不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎平臺建設研究

張慧

【摘要】針對當前不動產(chǎn)登記業(yè)務、數(shù)據(jù)及信息系統(tǒng)的現(xiàn)狀，結合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的業(yè)務、信息系統(tǒng)建設，提出以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為依據(jù)，以現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)為基礎，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺的技術路線。在此基礎上，對現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記信息管理平臺的整體結構進行改造升級，并對該平臺中的不動產(chǎn)權登記憑證和查詢等功能進行了研究，為構建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)以土地為中心的不動產(chǎn)登記全業(yè)務需求提供技術支撐。

【關鍵詞】不動產(chǎn)登記;登記數(shù)據(jù)整合;信息管理基礎平臺建設

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.09.010

引言：

根據(jù)當前不動產(chǎn)登記業(yè)務、數(shù)據(jù)及信息系統(tǒng)的構建現(xiàn)狀，結合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的業(yè)務、信息系統(tǒng)建設，提出以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為依據(jù)，以不動產(chǎn)登記信息為主要指標，以現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)為基礎，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺的技術路線。不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺的總體架構是建設不動產(chǎn)權籍調查成果管理系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記業(yè)務管理系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)三個相互關聯(lián)的管理系統(tǒng)，其中登記業(yè)務管理系統(tǒng)包括土地登記、海域登記、房地登記、林權登記、農(nóng)經(jīng)權登記等五個業(yè)務子系統(tǒng)，并對其上的不動產(chǎn)登記憑證和查詢等進行了系統(tǒng)的功能分析，為建立一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)和一個以“以地為本”不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，為滿足所有不動產(chǎn)的登記全業(yè)務需求提供技術支持。

1、我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及將納入的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權等各類不動產(chǎn)的登記，原先分別是由國土、住建、林業(yè)、海洋、農(nóng)業(yè)等部門進行登記，登記資料各自歸檔，但是由于各部門的登記信息系統(tǒng)、數(shù)據(jù)參數(shù)格式都不同，從而存在著各類不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)質量參差不齊、缺乏統(tǒng)一的空間參考等問題。

分散登記的各種登記業(yè)務各部門都出臺了登記辦法，對登記的相關工作做了明確規(guī)定，從辦理流程上看登記程序大致相同，登記類型卻差異較大。土地登記的基本程序包括申請、土地權屬審核、注冊登記和核發(fā)證書，登記類型包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記;房屋登記的一般流程包括申請、受理、審核、登簿和發(fā)證，登記類型包括房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記和其他登記;草原登記分為草原初始登記和變更登記，按照權屬分為國有草原登記和集體草原登記;林權登記包括初始登記、變更登記和注銷登記;海域使用權登記包括初始登記、變更登記和注銷登記;農(nóng)村土地承包經(jīng)營權包括家庭承包方式登記、其他承包方式登記和變更登記、注銷登記。實施了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記后，統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記的類型即首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，統(tǒng)一了登記機構、登記人員、登記簿冊和登記信息管理基礎平臺。

2、不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合

在登記職能整合后，根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的整體推進情況，分別對各單位進行調研，按不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的標準，將不同的登記信息進行集成，以排除各種信息的沖突，從而實現(xiàn)對所有不動產(chǎn)登記的全面管理。在不動產(chǎn)登記資料的整理方面，基于現(xiàn)有的地籍調查資料，以宗地、宗海代碼為指標，結合其它類別的不動產(chǎn)登記資料進行擴充，加速不動產(chǎn)登記資料的集成。按照尊重歷史、充分繼承的基本理念，對現(xiàn)有單位的調查結果予以保護，對涉及變化、信息不全的房屋、林地、草原、承包地等，按照現(xiàn)行政策、規(guī)范和標準進行補充調查，并梳理不動產(chǎn)登記信息的歷史關系。

2.1技術思路

按照《國土資源部關于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范》要求，分別對各登記檔案資料進行數(shù)字化處理，以不動產(chǎn)登記檔案資料為基礎，對房屋等不動產(chǎn)進行落宗、落幢，并對登記簿數(shù)據(jù)進行核對清理、標準化轉換和整體遷移入庫。

2.2清理各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)

