新常態(tài)下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理思考

樊亮

（貴陽俊發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，貴州 貴陽 550014）

一、引言

近幾年，我國各個(gè)省市的房價(jià)一路飆升，特別是一、二線城市。房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高回報(bào)的特點(diǎn)吸引了越來越多的企業(yè)家紛紛投入該行業(yè)。經(jīng)過一段時(shí)間的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了諸多成就，也極大地推動(dòng)了我國城市化建設(shè)發(fā)展。但市場逐漸呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，部分企業(yè)因?yàn)閮?nèi)部管理不規(guī)范、經(jīng)營不善暴露出諸多經(jīng)濟(jì)問題。為此，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。我國房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入市場的時(shí)間較短，與少數(shù)發(fā)達(dá)國家相比，仍然有很大的提升空間。所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，就要綜合考慮項(xiàng)目投資過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，并始終保持平穩(wěn)、理性的投資態(tài)度。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）項(xiàng)目投資決策前風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)市場，國家出臺(tái)了各種宏觀政策加以調(diào)控，近年來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的有土地政策、金融政策、限購政策。

土地政策主要是地權(quán)政策和土地金融政策兩種。隨著土地確權(quán)的開展，國家進(jìn)一步加大了對(duì)農(nóng)村土地的監(jiān)督管理力度，尤其是對(duì)違規(guī)占用耕地建房問題進(jìn)行了專項(xiàng)整頓。金融方面有購房契稅補(bǔ)貼、購房券、消費(fèi)券補(bǔ)貼等各種因城施策的具體政策，這些政策會(huì)增加土地市場需求端和供應(yīng)端的壓力，給企業(yè)帶來土地矛盾，引起相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)。過去房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性較大，但是新政策的出臺(tái)使得企業(yè)貸款越來越難，限制條件越來越多，企業(yè)的金融政策風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。限購政策的實(shí)施使房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售明顯減少，企業(yè)利潤空間也被大幅壓縮和減少。

2.投資地域風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域選擇也很重要，消費(fèi)者一般都會(huì)更加青睞于交通便利、周邊設(shè)施完善的產(chǎn)品。如果投資地理位置優(yōu)越，就會(huì)有很大的升值能力；反之產(chǎn)品就會(huì)被同行業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品打壓，不利于產(chǎn)品銷售。

3.投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有高潮期和低谷期，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此，所以為了保證投資者的收益，投資時(shí)機(jī)的選擇很重要，要選擇在國家政策出臺(tái)一段時(shí)間后，各行業(yè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期投資。

4.投資類型風(fēng)險(xiǎn)

近年來，我國居民收入水平不斷提升，更加注重工作及居住環(huán)境方面的舒適度，要求房屋周邊配備一系列商場、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。但是在實(shí)際選擇房屋產(chǎn)品時(shí)，可能周邊還沒有規(guī)劃各種配套設(shè)施，對(duì)投資者來說，這就可能存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，影響后期銷售量和銷售利潤。

（二）項(xiàng)目前期投入風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.獲取土地方式引起的風(fēng)險(xiǎn)

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取方式有兩種：一是協(xié)商轉(zhuǎn)讓，可能使項(xiàng)目后期產(chǎn)品定價(jià)低，對(duì)企業(yè)來說，可能導(dǎo)致利潤減少；二是公開競標(biāo)，這種方式消耗成本較大，風(fēng)險(xiǎn)也較高。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)一般有三種：一是因?yàn)槔首儎?dòng)較大，無形中增加了企業(yè)的還款利息，也增大了企業(yè)實(shí)際經(jīng)營的成本費(fèi)用，給企業(yè)帶來較大的資金壓力；二是因?yàn)榻?jīng)營不良無法在預(yù)期償還貸款，實(shí)際產(chǎn)品銷售無法達(dá)到預(yù)期，所以無法及時(shí)回收部分資金，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，而且無法及時(shí)償還賬款，也會(huì)給企業(yè)的聲譽(yù)、行業(yè)口碑造成一定的負(fù)面影響；三是因?yàn)殂y行或其他金融機(jī)構(gòu)限制企業(yè)貸款，而由于房地產(chǎn)本身對(duì)資金的需求量較大，多數(shù)是依靠反反復(fù)復(fù)的借款得以維持資金鏈，如果突然因?yàn)楦鞣N因素?zé)o法獲得足夠的借款，企業(yè)就會(huì)面臨嚴(yán)峻的資金壓力，進(jìn)而可能演變成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.工程項(xiàng)目招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楦偁幪^激烈，可能出現(xiàn)惡意壓低價(jià)格的情況，最后中標(biāo)企業(yè)為了利潤就會(huì)偷工減料，給整個(gè)項(xiàng)目造成負(fù)面影響。

