房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施中市場參與者利益博弈分析

張瑩潔　寇婭雯

摘要：我國房地產(chǎn)投資活躍，房地產(chǎn)價格高漲，政府制定各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但房地產(chǎn)市場的參與者中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的目標(biāo)不一致，導(dǎo)致調(diào)控政策實(shí)施不力，一項(xiàng)調(diào)控政策如何實(shí)施是中央政府、地方政府、開發(fā)商、購房者各自利益的博弈。文章主要對中央政府與地方政府，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間調(diào)控政策實(shí)施時利益進(jìn)行博弈分析，得出純策略納什均衡策略：（不檢查，實(shí)施）;（不檢查，守規(guī)）;（維持價格，購房），以納什均衡結(jié)果提出我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議：中央政府加大地方政府不實(shí)施調(diào)控政策罰款力度;地方政府加大房地產(chǎn)開發(fā)商不實(shí)施調(diào)控政策罰款力度;房地產(chǎn)開發(fā)商維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，鼓勵房地產(chǎn)剛性需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);參與者;博弈;納什均衡;發(fā)展建議

中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

0 引言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口的快速增加房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。由于需求的增加房地產(chǎn)價格快速上漲，在投資需求和剛性需求的推動下滋長了房地產(chǎn)泡沫，一套普通住房價格超出了大多城市普通居民的購買能力。房地產(chǎn)調(diào)控政策從2003年二套房適當(dāng)提高首付比例開始不斷調(diào)整，但調(diào)控效果并沒達(dá)到預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者多方參與并受經(jīng)濟(jì)政策及金融政策影響的一個復(fù)雜過程。中央政府要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，地方政府是土地出讓及稅收的受益者，開發(fā)商是獲得最大房地產(chǎn)投資利益的投資者，消費(fèi)者是剛性需求者和投資者（投機(jī)者）的購房者，各方參與者都希望在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施時利益最大化，但怎么達(dá)到利益均衡是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時各參與方利益博弈的結(jié)果。房地產(chǎn)參與者中央政府與地方政府，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策時進(jìn)行利益博弈，博弈得到純策略納什均衡，以期提出房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、調(diào)控政策實(shí)施中的建議。

1 文獻(xiàn)綜述

通過閱讀歷年研究文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)：研究房地產(chǎn)調(diào)控政策的文獻(xiàn)主要是從房地產(chǎn)限購、限貸、貨幣政策、金融政策、營業(yè)稅的征收的房地產(chǎn)調(diào)控效果評價，但房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施時參與者博弈的文獻(xiàn)相對較少。房地產(chǎn)調(diào)控政策參與者博弈研究主要有如下：中央政府與地方政府的博弈、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈、金融機(jī)構(gòu)與購房者的博弈。姚賤茍（2019）[1]、劉白靈（2019）[2] 中央房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施是政策決策者中央政府與政策實(shí)施者地方政府之間的博弈，中央政府通過合理的懲罰約束機(jī)制能有效保障地方政府調(diào)控政策的實(shí)施效果。王春艷（2020）基于合作博弈探討中央政府、地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、國外游資、投機(jī)者6 方在不同博弈組合中的最優(yōu)策略，以期對中央政府出臺調(diào)控政策、維持管制策略、瓦解反政策調(diào)控提供積極有效的建議[3]。張春生、桂若男（2020）鄭州市政府采取的限購政策，結(jié)合博弈論的單期博弈模型，對地方政府、開發(fā)商和消費(fèi)者的效用函數(shù)進(jìn)行分析得出：政府房地產(chǎn)限購政策的實(shí)施效果與房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者對政府實(shí)施調(diào)控政策力度的預(yù)期密切相關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)輿論宣傳，使政府調(diào)控政策實(shí)施力度與開發(fā)商、消費(fèi)者對其的預(yù)期保持一致，增大調(diào)控政策的實(shí)施效果[4]。孫濤、鄭曉亞（2015）構(gòu)建中央政府與地方政府的博弈模型，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策參與者中央政府與地方政府在政策實(shí)施中的博弈。研究發(fā)現(xiàn)：在房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟(jì)增長的博弈模型中，中央政府可以同時考慮經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)價格，提高調(diào)控政策的實(shí)施效力[5]。

