建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

蔡益帆

摘要：改革開(kāi)放之后，雖說(shuō)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展日新月異，但是其中不乏有很多無(wú)良商家，在逐利之心的推動(dòng)下使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的工程成為朱镕基總理口中的“豆腐渣工程”。雖說(shuō)有商家自身的因素，但最重要的一個(gè)原因是相應(yīng)的建筑工程管理工作沒(méi)有做到位。其次，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的如火如荼的同時(shí)，也給相應(yīng)的建筑工程管理工作帶來(lái)了全新的挑戰(zhàn)。商家希望在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的成本更低、進(jìn)度更快等等，普通民眾則希望可以更大程度的提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全性與質(zhì)量性等等。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展壯大，建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中運(yùn)用的問(wèn)題也逐漸如“水落石出”般顯露出來(lái)。

關(guān)鍵詞：建筑工程管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;建設(shè)運(yùn)用

“吃穿住行”中的“住”對(duì)人來(lái)說(shuō)是必不可少的。而近代建筑工程管理卻不能科學(xué)的、合理的、充分的運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中。

1建筑工程管理的意義

1.1建筑工程管理專(zhuān)業(yè)

建筑工程管理專(zhuān)業(yè)以建筑工程管理為依托，兼顧工程管理，培養(yǎng)具備管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)的基本知識(shí)，具有管理學(xué)和工程學(xué)的雙重屬性，要求掌握現(xiàn)代管理科學(xué)的理論、方法和手段。主要從事工程建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)的建筑工程項(xiàng)目的管理。

1.2建筑工程管理的運(yùn)用

所謂建筑工程管理就是管理將要進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目。建筑工程管理貫穿著建設(shè)項(xiàng)目的始終，以實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)、費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、安全目標(biāo)等一系列目標(biāo)。若站在建設(shè)工程的生產(chǎn)特點(diǎn)的角度，可以把建設(shè)工程項(xiàng)目管理拆分為六個(gè)管理類(lèi)型：一類(lèi)是建設(shè)工程項(xiàng)目管理的核心——業(yè)主方的項(xiàng)目管理;一類(lèi)是負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目的安全、進(jìn)度、質(zhì)量、成本等的設(shè)計(jì)方項(xiàng)目管理;一類(lèi)是負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目整體利益以及施工方利益的施工方項(xiàng)目管理;一類(lèi)是負(fù)責(zé)管理供貨方的供貨成本、供貨的速度以及供貨質(zhì)量的供貨方項(xiàng)目管理;一類(lèi)是負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目的總投資、總承包方的成本以及項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量的建設(shè)項(xiàng)目工程總承包方的項(xiàng)目管理;最后一類(lèi)為其他建設(shè)工程項(xiàng)目管理。

2建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用狀況

建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用具體是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)化、模式化管理，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接，協(xié)調(diào)同一環(huán)節(jié)下部同專(zhuān)業(yè)的建設(shè)任務(wù)，從而確保項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和成本控制目標(biāo)。建筑工程管理具體包含安全管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和成本管理等方面的內(nèi)容，各項(xiàng)管理工作存在密切的內(nèi)在聯(lián)系性，只有全方位實(shí)施建筑工程管理，才能為項(xiàng)目的綜合建設(shè)效益提供保障。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，工程規(guī)模也不斷擴(kuò)大，相比之下，管理體系的建設(shè)則較為滯后。在此情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題，因發(fā)生安全事故、資金周轉(zhuǎn)不暢，導(dǎo)致工程建設(shè)無(wú)法順利進(jìn)行，不僅會(huì)給建設(shè)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，還容易使企業(yè)陷入各種法律糾紛中，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，必須合理運(yùn)用建筑工程管理方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全方位管理。

3建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用過(guò)程中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1進(jìn)度管理

