國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的思考

□ 南寧 龐 雪

在國有企業(yè)改革過程中，處置土地資產(chǎn)是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，既要明確土地的所有權(quán)和使用權(quán)，也要判斷土地資產(chǎn)的實(shí)際價值，突出土地資產(chǎn)在國企經(jīng)營管理中所發(fā)揮的重要作用，規(guī)避資產(chǎn)流失以及利用不當(dāng)情況，并對土地資產(chǎn)處置方式以及優(yōu)化措施做深入探究。在土地資產(chǎn)處置優(yōu)化基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，既可以為國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)提升創(chuàng)造條件，也可以增強(qiáng)國企競爭實(shí)力，推進(jìn)國有企業(yè)深入改革，適應(yīng)當(dāng)前時代發(fā)展要求。

一、國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的必要性

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)下，國有企業(yè)改革的要求越來越高，既要實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，也要兼具社會效益，在國企改革過程中應(yīng)充分認(rèn)識到土地資產(chǎn)處置的重要意義，優(yōu)化土地資產(chǎn)處置方式，并實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值，如此可為國有企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多的競爭優(yōu)勢，也可推進(jìn)國企深入改革。國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)認(rèn)識到國企改革是建設(shè)中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的重中之重，在改革當(dāng)中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，并合理配置國有企業(yè)各項(xiàng)資源，構(gòu)建更為完善的現(xiàn)代化國企管理制度，以此來為土地資產(chǎn)處置提供更切實(shí)可行的工作方案。在改革過程中，應(yīng)全面評估企業(yè)土地資產(chǎn)實(shí)際價值，并對國企資產(chǎn)進(jìn)行核算，明確區(qū)分使用權(quán)與所有權(quán)，建立更科學(xué)有效的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地資產(chǎn)作為一個重要的物質(zhì)財(cái)富，應(yīng)保持節(jié)約與利用的理念，突出土地資產(chǎn)在國企改革中的價值作用，并加強(qiáng)土地資產(chǎn)使用監(jiān)管力度，避免國有企業(yè)資金的過度支出。通過土地資產(chǎn)優(yōu)化配置，改變以往資產(chǎn)利用不當(dāng)以及使用效益偏低的情況，為國有企業(yè)發(fā)展獲得優(yōu)勢，也推進(jìn)國家資源規(guī)劃工作能夠順利開展。

二、國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的方式

在國有企業(yè)改革中，應(yīng)根據(jù)具體情況采用針對性的土地資產(chǎn)處置方式。首先結(jié)合土地資產(chǎn)租賃方式來說，在很大程度上降低國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，既避免國有資產(chǎn)過度流失，也可以保證國企以及國家的經(jīng)濟(jì)收益。但是從客觀條件上來看，國企對于土地使用權(quán)并沒有通過轉(zhuǎn)讓的方式來進(jìn)行處置，無法有效發(fā)揮土地資產(chǎn)價值功用，在土地資產(chǎn)保值增值方面欠缺一定的力度。一般情況下，企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益低或是占地面積過大，暫時沒有一次性支付出讓金能力的時候可優(yōu)先采用租賃方式。

其次結(jié)合原劃撥土地補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓來說，企業(yè)向政府有關(guān)部門繳納出讓金，以出讓的方式獲得土地的使用權(quán)，國企改革中一般有歷史遺留問題大多情況下采用出讓方式的土地資產(chǎn)處置方式。從國家資源部所出臺的文件來看，對國企土地權(quán)適用范圍也進(jìn)行了合理劃分，并對土地回收以及出讓作出系列部署，依據(jù)法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請并辦理協(xié)議出讓，需參照規(guī)范要求來進(jìn)行操作。雖然此類方法適用性較強(qiáng)，但是會受到出讓金額的影響，出讓金額大會給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而國企資產(chǎn)負(fù)債率若是偏高，也無法全額支付出讓金。從帶來的影響來看，政府會適當(dāng)削減出讓金，會導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流逝，土地市場管理也會出現(xiàn)一定的問題，難以對土地資產(chǎn)做全面管理，客觀上來說，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的國企更適合采用此類土地資產(chǎn)處置方式。

再其次從公開出讓來看，經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展促進(jìn)土地資產(chǎn)價值提升，但也給土地資產(chǎn)管理帶來巨大挑戰(zhàn)，國企在土地資產(chǎn)處置中的問題也越來越細(xì)化，資源部所下發(fā)的規(guī)定中有對工業(yè)用地的明顯界定，工業(yè)用地作為經(jīng)營性用地，需要嚴(yán)格按照要求以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓。這就要結(jié)合國企發(fā)展的實(shí)際情況來進(jìn)行判定，若是企業(yè)破產(chǎn)關(guān)門，政府所需要承擔(dān)的工作較多，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃要求可重新判定土地性質(zhì)，并依據(jù)處置方式來進(jìn)行出讓。若是整體出讓等情況，就需要政府統(tǒng)籌安排，采用公開招標(biāo)等形式來進(jìn)行土地資產(chǎn)的處置工作。

