住房反向抵押貸款養(yǎng)老的困境和發(fā)展對(duì)策研究

摘?要：隨著我國老年人口規(guī)模的不斷增加，現(xiàn)行養(yǎng)老模式的局限性日益凸顯，住房反向抵押貸款是解決養(yǎng)老問題的新思路。文章分析了住房反向抵押養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀和困境，如社會(huì)關(guān)注度高、政府政策積極支持、以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢，并進(jìn)一步通過借鑒美國的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，分析了我國開展住房反向抵押貸款模式的可行性并提出建議，包括政策保障與支持、法律法規(guī)制定及加大宣傳力度等。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老模式;以房養(yǎng)老;住房反向抵押貸款;對(duì)策與建議

中圖分類號(hào)：F299.23;F832.4;F719?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?文章編號(hào)：1005-6432（2022）15-0048-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.14.048

住房反向抵押貸款（reverse?mortgage，RM，俗稱“倒按揭”）是近年伴隨人口老齡化問題衍生出來的新型養(yǎng)老模式，主要指將房屋的所有權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)基于房屋市場(chǎng)價(jià)值、增值預(yù)期、折舊、老年人健康狀況等因素完成評(píng)估，并基于評(píng)估價(jià)值定期向老年人支付資金，并以此保障和提高老年人的生活質(zhì)量。

目前，我國人口老齡化問題日益突出，現(xiàn)行養(yǎng)老理念及模式的局限性凸顯，探索和開發(fā)符合我國國情的養(yǎng)老模式至關(guān)重要。

1?住房反向抵押貸款：理論基礎(chǔ)與文獻(xiàn)述評(píng)

1.1?理論基礎(chǔ)

儲(chǔ)蓄生命周期理論的概念是由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪利安尼于1954年提出的，他假定消費(fèi)者在理性消費(fèi)的同時(shí)會(huì)根據(jù)生命周期內(nèi)的收入來分配消費(fèi)，以滿足個(gè)人效用最大化。根據(jù)生命周期理論，人的一生會(huì)經(jīng)歷不同的階段。在青年和中年工作時(shí)期，個(gè)人的收入會(huì)逐漸提高，達(dá)到高峰后會(huì)逐漸減少。

在退休后的非工作時(shí)期，個(gè)人收入會(huì)大幅下降，甚至失去收入來源，消費(fèi)支出占比增加，甚至只有消費(fèi)支出，利用工作期儲(chǔ)備的富余資金用于老年期的養(yǎng)老。通過每個(gè)時(shí)點(diǎn)上的消費(fèi)提升個(gè)人的消費(fèi)效用。

生命周期理論是住房反向抵押貸款的一個(gè)重要理論基礎(chǔ)和宏觀指導(dǎo)基礎(chǔ)，與個(gè)人家庭資產(chǎn)配置以及消費(fèi)安排相輔相成。

人在年輕時(shí)購買房屋，在有富余資金時(shí)為未來退休時(shí)的生活進(jìn)行儲(chǔ)蓄，而住房反向抵押貸款是老年人對(duì)年輕時(shí)儲(chǔ)蓄的資產(chǎn)配置，將自有住房作為抵押物，獲得金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老收入，保障一生的生活質(zhì)量。

1.2?文獻(xiàn)評(píng)述

國外學(xué)者主要對(duì)以房養(yǎng)老的潛在需求、參與意愿影響因素以及風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品定價(jià)開展分析研究。

Hui?Shan（2011）研究了美國近18年的歷史數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)近年美國住房反向抵押貸款市場(chǎng)呈現(xiàn)大幅增長。

Merrill等（2003）研究了低收入家庭收入與住房反向抵押貸款之間的關(guān)系，研究表明低收入家庭平均月收入水平提高20%～25%，特別是貧困線以下的群體收入增長29%。

Chen和Yang研究了房價(jià)變化對(duì)住房反向抵押貸款需求的影響，認(rèn)為房價(jià)水平與老年人住房反向抵押貸款需求成正比。

國內(nèi)開展住房反向抵押貸款的研究時(shí)間較短，圍繞我國開展住房反向抵押貸款的可行性及定價(jià)領(lǐng)域開展研究。

柴效武（2010）和陳鵬軍（2013）等表明我國具備發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)條件，并分析了不同養(yǎng)老模式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

張茜和任燕燕（2013）在研究美國、英國、加拿大、日本等發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)上，從業(yè)務(wù)運(yùn)作的運(yùn)作機(jī)制、組織模式、政府支撐等方面為我國發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供參考。

2?發(fā)展住房反向抵押貸款的可行性

2.1?我國老年群體規(guī)模不斷增加

目前，我國老年人數(shù)量不斷增加，養(yǎng)老問題日益凸顯。2020年，我國60歲及以上人口超2.6億人，占總?cè)丝诒戎貫?8.70%，其中，65歲以上人口比重達(dá)13.50%，超過了國際社會(huì)平均標(biāo)準(zhǔn)（60歲及以上人口占比為10%）。