進(jìn)度管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵性?xún)?nèi)容，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的規(guī)模不斷擴(kuò)大，在建設(shè)過(guò)程中引進(jìn)了很多新的施工技術(shù)，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的結(jié)構(gòu)也越來(lái)越復(fù)雜，這些都是影響施工進(jìn)度的因素。另外，由于城市化建設(shè)發(fā)展的需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)工程的工期要求更為嚴(yán)格，這就導(dǎo)致一部分企業(yè)為追趕工期，在前期項(xiàng)目準(zhǔn)備工作中不夠充分，也沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致的前期調(diào)研工作。這就導(dǎo)致在前期工作中很多材料、人員和設(shè)備的準(zhǔn)備不夠充分的情況下貿(mào)然開(kāi)工，而為后期項(xiàng)目工作的開(kāi)展埋下隱患。受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，一部分企業(yè)在處理施工問(wèn)題時(shí)簡(jiǎn)單粗暴，不僅暴露了前期準(zhǔn)備工作中的不足，還嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度管理。

3.2造價(jià)不科學(xué)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目行業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境越來(lái)越激烈，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目單位為了得到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和施工權(quán)，盲目投資，缺乏科學(xué)的造價(jià)成本考慮。有施工隊(duì)伍不顧項(xiàng)目工程是否能得到健康發(fā)展，在建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)很?chē)?yán)重的資金安全威脅的情況下，也沒(méi)有停止盲目投資，加上其缺乏成本管理意識(shí)，使得成本預(yù)算嚴(yán)重超出預(yù)算，給企業(yè)造成惡劣的經(jīng)濟(jì)影響。

3.3質(zhì)量管理不到位

建筑工程管理的關(guān)鍵主要是控制好施工質(zhì)量，并且要注意施工質(zhì)量和項(xiàng)目設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察等方面之間的聯(lián)系，多方面協(xié)調(diào)好施工質(zhì)量的控制工作。目前在控制施工質(zhì)量上存在的主要問(wèn)題是一些企業(yè)部門(mén)沒(méi)有明確的分工，缺乏溝通和交流，有些部門(mén)之間的職責(zé)不清，相互推諉情況較多，導(dǎo)致部門(mén)銜接工作不到位，從而降低了施工效率，也影響了建筑工程管理的質(zhì)量。某些建筑工程管理單位只注重經(jīng)濟(jì)效益，從而降低了施工的質(zhì)量要求，存在偷工減料現(xiàn)象，施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理不夠規(guī)范，驗(yàn)收工作應(yīng)付了事，這些都是造成質(zhì)量管理不到位的因素。

4加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的措施

4.1不斷完善工程造價(jià)體系

為了完善房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的管理，有必要在項(xiàng)目前期建設(shè)中制定完備的工程造價(jià)體系，這能夠有效保障工程項(xiàng)目資源得到更加合理的利用，有利于的企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工前期，可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的工程造價(jià)人員進(jìn)行分析，制定科學(xué)合理的工程造價(jià)，充分利用好資金、設(shè)備和人員，并且在最大程度降低成本的基礎(chǔ)上，保證高質(zhì)量完成工程施工建設(shè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工過(guò)程中，也要實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流動(dòng)的情況，防止資金鏈出現(xiàn)漏洞問(wèn)題。企業(yè)在有效管控資金鏈的同時(shí)，要加強(qiáng)和把控項(xiàng)目工程的造價(jià)體系，保障企業(yè)的利益不受損失。在完善工程造價(jià)體系過(guò)程中，與之相關(guān)的監(jiān)管部門(mén)要肩負(fù)責(zé)任，落實(shí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度，保障工程項(xiàng)目的順利開(kāi)展。

4.2采取基于全過(guò)程的動(dòng)態(tài)造價(jià)管理方法

工程造價(jià)管理是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行的前提保障，需要采用科學(xué)的方法編制工程造價(jià)，并在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行造價(jià)，保證工程的建設(shè)效益。通過(guò)完善造價(jià)管理體系，采取動(dòng)態(tài)控制方法，針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)管理內(nèi)容和特點(diǎn)，制定有效的管理策略，可以確保造價(jià)管理的有效實(shí)施。特別應(yīng)做好材料差額處理，施工階段的造價(jià)費(fèi)用占工程總造價(jià)費(fèi)用的70%以上，要實(shí)現(xiàn)對(duì)施工造價(jià)費(fèi)用的有效管理，必須對(duì)材料差額進(jìn)行嚴(yán)格控制。充分考慮各項(xiàng)價(jià)差系數(shù)與市場(chǎng)價(jià)格的相互作用，對(duì)工程材料費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制。如果出現(xiàn)價(jià)格差異較大的情況，要詳細(xì)描述其特征，通過(guò)業(yè)主與施工單位進(jìn)行有效協(xié)商，制定材料差額處理辦法，規(guī)避合同糾紛。