三、國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置存在的問題

1.土地資產(chǎn)處置不到位。在國有企業(yè)改革過程中，對于土地資產(chǎn)處置的方式不到位不僅會降低土地資源使用價值，也會影響國企改革的深入發(fā)展，從土地資產(chǎn)處置的具體表現(xiàn)形式來看，政府對企業(yè)的用地情況維持劃撥形式，為推進(jìn)國企改革，會適當(dāng)降低或是忽視土地收益。雖然從客觀上看有助于推進(jìn)國有企業(yè)改革發(fā)展，但是忽視相應(yīng)的土地經(jīng)濟(jì)效益，缺少長期戰(zhàn)略發(fā)展眼光。而企業(yè)在改革當(dāng)中，對于土地資產(chǎn)處置也存在不交納土地使用權(quán)出讓金以及租金，或是未將土地使用權(quán)折成對應(yīng)的土地股，使得出讓、入股等合同不具備實(shí)際效力。在評估企業(yè)土地資產(chǎn)時缺少相應(yīng)的規(guī)范性，從具體表現(xiàn)來看，評估機(jī)構(gòu)過多，但是缺少統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，這就會導(dǎo)致土地資產(chǎn)價格上出現(xiàn)一定的偏差和波動。而土地資產(chǎn)評估工作也會受到工作人員的專業(yè)能力影響，若是工作人員職業(yè)素養(yǎng)不高或是專業(yè)經(jīng)驗(yàn)有限也會導(dǎo)致土地資產(chǎn)評估效果達(dá)不到預(yù)期。在國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置中，需落實(shí)有償有期限原則，但是企業(yè)經(jīng)營效益以及實(shí)際發(fā)展能力問題，使得企業(yè)在交納出讓金時存在一定困難，企業(yè)間的競爭逐步增大，而企業(yè)經(jīng)濟(jì)能力各有差異，也會導(dǎo)致企業(yè)承受能力與土地資產(chǎn)處置存在偏差，矛盾逐步加大也會影響后續(xù)工作開展。

2.缺乏土地資產(chǎn)管理，土地產(chǎn)權(quán)不明晰。從國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置來看，需要有專門的機(jī)構(gòu)和職能部門來共同參與，專門評估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行土地資產(chǎn)的價值評估，而評估結(jié)果需要具有批準(zhǔn)權(quán)的職能部門來進(jìn)行核查確認(rèn)。但從客觀上看，土地管理部門未能全面行使其職權(quán)，在國企土地資產(chǎn)評估處置等工作中缺少參與度，評估結(jié)果未經(jīng)確認(rèn)上報(bào)到國資部門，這就會導(dǎo)致土地資產(chǎn)處置出現(xiàn)一定問題，管理上也較為混亂。從以往出現(xiàn)的情況來看，在土地資產(chǎn)處置中使用出讓方式時，以公開招標(biāo)或是拍賣等形式來進(jìn)行，但是會受到企業(yè)資金的限制，而在這個過程當(dāng)中也存在一定的行政因素，土地資產(chǎn)處置未能全面落實(shí)公平公正原則，會導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失等現(xiàn)象出現(xiàn)。在一定程度上說，國企土地資產(chǎn)處置中沒有全面性針對性的手段來激活其價值功能，反而會使得土地資產(chǎn)處置成為企業(yè)改革當(dāng)中的一個重要負(fù)擔(dān)。從國企土地資產(chǎn)的存量來看，一般情況下都處于存量較大的情況，而在國企改革中無法設(shè)計(jì)更為合理的處置方案，在土地資產(chǎn)有償使用時會面臨巨大資金問題，最直觀的反映就是交納出讓金受到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響。若是通過租賃方式來進(jìn)行處置，租金問題也會影響企業(yè)最終的經(jīng)營利潤，若是在企業(yè)資產(chǎn)中土地資產(chǎn)占比過高，又不能完全激發(fā)土地資產(chǎn)價值效用，就會給企業(yè)帶來經(jīng)營負(fù)擔(dān)，對企業(yè)改革帶來較大影響。此外，國企土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題沒有全面落實(shí)，也會影響最終土地資產(chǎn)的處置方式，一旦出現(xiàn)土地糾紛問題，就會給企業(yè)帶來較大風(fēng)險，工作上也過于被動。

