2022年房地產(chǎn)融資環(huán)境分析

連平　王運(yùn)金

摘要：要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，解決好房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題是關(guān)鍵。保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，需要保證企業(yè)資金的持續(xù)投入，而其中融資資金占比又比較大，因此改善房企融資環(huán)境、拓寬融資渠道、解決融資難題是當(dāng)務(wù)之急。融資環(huán)境的改善可以通過階段性放寬“三道紅線”監(jiān)管與貸款集中度管理要求;政策支持加快銷售回款，提升房企融資能力;保障按揭貸款穩(wěn)定增長，釋放合理的購房需求;放寬開發(fā)貸與表外融資業(yè)務(wù)，穩(wěn)妥有序增加并購貸;拓寬直融渠道，支持資質(zhì)優(yōu)良房企境內(nèi)外發(fā)債融資;支持REITs、物業(yè)IPO等多種方式融資來實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：金融政策;融資環(huán)境;金融監(jiān)管

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0028-04 收稿日期：2022-05-03

作者簡介：連平，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長。

王運(yùn)金，植信投資研究院高級研究員。

今年以來，國內(nèi)疫情多發(fā)，消費(fèi)進(jìn)一步承壓，短期內(nèi)或難以恢復(fù)至疫情前水平。投資將成為今年穩(wěn)增長的主要發(fā)力點(diǎn)，而房地產(chǎn)投資能否保持平穩(wěn)增長是十分重要的一環(huán)。

1 穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長關(guān)鍵是改善融資環(huán)境

今年政府工作報(bào)告提出要積極擴(kuò)大有效投資，適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資。一季度固定資產(chǎn)投資同比增長9.3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下行，由2021年初的25.6%大幅降至0.7%。由于房地產(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多，如建筑建材、家電家具等，房地產(chǎn)行業(yè)下行對投資與消費(fèi)的影響較大。根據(jù)測算，房地產(chǎn)投資增速每下降1個(gè)百分點(diǎn)可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資減少0.3個(gè)百分點(diǎn)，拖累社零消費(fèi)總額減少0.4個(gè)百分點(diǎn);可能會拖累2022年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長直接與間接的影響可能超過30%，今年穩(wěn)增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要及時(shí)調(diào)整監(jiān)管政策，修復(fù)房地產(chǎn)投資增長。

要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，解決好房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題是關(guān)鍵。從房企開發(fā)資金來源看，2021年國內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款占比為27.7%，較2020年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，融資資金對房地產(chǎn)投資的支持力度有所減弱。今年一季度投入房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款資金規(guī)模分別同比下降23.5%與18.8%，融資規(guī)模下降明顯。一季度定金及預(yù)付款資金規(guī)模同比大幅下降31%，自籌資金規(guī)模下降4.8%，房企面臨較大經(jīng)營虧損風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性短缺風(fēng)險(xiǎn)，見圖1。在該種情況下，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，需要保證企業(yè)資金的持續(xù)投入，而其中融資資金占比又比較大，因此改善房企融資環(huán)境、拓寬融資渠道、解決融資難題是當(dāng)務(wù)之急。

2 近年來房地產(chǎn)融資環(huán)境全面大幅收緊

2021年房地產(chǎn)相關(guān)融資增速持續(xù)下滑。截至2021年末，個(gè)人住房貸款余額為38.3萬億元，同比增長11.3%，自2016年末以來增速持續(xù)下降26.8個(gè)百分點(diǎn);在信貸余額中的占比降至19.9%，較2020年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為12.01萬億元，同比增長0.9%，自2018年三季度以來持續(xù)下降23.6個(gè)百分點(diǎn);在信貸余額中占比為6.2%，較2020年回落約0.5個(gè)百分點(diǎn)。投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托規(guī)模約為1.76萬億元，同比下降22.8%;占資金信托總規(guī)模的11.74%，較2020年下降2.23個(gè)百分點(diǎn)。房企信用債存量為1.92萬億元，同比下降5.2%。房地產(chǎn)股權(quán)融資規(guī)模較小，全年僅為3.9億元。房地產(chǎn)中資美元債融資余額為1978億美元（約合1.26萬億元人民幣），同比增長26.8%，較2021年下降約14.8個(gè)百分點(diǎn)。2021年末，上述前四項(xiàng)融資余額合計(jì)約為54.2萬億元，占社融存量的17.25%，較2020年下降0.62個(gè)百分點(diǎn)。如果不是2021年四季度最后兩個(gè)月融資狀況在政策的推動(dòng)下有所改善，則全年房企的融資狀況可能會比上述數(shù)字更差。