4.3建筑工程項(xiàng)目管理者需要提高自身專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力

從專(zhuān)業(yè)技術(shù)角度來(lái)說(shuō)，建筑工程管理者應(yīng)具有城市規(guī)劃師、建造師、監(jiān)理工程師等其中的一項(xiàng)或者多項(xiàng)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。有的人通過(guò)“走后門(mén)”的方式獲取相關(guān)的資格證書(shū)，有的人甚至是直接購(gòu)買(mǎi)假冒的資格證書(shū)，進(jìn)而擔(dān)任建筑工程管理工作。有人運(yùn)氣好通過(guò)正規(guī)手段取得了從事建筑工程管理的資格，而進(jìn)入工作崗位后也沒(méi)有對(duì)此工作進(jìn)行相對(duì)規(guī)范的學(xué)習(xí)，所以從事此項(xiàng)工作的工作人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平普遍較低。自身的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力不足以讓他們擔(dān)任這項(xiàng)極具挑戰(zhàn)性的工作。建筑工程管理的工作人員沒(méi)有過(guò)硬的相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力只會(huì)嚴(yán)重影響該項(xiàng)目的正常運(yùn)行。所以，公司、企業(yè)在招聘相關(guān)專(zhuān)業(yè)的人員時(shí)，應(yīng)適當(dāng)提高入業(yè)門(mén)檻，以提高這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而使相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員加深對(duì)此專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)深度以提高自身專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力;其次，公司以及企業(yè)也應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)內(nèi)相關(guān)員工進(jìn)行不定期或定期的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，以進(jìn)一步提高他們的自身能力。

4.4引入BIM技術(shù)為施工質(zhì)量管理提供支持

BIM技術(shù)即建筑信息模型技術(shù)，目前已經(jīng)在工程質(zhì)量管理中得到了廣泛應(yīng)用，可以為質(zhì)量管理過(guò)程中的事前控制和事中控制提供支持。通過(guò)構(gòu)建三維BIM建筑模型，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集成管理，在統(tǒng)一的信息化管理平臺(tái)下，統(tǒng)籌各專(zhuān)業(yè)施工，從三維BIM建筑模型中查看構(gòu)件屬性和現(xiàn)場(chǎng)施工情況。發(fā)揮信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，快速、準(zhǔn)確的采集建筑基礎(chǔ)信息，為質(zhì)量控制和管理提供依據(jù)。通過(guò)信息化管理平臺(tái)檢查材料質(zhì)量、核對(duì)材料信息，并開(kāi)展施工技術(shù)管理工作。加強(qiáng)技術(shù)人員與施工人員的溝通，避免因信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，導(dǎo)致施工技術(shù)質(zhì)量受到影響。此外，還可以基于BIM模型進(jìn)行防碰撞檢測(cè)，協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)施工，利用三維激光掃描技術(shù)構(gòu)建數(shù)字模型，對(duì)建筑質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行準(zhǔn)確定位。

4.5公司、企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)以及國(guó)家需要提高對(duì)建筑工程管理的重視程度

