大型體育賽事舉辦能夠提升主辦城市的房?jī)r(jià)嗎?
——基于2002—2018 年全運(yùn)會(huì)舉辦城市的準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)

于林平，張全飛，馬星晨

(1.山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 學(xué)報(bào)編輯部，山東 濟(jì)南 250014；2.山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014；3.山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 體育學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

一、引言

進(jìn)入21 世紀(jì)，隨著各國(guó)國(guó)力不斷增強(qiáng)，每年舉辦的大型體育賽事越來(lái)越多，包括很多大規(guī)模的跨國(guó)體育活動(dòng)，例如奧運(yùn)會(huì)、冬奧會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、世界杯以及各種世界錦標(biāo)賽等。我國(guó)也對(duì)體育賽事越來(lái)越重視，會(huì)定期舉辦大規(guī)模的全運(yùn)會(huì)和城運(yùn)會(huì)等，這些大型體育賽事深刻影響著主辦城市的發(fā)展，對(duì)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有不可忽視的作用。江小涓指出今后10 年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)將保持快速增長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重持續(xù)上升，成為支柱產(chǎn)業(yè)，并在全球競(jìng)爭(zhēng)中有出色表現(xiàn)。

大型體育賽事的具體影響可以概括為有形和無(wú)形兩個(gè)方面。在有形影響方面，大型體育賽事會(huì)直接推動(dòng)主辦城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資和消費(fèi)，增加出口需求和擴(kuò)大就業(yè)，并可能直接影響主辦城市的經(jīng)濟(jì)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；在無(wú)形影響方面，大型體育賽事深刻影響著主辦城市的聲譽(yù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、開(kāi)放程度以及國(guó)際形象。其中，在有形影響中大型體育賽事對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響不容忽視。例如北京自申辦奧運(yùn)會(huì)以來(lái)，城市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)7 年以10%以上的速度增長(zhǎng)。2007 年，北京奧運(yùn)會(huì)之前，北京房地產(chǎn)的平均開(kāi)盤(pán)價(jià)約為每平方米1.6 萬(wàn)元，但奧運(yùn)會(huì)之后就漲到了每平方米3.5 萬(wàn)元?？紤]到整個(gè)城市資產(chǎn)的潛在價(jià)值，這種增長(zhǎng)所帶來(lái)的社會(huì)財(cái)富的擴(kuò)張是非常驚人的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)下價(jià)值。雖然體育賽事的舉辦只是房?jī)r(jià)上漲原因中的一個(gè)，但是大型運(yùn)動(dòng)會(huì)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系是不言而喻的。

二、文獻(xiàn)綜述與研究假設(shè)

(一)文獻(xiàn)綜述

目前，學(xué)術(shù)界主要從以下三方面展開(kāi)大型體育賽事的影響研究:

一是興建體育設(shè)施的影響。Ahlfeldt 和Maennig發(fā)現(xiàn)三個(gè)體育場(chǎng)館的建設(shè)將對(duì)城市空間和周邊地區(qū)產(chǎn)生積極的影響，有助于貧困街區(qū)的振興，尤其是在半徑2 公里以內(nèi)的區(qū)域；陳元欣等也從美國(guó)體育場(chǎng)館的研究中發(fā)現(xiàn)，美國(guó)體育場(chǎng)館的新建，可以促進(jìn)其周邊區(qū)域的土地使用效能提升、房產(chǎn)增值、人口的數(shù)量和質(zhì)量提升，但這種影響呈現(xiàn)時(shí)間具有一定的長(zhǎng)期性(滯后性)。

