目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用策略探討

王應(yīng)峰

（南京中交建設(shè)發(fā)展有限公司，江蘇 南京 211899）

近年來(lái)，在國(guó)家宏觀政策不斷調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。風(fēng)險(xiǎn)意味著轉(zhuǎn)型，挑戰(zhàn)意味著機(jī)遇。為了保證企業(yè)正常、長(zhǎng)久的運(yùn)營(yíng)，需要對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)合理的資金配置。所謂項(xiàng)目總成本，即房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的所有費(fèi)用，一般由工程和非工程兩方面因素決定。工程方面支出的成本主要包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、項(xiàng)目準(zhǔn)備費(fèi)用、建材支出費(fèi)用等；而非工程方面的支出主要集中在勞務(wù)管理、工人工資、財(cái)務(wù)管理、多種稅務(wù)及其他小額支出等。不同地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)成本有所不同。例如，在我國(guó)，一般基于“一線、二線、三線、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)”等經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的差異，房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)有“階梯式”的差異性。隨著國(guó)家宏觀政策的不斷調(diào)整，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，需要采取一定的成本管理方式來(lái)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從當(dāng)前的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，目標(biāo)成本管理是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要對(duì)策。

一、目標(biāo)成本管理的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)

企業(yè)成本管理方式有很多種，基本上對(duì)保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)均有不同層次的效果。多年來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的方式從不匱乏。在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)壓力日益加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)成本管理來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，這主要在于目標(biāo)成本管理的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)成本管理具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)。首先，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相比較而言，目標(biāo)成本管理始終貫穿項(xiàng)目成本管理的全過(guò)程，而最重要的是其體現(xiàn)出成本支出后的絕對(duì)把控權(quán)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各階段出發(fā)，每一個(gè)階段之間既有聯(lián)系而又相對(duì)獨(dú)立，因此，財(cái)務(wù)權(quán)利的集中至關(guān)重要。雖然項(xiàng)目的整體都隸屬于企業(yè)，歸屬與最終解釋權(quán)也掌握在企業(yè)管理者手中，但在一環(huán)接一環(huán)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，依照傳統(tǒng)形式的成本管理卻會(huì)出現(xiàn)“管理斷層”的現(xiàn)象，這對(duì)于企業(yè)的成本管理而言是十分不利的。基本的支出成本無(wú)法掌控，管理者就會(huì)逐步失去對(duì)企業(yè)的控制權(quán)，與此同時(shí)還會(huì)涌現(xiàn)出一系列的“以公充私”現(xiàn)象，這嚴(yán)重地影響企業(yè)的管理成效。其次，目標(biāo)成本管理涉及財(cái)務(wù)及出納的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，包括購(gòu)買(mǎi)土地權(quán)、建材定價(jià)、購(gòu)買(mǎi)渠道、建筑設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、施工設(shè)計(jì)與費(fèi)用、竣工結(jié)算、物業(yè)簽約與辦理等。大到億，小到分，都會(huì)經(jīng)過(guò)“目標(biāo)成本管理”人之手，以避免中間的“偷費(fèi)、漏費(fèi)”等各種問(wèn)題。企業(yè)成本運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)變得干凈、整齊、有據(jù)可依，有助于實(shí)現(xiàn)高層管理者對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)態(tài)控制。

目標(biāo)成本管理對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的有效性控制還體現(xiàn)在：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初期，即在可行性研究階段就已經(jīng)參與其中，從探討某一項(xiàng)目的形成可行性研究中，就介入對(duì)預(yù)算成本的控制，因此，在后期的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，幾乎百分之百地依照這一預(yù)算來(lái)進(jìn)行。有出入的地方會(huì)通過(guò)申請(qǐng)或者是上會(huì)討論環(huán)節(jié)來(lái)決定是否通過(guò)。實(shí)際上，對(duì)于批準(zhǔn)“增加成本”的現(xiàn)象會(huì)限制層層關(guān)卡，將增加成本變成極為困難的事情，杜絕各種形式的“成本外漏”與“提升成本”現(xiàn)象。