2022年一季度房地產(chǎn)融資情況仍不樂觀。一季度個(gè)人按揭貸款同比少增2300億元，國內(nèi)貸款同比少增2792億元，房地產(chǎn)開發(fā)資金的持續(xù)補(bǔ)充受到限制。一季度房企信用債發(fā)行同比少增528億元;中資美元債發(fā)行同比少增142.4億美元。部分房企面臨較大流動(dòng)性壓力，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。

近幾年房地產(chǎn)相關(guān)融資供給下降，部分調(diào)控政策也存在合成謬誤與分解謬誤問題?！叭兰t線”及擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、貸款集中度管理、壓降銀行表外業(yè)務(wù)、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、“供地兩集中”制度等局部合理政策疊加后，就會出現(xiàn)合成謬誤問題，增大了房企的綜合壓力。收緊房地產(chǎn)監(jiān)管政策后，部分城市預(yù)售監(jiān)管加碼，地方政府限購政策升級，金融機(jī)構(gòu)上調(diào)按揭貸款利率、拉長貸款投放時(shí)間，又出現(xiàn)了一個(gè)分拆謬誤的問題。多種因素疊加使得房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸嚴(yán)峻，一定程度上制約了開發(fā)投資的合理增長。

當(dāng)前部分房企面臨較大經(jīng)營虧損風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性短缺風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。近年來疫情反復(fù)，居民收入與消費(fèi)受到影響，需求與預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房屋銷售持續(xù)下行，房企回款難度增大，經(jīng)營虧損風(fēng)險(xiǎn)增加。受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，不少企業(yè)的信用評級或展望評級被下調(diào)，融資難度大幅增加，房企流動(dòng)性難以獲得及時(shí)補(bǔ)充。今年一季度重點(diǎn)房企信用債、海外債到期規(guī)模約為1835億元，高于發(fā)行規(guī)模;三季度約有2072億元債券到期，償債壓力依然較大，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)可能上升。如不能及時(shí)調(diào)整政策有效化解壓力，部分房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)極易向其他房企和整個(gè)行業(yè)蔓延，進(jìn)而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。2021年前三季度，內(nèi)地上市房企資產(chǎn)負(fù)債率、剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率均值分別為68%、61%和73%，較2020年同期分別下降1、3和9個(gè)百分點(diǎn);經(jīng)過多年調(diào)整，房企杠桿率水平已有所降低，為當(dāng)前放寬融資環(huán)境提供了一定空間。

3 二季度監(jiān)管政策調(diào)整將改善融資環(huán)境

2021年三季度房企違約事件頻發(fā)，行業(yè)信心重挫，融資難度進(jìn)一步加大。2021年9月底，人民銀行提出“兩個(gè)維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。房企融資環(huán)境略有改善，按揭貸款利率下調(diào)，開發(fā)貸增速下行放緩。年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，隨后央行降準(zhǔn)、LPR利率下調(diào)，有效地刺激了居民購房需求。四季度個(gè)人住房貸款余額增速下降趨緩，維持在三季度11.3%同等水平;開發(fā)貸余額增速小幅上漲0.88個(gè)百分點(diǎn)。

2022年一季度房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號更為明確。政府工作報(bào)告提出要保障好群眾住房需求，再次重申穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。一季度中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求的釋放，防范化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)。3月，金融委會議提出新增貸款要保持適度增長;人民銀行指導(dǎo)商業(yè)銀行更多地關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目本身的償還能力，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)投放，滿足房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的合理融資需求;銀保監(jiān)會鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展;財(cái)政部表示今年不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的條件;發(fā)改委提出要著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題;住建部發(fā)文鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大金融支持力度，支持保障性租賃住房。地方政府寬松性政策力度加大，融資環(huán)境有所改善。馬鞍山、寧波、南寧等地放寬了公積金貸款限制，提高貸款額度，下調(diào)首付比例。鄭州、南昌等超過40個(gè)城市陸續(xù)出臺放松限購、限售、限貸，下調(diào)首付比、下調(diào)房貸利率、優(yōu)化限價(jià)政策、放寬落戶或加大人才引進(jìn)、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)等多項(xiàng)政策，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

二季度融資環(huán)境將進(jìn)一步改善，相關(guān)融資增速可能觸底回升，行業(yè)下行對投資和消費(fèi)的壓力下降。4月，人行與外管局出臺的23條舉措提出，要完善住房金融環(huán)境，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策;不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放;適度加大流動(dòng)性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求。未來還將進(jìn)一步加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度，鼓勵(lì)銀行對首次購房家庭提供足夠的貸款需求，加快貸款投放力度，小幅下調(diào)房貸利率，推動(dòng)按揭貸款平穩(wěn)回升。樓市相對冷清的城市將陸續(xù)取消限購政策，適度放松公積金貸款門檻，甚至下調(diào)房貸首付或者二套比例，激發(fā)市場活力。金融機(jī)構(gòu)對房企融資的支持力度將有所恢復(fù)，開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放，保障房項(xiàng)目建設(shè)將穩(wěn)步進(jìn)行。證監(jiān)會完善民企債券融資政策也會很快落地，房企直融渠道將有所恢復(fù)。信托等表外業(yè)務(wù)融資監(jiān)管也可能會適度放松，將有效改善房企融資環(huán)境。