二是體育賽事對(duì)舉辦城市的影響。在城市國(guó)際化方面，周美芳等、陳林華和劉東鋒認(rèn)為舉辦大型國(guó)際體育賽事可以提高城市國(guó)際關(guān)注度，促進(jìn)城市國(guó)際化進(jìn)程；進(jìn)一步潘春陽(yáng)和廖捷研究發(fā)現(xiàn)，城市馬拉松賽事的舉辦顯著促進(jìn)了FDI 的流入，并且這種“引資效應(yīng)”在市場(chǎng)規(guī)模較大、政府財(cái)力較雄厚的舉辦城市更為明顯。這些外資的流入可以增加用于投資的總體財(cái)政資源，緩解潛在的發(fā)展瓶頸，如儲(chǔ)蓄和外匯短缺。通過(guò)緩解這些瓶頸和限制，外商直接投資能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)氐馁Y本形成和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，毛豐付等研究發(fā)現(xiàn)，舉辦大型賽事可促進(jìn)當(dāng)?shù)谿DP 增長(zhǎng)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。具體以馬拉松、全運(yùn)會(huì)為例，發(fā)現(xiàn)體育比賽有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)促進(jìn)功能，有利于重塑城市形象，推動(dòng)城市空間的合理化。而郭偉等也通過(guò)研究日本2020 年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)，發(fā)現(xiàn)舉辦奧運(yùn)會(huì)能夠?qū)θ毡窘?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的長(zhǎng)期性發(fā)展具有積極作用。在城市韌性和民眾幸福度方面，苑琳琳和李祥林從研究城市韌性和體育賽事的關(guān)系出發(fā)，發(fā)現(xiàn)城市韌性建設(shè)與體育賽事舉辦具有目標(biāo)趨同、互為依據(jù)、互相滲透的關(guān)系，體育賽事舉辦與城市韌性建設(shè)的融合發(fā)展，能夠有效提高資源利用效率及各部門(mén)協(xié)調(diào)與配合能力。王智慧分別在奧運(yùn)會(huì)舉辦前、后對(duì)北京市居民進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)奧運(yùn)會(huì)有效提升了北京市民的幸福指數(shù)。黃穎等進(jìn)一步深入剖析了大型體育賽事影響舉辦地居民主觀幸福感的機(jī)制路徑。

三是對(duì)舉辦城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和住宅價(jià)格的影響。在房產(chǎn)價(jià)格方面，Kontokosta通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，奧運(yùn)會(huì)對(duì)主辦城市的房?jī)r(jià)影響有負(fù)面效應(yīng)和正面效應(yīng)。Kavetsos通過(guò)特征價(jià)格模型，計(jì)算了倫敦2012 年奧運(yùn)會(huì)中標(biāo)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響。楊建榮運(yùn)用事件研究的方法對(duì)1994—2010 年的世界杯及奧運(yùn)會(huì)賽事的有關(guān)住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)分析表明:世界杯對(duì)住房資產(chǎn)的影響比奧運(yùn)會(huì)對(duì)住房資產(chǎn)的影響大，并且世界杯對(duì)住房的累積平均異常收益影響是正的，而奧運(yùn)會(huì)對(duì)該項(xiàng)影響是負(fù)的。在進(jìn)一步分析房?jī)r(jià)變動(dòng)具體原因方面，與大部分文獻(xiàn)認(rèn)為體育賽事促進(jìn)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)不同，姚永玲和湯學(xué)兵通過(guò)數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，中國(guó)正處于快速城市化階段，城市人口的快速增長(zhǎng)將對(duì)住房產(chǎn)生巨大需求，奧運(yùn)因素僅是強(qiáng)化了宏觀經(jīng)濟(jì)周期影響房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度，而不會(huì)改變其周期波動(dòng)的趨勢(shì)。