依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)標準》，對土地、房屋、草原、林地等各類不動產(chǎn)登記的紙質檔案資料進行掃描、信息錄入或補錄、梳理歷史關系。根據(jù)坐落、權利人等關鍵字段的匹配性，利用原有的地籍調查成果資料，對房屋等不動產(chǎn)進行落宗地、落幢，建立各類不動產(chǎn)的登記數(shù)據(jù)與宗地、宗海的關聯(lián)關系，缺失登記信息的實地進行外業(yè)核查，確保各類不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)清晰、準確。

2.3建立不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)庫

建立不動產(chǎn)權籍調查成果數(shù)據(jù)庫，編制不動產(chǎn)單元代碼，通過不動產(chǎn)單元代碼，實現(xiàn)對不動產(chǎn)權籍調查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲、管理與應用。

2.4數(shù)據(jù)標準化轉換及遷移入庫

按照不動產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫結構，將現(xiàn)有的土地、房屋等各類登記業(yè)務的數(shù)據(jù)庫進行映射轉換，通過標準化轉換消除各類登記數(shù)據(jù)的標準不統(tǒng)一、格式不統(tǒng)一、精度不統(tǒng)一的問題，形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記中間庫成果，再整體導入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)。

3、不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設

不動產(chǎn)登記信息管理平臺的建立是一系列政策、機制、數(shù)據(jù)及其管理、技術、標準、應用、服務的綜合。在此基礎上，以運行環(huán)境與數(shù)據(jù)庫為基礎，以技術規(guī)范、標準為依托，建立系統(tǒng)的應用程序?；跀?shù)據(jù)的隱私化、實時的特點，對系統(tǒng)的安全、可靠的操作環(huán)境提出了新的需求，并通過建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記注冊數(shù)據(jù)庫（國家、省、市、縣四級），實現(xiàn)了前期建設和日常的不動產(chǎn)登記成果的匯交、檢查、接收、查詢?yōu)g覽、統(tǒng)計分析和監(jiān)督等功能。