3.土地資產(chǎn)配置政策不完善。從當(dāng)前土地資產(chǎn)配置政策來看，雖然給國企改革帶來一定的積極作用，但是并沒有全面適應(yīng)國企改革要求，也無法達(dá)到國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局調(diào)整需要，從具體表現(xiàn)來看，國企在土地資產(chǎn)處置中采用出讓形式，會涉及到支付出讓金，這會直接作用于企業(yè)日常經(jīng)營管理效益。若是通過租讓授權(quán)等形式，也會受到國家政策的限制，受企業(yè)規(guī)模以及實(shí)際承受能力影響，無法有效采用此類方式，而通過入股或是作價出資等方式，國家現(xiàn)行政策也無法全面進(jìn)行銜接，在部分問題上還是難以解決?？梢哉f土地資產(chǎn)處置政策上的不完善給企業(yè)開展工作帶來較大影響，無法有效配置土地資源，也弱化了土地資產(chǎn)在國企改革中的價值作用。

四、對國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的建議

1.明確土地產(chǎn)權(quán)，靈活處置土地資產(chǎn)。在國有企業(yè)改革中，開展土地資產(chǎn)處置工作應(yīng)當(dāng)明確土地產(chǎn)權(quán)，并對土地產(chǎn)權(quán)的全能進(jìn)行細(xì)化，依照國有企業(yè)在各發(fā)展階段的改革需要，靈活處置土地資產(chǎn)，并將土地使用權(quán)合理劃分為劃撥、租賃、出讓等多項(xiàng)權(quán)能。全面把握土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)和土地資產(chǎn)效益之間的關(guān)系，并因地制宜進(jìn)行土地出讓、土地使用權(quán)作價入股等多形式處置土地資產(chǎn)。在土地資產(chǎn)規(guī)劃工作當(dāng)中，也要根據(jù)國企的行業(yè)性質(zhì)進(jìn)行國有土地使用權(quán)作價入股的形式來設(shè)立國家股，對于競爭性強(qiáng)的國企應(yīng)通過土地使用權(quán)出讓或是租賃等方式來進(jìn)行處置。對于非經(jīng)營性土地資產(chǎn)，例如職工住宅用地，企業(yè)需要交付大量出讓金，若是無法完成交付但又受政策限制不能有償取得土地使用權(quán)，可考慮設(shè)置三產(chǎn)服務(wù)公司來管理類似資產(chǎn)。針對無法達(dá)到城市規(guī)劃要求或是土地利用率相對較低的土地資產(chǎn)，可直接推向市場，并由政府部門進(jìn)行牽頭，構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用房或是通過貨幣形式來進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)土地規(guī)劃要求重新定義土地性質(zhì)，并通過招標(biāo)或是拍賣等形式進(jìn)行公開供應(yīng)，既可以提升土地資源利用價值，也可以深入推進(jìn)國企改革，在避免浪費(fèi)土地資源的同時也相對應(yīng)保障國企收益。

2.建立土地資產(chǎn)運(yùn)營、監(jiān)管和評估體系。在國有企業(yè)改革中，進(jìn)行土地資產(chǎn)處置工作應(yīng)當(dāng)建立土地資產(chǎn)運(yùn)營以及監(jiān)管評估體系，在改革深入推進(jìn)中，資產(chǎn)經(jīng)營已成為國企經(jīng)營中的一個關(guān)鍵要點(diǎn)，從產(chǎn)品向資產(chǎn)的過渡也客觀反映著企業(yè)資產(chǎn)管理會隨著市場發(fā)展而進(jìn)行變動調(diào)整?？陀^上說這樣的調(diào)整是為國企能夠更全面適應(yīng)市場發(fā)展需求，可以提升企業(yè)自身競爭力，并推動市場環(huán)境下新的產(chǎn)業(yè)模式或是行業(yè)形成。充分突出土地資產(chǎn)的利用價值，也讓其他限制或是低效資產(chǎn)能夠產(chǎn)生一定的效益，但在資產(chǎn)管理經(jīng)營當(dāng)中，也要圍繞資產(chǎn)保值增值來做好系列工作部署，提升資產(chǎn)利用效率，并客觀評估資產(chǎn)價值，既要防止資產(chǎn)流失，也要確保資產(chǎn)運(yùn)用到位。在資產(chǎn)評估過程中，也要避免人為因素導(dǎo)致的評估效果差問題，應(yīng)嚴(yán)格按照評估要求，并在各部門合作與監(jiān)督下，來完成此項(xiàng)工作。