通過(guò)梳理以往文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)和國(guó)外學(xué)者很少有關(guān)于大型體育賽事尤其是全運(yùn)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)影響的文獻(xiàn)，而大多數(shù)相關(guān)研究都集中在大型體育賽事對(duì)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響上。在研究初期，為了說(shuō)明大型體育賽事也是影響住房?jī)r(jià)格的重要因素以及預(yù)測(cè)舉辦前后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，許多學(xué)者從理論和實(shí)踐相結(jié)合的角度，探討了大型體育賽事對(duì)房?jī)r(jià)的影響。隨著研究的深入，部分學(xué)者開(kāi)始使用價(jià)格特征模型、雙重差分模型等計(jì)算大型賽事對(duì)房?jī)r(jià)的定量影響。但是在之前的研究中還存在一些不足。例如，國(guó)外專家已經(jīng)對(duì)大型體育賽事對(duì)主辦城市房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了多次實(shí)證分析，并且得出了這種影響的大小，由此提出了與之對(duì)應(yīng)的政策建議。但是，很少有學(xué)者詳細(xì)探究大型體育賽事對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制是什么。另外，中國(guó)的國(guó)家形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也不一樣，國(guó)外的一些研究結(jié)論和經(jīng)驗(yàn)可能不適用于中國(guó)這個(gè)大環(huán)境下。總之，大型體育賽事對(duì)房?jī)r(jià)的影響和具體機(jī)制有待進(jìn)一步研究。

(二)研究假設(shè)

舉辦大型體育賽事的積極意義不僅直接刺激城市經(jīng)濟(jì)和城市空間結(jié)構(gòu)，而且對(duì)城市功能、生態(tài)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)力以及其他方面都有著深遠(yuǎn)的影響。因此，國(guó)際上的共識(shí)是大型體育賽事有利于推進(jìn)城市發(fā)展。中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)正處于快速發(fā)展時(shí)期，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化進(jìn)程加快，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了前所未有的發(fā)展契機(jī)。任何一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大波動(dòng)都會(huì)影響到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，大型比賽對(duì)主辦城市房?jī)r(jià)的影響會(huì)更大。另外，李海等、師博和任保平都認(rèn)為全運(yùn)會(huì)有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)促進(jìn)功能?；谝陨戏治?，本文提出有待檢驗(yàn)的假設(shè)1:

H1:全運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)主辦城市的房?jī)r(jià)有正相關(guān)的作用，能夠推動(dòng)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在其他條件不變的情況下，如果商品房的供給增加，會(huì)使得房?jī)r(jià)下降。因此，與房屋密切相關(guān)的土地是影響房?jī)r(jià)的重要因素，如果土地供給成本增大，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。宮汝凱研究表明，我國(guó)地價(jià)和地方政府的土地財(cái)政規(guī)模對(duì)各城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響。并且梁云芳和高鐵梅發(fā)現(xiàn)各類供給因素中，土地交易價(jià)格的變動(dòng)，對(duì)住宅價(jià)格的變動(dòng)有較大的同向影響?；诖?，本文提出有待檢驗(yàn)的假設(shè)2:

H2:全運(yùn)會(huì)的舉辦提高了土地價(jià)格，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)的需求法則:在其他條件不變的情況下，市場(chǎng)上需求量的增加，會(huì)引起均衡價(jià)格上漲。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要受潛在住房消費(fèi)者的數(shù)量影響，如果城市總?cè)丝谠黾?，則潛在住房消費(fèi)者數(shù)量增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。況偉大通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，人口增長(zhǎng)較快的城市其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也較快。李嘉楠等發(fā)現(xiàn)外來(lái)人口占比更高的城市房?jī)r(jià)更高?；诖?，本文提出有待檢驗(yàn)的假設(shè)3:

H3:全運(yùn)會(huì)的舉辦增加了城市人口數(shù)量，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的關(guān)鍵在于房屋所在城市的宜居程度，主要是取決于城市的基建水平。一個(gè)城市的基建水平越高，那么它的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越完善，城市配套建設(shè)越成熟，對(duì)于消費(fèi)者的吸引力也就越大。許光建等研究認(rèn)為，城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)的投入在一定程度上和房?jī)r(jià)呈正向變動(dòng)關(guān)系，基礎(chǔ)設(shè)施等支出在一定程度上決定著房?jī)r(jià)的變化?；诖?，本文提出有待檢驗(yàn)的假設(shè)4:

H4:全運(yùn)會(huì)的舉辦提高了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

三、數(shù)據(jù)來(lái)源和研究設(shè)計(jì)

(一)樣本選擇

首先，在房屋銷售價(jià)格方面，本文選擇地級(jí)市商品住宅房屋價(jià)格作為初始樣本。其次，確定樣本觀測(cè)時(shí)間為2002—2018 年，獲得由289 個(gè)城市組成的4 569 個(gè)樣本。最終利用所選取的2002—2018 年地級(jí)市房?jī)r(jià)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于CEIC 和國(guó)泰安。

(二)變量定義

1.房?jī)r(jià)()

首先，為了剔除物價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文使用省級(jí)CPI 指數(shù)對(duì)地級(jí)市房?jī)r(jià)進(jìn)行平減，其中省級(jí)CPI 指數(shù)以2002 年為基期。然后對(duì)平減后的房?jī)r(jià)進(jìn)行百分比處理(除以100，減小回歸系數(shù))。

2.全運(yùn)會(huì)舉辦()

借鑒李啟航等雙重差分處理方法，首先分別生成對(duì)照組和實(shí)驗(yàn)組，然后利用全運(yùn)會(huì)發(fā)生時(shí)間生成發(fā)生前后的虛擬變量，最終兩者進(jìn)行交互生成雙重差分解釋變量。

3.居民收入(ln)

借鑒梁云芳和高鐵梅的研究，用人均GDP 代表居民收入，并取對(duì)數(shù)處理。

4.市場(chǎng)交易量(ln)

用每年各市商品房銷售面積代替，并取對(duì)數(shù)處理。

此外，借鑒已有研究，本文另外選擇了地級(jí)市GDP(ln)、市場(chǎng)交易額(ln)、社會(huì)固定資產(chǎn)再生水平(ln)、環(huán)境治理水平(ln)作為控制變量。各變量處理方法見(jiàn)表1。

表1 變量說(shuō)明及處理

(三)計(jì)量模型

為了檢驗(yàn)全運(yùn)會(huì)舉辦城市房?jī)r(jià)影響，可以通過(guò)比較舉辦城市前后房?jī)r(jià)的變化，以此來(lái)判斷全運(yùn)會(huì)舉辦是否對(duì)房?jī)r(jià)有促進(jìn)作用。但是單差分法得出的結(jié)論可能是不準(zhǔn)確的，因?yàn)檫€有其他因素會(huì)影響地區(qū)房?jī)r(jià)。這些因素?zé)o疑都會(huì)對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲或下跌產(chǎn)生重要的作用，并最終影響評(píng)價(jià)結(jié)果。而運(yùn)用單差分法時(shí)不能將這種差異考慮在內(nèi)，從而可能高估全運(yùn)會(huì)對(duì)舉辦地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的作用，因此運(yùn)用雙重差分方法來(lái)評(píng)價(jià)全運(yùn)會(huì)舉辦對(duì)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的作用更為科學(xué)。

在本文的時(shí)間區(qū)間中，截至2018 年先后舉辦了4 次全運(yùn)會(huì)，分別是第十屆全運(yùn)會(huì)、第十一屆全運(yùn)會(huì)、第十二屆全運(yùn)會(huì)和第十三屆全運(yùn)會(huì)，這為我們提供了一個(gè)良好的“準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)”來(lái)采用雙重差分方法。具體來(lái)說(shuō)，樣本中南京市、濟(jì)南市、沈陽(yáng)市、天津市4 個(gè)地區(qū)就構(gòu)成了實(shí)驗(yàn)組，其余構(gòu)成對(duì)照組。通過(guò)構(gòu)建雙向固定效應(yīng)和聚類穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤模型，檢驗(yàn)全運(yùn)會(huì)對(duì)舉辦地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的凈效應(yīng)，見(jiàn)式(1):