3.1總體架構設計方案

我國明確提出，要全面整合土地資源、水資源、草原資源、濕地資源等調查與確權登記管理職責，有效解決行政機構條塊化職責和權利分割的問題，提供了關于自然資源統(tǒng)一確權登記工作、不動產(chǎn)登記工作與不動產(chǎn)登記管理工作相互之間協(xié)同執(zhí)行的政策機制，為自然資源數(shù)據(jù)信息的全方位整合與共享使用夯實基礎，并對相關工作的相互協(xié)同提出要求：1.各項工作的開展需要準確確定農(nóng)用地、建設用地、森林資源、水資源、濕地資源、礦產(chǎn)資源的儲量分布情況和應用現(xiàn)狀情況，明確權利構成的特點與權利主體，不同工作的重點不同。2.各項工作要想高效化執(zhí)行，獲得統(tǒng)一性、準確性和真實性的資源數(shù)據(jù)信息，確定資源方面的權利歸屬，就應保證各項工作的相互協(xié)同。當前，我國的自然資源調查工作和普查工作具有獨立性的特點，分類標準、調查標準和數(shù)據(jù)管理標準有著一定差異性，自然的界限相互交叉重疊，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范監(jiān)督標準，在此情況下就必須要確保各項工作逐步性的協(xié)同執(zhí)行。3.各項工作的落實，應合理界定、明確每個層級工作的監(jiān)督管理職責、事權職責，提升資源信息社會化服務效果與水平，滿足資源持續(xù)性保護需求、合理利用的需求。這三項工作存在的主要聯(lián)動關系：（1）在明晰和確定資源產(chǎn)權的過程中，是將不動產(chǎn)的登記當作主導部分。從本質層面，不動產(chǎn)登記工作就是開展土地、建筑物、林木、森林等各類定著物的權利歸屬，明確空間范圍之內資源的權利類型和主體，將信息內容記錄在不動產(chǎn)登記簿中，在此情況下自然資源統(tǒng)一確權登記可根據(jù)不動產(chǎn)登記管理的資源權利內容和土地屬性內容，使得統(tǒng)一確權登記和不動產(chǎn)登記簿處于一致的狀態(tài)，相互之間存在緊密的關聯(lián)，一旦發(fā)現(xiàn)有不一致的，就可按法律程序重新申請查驗。（2）不動產(chǎn)登記管理能夠調查核實我國土地的利用現(xiàn)狀、變化情況、權屬狀況等情況，可以為自然資源統(tǒng)一確權登記提供基礎信息，便于明確土地和自然資源利用的現(xiàn)狀、準確界定所有權與邊界，進而為資源利用現(xiàn)狀分析權利空間區(qū)域的劃分提供基礎保障。目前我國在不動產(chǎn)登記中提出了相關規(guī)定，要在登記房屋建筑和森林林木等不動產(chǎn)的過程中融入所附著土地與海域的信息，確保權利主體的相同性，而在自然資源統(tǒng)一確權登記的過程中實施的對象和不動產(chǎn)登記一樣是依附于土地，此情況下就可以將不動產(chǎn)登記管理的數(shù)據(jù)信息作為參考，按照調查后的土地變更狀況更新記錄自然資源的變化信息。（3）我國的自然資源統(tǒng)一確權登記工作和不動產(chǎn)登記工作、不動產(chǎn)登記管理工作的內容有著一定的關聯(lián)，相互之間能夠進行內容的補充，各項工作的實施能夠調查記錄我國的資源分布狀況和權屬特點，但是在各種資源空間位置、范圍、類型、數(shù)量、權屬的專項調查內容具有相互補充。首先，不動產(chǎn)登記工作主要進行資源權利歸屬信息的記錄，但是由于權利登記是權利人主動申請?zhí)岢?，不能確保登記的全面性。近年來，我國在逐步制定和完善資源有償使用制度和生態(tài)補償制度，國家所有自然資源的所有權代表行使主體和內容應該更為清晰，只有進行自然資源權屬和不動產(chǎn)登記的良好銜接、嚴格落實法律制度、賦予一定的法律效力，才能確保國有資源資產(chǎn)管理工作的高效化落實，使得國有資源更為優(yōu)化配置。其次，不動產(chǎn)登記管理工作是結合我國土地利用現(xiàn)狀，對調查宗地的單元進行劃分，重點調查統(tǒng)計各種用地資源的空間位置、范圍、數(shù)量等情況，在資源質量調查統(tǒng)計的領域主要是評價耕地質量情況，根據(jù)耕地分等級評價資源的質量，沒有創(chuàng)建較為完善的森林資源，水資源和濕地資源等質量評價調查體系，再加上土地調查主要是結合土地利用的狀況開展資源分類工作，沒有重點分析依附土地的資源原始特點和自然特點，很難準確調查評價資源質量和生長模式，未來的演化趨勢;而在有效執(zhí)行自然資源統(tǒng)一確權登記工作之后，就可以和不動產(chǎn)登記管理、不動產(chǎn)登記之間相互銜接，詳細性的調查核實水資源、森林資源、草原資源、灘涂資源、礦產(chǎn)資源等質量和空間范圍、類型，明確具體的數(shù)量和權屬狀況，全面登記我國的自然資源所有權，不僅能彌補不動產(chǎn)登記管理、不動產(chǎn)登記工作的不足，還能為我國自然資源的保護、可持續(xù)利用提供幫助。再次，對于不動產(chǎn)登記管理而言，主要就是調查國土資源的更新情況，提供自然資源統(tǒng)一確權登記的土地調查基礎數(shù)據(jù)信息，而自然資源統(tǒng)一確權登記則能夠以此為基礎全面研究資源的特性情況，實現(xiàn)確權登記，而自然資源確權登記又能夠和不動產(chǎn)登記之間相互聯(lián)系，各項工作之間有著互相共享信息的關系。從實際情況而言，自然資源統(tǒng)一確權登記能夠幫助不動產(chǎn)登記解決問題、做出反饋、補充內容，不動產(chǎn)登記管理可以和自然資源統(tǒng)一確權登記之間相互促進解決問題、補充內容，還能為不動產(chǎn)登記做出反饋，三者之間可以通過信息的共享提升內容的充足性、成果的遞進性，使得各類數(shù)據(jù)信息更為完整、更為準確，相互之間進行內容的補充、問題的應對和處理，為國家自然資源的可持續(xù)保護、高效化利用提供幫助。

建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，以建設不動產(chǎn)權籍調查成果管理系統(tǒng)、登記業(yè)務管理系統(tǒng)、登記檔案管理系統(tǒng)為總體架構，采用統(tǒng)一的宗地、宗海代碼來實現(xiàn)三個系統(tǒng)之間的自動關聯(lián)，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務全鏈條管理。