改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)家注重經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對(duì)而言就有點(diǎn)疏忽了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)范管理，對(duì)建筑工程管理的重視程度不高;這也使得房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)不重視建筑工程管理的發(fā)展。最終嚴(yán)重影響了建筑工程管理專(zhuān)業(yè)的正常就業(yè)，造成人才流失。企業(yè)在施工的時(shí)候往往只考慮項(xiàng)目完成的成本、項(xiàng)目的施工工藝、項(xiàng)目的建造進(jìn)度以及項(xiàng)目的施工人員，很少會(huì)考慮到項(xiàng)目的安全程度、供貨商的供貨質(zhì)量以及項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，無(wú)法使得建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中科學(xué)的、合理的、充分的運(yùn)用，使其經(jīng)濟(jì)遭受不可挽回的損失，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展陷入困境。所以，國(guó)家與企業(yè)單位應(yīng)當(dāng)高度重視建筑工程管理在建筑業(yè)內(nèi)的發(fā)展，大力培養(yǎng)相應(yīng)的人才，使建筑工程管理徹底滲透在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中。

4.6提升企業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)以及建筑工程管理的人員素質(zhì)

時(shí)至今日，我相信每個(gè)人都記得朱镕基總理所說(shuō)的“王八蛋工程”、“豆腐渣工程”。自全國(guó)性洪水爆發(fā)后，沒(méi)有鋼筋的樓頂，以及“水泥墻”等的“豆腐渣”建筑都被披露出來(lái)，有的甚至是學(xué)校教學(xué)樓、宿舍樓。在他們縱情享樂(lè)的同時(shí)有很多學(xué)生、婦人、老人在失去生命，當(dāng)然這只是很少一部分沒(méi)有絲毫道德素質(zhì)的人只遵從利益至上的原則，從而頂風(fēng)作案，罔顧法律、罔顧他人生命。嚴(yán)重影響了業(yè)外人士對(duì)此行業(yè)的看法。其次，有些建筑工程管理人員心志不堅(jiān)定為了漲工資或是其它的原因而迎合老板。減少項(xiàng)目支出、取用次品建筑材料或是減少施工人員的工資等等，對(duì)工程的正常建筑產(chǎn)生了極為不好的影響。所以，有必要加強(qiáng)對(duì)他們的德育教育，提升他們的自身素質(zhì)。國(guó)家可以定期的對(duì)抽查一些建筑行業(yè)的項(xiàng)目，以及建筑工程管理人員進(jìn)行道德考核，比如，調(diào)查其日常行為，有沒(méi)有酒駕等等。

4.7合理控制施工進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理受工程安全管理、質(zhì)量管理和成本管理影響較大，任何一個(gè)管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致進(jìn)度管理失控。在做好上述管理工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)采取精細(xì)化管理辦法，綜合考慮項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)指標(biāo)，合理安排施工進(jìn)度，避免因壓縮工期影響工程建設(shè)質(zhì)量。在工程正式開(kāi)始施工前，首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，根據(jù)專(zhuān)家意見(jiàn)，確定工程施工的重點(diǎn)和難點(diǎn)環(huán)節(jié)，集中精力加強(qiáng)管理。在施工進(jìn)度安排過(guò)程中，應(yīng)統(tǒng)合人員、設(shè)備、材料各方面的規(guī)劃安排，確保材料的穩(wěn)定供應(yīng)和設(shè)備的正常使用。應(yīng)提前做好現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備，完成臨時(shí)道路和生活區(qū)建設(shè)工作，按照施工計(jì)劃，穩(wěn)步推進(jìn)施工進(jìn)度，確保項(xiàng)目工程能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量的完成。應(yīng)落實(shí)進(jìn)度管理責(zé)任，詳細(xì)安排每個(gè)班組的施工任務(wù)，對(duì)交叉作業(yè)面進(jìn)行合理實(shí)際，在利用BIM技術(shù)進(jìn)行碰撞檢測(cè)和施工方案調(diào)整的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)班組施工，嚴(yán)格按照各專(zhuān)業(yè)的施工進(jìn)度表進(jìn)行施工。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理越來(lái)越復(fù)雜的情況，通過(guò)采用先進(jìn)的管理技術(shù)和方法，彌補(bǔ)傳統(tǒng)工程管理存在的不足，可以確保管理的全面性和有效性。在此基礎(chǔ)上，處理好各項(xiàng)管理任務(wù)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程，可以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程建設(shè)效益。

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