其中，Y是被解釋變量，和表示第個(gè)城市和第年，是模型常數(shù)項(xiàng)，policy是雙重差分，是一系列地級(jí)市層面的控制變量，γ是時(shí)間固定效應(yīng)， μ是城市個(gè)體固定效應(yīng)， ε表示殘差項(xiàng)。在式(1)中，是核心估計(jì)系數(shù)，表示全運(yùn)會(huì)對(duì)主辦城市房?jī)r(jià)的凈影響。如果為正，說(shuō)明全運(yùn)會(huì)舉辦有利于主辦城市房?jī)r(jià)提高，反之，則存在抑制作用。

四、實(shí)證檢驗(yàn)與結(jié)果分析

(一)變量描述性統(tǒng)計(jì)

本文主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表2，可知無(wú)異常值的出現(xiàn)。核心被解釋變量是房?jī)r(jià)，標(biāo)準(zhǔn)差21.44，說(shuō)明不同地區(qū)的房?jī)r(jià)差距較大。不同地區(qū)的GDP、固定資產(chǎn)投資額等差距較大。

表2 主要變量描述性統(tǒng)計(jì)

(二)基準(zhǔn)回歸結(jié)果

根據(jù)式(1)，將全運(yùn)會(huì)舉辦對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行面板數(shù)據(jù)時(shí)間和城市個(gè)體雙重固定效應(yīng)模型估計(jì)，并且聚類標(biāo)準(zhǔn)誤到城市層面，全運(yùn)會(huì)舉辦的基準(zhǔn)模型估計(jì)結(jié)果如表3 所示，隨著ln、ln、ln和ln控制變量的添加，t 值逐漸增大，添加最后一個(gè)控制變量后，結(jié)果在1%的水平下顯著為正，即全運(yùn)會(huì)確實(shí)顯著促進(jìn)了舉辦城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，H1 成立。

表3 基準(zhǔn)回歸結(jié)果

(三)穩(wěn)健性檢驗(yàn)

1.平行趨勢(shì)檢驗(yàn)

雙重差分最重要的部分就是平行趨勢(shì)檢驗(yàn)，即實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組在政策發(fā)生之前必須是沒(méi)有差異的，如果不能通過(guò)平行趨勢(shì)檢驗(yàn)，其雙重差分也就失去了意義。基于此，我們?cè)O(shè)置了平行趨勢(shì)假設(shè)檢驗(yàn)，分析政策發(fā)生之前和政策發(fā)生之后實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組的差異?；舅悸窞?第一，生成時(shí)間變量，即距離政策發(fā)生之時(shí)的時(shí)間長(zhǎng)度，發(fā)生之前長(zhǎng)度為負(fù)，發(fā)生之后長(zhǎng)度為正；第二，生成實(shí)驗(yàn)組，分別將不同時(shí)間長(zhǎng)度并且舉辦全運(yùn)會(huì)的城市設(shè)置為1，其他為0，生成了幾個(gè)實(shí)驗(yàn)組變量；第三，對(duì)實(shí)驗(yàn)組變量進(jìn)行基準(zhǔn)回歸，提取每一年的回歸系數(shù)，并生成如圖1 所示圖像。橫軸表示全運(yùn)會(huì)舉辦的前后年份，0 代表全運(yùn)會(huì)開(kāi)辦時(shí)間，縱軸代表各期回歸系數(shù)百分比，虛線代表95%置信區(qū)間，實(shí)線代表回歸系數(shù)百分比。由圖1 可知，在95%的置信水平下，對(duì)照組和實(shí)驗(yàn)組在全運(yùn)會(huì)舉辦之前沒(méi)有顯著差異，滿足雙重差分平行性假設(shè)。

圖1 平行趨勢(shì)假設(shè)檢驗(yàn)

2.傾向得分匹配——雙重差分(PSM-DID)估計(jì)