3.2不動產(chǎn)權籍調查成果管理系統(tǒng)

以現(xiàn)有的地籍數(shù)據(jù)和各類不動產(chǎn)數(shù)據(jù)、業(yè)務為基礎，依據(jù)不動產(chǎn)測繪成果，建立不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)成果管理系統(tǒng)，提供不動產(chǎn)單元編碼，建立新舊編碼的關聯(lián)關系，建立宗地、宗海與其上定著物之間的空間位置關聯(lián)關系，實現(xiàn)不動產(chǎn)權籍調查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲、管理與應用，并通過不動產(chǎn)單元代碼自動關聯(lián)登記業(yè)務管理系統(tǒng)、登記檔案管理系統(tǒng)，實現(xiàn)權籍調查成果信息實時推送。

3.3不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務管理系統(tǒng)

按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務規(guī)范要求，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記業(yè)務管理系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的申請、受理、初審、審核、核定、登簿發(fā)證等全業(yè)務流程的網(wǎng)上管理，自動生成統(tǒng)一的電子不動產(chǎn)登記簿。該系統(tǒng)覆蓋房、地、林、海和承包地等所有不動產(chǎn)領域，以及首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記和查封登記等日常業(yè)務的辦理，提供統(tǒng)一登記簿冊證和流程定義、登記查詢、統(tǒng)計等功能模塊，包括不動產(chǎn)登記業(yè)務辦理模塊、登記簿管理、信息查詢、統(tǒng)計分析、數(shù)據(jù)推送。提供與不動產(chǎn)權籍調查成果管理系統(tǒng)接口，實現(xiàn)與其信息實時交互，并實現(xiàn)登記的圖形屬性一體化管理。該系統(tǒng)包括土地登記、海域登記、房地登記、林權登記和農(nóng)經(jīng)權登記等五個業(yè)務子系統(tǒng)，這五個系統(tǒng)相互之間存在聯(lián)動關系，同時與不動產(chǎn)權籍調查成果管理系統(tǒng)、登記檔案管理系統(tǒng)自動關聯(lián)，能相互支撐、互相補充、相互協(xié)同和統(tǒng)一。

3.4不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理系統(tǒng)

建立不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對不動產(chǎn)登記檔案資料的電子化管理，同時自動關聯(lián)不動產(chǎn)權籍調查管理系統(tǒng)、登記業(yè)務管理系統(tǒng)，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、資料的統(tǒng)一存儲、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一應用。該系統(tǒng)包括檔案整理、檔案掃描、圖像處理、圖像存儲與命名、歸檔和對登記檔案的查詢、借閱、查閱、統(tǒng)計、輸出、管理、備份等功能模塊。

3.5與不動產(chǎn)登記信息相關接口

建設不動產(chǎn)登記信息相關接口，提供不動產(chǎn)登記信息交互與共享，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息與國家、省、市、縣四級平臺的實時共享，實現(xiàn)與自然資源系統(tǒng)內部業(yè)務和住房與城鄉(xiāng)建設、林業(yè)、海洋、農(nóng)業(yè)等主管部門以及公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計、衛(wèi)生健康、司法、法院等多個部門之間的互通共享，同時，依法開放權利人、利害關系人對不動產(chǎn)登記的各項權利、事項的公共查詢，提供社會化服務。

結語：

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及體制政策、機構人員、法律法規(guī)、技術標準和登記規(guī)范等多個環(huán)節(jié)，涉及面廣，時間緊、任務重、影響大。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的過渡時期，以現(xiàn)有的地籍資料和宗地、宗海統(tǒng)一編號作為指標，宜采取松散結合的方法進行其它類型的數(shù)據(jù)擴充，有助于推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一體化管理。在不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺的設計與建設中，應將各種類型的不動產(chǎn)業(yè)務與信息化相結合，進行平臺結構和功能的優(yōu)化。在建立了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)的基礎上，對其進行數(shù)據(jù)的及時更新與共享，確保不動產(chǎn)登記信息的現(xiàn)勢性，并制定相應的管理規(guī)范制度與制約措施，確保不動產(chǎn)登記信息的保密和安全。

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