2 我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化歷程

從1998年開始我國結(jié)束福利分房，我國住房市場真正實(shí)現(xiàn)了商品化，在金融市場、需求及地方政府利益的推動下，房地產(chǎn)價格快速上漲。圖1 為全國房地產(chǎn)平均環(huán)比價格上漲指數(shù)，從圖1 可以看出我國房地產(chǎn)價格只有2008年和2014年環(huán)比價格增長指數(shù)在5%以下，其他14年環(huán)比價格增長率都在5%以上。其中2007年和2009年價格環(huán)比漲幅比較大，分別達(dá)到了15%和23%。圖2 為我國部分城市的房地產(chǎn)價格2002～ 2020年的上漲折線圖，從圖2 可以看出2012～ 2020年各城市房地產(chǎn)價格快速上漲，其中深圳和北京在2014～ 2020年間快速上漲，房地產(chǎn)價格處于全國前二。中央政府和地方政府頻繁用稅收、利率、限購、限貸政策來調(diào)控房地產(chǎn)價格的過快上漲。

3 博弈假設(shè)及博弈模型構(gòu)建

房地產(chǎn)調(diào)控政策從2003年提高購房首付款比例開始，政府不斷用行政、稅收、金融方法調(diào)控市場。中央政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，而地方政府和消費(fèi)者是房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施者。按常理來說地方政府應(yīng)該嚴(yán)格實(shí)施中央政府的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。但地方政府和中央政府的目標(biāo)不一致，中央政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定且健康的發(fā)展，而地方政府的財政收入大部分來自城市土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)投資成為拉動地方 GDP 增長的主要經(jīng)濟(jì)動力，不管是剛性需求還是投資性需求，從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府政績的角度出發(fā)，地方政府不希望因房地產(chǎn)價格平穩(wěn)或者下降而減少消費(fèi)者購房，從而影響地方財政收入。而中央政府調(diào)控意圖抑制房地產(chǎn)尤其是住宅的投資及投機(jī)，使房地產(chǎn)價格穩(wěn)定。

3.1 博弈主體及博弈方案

現(xiàn)假定博弈模型中包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者4 個利益主體，4個利益主體兩兩博弈，分別是中央政府和地方政府的博弈、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的博弈，博弈雙方均為有限理性。

首先，中央政府和地方政府調(diào)控政策博弈，中央政府有2 種策略：檢查，不檢查;地方政府實(shí)施調(diào)控政策有兩種策略：實(shí)施，不實(shí)施。一共有4 個博弈方案：（檢查，實(shí)施）、（檢查，不實(shí)施）、（不檢查，實(shí)施）、（不檢查，不實(shí)施）。其次，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈，地方政府有2 種策略：檢查、不檢查，房地產(chǎn)開發(fā)商 2個策略：守規(guī)、不守規(guī)，一共有4 個博弈方案（檢查，守規(guī)）、（檢查，不守規(guī)）、（不檢查，守規(guī)）、（不檢查，不守規(guī)）。第三，房地產(chǎn)開發(fā)商和剛性需求者房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈，房地產(chǎn)開發(fā)商也有2 個策略：維持價格、降低價格，剛性需求者有2 個策略：觀望、購房。一共有4 個博弈方案：（維持價格，觀望）、（維持價格，購房）、（降低價格，觀望）、（降低價格，購房）。

3.2 博弈模型構(gòu)建

房地產(chǎn)市場參與者建立中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者之間的博弈模型，房地產(chǎn)市場參與者進(jìn)行博弈分析和數(shù)值仿真分析得出納什均衡，據(jù)此提出相關(guān)命題[6]。

博弈模型中字母意義假設(shè)：

Ai：不檢查政策實(shí)施i方的獲益;（i是指不同博弈策略中的中央政府為i=1、地方政府為i=2、房地產(chǎn)開發(fā)商為i=3）

Bi：i執(zhí)行政策的費(fèi)用成本;

Cj：j 不執(zhí)行政策的收益;（j是指不同博弈策略中的地方政府為j=2、房地產(chǎn)開發(fā)商為j=3、剛性需求者為j=4）

Dj：j 執(zhí)行政策的成本（剛性需求者為房租）;

Ej：j 不執(zhí)行政策對社會造成的損失;

Fj：對j 不執(zhí)行政策主體的罰款;

R：開發(fā)商降低價格的損失。

基于上述參數(shù)含義，構(gòu)建兩方博弈支付矩陣，中央政府與地方政府博弈、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的支付矩陣，分別見表1 所列。