基準(zhǔn)模型回歸中，考慮到可能存在人為主觀選擇所導(dǎo)致的評(píng)估偏誤，也為了克服舉辦全運(yùn)會(huì)的城市與其他城市在變動(dòng)趨勢(shì)上的系統(tǒng)性差異，本文選用傾向得分匹配雙重差分方法來(lái)降低估計(jì)偏誤，對(duì)基準(zhǔn)模型的回歸結(jié)果進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。借鑒張治棟和趙必武做法:首先，利用Logit 模型計(jì)算出樣本城市的傾向得分值；其次，根據(jù)傾向得分值利用PSM 方法尋找到與實(shí)驗(yàn)組相近的對(duì)照組城市；最后，利用雙重差分法進(jìn)行回歸估計(jì)。剔除不符合匹配條件樣本后，具體結(jié)果見(jiàn)表4?？梢钥闯?，對(duì)房?jī)r(jià)的正向效應(yīng)仍然顯著，與基準(zhǔn)模型的回歸結(jié)果相比較，可以看出回歸系數(shù)以及顯著性沒(méi)有明顯變化，進(jìn)一步驗(yàn)證了基準(zhǔn)模型回歸結(jié)果的穩(wěn)健性。

表4 PSM-DID 估計(jì)結(jié)果

3.安慰劑檢驗(yàn)

在理想情況下，當(dāng)我們的政策不受不可觀測(cè)因素的影響，即政策完全外生時(shí)，利用OLS 估計(jì)可以得到系數(shù)的一致估計(jì)量1 。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們的政策會(huì)受到各種可觀測(cè)因素和不可觀測(cè)因素的影響，而我們又無(wú)法窮盡所有的控制變量，從而導(dǎo)致結(jié)果可能有偏差。當(dāng)直接手段不可取時(shí)，為了驗(yàn)證基準(zhǔn)回歸結(jié)果的穩(wěn)健性，我們只能通過(guò)間接手段。本文借鑒周茂等，隨機(jī)生成解釋變量進(jìn)行700 次回歸，估計(jì)系數(shù)的核密度分布圖如圖2 所示。其中，垂直虛線是正確的回歸系數(shù)2.57，水平虛線是顯著性水平10%。結(jié)果表明，估計(jì)系數(shù)分布在零的附近，且服從正態(tài)分布，垂直虛線其右側(cè)面積約為0.049，說(shuō)明隨機(jī)生成解釋變量在95%的置信水平下對(duì)于房?jī)r(jià)沒(méi)有任何影響，并且P 值大部分大于0.1，即在10%的水平上不顯著，符合安慰劑檢驗(yàn)的預(yù)期。

圖2 核密度分布圖

4.剔除樣本回歸

表5 剔除樣本回歸結(jié)果

5.高維固定效應(yīng)

為了進(jìn)一步嚴(yán)格控制遺漏變量帶來(lái)的全運(yùn)會(huì)舉辦和城市房?jī)r(jià)的虛假關(guān)聯(lián)，本文在現(xiàn)有城市個(gè)體固定效應(yīng)和時(shí)間固定效應(yīng)的基礎(chǔ)上，采用高維固定效應(yīng)模型進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。在模型中又進(jìn)一步控制了城市和時(shí)間的交互項(xiàng)，估計(jì)全運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響，添加交互固定效應(yīng)，將單個(gè)值刪除后，回歸結(jié)果見(jiàn)表6?；貧w結(jié)果在1%水平下顯著呈現(xiàn)正向作用，即全運(yùn)會(huì)提高了城市的房?jī)r(jià)。

表6 高維固定效應(yīng)

(四)異質(zhì)性分析

1.行政等級(jí)異質(zhì)性

表7 第(2)～(4)列，報(bào)告了城市行政級(jí)別不同，全運(yùn)會(huì)舉辦對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響不同。結(jié)果表明，全運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)非直轄市有顯著的促進(jìn)作用，而對(duì)直轄市則沒(méi)有顯著影響。其可能原因是，中央政府直接控制直轄市，其在全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個(gè)領(lǐng)域都發(fā)揮著重要作用。因此政府對(duì)于房地產(chǎn)的行業(yè)監(jiān)管比較嚴(yán)格，房?jī)r(jià)不易出現(xiàn)較大變動(dòng)。