除此之外，與傳統(tǒng)的成本管理方式相比，目標(biāo)成本管理在效果上也明顯突出：傳統(tǒng)的成本管理方式會(huì)將一系列的成本以“估算”的方式呈現(xiàn)，在通過(guò)資金批準(zhǔn)后，實(shí)際的金額卻往往高出預(yù)算很多。但是，這些高出去的部分因?yàn)闊o(wú)人管轄或者因?yàn)橄鄬?duì)數(shù)目不高等，最終導(dǎo)致無(wú)人問(wèn)津。反復(fù)如此，就會(huì)過(guò)度“開(kāi)發(fā)”房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。而應(yīng)用目標(biāo)企業(yè)管理的方式，則能夠?qū)⒊杀绢A(yù)算的差額控制在一個(gè)既定的數(shù)量范圍內(nèi)，從而保證項(xiàng)目在順利開(kāi)展的同時(shí)，能夠較大程度地減少成本運(yùn)營(yíng)的損失。目標(biāo)成本管理貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，因此，對(duì)每一階段的預(yù)算都會(huì)相對(duì)獨(dú)立地預(yù)留出部分空間，減少上一階段與下一階段之間因?yàn)榻唤佣a(chǎn)生的各種問(wèn)題，從而最大限度地降低企業(yè)的成本和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、目標(biāo)成本管理的確定與實(shí)施

在實(shí)際應(yīng)用目標(biāo)成本管理之前，需要根據(jù)不同項(xiàng)目在不同階段的目標(biāo)成本做出嚴(yán)格的確定與實(shí)施，主要包括以下幾方面內(nèi)容。

（一）可行性研究階段的確定

任何一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都需要經(jīng)過(guò)股東大會(huì)與常任理事會(huì)的多方面研究與審定。因此，在這一階段就需要“目標(biāo)成本管理”的相關(guān)人員加入大會(huì)討論。通過(guò)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人均收入等多方面的考量，形成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，并根據(jù)這份研究報(bào)告來(lái)組織財(cái)務(wù)管理，對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行分階段、分層次的嚴(yán)格控制，以此作為項(xiàng)目的原始可行性目標(biāo)成本管理。

（二）計(jì)劃目標(biāo)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目離不開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研。因此，在確定好原始可行性目標(biāo)成本管理后需要開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)多方的走訪調(diào)查，得出更加契合實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，然后根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告再次組織企業(yè)大會(huì)，敲定計(jì)劃目標(biāo)成本管理報(bào)告。這份報(bào)告的真實(shí)程度與應(yīng)用效果，與項(xiàng)目的進(jìn)一步開(kāi)展具有直接的關(guān)聯(lián)。

（三）目標(biāo)成本管理報(bào)告的修改與敲定

經(jīng)過(guò)企業(yè)大會(huì)再一次的討論與研究，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況對(duì)原始目標(biāo)成本管理與計(jì)劃目標(biāo)成本管理做出相應(yīng)的修改后，基本確定出執(zhí)行目標(biāo)成本管理的方案，以及時(shí)地控制實(shí)際成本支出。從項(xiàng)目開(kāi)工前一直延續(xù)到項(xiàng)目開(kāi)工與竣工，這份報(bào)告具有充分的話語(yǔ)權(quán)與決定權(quán)，無(wú)特大事故與意外不得更改。也正是由于這份報(bào)告的威嚴(yán)性與強(qiáng)制性，才會(huì)在之后的成本支出中顯現(xiàn)出“目標(biāo)成本管理”的巨大優(yōu)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用目標(biāo)成本管理的現(xiàn)實(shí)意義

就當(dāng)前某些房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀而言，有不少房地產(chǎn)企業(yè)仍處于竣工結(jié)算才進(jìn)行管理的階段。殊不知，當(dāng)完工后再進(jìn)行成本管理早已落后了，這不僅對(duì)項(xiàng)目的整體施工動(dòng)態(tài)沒(méi)有及時(shí)地把握，也會(huì)讓更多的項(xiàng)目資源在施工過(guò)程中無(wú)規(guī)則地外漏，失去項(xiàng)目整體的控制權(quán)。從房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的角度看，對(duì)造價(jià)起決定性作用的仍在于購(gòu)買(mǎi)土地權(quán)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格定位等方面。而這些真正對(duì)成本價(jià)格起決定性作用的幾個(gè)方面，在傳統(tǒng)的成本管理中卻常常被忽視，導(dǎo)致流失了很多的項(xiàng)目資源，影響整體的項(xiàng)目收益。目標(biāo)成本管理剛好能夠彌補(bǔ)這些空缺，還能夠保證在整體運(yùn)營(yíng)中凸顯管理者的話語(yǔ)權(quán)等。