根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測(cè)，我國60歲及以上人口將在2055年左右達(dá)到峰值為5.07億人，與發(fā)達(dá)國家相比，人口老齡化是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過程中面臨的一個(gè)重要問題，也是我國人口發(fā)展的重要趨勢(shì)，是我國今后較長時(shí)間的基本國情。

2.2?住房反向抵押貸款養(yǎng)老市場(chǎng)潛在需求大

伴隨著我國老年群體規(guī)模不斷增加，住房反向抵押貸款是解決養(yǎng)老問題的新思路，也是逐步構(gòu)建我國多層次的養(yǎng)老保障體系的內(nèi)在需求。與此同時(shí)，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，老年群體擁有房產(chǎn)的比例要高于中青年群體，即老年群體為房產(chǎn)擁有的集中人群，這是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的物質(zhì)基礎(chǔ)，是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式能夠推廣的前提條件。

調(diào)查結(jié)果顯示，老年人的現(xiàn)狀是儲(chǔ)蓄少、房產(chǎn)多，其中儲(chǔ)蓄資產(chǎn)在50萬元以內(nèi)占比為71.10%，擁有1套及以上房產(chǎn)的占比超過72%，相對(duì)于日本、美國、英國等發(fā)達(dá)國家，我國老年人的擁有房產(chǎn)比例較大，且伴隨老年人年齡越大，持有房產(chǎn)越多。

3?住房反向抵押養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀和困境

3.1?社會(huì)關(guān)注度高，政府政策積極支持

基于我國基本國情，政策層面對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老給予了積極支持。

國務(wù)院于2013年9月出臺(tái)了編號(hào)為國發(fā)〔2013〕35號(hào)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，為開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老試點(diǎn)提供了政策依據(jù)。保監(jiān)會(huì)于2014年7月發(fā)布了編號(hào)為保監(jiān)發(fā)〔2014〕53號(hào)的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)積極參與住房反向抵押養(yǎng)老試點(diǎn)，并確定北京、上海、廣州、武漢為試點(diǎn)城市;2016年7月4日，保監(jiān)會(huì)將試點(diǎn)城市范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市及部分地級(jí)市;2018年8月8日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知在全國范圍內(nèi)推廣住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)，以房養(yǎng)老模式正式在全國逐步開展。國務(wù)院于2019年3月發(fā)布了編號(hào)為國辦發(fā)〔2019〕5號(hào)的《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），該《意見》在抵押登記、公證、房地產(chǎn)交易等方面對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)進(jìn)行政策支持，同時(shí)將其作為支持普惠金融的重要舉措。

3.2?以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢，市場(chǎng)面臨呼聲高、市場(chǎng)冷的困境

雖然政府部門連續(xù)出臺(tái)政策大力推動(dòng)我國住房反向抵押養(yǎng)老試點(diǎn)，但從實(shí)踐的結(jié)果來看效果并不理想，發(fā)展非常緩慢，反映了我國發(fā)展住房抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)“供需雙冷”的現(xiàn)狀。

在供給側(cè)，雖然不少金融機(jī)構(gòu)獲得準(zhǔn)入資格，但僅有幸福人壽相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品獲得審批通過，同時(shí)相關(guān)貸款產(chǎn)品獲批貸款的條件較為苛刻，重點(diǎn)針對(duì)人群為經(jīng)濟(jì)條件較好的老年人，對(duì)貸款期限有明確要求的同時(shí)將房產(chǎn)作為第二還款來源，這種情況下已經(jīng)逐漸難以滿足老年人終身保障的需求。

在需求側(cè)，老年群體傾向?qū)⒊钟械姆慨a(chǎn)贈(zèng)予后代等傳統(tǒng)觀念的影響且對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老模式不了解，對(duì)住房抵押貸款的可靠性存在質(zhì)疑且持觀望態(tài)度，僅有139單（98戶）老人參與該項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人參與該項(xiàng)目的積極性遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。

綜上所述，我國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的發(fā)展速度比較緩慢，目前仍處于呼聲高、市場(chǎng)冷的困境，需要追隨市場(chǎng)的腳步，快速前行。

4?美國住房反向抵押貸款養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)

美國住房反向抵押貸款起源較早，初期，美國一些小的貸款機(jī)構(gòu)開始辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，但反響較小。

直到1987年房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款保險(xiǎn)示范項(xiàng)目由美國國會(huì)設(shè)立并由聯(lián)邦住房管理局（FHA）提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，美國住房反向抵押貸款才得到了迅速的發(fā)展。這種養(yǎng)老模式不僅為老年群體養(yǎng)老提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也提供醫(yī)療以及意外損失等保障，因此，越來越多的老年人申請(qǐng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

美國開展住房反向抵押貸款較為成功，主要原因包括以下四點(diǎn)。

4.1?法律法規(guī)保障

為促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展及實(shí)施，美國先后出臺(tái)了《國家住房法案》《聯(lián)邦貸款法案》等法律法規(guī)，在法律層面界定了貸款主體要求、用途及目的等。

