理性看待房價(jià)波動(dòng)

1 理性購房有三個(gè)條件需要考慮

今年以來，多地相繼出臺樓市支持政策以滿足購房者的合理住房需求，與此同時(shí)，部分房企因資金壓力導(dǎo)致暴雷問題頻現(xiàn)，這也引發(fā)了購房者的疑惑。面對“當(dāng)前是不是一個(gè)好的買房時(shí)機(jī)”這一問題，作為一個(gè)理性的消費(fèi)者，在購買一個(gè)商品的時(shí)候，有三個(gè)條件需要考慮。一是，自己是不是需要;二是，是否在自己的支付能力范圍內(nèi);三是，對于短期內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)，能不能承受住心理壓力。

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是一個(gè)正?，F(xiàn)象。從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來看，除了極少數(shù)人口凈流出量比較大的城市，即萎縮性城市外，長遠(yuǎn)來說，房地產(chǎn)的價(jià)格都是上漲的。但是長遠(yuǎn)的上漲并不排除短期的波動(dòng)，而消費(fèi)者也比較關(guān)注短期的價(jià)格波動(dòng)，不過，短期的市場波動(dòng)是很難“踩”在價(jià)格最低點(diǎn)上的。如果買房是要切實(shí)解決住房問題，那么就建議從以上三點(diǎn)進(jìn)行考慮。

目前各個(gè)城市的房價(jià)大體上平均跌了將近20%的水平，繼續(xù)下跌的空間不是太大。一方面，成本的剛性使得房價(jià)很難有一個(gè)再下跌的空間;另一方面，目前市場整體已經(jīng)逐漸走出了低迷的情況，特別是最近一段時(shí)間政策的密集出臺，使得部分房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在不長的時(shí)間里得到了很大的緩解。這些綜合效應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)市場需求不足、需求低迷等情況有很大的改善。在這兩個(gè)因素基礎(chǔ)上，如果是自住的話，當(dāng)前應(yīng)該是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。

2 開發(fā)商拿地要結(jié)合自身生產(chǎn)及土儲情況

近幾個(gè)月土拍市場熱度的恢復(fù)還是比較快的，企業(yè)要不要拿地，跟自身生產(chǎn)能力、土地儲備有直接的關(guān)系。如果說現(xiàn)在土地儲備幾乎都沒了，那么可持續(xù)發(fā)展的能力就沒了，企業(yè)就一定要拿地。

同時(shí)，近幾個(gè)月各地土拍的整體溢價(jià)率在逐漸縮小，好多地塊基本都是底價(jià)出讓，現(xiàn)在從土地價(jià)值和價(jià)格來說，應(yīng)該是處于比較穩(wěn)定的情況。

3 未來從業(yè)者要以全新的知識和能力迎接挑戰(zhàn)

近年來，房地產(chǎn)市場下行壓力增加，不少企業(yè)也在逐漸縮減經(jīng)營規(guī)模，許多房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員更是感到迷茫，不知道未來市場發(fā)展如何。

筆者認(rèn)為，未來在相當(dāng)長的時(shí)間里，老百姓對住房的需求還會(huì)相當(dāng)大。第一，未來在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，農(nóng)業(yè)人口向城里轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)之間的人口遷徙，都會(huì)引起住房需求，在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中至少還會(huì)維持二三十年的時(shí)間。第二，中央定下了第二個(gè)“一百年”可支配收入每年增長6%的目標(biāo)，相信未來全國人民的收入也一定會(huì)繼續(xù)增長，而隨著收入的變化，生活水平的提高，老百姓對于住房品質(zhì)的要求也在不斷提升。

與此同時(shí)，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步是各個(gè)領(lǐng)域最慢的。那么，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者面臨一個(gè)很重要的任務(wù)，就是要不斷充電，在行業(yè)競爭中要以質(zhì)量和服務(wù)來取勝，在新的發(fā)展階段，以全新的知識、全新的能力去迎接新的挑戰(zhàn)。

作者簡介：馮駿，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長。