四、目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用策略

（一）在設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)的某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本目標(biāo)確定后，需要在任何一個(gè)階段都堅(jiān)持同一個(gè)施工設(shè)計(jì)目標(biāo)。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段必須圍繞這一特定的目標(biāo)，結(jié)合設(shè)計(jì)師對(duì)方案設(shè)計(jì)的明確要求，進(jìn)行單向的主要技術(shù)原則的界定。也正是在這個(gè)階段，目標(biāo)成本管理報(bào)告開(kāi)始發(fā)揮作用。在不影響整體運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)限額設(shè)計(jì)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本加以控制。同時(shí)，材料設(shè)備的成本支出在這一階段也是重點(diǎn)，需要適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行性價(jià)比對(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的具體定位，在同等價(jià)位中選擇相對(duì)應(yīng)的品牌，同時(shí)也需要注重對(duì)材料的環(huán)保節(jié)能特點(diǎn)進(jìn)行篩選。在裝修環(huán)節(jié)中，目標(biāo)成本管理也是其支出的核心參考標(biāo)準(zhǔn)，如果超出了目標(biāo)成本，就應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，非必要條件不做上述申請(qǐng)。

（二）在項(xiàng)目實(shí)施階段的目標(biāo)成本管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)環(huán)節(jié)中，實(shí)施階段是周期最長(zhǎng)、成本支出最高、受影響因素最復(fù)雜的環(huán)節(jié)，所以，存在較多不可控制因素，從而影響工期的完成。這中間涉及投標(biāo)、招標(biāo)、中標(biāo)、施工、簽訂合同與現(xiàn)場(chǎng)管理等多方面內(nèi)容，因此，在這一階段需要目標(biāo)成本管理對(duì)流程的把控和工期進(jìn)度起到良好的監(jiān)督作用，從而保證在每一個(gè)環(huán)節(jié)減少不必要的人力、物力與財(cái)力消耗，最限度地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理。在實(shí)際投標(biāo)與招標(biāo)過(guò)程中，要盡可能地選擇與市場(chǎng)價(jià)相統(tǒng)一的項(xiàng)目承包商，從而在根本上杜絕劣質(zhì)承包所帶來(lái)的麻煩與工程阻力。在選擇施工隊(duì)伍時(shí)，要盡量保證“貨比三家”，選擇有較高資質(zhì)與上升潛力的隊(duì)伍進(jìn)行承包，在保證施工質(zhì)量的同時(shí)，最大限度地節(jié)約建筑成本，實(shí)現(xiàn)“開(kāi)源節(jié)流”。另外，簽訂的施工合同要依照法律的相關(guān)要求，做到全面、完善、互不侵權(quán)。在施工合同中明確承包商和業(yè)主雙方各自的義務(wù)與權(quán)利，將“有完善、節(jié)約、優(yōu)化使用材料與資源的行為，業(yè)主方應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)”這一條寫(xiě)進(jìn)合同，從而激勵(lì)施工隊(duì)伍順利地完成工期。

（三）在工程技術(shù)方面的目標(biāo)成本管理

任何一個(gè)施工隊(duì)伍都需要有監(jiān)理、老工與小工的合理搭配。所以，從節(jié)約成本的角度考慮，需要從以上三個(gè)群體下功夫。為了保證每位參與者都能夠勞有所得，需要在保證其工作量的同時(shí)對(duì)他們的分工與搭配情況作出合理的計(jì)劃。根據(jù)每一階段的施工情況與勞務(wù)者的實(shí)際情況，對(duì)施工隊(duì)伍的工作進(jìn)行合理規(guī)劃與分配，按照每平方米完成時(shí)間與整體完成量的綜合評(píng)估計(jì)算工費(fèi)，從而保證資源的合理化運(yùn)用，以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的效能。