4 六管齊下改善房地產(chǎn)融資環(huán)境

經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會承受相應(yīng)壓力。2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重為6.8%，占固定資產(chǎn)投資比重為27.1%，對GDP間接貢獻(xiàn)率不小。當(dāng)前恢復(fù)房地產(chǎn)投資增長的瓶頸在于房企融資，為此提出六個(gè)方面的建議。

階段性放寬“三道紅線”監(jiān)管與貸款集中度管理要求。自“三道紅線”政策實(shí)施以來，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果較為顯著，房企短期償債能力有所增強(qiáng)。但近期疫情多地暴發(fā)，房屋銷售大幅下降，房企面臨前所未有的經(jīng)營壓力、流動(dòng)性壓力與償債壓力。特殊時(shí)期有必要階段性放寬監(jiān)管要求，適當(dāng)延長達(dá)標(biāo)日期，放寬各檔房企有息負(fù)債年增幅，適度提升各檔金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款占比與房地產(chǎn)貸款占比的上限，保證開發(fā)貸與并購貸的平穩(wěn)有序投放。

政策支持加快銷售回款，提升房企融資能力。房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預(yù)付款占比最高，政策應(yīng)支持房企銷售及回款，緩解流動(dòng)性緊張壓力，提升房企融資能力。風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，適度降低首付比例，激活家庭購房需求;下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預(yù)售門檻、加快預(yù)售證審批等，提高預(yù)售資金使用效率;鼓勵(lì)商業(yè)銀行加快貸款審批，提升放款速度。

保障按揭貸款穩(wěn)定增長，釋放合理的購房需求。一季度按揭貸款增長尚處合理區(qū)間，但部分地區(qū)疫情暴發(fā)，嚴(yán)重影響居民購房，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整政策。鼓勵(lì)有條件的城市進(jìn)一步放寬公積金貸款條件、提高額度、降低利率;加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度，下調(diào)庫存壓力較大城市的最低首付比例，下調(diào)商貸利率，因城施策解除限購限售等監(jiān)管政策。商業(yè)銀行可合理放寬受疫情影響較大行業(yè)從業(yè)人員的按揭貸款審批要求，適當(dāng)降低收入雙倍覆蓋月供的硬性貸款條件。

放寬開發(fā)貸與表外融資業(yè)務(wù)，穩(wěn)妥有序增加并購貸。可再次小幅降準(zhǔn)推動(dòng)LPR利率下行，刺激需求的同時(shí)降低房企貸款成本。政府部門可考慮適當(dāng)降低“四證”申請條件，加快審批效率;服務(wù)機(jī)構(gòu)合理評估抵押物價(jià)值;金融機(jī)構(gòu)提高抵押率，提升開發(fā)貸投放效率。注重區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，以項(xiàng)目質(zhì)量為開發(fā)貸的主要判別標(biāo)準(zhǔn)，合理評估房企信用狀況和償債能力，避免對民營房企的主觀性判斷。合理降低信托融資監(jiān)管要求，適度恢復(fù)前端融資，激發(fā)土地市場活力。穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，通過市場化手段化解風(fēng)險(xiǎn)。

拓寬直融渠道，支持資質(zhì)優(yōu)良房企境內(nèi)外發(fā)債融資。二季度是債券清償高峰期，房企償債壓力將進(jìn)一步增大。有必要進(jìn)一步優(yōu)化債券發(fā)行條件，明確發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，簡化流程，加快審批效率，強(qiáng)化信息披露。維護(hù)資本市場平穩(wěn)運(yùn)行，妥善處置債券違約事件，維持市場合理預(yù)期，提高投資人購債積極性。

支持REITs、物業(yè)IPO等多種方式融資。合理放寬融資條件，鼓勵(lì)項(xiàng)目合作開發(fā)，通過分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股、供應(yīng)鏈金融、資產(chǎn)證券化、夾層融資等多種方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化。適當(dāng)降低REITs發(fā)行條件限制，優(yōu)化審批流程，進(jìn)一步完善REITs稅收政策，擴(kuò)大稅收優(yōu)惠試點(diǎn)，修訂相關(guān)法律與制度規(guī)范。