4 房地產(chǎn)市場參與者博弈仿真分析

4.1 中央政府與地方政府之間

對中央政府（i=1）的調(diào)控和不調(diào)控房地產(chǎn)市場及地方政府（j=2）實(shí)施與不實(shí)施調(diào)控政策建立博弈模型。不檢查政策實(shí)施中央政府獲益為 A1，檢查政策實(shí)施中央政府要花成本 B1，中央政府獲得的收益為 A1- B1。地方政府不實(shí)施調(diào)控政策收益為 C2，實(shí)施中央調(diào)控政策地方政府收益減少 D2，收益為 C2-D2。不實(shí)施中央政府的調(diào)控政策，中央政府檢查政策實(shí)施時有對地方政府的罰款 F2，中央政府不檢查時有相關(guān)利益者或者消費(fèi)者檢查，仍然有對地方政府的罰款 F2，所以地方政府不實(shí)施政策的收益為 C2-F2。地方政府不實(shí)施政策時損害社會利益為 E2，中央政府的收益為 A1-B1+F2- E2，見表3 所列[7]。

假設(shè)：A1=10，B1=1，C2=7，D2=2，E2=5，罰款 F2為未知，計算得支付矩陣表3。

表3 博弈表述：如果沒有不實(shí)施政策的罰款即 F2=0，中央政府檢查和不檢查，地方政府收益最大都為7，即地方政府博弈占優(yōu)策略為（5，7）。地方政府實(shí)施與

不實(shí)施，中央政府博弈占優(yōu)策略為（10，實(shí)施）、（5，不實(shí)施），這時候得到 max（9， 5），（4， 7），（10， 5），（5， 7），納什均衡為（5，7），（不檢查，不實(shí)施）。這個結(jié)果是總的社會效益最低的一種博弈結(jié)果。所以只有地方政府提高罰款額度 F，罰款 F≥3時地方政府違反規(guī)定成本太高且收益7-F2<5，地方政府就會選擇實(shí)施調(diào)控政策。F2=3得到 max（9， 5），（7， 4），（10， 5），（5， 4），納什均衡為（10，5），（不檢查，實(shí)施）。即中央政府提高罰款額度 F2≥3并制定房地產(chǎn)調(diào)控政策后不檢查，地方政府選擇實(shí)施調(diào)控政策，這時社會效益最高為 U3（10，5），即（不檢查，實(shí)施）。

4.2 地方政府和開發(fā)商的博弈

地方政府（i=2）也有對房地產(chǎn)開發(fā)商（j=3）的一些調(diào)控與限制，如：開發(fā)資質(zhì)、注冊資金、購房資格以及一些準(zhǔn)入資格。這些規(guī)定需要地方政府去審核與檢查。假設(shè)地方政府不檢查開發(fā)商守規(guī)時收益為 A2，房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)政府不檢查時收益為 C3，B2為地方政府檢查成本，D3為開發(fā)商守規(guī)時減少的收益，E3為開發(fā)商違規(guī)對社會造成的損失，F(xiàn)3為開發(fā)商違規(guī)時罰款（政府不檢查有消費(fèi)者檢查）[8]。

假設(shè)：A2=10，B2=1，C3=6，D3=2，E3=2，F(xiàn)3為開發(fā)商違規(guī)時罰款，計算得雙變量支付矩陣表4。

表4 博弈表述：如果政府對開發(fā)商的罰款 F3=0，從表 5可以看出地方政府選擇檢查還是不檢查，開發(fā)商博弈都會選擇違規(guī)，收益為6，max（9， 4），（7， 6），（10， 4），（8， 6），雙方博弈的納什均衡為（8，6），（不檢查，違規(guī)）。這個結(jié)構(gòu)對社會來說損失比較大。所以地方政府可以加大開發(fā)商違規(guī)罰款 F，使開發(fā)商守規(guī)來減少社會損失，F(xiàn)>2

時開發(fā)商會選擇守規(guī)，當(dāng) F=3時，雙方博弈結(jié)果是 max（9， 4），（10， 3），（10， 4），（8， 3），博弈的納什均衡為（10，4），即（不檢查，守規(guī)）。