4.合同風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、規(guī)模大，同時(shí)也會(huì)簽訂各種合同，涉及采購、招投標(biāo)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、物料驗(yàn)收、項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收等諸多環(huán)節(jié)。因?yàn)樯婕昂贤姸啵y免會(huì)存在條款內(nèi)容不準(zhǔn)確、審核不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}，給企業(yè)帶來一定的法律、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.工程周期風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目工程周期方面的風(fēng)險(xiǎn)可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商，可能是因?yàn)轫?xiàng)目承包商，也可能是因?yàn)槠渌豢煽咕苤?，如天氣原因、自然?zāi)害等。

2.質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)可能是因?yàn)閷?shí)際施工流程和工藝未按照合同執(zhí)行，也可能是周邊環(huán)境因素降低工程質(zhì)量，如南方特大暴雨或者臺(tái)風(fēng)天氣，也可能是因?yàn)槭┕ぶ兴玫牟牧腺|(zhì)量差。

3.安全風(fēng)險(xiǎn)

安全風(fēng)險(xiǎn)無疑是針對(duì)企業(yè)員工的，一種是人才流失引起的風(fēng)險(xiǎn)，一般是開發(fā)商企業(yè)項(xiàng)目核心人才離職，然后在短時(shí)間內(nèi)新人無法完全適應(yīng)項(xiàng)目施工情況，在項(xiàng)目施工過程中由于操作不當(dāng)、安全防范意識(shí)弱等引起安全風(fēng)險(xiǎn)。一種是施工過程中管理人員對(duì)高危崗位員工的監(jiān)督管理不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致員工受傷、死亡。

4.成本風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中存在的成本風(fēng)險(xiǎn)具體可以體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際項(xiàng)目施工中，如果發(fā)現(xiàn)施工圖紙出現(xiàn)問題，就要對(duì)其進(jìn)行修改，同時(shí)也會(huì)對(duì)部分施工內(nèi)容進(jìn)行返工，從而增加施工成本；二是原材料、設(shè)施設(shè)備采購或租賃的價(jià)格變化，市場波動(dòng)、不同地域消費(fèi)水平不同等因素都會(huì)使價(jià)格發(fā)生變化；三是實(shí)際施工條件的變化，項(xiàng)目施工周期長，難免會(huì)因?yàn)樘鞖庾兓雀鞣N無法抗拒的因素使實(shí)際施工成本增加。

（四）項(xiàng)目租賃、銷售階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.交易價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品銷售價(jià)格直接影響著最終的盈利情況，所以產(chǎn)品銷售價(jià)格至關(guān)重要。但要確定絕對(duì)合理的產(chǎn)品銷售價(jià)格并不容易，前期要做一系列的市場調(diào)研，在實(shí)際銷售過程中也要根據(jù)不同客戶而有所浮動(dòng)，盡可能為企業(yè)爭取最大利益。產(chǎn)品價(jià)格的定位既要考慮國家宏觀政策的調(diào)控，也要考慮實(shí)際產(chǎn)品定位水平。