表7 直轄市和非直轄市異質(zhì)性分析

2.地理區(qū)域異質(zhì)性

表8 南方城市和北方城市異質(zhì)性分析

(五)機(jī)制分析

本文基于供求關(guān)系視角，探討全運(yùn)會(huì)對(duì)主辦城市房?jī)r(jià)影響的機(jī)制路徑。具體機(jī)制路徑見(jiàn)圖3。從供給因素分析，土地是重要的供給要素，土地價(jià)格的變化將直接影響到房?jī)r(jià)的變化；從需求因素分析，人口數(shù)量是不可忽略的因素，房屋的生產(chǎn)是以人為中心的，人才是最終的消費(fèi)者，人口數(shù)量的變化無(wú)疑與房?jī)r(jià)息息相關(guān)；從基建因素分析，政府大力開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加了城市的宜居性，無(wú)形之中提高了住宅的附加價(jià)值，潛在增加了消費(fèi)者對(duì)房屋的消費(fèi)欲望，增大了消費(fèi)者需求，影響了房?jī)r(jià)的變化。

圖3 全運(yùn)會(huì)舉辦影響房?jī)r(jià)的機(jī)制路徑

1.供給因素

全運(yùn)會(huì)的舉辦提高了土地價(jià)格，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。為了驗(yàn)證假設(shè)，我們構(gòu)建了以下模型，見(jiàn)式(2):

其中，Land表示城市在時(shí)的土地價(jià)格，土地價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于CEIC。剔除缺失樣本后，式(2)回歸估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表9。結(jié)果表明，全運(yùn)會(huì)的舉辦提高了土地價(jià)格，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。隨著一系列控制變量的加入，將標(biāo)準(zhǔn)誤聚類到城市層面，相關(guān)系數(shù)一直穩(wěn)定在正向結(jié)果，H2 成立。

表9 土地價(jià)格對(duì)全運(yùn)會(huì)的回歸估計(jì)結(jié)果

2.需求因素

全運(yùn)會(huì)舉辦增加了城市的人口數(shù)量，進(jìn)而導(dǎo)致了城市房?jī)r(jià)的上漲。為了驗(yàn)證以上假設(shè)，我們構(gòu)建了以下模型，見(jiàn)式(3):

其中People表示城市在時(shí)的人口數(shù)量，人口數(shù)量數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)泰安，式(3)回歸估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表10。結(jié)果表明，全運(yùn)會(huì)的舉辦增加了人口數(shù)量，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。隨著一系列控制變量和固定效應(yīng)的加入，將標(biāo)準(zhǔn)誤聚類到城市層面，相關(guān)系數(shù)一直穩(wěn)定在正向結(jié)果，H3 成立。

表10 人口數(shù)量對(duì)全運(yùn)會(huì)的回歸估計(jì)結(jié)果

續(xù)表10

全運(yùn)會(huì)舉辦增大了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，進(jìn)而導(dǎo)致了城市房?jī)r(jià)的上漲。為了驗(yàn)證所提假設(shè)，本文構(gòu)建以下模型，見(jiàn)式(4):

本文利用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出衡量城市的基建水平，其中Jctz表示城市在時(shí)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，數(shù)據(jù)來(lái)源于2002—2018 年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。式(4)的回歸結(jié)果見(jiàn)表11，結(jié)果表明，全運(yùn)會(huì)的舉辦增加了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資額，其有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使得城市的形象越來(lái)越好，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。隨著一系列控制變量的加入，最后將標(biāo)準(zhǔn)誤聚類到城市層面，相關(guān)系數(shù)一直穩(wěn)定在正向結(jié)果，H4 成立。