4.3 開發(fā)商和剛性需求者之間的博弈

房地產(chǎn)市場的消費(fèi)不僅取決目前房地產(chǎn)的價格，更決定于消費(fèi)者對未來房地產(chǎn)市場的走勢判斷。當(dāng)市場蕭條時，房地產(chǎn)成交量下降、房價下跌是由消費(fèi)者對商品房價格預(yù)期下跌引起的，更多的消費(fèi)者會選擇觀望。當(dāng)市場繁榮時，房地產(chǎn)成交量上升，房價上漲是由消費(fèi)者對商品房的期望價格上升引起的，會選擇購買房地產(chǎn)。首先討論房地產(chǎn)市場對購房需求者的影響。 A3為剛性需求者購房時開發(fā)商維持原價的收益，C4為開發(fā)商維持原價時剛性需求者購房收益。B3為開發(fā)商維持原價不出售時的資本產(chǎn)生的利息及費(fèi)用，R 為開發(fā)商降低價格的損失，D4為剛性需求者不購房產(chǎn)生的房租費(fèi)用[9]。

假設(shè)：A3=10，C4=5，B3=1，R 開發(fā)商降價損失，D4=0.3，計算得雙變量矩陣表5。

表5 所列博弈表述：如果開發(fā)商沒有降低價格（R=0），剛性購房者選擇購房策略;如果開發(fā)商選擇降低價格，則剛性購房者選擇購房策略。開發(fā)商沒有最優(yōu)策略，降低價格維持價格都可以，雙方博弈的納什均衡是 max（9， 4.7），（10， 5），（10， 4.7），（10， 5），（10，5），（維持價格，購房），（降低價格，購房）。如果開發(fā)商降低價格（R=1），雙方博弈的納什均衡是 max（9， 4.7），（10， 5），（9， 4.7），（9， 6），即（10，5），（維持價格，購房）。也就是剛需者是否購房與降價無關(guān)[10]。

5 博弈結(jié)論及建議

中央政府、地方政府、開發(fā)商、剛性需求者分別建立了兩兩博弈模型，并用數(shù)字仿真博弈，在兩兩博弈中得出如下3 個納什均衡：中央政府與地方政府博弈納什均衡（不檢查，實(shí)施）;地方政府與開發(fā)商博弈納什均衡（不檢查，守規(guī)）;開發(fā)商和剛性需求者博弈納什均衡（維持原價，購房），并根據(jù)數(shù)據(jù)仿真得出納什均衡時的罰款額度，根據(jù)納什均衡結(jié)果提出房地產(chǎn)調(diào)控措施。

5.1 中央政府加大地方政府不實(shí)施調(diào)控政策罰款力度

加大地方政府不實(shí)施政策的罰款力度（罰款F≥3）：從以上中央政府與地方政府之間的博弈得出：中央政府提高罰款額度，使 F≥3，并制定房地產(chǎn)調(diào)控政策后不檢查，地方政府選擇實(shí)施調(diào)控政策，這時社會效益最高的納什均衡為（不檢查，實(shí)施）。加大地方政府不實(shí)施政策并罰款力度（F≥3），使地方政府回歸管理職能，認(rèn)清地方政府在市場中的角色，退出市場競爭，徹底回歸檢查者和仲裁者的角色，堅(jiān)決維護(hù)市場的公平與公正，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

5.2 地方政府加大房地產(chǎn)開發(fā)商不實(shí)施調(diào)控政策罰款力度

地方政府加大開發(fā)商不實(shí)施政策的罰款力度（F≥3）：從以上地方政府與開發(fā)商之間的博弈得出：地方政府提高罰款額度，使 F≥3，并制定政策后不檢查，開發(fā)商選擇實(shí)施調(diào)控政策，這時社會效益最高的納什均衡為（不檢查，守規(guī)）博弈的納什均衡為（10，4），即（不檢查，守規(guī)）。為使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，地方政府必須樹立正確的政績觀，干部考核體系變單一的 GDP 為綜合業(yè)績導(dǎo)向。

5.3 房地產(chǎn)開發(fā)商維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，鼓勵房地產(chǎn)剛性需求

從以上開發(fā)商與剛性需求購房者博弈得出：雙方博弈的納什均衡為（10，5），即（維持原價，購房），即開發(fā)商維持原價，剛性需求購房者選擇購房。剛性需求購房者購房與否與房地產(chǎn)是否降價沒有關(guān)系，而投資性需求者購房與房地產(chǎn)價格上漲有直接關(guān)系，所以維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)市場鼓勵剛性需求，抑制房地產(chǎn)投資性需求的必要保證。

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