2.租賃、銷售風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的租賃、銷售風(fēng)險(xiǎn)可以簡單劃分為營銷回款風(fēng)險(xiǎn)和營銷模式風(fēng)險(xiǎn)兩大類。前者主要是因?yàn)閷?shí)際產(chǎn)品銷售與預(yù)期差異較大，使企業(yè)面臨著資金回收難的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)增加企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。后者是因?yàn)椴捎玫匿N售策略不合理，導(dǎo)致產(chǎn)品推廣不力，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品市場不了解，無法打開消費(fèi)者市場，進(jìn)而導(dǎo)致銷售困難、盈利少。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售與銷售人員的專業(yè)能力也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響，所以企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中也需要大量優(yōu)秀的銷售人員利用銷售模式和豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)在一定程度上彌補(bǔ)產(chǎn)品本身的缺點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理控制的有效措施

（一）項(xiàng)目投資決策前的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.時(shí)刻關(guān)注國家關(guān)于行業(yè)發(fā)展的各種政策，走在時(shí)代發(fā)展前沿

縱觀近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展對(duì)國家宏觀政策的調(diào)控有很強(qiáng)的依賴性，同時(shí)也有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，國家出臺(tái)的任一相關(guān)政策都會(huì)給房地產(chǎn)市場行業(yè)帶來極大的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門的研究部門，由專業(yè)的人員負(fù)責(zé)研究國家宏觀政策，并認(rèn)真解讀其內(nèi)涵，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際項(xiàng)目決策，避免因宏觀政策的調(diào)控使企業(yè)面臨投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.重視項(xiàng)目可行性研究報(bào)告分析，合理進(jìn)行項(xiàng)目投資

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，各部門及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要重視項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，重視投資項(xiàng)目涉及的各方面信息，比如投資時(shí)機(jī)選擇、投資項(xiàng)目地域優(yōu)勢(shì)、投資類型等。為了獲得更多收益，企業(yè)要在合適的時(shí)機(jī)選擇合適的產(chǎn)品，并采用多元化的方式營銷，這樣才能滿足消費(fèi)群體的需求，也能為企業(yè)贏得更多利潤。

（二）項(xiàng)目前期投入階段風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.科學(xué)控制拿地成本，合理規(guī)劃土地使用性質(zhì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，土地成本占比較高，一般在40%～50%，在極端情況下占比可高達(dá)70%，所以控制土地成本也是風(fēng)險(xiǎn)管控中的重要一環(huán)。土地成本風(fēng)險(xiǎn)要考慮的內(nèi)容有土地與項(xiàng)目開發(fā)要求是否匹配、土地成本是否合理，要有效規(guī)避這兩個(gè)問題。對(duì)土地使用性質(zhì)的問題，要實(shí)地考察目標(biāo)土地，查看該土地是否存在市政規(guī)劃或拆遷等牽扯。土地成本計(jì)算要通過有效的方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算和損益預(yù)估，確保其土地成本不會(huì)超出預(yù)算。

2.開拓融資渠道，合理利用財(cái)務(wù)杠桿

因?yàn)閲液暧^政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)越來越受籌資的限制，所以企業(yè)為了后期有穩(wěn)定的資金回流，就要制訂合理的資金規(guī)劃，有效解決資金問題，減少因資金回流慢而引起的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。為了合理融資，企業(yè)要采用多種方式融資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確運(yùn)用杠桿原理拓寬融資渠道，避免融資方式單一，受市場局勢(shì)影響。

（三）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)安全管控，保證項(xiàng)目工程質(zhì)量

第一，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，管理人員要格外注重項(xiàng)目安全建設(shè)，并對(duì)特殊工作環(huán)節(jié)采取合理的安全管控措施，增強(qiáng)員工的安全意識(shí)和設(shè)施的安全性能，保證工程項(xiàng)目在不影響最終產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)最大限度降低安全風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，所有人員都要嚴(yán)格遵守安全管理制度。

第二，安排專門的安全管理人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過程中的一系列安全監(jiān)管、管理職責(zé)，對(duì)在施工環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的瀆職、糾紛等安全性問題都要給予相關(guān)負(fù)責(zé)人嚴(yán)厲處置，確保后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)過程中不會(huì)出現(xiàn)同類型安全問題。

第三，為了保證項(xiàng)目工程的質(zhì)量安全，要制定多種有效的激勵(lì)方式，促進(jìn)員工積極參與到質(zhì)量管理工作中，保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