表11 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出對(duì)全運(yùn)會(huì)的回歸估計(jì)結(jié)果

五、結(jié)論與建議

(一)研究結(jié)論

本文利用所選取的2002—2018 年地級(jí)市房?jī)r(jià)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，通過(guò)對(duì)地級(jí)市房?jī)r(jià)、地區(qū)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資額等的分析發(fā)現(xiàn):(1)全運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)主辦城市的房?jī)r(jià)有正相關(guān)的作用，能夠推動(dòng)地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。(2)城市土地面積總是相對(duì)有限，人員的凈流入增加了土地資源的稀缺性，導(dǎo)致供應(yīng)商的地價(jià)上漲，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。(3)全運(yùn)會(huì)的舉辦吸引了大量的人口，促進(jìn)了人員的流入，從而增大了對(duì)住房的需求，引起了房?jī)r(jià)上漲。(4)全運(yùn)會(huì)的舉辦促使政府增大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，進(jìn)一步提高了城市的宜居性，增大了消費(fèi)者在城市居住的附加價(jià)值，消費(fèi)者對(duì)房屋的需求擴(kuò)大。

(二)政策建議

第一，合理控制土地價(jià)格。土地價(jià)格對(duì)于房?jī)r(jià)有著顯著的正向相關(guān)性，全運(yùn)會(huì)在一定程度上推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，但土地價(jià)格的惡性上漲極大地?fù)p害了人們的利益。因此，政府應(yīng)該有調(diào)控的規(guī)制土地價(jià)格上漲，設(shè)置土地合理的上限價(jià)格。政府不僅要確保必要的財(cái)政收入，還要平衡利益相關(guān)者之間的關(guān)系，推動(dòng)住宅商貿(mào)用地供給由“價(jià)格優(yōu)先”轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)市場(chǎng)互補(bǔ)、土地利用、保障民生的多功能經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

第二，留住人才，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。習(xí)近平總書(shū)記指出“發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，人才是第一資源，創(chuàng)新是第一動(dòng)力”。全運(yùn)會(huì)的舉辦為城市帶來(lái)了大量的人口，把其中的人才留住是地方城市進(jìn)一步發(fā)展的契機(jī)。針對(duì)此，地方政府應(yīng)進(jìn)一步提高人才優(yōu)惠措施。首先，進(jìn)一步放寬落戶條件，針對(duì)不同人才設(shè)置不同的優(yōu)惠條件，讓人才“居有定所”；其次，針對(duì)愿意留下來(lái)的人才提供各種補(bǔ)貼，如購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收減免、科研補(bǔ)助等，讓人才“居有保障”；最后，為人才的配偶、子女等親屬提供良好的居住環(huán)境和教育環(huán)境等，讓人才“居無(wú)顧慮”。然而，引進(jìn)人才不是目的，凝聚智慧，建設(shè)城市是目標(biāo)，留住人才，用好人才是關(guān)鍵。地方城市要結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，“栽好梧桐樹(shù)，引來(lái)金鳳凰”，充分發(fā)揮人才的最大價(jià)值，借助人才合理規(guī)劃住宅建設(shè)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，更加健康有序的推動(dòng)城市發(fā)展。

第三，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入。城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資與民生息息相關(guān)，在當(dāng)前國(guó)家對(duì)民生越來(lái)越重視的背景下，地方政府應(yīng)該進(jìn)一步增大對(duì)教育、交通、衛(wèi)生等公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，打造新時(shí)代宜居型城市，改革城市形象，提高消費(fèi)者對(duì)城市住宅的投資信心。改革開(kāi)放以來(lái)，沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，一條重要的經(jīng)驗(yàn)就是進(jìn)行大規(guī)模的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施不僅有利于吸引人才落戶，更有利于突破城市發(fā)展瓶頸，抵消房?jī)r(jià)上漲的危害，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。