（四）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的目標(biāo)成本管理

每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)有處理工程進(jìn)度、工款核實(shí)、工款支付情況、承包商是否索賠以及業(yè)主是否反索賠等相應(yīng)的管理人員。因此，在過(guò)程管理中需要做到以下幾個(gè)方面的成本控制工作。

首先，加強(qiáng)工程進(jìn)度款的支付和控制。依據(jù)建安工程成本的支付數(shù)據(jù)庫(kù)，在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，并注意篩查其是否全部在目標(biāo)成本管理的控制范圍內(nèi)。如果實(shí)際進(jìn)度款已經(jīng)超出目標(biāo)成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的相關(guān)數(shù)據(jù)，那么就應(yīng)當(dāng)對(duì)一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)審查，并逐一核定。同時(shí)，尋找其背后的形成原因，然后進(jìn)行上報(bào)和處理。如果有不良行為，需要對(duì)牽涉的行為人做出相應(yīng)的嚴(yán)格處罰，并在后續(xù)的工程中指導(dǎo)其如何改善以確保同樣的問(wèn)題不再出現(xiàn)，從而將目標(biāo)成本管理落到實(shí)處。

其次，強(qiáng)化建安工程成本的動(dòng)態(tài)化管理。要協(xié)助項(xiàng)目承包商將所有的建筑與安裝材料的采購(gòu)價(jià)格壓至最低，從而實(shí)現(xiàn)成本的動(dòng)態(tài)控制。雖然保證低價(jià)，但同時(shí)也應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量是否合規(guī)化，必要的時(shí)候進(jìn)行批量采買(mǎi)。只有在保質(zhì)保量的前提下，才能將每一環(huán)節(jié)的工程做到合格。另外，在實(shí)際的施工過(guò)程中，需要對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行有效的控制。雖然在每一次項(xiàng)目進(jìn)行中，發(fā)生設(shè)計(jì)變更是家常便飯，但也應(yīng)將變更率壓到最低，畢竟設(shè)計(jì)變更得越多，就意味著目標(biāo)成本的加大，從而導(dǎo)致目標(biāo)成本管理的效益降低。對(duì)于實(shí)際施工過(guò)程中出現(xiàn)的需要增加成本的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)在必要的情況下進(jìn)行變更，更要增強(qiáng)施工隊(duì)伍節(jié)約成本的意識(shí)。

最后，注重索賠與反索賠問(wèn)題研究。在實(shí)際施工過(guò)程中，容易不受控制地出現(xiàn)一系列索賠情況，企業(yè)需要關(guān)注的重點(diǎn)是盡量避免承包商提出索賠問(wèn)題，同時(shí)也要增強(qiáng)針對(duì)承包商的反索賠意識(shí)。一旦出現(xiàn)這類(lèi)情況，應(yīng)當(dāng)按照合同中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的索賠，以保證索賠項(xiàng)目金額不超出目標(biāo)成本的管理限度。

五、結(jié)語(yǔ)

目標(biāo)成本管理在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中占據(jù)著重要的位置，這不僅體現(xiàn)在當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)中，更重要的是其對(duì)企業(yè)成本管理的實(shí)施和優(yōu)化具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，其成本控制更是一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目的方方面面。從初期的可行性研究階段到后期的竣工報(bào)告階段，都能夠看到目標(biāo)成本管理的身影。目標(biāo)成本管理在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以其科學(xué)、明確、全面、負(fù)責(zé)、動(dòng)態(tài)管理等優(yōu)勢(shì)在企業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。因此，有必要在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期就鎖定目標(biāo)成本管理方式，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，將項(xiàng)目動(dòng)態(tài)時(shí)刻掌控在管理者手中。成本支出是項(xiàng)目進(jìn)行的有力支撐，只有做好項(xiàng)目成本的科學(xué)規(guī)劃，才能夠最大限度地推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施，讓企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，從而為企業(yè)開(kāi)發(fā)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供重要的管理支撐。