房地產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用分析

【摘要】近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，很多人口逐步走進(jìn)城市，在這種發(fā)展形勢(shì)下，增加了人們對(duì)房產(chǎn)的需求量，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。然而，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)不只是提供居住服務(wù)，很多人將房地產(chǎn)作為投資的產(chǎn)品，簡(jiǎn)單的成本法和市場(chǎng)法不能使市場(chǎng)要求得到滿足，所以凸顯出收益法具有的作用，這種方法的理論基礎(chǔ)非常健全，得到很多投資人員的廣泛青睞。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較晚，應(yīng)用收益法時(shí)還面臨著很多問(wèn)題，如：熟練掌握收益法的評(píng)估人才匱乏、信息來(lái)源渠道少、折現(xiàn)率的確定缺少精準(zhǔn)性等。鑒于此，本文研究過(guò)程中首先闡述了收益法的相關(guān)概述，敘述了收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，分析了房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用收益法的問(wèn)題，最后探討了收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用策略。

【關(guān)鍵詞】收益法;房地產(chǎn)評(píng)估;成本法;市場(chǎng)法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.010

引言：

目前，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中還面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，通過(guò)優(yōu)化與健全房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，行業(yè)自律得到人們的高度重視。在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐過(guò)程中往往在選擇數(shù)據(jù)方面存在主觀性的問(wèn)題，房地產(chǎn)評(píng)估的收益法房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一，出現(xiàn)上述問(wèn)題在所難免，所以經(jīng)過(guò)分析房地產(chǎn)評(píng)估中收益法應(yīng)用的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的具體應(yīng)用策略，從而為房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐工作提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對(duì)具體工作的開(kāi)展具備重大的借鑒意義。

1、收益法的相關(guān)概述

1.1收益法概述

收益法主要包含預(yù)測(cè)、折現(xiàn)及加和三個(gè)主要步驟，在具體工作開(kāi)展過(guò)程中使用收益法時(shí)，評(píng)估人員首先對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，然后估測(cè)一個(gè)恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，最終把未來(lái)的收益進(jìn)行折現(xiàn)加和，獲得房地產(chǎn)價(jià)值，這種方法經(jīng)常在商場(chǎng)、店鋪、寫(xiě)字樓及底商等具備穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)評(píng)估中廣泛使用。本文主要將收益法作為研究對(duì)象，以下內(nèi)容深入研究了收益法自身的缺陷、難點(diǎn)。

預(yù)期收益額在明確時(shí)，自身存在先天性的不足，主要表現(xiàn)為：一是收益額預(yù)測(cè)的復(fù)雜性、預(yù)測(cè)自身存在的問(wèn)題、預(yù)測(cè)方法的約束性，這些均是應(yīng)用收益法存在的先天性不足。再健全的預(yù)測(cè)方法，其雖以預(yù)測(cè)未來(lái)，但這種預(yù)測(cè)勢(shì)必會(huì)受到現(xiàn)有條件的約束，同時(shí)每種預(yù)測(cè)方法僅綜合考量預(yù)測(cè)對(duì)象的某個(gè)方面具有的特點(diǎn)，不能統(tǒng)籌兼顧預(yù)測(cè)對(duì)象每個(gè)方面具有的特點(diǎn)，所以，預(yù)測(cè)方法的選用同樣提升了預(yù)測(cè)純收益明確的難度。二是收益法的預(yù)期原理關(guān)系著明確預(yù)期收益額自身，同樣應(yīng)通過(guò)相應(yīng)的基礎(chǔ)展開(kāi)分析判斷，包含動(dòng)態(tài)了解評(píng)估房地產(chǎn)的歷史、當(dāng)前和預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間中的經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料與經(jīng)驗(yàn)累積等，通過(guò)現(xiàn)在推測(cè)未來(lái)。