2.關(guān)注成本控制，減少項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目建設(shè)過程中重要的一部分，為了有效控制成本風(fēng)險(xiǎn)，首先，在項(xiàng)目進(jìn)行前要多次確認(rèn)設(shè)計(jì)圖紙，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙沒有問題，后期不會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙問題進(jìn)行返工等操作，否則既會(huì)延長建設(shè)工期，也會(huì)增加不必要的施工成本。其次，在實(shí)際項(xiàng)目施工過程中要合理選擇施工方和監(jiān)管方，這兩者的選擇直接關(guān)系著項(xiàng)目最終的質(zhì)量能否達(dá)標(biāo)，成本控制工作能否順利進(jìn)行。最后，嚴(yán)格監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及的原材料、設(shè)施設(shè)備等價(jià)格。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中，材料、設(shè)施成本費(fèi)用占比較高，所以整體成本費(fèi)用的控制是否有效，很大程度上取決于對(duì)材料設(shè)施成本的管控是否有效。除此之外，還要檢查其質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。為了有效控制各環(huán)節(jié)的成本，企業(yè)內(nèi)部各部門要加強(qiáng)溝通交流，科學(xué)安排建設(shè)進(jìn)度，確?？偣て诓粫?huì)隨意受到影響，避免增加不必要的人工成本、施工管理成本等。

（四）項(xiàng)目租賃、銷售階段風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.準(zhǔn)確進(jìn)行市場調(diào)研，合理選擇開盤時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)產(chǎn)品在銷售時(shí)，開盤時(shí)機(jī)很重要，合理的開盤時(shí)機(jī)既可以滿足廣大客戶的購房需求，也可以獲得良好的營銷效果，從而提高企業(yè)實(shí)際產(chǎn)品的銷售量，增加收益。所以，企業(yè)可以充分調(diào)研市場發(fā)展局勢(shì)及同行業(yè)企業(yè)開盤情況，在此基礎(chǔ)上確定自身的開盤時(shí)機(jī)，從而引起廣大消費(fèi)者的關(guān)注。

2.準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，確定可行價(jià)位

房屋消費(fèi)者在實(shí)際選購產(chǎn)品過程中考慮最多的因素還是價(jià)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握產(chǎn)品價(jià)格定位，確保制定的價(jià)位可行，有利于后期產(chǎn)品銷售市場的拓展，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的銷售效果。目前，市場上房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭特別激烈，為了吸引更多消費(fèi)者，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品營銷過程中推出了多種優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)位一定要結(jié)合實(shí)際需求設(shè)定。另外，還要考慮到不同客戶對(duì)產(chǎn)品的不同需求，制定個(gè)性化的營銷方式。企業(yè)為了占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，還要分析競爭對(duì)手的價(jià)位和營銷策略，與之對(duì)比優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，對(duì)于優(yōu)勢(shì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，對(duì)于劣勢(shì)就要在實(shí)際經(jīng)營情況允許的范圍內(nèi)改善。優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)對(duì)產(chǎn)品的營銷至關(guān)重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)要成立一支優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)，可以高薪外聘，也可以從內(nèi)部優(yōu)秀人員中選調(diào)。營銷策略可以因人而異，落腳點(diǎn)是滿足客戶的實(shí)際需求，在打開市場的同時(shí)提高企業(yè)的知名度。

四、結(jié)語

文章主要按照房地產(chǎn)項(xiàng)目投資全生命周期理論，把項(xiàng)目投資活動(dòng)分為投資決策、前期投入、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目租賃、銷售四個(gè)時(shí)期進(jìn)行了具體的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并且針對(duì)這四個(gè)時(shí)期存在的風(fēng)險(xiǎn)提出了相應(yīng)的控制措施。希望文章提出的措施可以有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目順利開發(fā)與運(yùn)營，也希望可以為更多同行業(yè)企業(yè)提供可參考價(jià)值。另外，文章的研究理論為筆者實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)與研究總結(jié)，在應(yīng)用文章理論時(shí)還要考慮到自身企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況。