3.堅(jiān)持效益與公平原則，確保土地資產(chǎn)保值增值。在國有企業(yè)改革中，優(yōu)化土地資產(chǎn)處置方式應(yīng)堅(jiān)持公平效益原則，既要把握當(dāng)前國企改革中的矛盾問題，也要圍繞土地資產(chǎn)保值增值來設(shè)定工作方案，在土地資產(chǎn)處置工作中，應(yīng)明確企業(yè)的經(jīng)濟(jì)條件以及現(xiàn)實(shí)困難。從客觀上看，國企性質(zhì)以及規(guī)模等方面存在的差異性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行統(tǒng)一要求，并遵守統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，既要改善土地資產(chǎn)評估中的問題，也要在評估效果基礎(chǔ)上收取相應(yīng)的款項(xiàng)。對于政府職能部門來說，應(yīng)當(dāng)始終發(fā)揮引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用，并適當(dāng)給予一定的優(yōu)化政策，明確土地資產(chǎn)處置中利益分配問題，避免后續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。土地資源管理部應(yīng)提供專業(yè)的服務(wù)指導(dǎo)，并參與到企業(yè)土地資產(chǎn)評估工作中，明確土地產(chǎn)權(quán)界定，并為國企深入改革提供專業(yè)的指導(dǎo)意見，進(jìn)而為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供助力。

4.完善區(qū)分土地資產(chǎn)處置的方式和管理政策。在國有企業(yè)改革中，推進(jìn)土地資產(chǎn)處置工作，深入開展應(yīng)完善并落實(shí)土地資產(chǎn)處置方式以及管理政策，根據(jù)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)類型等不同采取針對性的處置方法，對于提供社會公共產(chǎn)品及服務(wù)的國企或是在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中支柱型企業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)占據(jù)控制和支配地位。通過合規(guī)合法的方式將國有劃撥土地轉(zhuǎn)為國企資產(chǎn)，并擴(kuò)大授權(quán)經(jīng)營范圍，在操作當(dāng)中，也要嚴(yán)格按照土地資產(chǎn)處置方式明確土地使用權(quán)。在一定程度上說，把土地資產(chǎn)收取給相應(yīng)國企來進(jìn)行管理和經(jīng)營，或是通過作價出資形式投入到國企當(dāng)中，可以有效提升國有資本占比，并改善國企資產(chǎn)負(fù)債率。對于競爭性較強(qiáng)的國企來說，在土地資產(chǎn)處置工作中，應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行公平競爭，突出市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則，并通過出租出讓等形式來進(jìn)行處置，所獲得的土地收益以變現(xiàn)或是其他形式進(jìn)行收取。

5.協(xié)調(diào)各政府管理部門職責(zé)，積極發(fā)展中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。在國有企業(yè)改革中，土地資產(chǎn)處置應(yīng)協(xié)調(diào)各相關(guān)部門職責(zé)，并積極組建和發(fā)展中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，通過各參與主體的協(xié)調(diào)配合來優(yōu)化土地資產(chǎn)處置流程，規(guī)劃局、國資部等職能部門應(yīng)當(dāng)避免管理上的混亂，在工作中圍繞土地資產(chǎn)處置要求來明確目標(biāo)，并根據(jù)實(shí)際情況來提高協(xié)調(diào)力度。對于土地資產(chǎn)處置工作中涉及到的評估機(jī)構(gòu)、會計(jì)事務(wù)所等應(yīng)做好資格篩查，并了解各個工作組成員能力是否達(dá)到要求，通過能力與品質(zhì)雙提升為土地資產(chǎn)處置工作提供客觀保障。確保土地資產(chǎn)處置工作流程規(guī)范化透明化，既避免土地資源浪費(fèi)，也要保證國企發(fā)展收益，突出土地資產(chǎn)在國企經(jīng)營中所具有的價值優(yōu)勢，為國企改革持續(xù)深入奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

國有企業(yè)作為我國社會發(fā)展的重要支柱型企業(yè)，國有企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，推進(jìn)國有企業(yè)改革力度已是一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略部署，而做好土地資產(chǎn)處置也是一項(xiàng)必要的基礎(chǔ)性工作，對國有企業(yè)改革有積極的促進(jìn)作用。在工作當(dāng)中，既要落實(shí)國有企業(yè)體制改革的現(xiàn)實(shí)要求，也要結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)來優(yōu)化土地資產(chǎn)處置方式，避免土地資產(chǎn)資源浪費(fèi)，也要確保土地資產(chǎn)保值增值，始終堅(jiān)持公平與效益的工作原則，為國有企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造更多優(yōu)勢。