4.2?政府政策支持

為降低住房反向抵押貸款產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上由聯(lián)邦住房管理局向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款實(shí)行擔(dān)保。該產(chǎn)品因具備政府公信力等特質(zhì)，受到老年群體的認(rèn)可與青睞。同時(shí)，政府也為該產(chǎn)品進(jìn)一步推動(dòng)提供了稅收等優(yōu)惠政策支持。

4.3?宣傳力度大

一是為提升老年人群對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度及參與度，對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老業(yè)務(wù)的相關(guān)政策及產(chǎn)品開展全方位宣傳;二是宣傳工作由政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，為老年人群提供無償咨詢服務(wù)，助力養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變。

4.4?產(chǎn)品種類多樣化

根據(jù)不同客戶群體的需求，開發(fā)不同的產(chǎn)品。老年人可根據(jù)實(shí)際需求與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商支付最高限額，在未超過該限額前，可多次分批領(lǐng)取，也可一次性領(lǐng)取。同時(shí)，雙方可以通過協(xié)商確定資金領(lǐng)取期限，在約定的期限內(nèi)，無論老年人身體狀況如何以及是否健在，金融機(jī)構(gòu)仍需按之前約定的金額和頻率支付金額。在還款方面，可以將抵押的房產(chǎn)出售用于償還貸款，也可以由老年人或其子女統(tǒng)籌資金償還貸款本息。如果以上還款來源不足以覆蓋貸款本息，超出的部分可由保險(xiǎn)公司承擔(dān)兜底。

5?發(fā)展住房反向抵押貸款的建議

我國住房反向抵押貸款仍處于起步階段，不僅缺乏實(shí)踐經(jīng)營的積累，也缺乏頂層制度政策的支撐。但伴隨我國人口老齡化問題的日益凸顯以及老年人群傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，發(fā)現(xiàn)抵押貸款養(yǎng)老模式具有較大的發(fā)展空間。

因此，我國可盡快從政策保障與支持、法律法規(guī)制定及加大宣傳等方面著手，助推我國多層次養(yǎng)老保障體系的發(fā)展。

5.1?強(qiáng)化制度保障及政策支持

住房反向抵押貸款作為一種具有養(yǎng)老保障性質(zhì)的新型養(yǎng)老方式，需要政府給予政策支持并積極參與，在風(fēng)險(xiǎn)控制、產(chǎn)品定價(jià)及老年人權(quán)益保護(hù)方面發(fā)揮主導(dǎo)作用，為該類產(chǎn)品的試點(diǎn)及發(fā)展提供強(qiáng)有力的政策指引及支持。

5.2?鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)積極參與，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

美國出臺(tái)的《國家住房法案》明確了由政府部門聯(lián)邦住房管理局、金融消費(fèi)者保護(hù)局監(jiān)督并保障金融機(jī)構(gòu)及老年群體雙方的權(quán)益，為業(yè)務(wù)良性發(fā)展提供了法律保障。對(duì)此我國可參考美國的成功經(jīng)驗(yàn)，建立我國特有的適合當(dāng)下國情和民情的政府增信機(jī)制，并通過擔(dān)?；蛟俦ｋU(xiǎn)機(jī)制等多種手段進(jìn)一步的分散金融機(jī)構(gòu)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)。考慮提高該類產(chǎn)品的市場(chǎng)流動(dòng)性，分散、轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流壓力及壞賬風(fēng)險(xiǎn)，探索住房反向抵押貸款產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化。

5.3?增加市場(chǎng)養(yǎng)老保障產(chǎn)品供給

一是住房反向抵押貸款養(yǎng)老產(chǎn)品可以融合醫(yī)養(yǎng)模式，豐富養(yǎng)老保障產(chǎn)品，解決養(yǎng)老單一問題，滿足老年群體基本身體檢查及康復(fù)的需求;二是創(chuàng)新住房反向抵押貸款的模式，提供差異化的產(chǎn)品。對(duì)于傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)的老年群體，可設(shè)置抵押房產(chǎn)可贖回條款，當(dāng)貸款本息償還完后可優(yōu)先選擇贖回。同時(shí)，為豐富養(yǎng)老產(chǎn)品，可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)按需配套融入醫(yī)療資源。

5.4?做好新型養(yǎng)老產(chǎn)品的宣傳和輿論引導(dǎo)

要對(duì)新型養(yǎng)老產(chǎn)品的基本概念進(jìn)行普及，逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的養(yǎng)老觀念，增加老年人對(duì)新型養(yǎng)老產(chǎn)品的理解;同時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮各級(jí)政府及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、主流媒體的信用優(yōu)勢(shì)和宣傳優(yōu)勢(shì)，多渠道對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品開展宣傳，引導(dǎo)老年人形成一種健康的養(yǎng)老理念，在實(shí)踐中逐步完善我國的養(yǎng)老保障體系。

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[作者簡介]關(guān)芬娜，華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，供職于中國建設(shè)銀行股份有限公司廣東省分行住房金融業(yè)務(wù)部。