房屋出租者的需要收回房屋時(shí)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移鏈條就會(huì)斷裂。在這種情況下，已經(jīng)被推高的轉(zhuǎn)讓費(fèi)是目前的承租者無法承受的，目前的房屋承租者沒有辦法再轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，唯一的選擇就是對(duì)抗法律，對(duì)抗法院的執(zhí)行，故而導(dǎo)致了這類案件“執(zhí)行難”的出現(xiàn)。雖然店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中大量存在，也被市場(chǎng)主體所普遍接受，但是嚴(yán)格來講，因?yàn)榈赇佫D(zhuǎn)讓費(fèi)沒有正面的、成文的法律依據(jù)，故而司法實(shí)踐對(duì)店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的規(guī)制方面也依據(jù)不足?，F(xiàn)實(shí)中，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額不斷飆升，但是法律方面的規(guī)制不足，矛盾糾紛多發(fā)，最終導(dǎo)致大量此類被激化的租賃雙方或者三方的矛盾在進(jìn)入法院強(qiáng)制執(zhí)行程序后，轉(zhuǎn)化為利益受損的租賃者與法院執(zhí)行權(quán)力的沖突，客觀上加劇了法院的“執(zhí)行難”問題。

三、規(guī)制店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，化解執(zhí)行難

商鋪是城市經(jīng)濟(jì)生活的細(xì)胞。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們常常可以在大街小巷的商鋪門口看到“旺鋪轉(zhuǎn)租”“旺鋪轉(zhuǎn)讓”之類的告示。鋪面轉(zhuǎn)租過程中收取“轉(zhuǎn)租費(fèi)”“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”已經(jīng)見怪不怪，成為行業(yè)的一條不成文規(guī)則。

一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的存在，必定有其合理的基礎(chǔ)，所謂“存在即合理”，但是人類之所以不斷發(fā)展進(jìn)步日趨文明，就在于能夠進(jìn)一步思考“存在未必合理”，進(jìn)而不斷進(jìn)行改進(jìn)。店鋪轉(zhuǎn)讓和店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的存在是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的反映，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不可避免的現(xiàn)象。對(duì)于這樣一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，用法律一刀切禁止是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，但是不進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)制也是不負(fù)責(zé)任的。

（一）完善立法，提高立法質(zhì)量

從廣義的法運(yùn)行論的角度講，立法是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。良好的法律制度之下，才有良好的法律治理發(fā)生。當(dāng)前我們的立法仍然不夠健全，本文所說的情況就屬于一個(gè)模糊地帶的案例。要實(shí)現(xiàn)法治社會(huì)，實(shí)現(xiàn)應(yīng)然的法律效果，必須加強(qiáng)立法。

社會(huì)生活千變?nèi)f化，資本逐利本性難改。如果既無完善的法律，又無合理的規(guī)制，諸如商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)讓費(fèi)之類的事情才會(huì)有可乘之機(jī)，潛伏在正常交易之中，擾亂經(jīng)濟(jì)秩序。在當(dāng)前情況下，雖然我們不要求法律能夠解決所有的問題，但是在一些相對(duì)需要規(guī)制、實(shí)踐比較成熟的領(lǐng)域進(jìn)行立法是必要的。尤其是本文所說的，鑒于資源稟賦的不同，時(shí)代境遇的不同，在交易雙方地位不平等的情況下，如何實(shí)現(xiàn)對(duì)交易雙方權(quán)利和社會(huì)公益秩序的維護(hù)，需要加大研究力度，完善立法，對(duì)相應(yīng)的問題予以規(guī)制［3］。

（二）當(dāng)事人提高權(quán)利意識(shí)，有效利用法律規(guī)定維護(hù)自己權(quán)益

守法用法也是法運(yùn)行論的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在現(xiàn)有的租賃關(guān)系的法律規(guī)制之下，并非沒有可行的途徑規(guī)制相應(yīng)的問題，尤其是本文所說的高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題。地位規(guī)制和平等交易是一個(gè)前提，但是當(dāng)事人自身主觀方面的因素也不可少。細(xì)化轉(zhuǎn)讓費(fèi)的內(nèi)涵，在合同中從其本身的價(jià)值、目的出發(fā)，多方對(duì)其予以規(guī)制，設(shè)置相應(yīng)的條件，出現(xiàn)問題有據(jù)可依［4］。

存在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的交易中，有出租方、原承租人、新承租人三方主體，在現(xiàn)有條件下，三者中雖然出租方、原承租人地位較為強(qiáng)勢(shì)，但是利益卻并非一致。例如高額的店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)意味著出租方并不能確實(shí)得到實(shí)際的利益，反而會(huì)面臨房屋難以收回的風(fēng)險(xiǎn)，故而可以利用資金強(qiáng)勢(shì)地位阻止原承租人破壞租賃市場(chǎng)，也可以與承租人約定關(guān)于店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的限額以及分配方式等［5］。

（三）完善財(cái)產(chǎn)公示和登記制度

商鋪轉(zhuǎn)租費(fèi)的產(chǎn)生原因，還在于商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)上的信息公開不足、信息不對(duì)稱。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的充分發(fā)展要求產(chǎn)權(quán)清晰、流轉(zhuǎn)安全，故而要求建立相應(yīng)的保障制度。在國家法律的規(guī)制下，擁有一個(gè)快捷、方便的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬查詢機(jī)制完全可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

總之，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)在法律上尚屬模糊地帶，而法律上的種種問題往往就從模糊地帶產(chǎn)生。有法可依才能執(zhí)法必嚴(yán)，解決強(qiáng)制遷出類案件執(zhí)行難問題，規(guī)制L市過高的店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一個(gè)比較關(guān)鍵的因素，這需要立法司法以及行政管理方面多層次協(xié)調(diào)規(guī)制。