這種分析判斷，倘若不能保持充足的職業(yè)專(zhuān)業(yè)精神，不采用合理的態(tài)度，不能充分了解全面的資料信息，極易脫離實(shí)際，不能經(jīng)受時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)，提供具備失誤甚至不真實(shí)的評(píng)估結(jié)果報(bào)告，從而為依靠評(píng)估報(bào)告的第三人、委托人等帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而產(chǎn)生評(píng)估責(zé)任，為評(píng)估帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。就某個(gè)方面來(lái)看，收益法在預(yù)期收益額的明確過(guò)程中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，換言之是包括潛在的缺陷與局限的累積過(guò)程是評(píng)估的最后結(jié)果，還未符合公正和有效性造成的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的形成過(guò)程。

從表面來(lái)看，收益法的公式非常簡(jiǎn)單，但是想要使用收益法精準(zhǔn)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)精準(zhǔn)估測(cè)今后每一年的還原利率與純收益。但是，純收益和還原利率伴隨著市場(chǎng)情況進(jìn)行相應(yīng)起伏，想要精準(zhǔn)還原今后每一年的純收益顯得非常困難。所以，在估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)師通常會(huì)假設(shè)一個(gè)還原率、純收益保持不變，顯然從某種程度上與實(shí)際情況不相符。同時(shí)，預(yù)期純收益的水平與改動(dòng)趨勢(shì)的假設(shè)通常符合實(shí)際情況。所以，使用簡(jiǎn)化的公式計(jì)算難免會(huì)出現(xiàn)誤差。同時(shí)房地產(chǎn)的收益年限通常非常長(zhǎng)，可以達(dá)到幾十年乃至更長(zhǎng)，所以，要依據(jù)房地產(chǎn)純收益的影響因素明確房地產(chǎn)投資在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或者是未來(lái)數(shù)年內(nèi)的純收益與還原利率幾乎不可能。

純收益的明確因受到各方面因素產(chǎn)生的不利影響，導(dǎo)致每種房地產(chǎn)具有自身的收益水平，同時(shí)還原利率存在較大差異，使用市場(chǎng)法借鑒相似房地產(chǎn)獲得的收益水平與還原利率肯定和客觀值具有較大差異，在一定程度上提高了準(zhǔn)確估價(jià)的難度。同時(shí)，未來(lái)純收益主要是由客觀純收益所決定，是排除了超額利潤(rùn)、特殊因素及虧損等狀況后獲得純收益。因?yàn)椴煌A段房地產(chǎn)純收益會(huì)受到環(huán)境因素、心理因素、人口因素、社會(huì)因素、行政因素、自身?xiàng)l件、供求狀況、國(guó)際因素等多種因素產(chǎn)生直接影響，每個(gè)因素在不同時(shí)間段對(duì)房地產(chǎn)純收益的影響存在較大差異，所以，要想精準(zhǔn)預(yù)測(cè)每個(gè)影響因素在不同時(shí)間段中對(duì)房地產(chǎn)純收益造成的影響幾乎不可能。所以，明確收益法中的還原利率同樣是難點(diǎn)。收益法當(dāng)中，因?yàn)榧兪找娴奶卣鞔嬖谳^大差異，收益法的實(shí)際公式同樣與眾不同，并且評(píng)估對(duì)象不一樣，使用的還原利率的性質(zhì)就會(huì)迥異不同。然而還原利率地選擇差異，會(huì)使房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果存在較大差別。通常認(rèn)為，還原利率實(shí)際上是一種投資的收益率，應(yīng)該和獲得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)形成的純收益具備同樣風(fēng)險(xiǎn)的資本收益率相同，其主要包含投資收益率排序插入法、市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法及投資復(fù)合收益率法。

1.2房地產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用特點(diǎn)

1.2.1理論基礎(chǔ)條件

收益法會(huì)明確預(yù)期投入，使用預(yù)期原理確定房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，更主要的是重視全面預(yù)測(cè)今后的客觀性收益。房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值不是回顧原來(lái)的價(jià)值，而是研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體人員需求狀況，發(fā)現(xiàn)其今后的市場(chǎng)情況。經(jīng)過(guò)研究分析歷史資料，經(jīng)常會(huì)把其今后的預(yù)測(cè)改變狀況和變化形勢(shì)進(jìn)行明確，從而使整個(gè)預(yù)期推測(cè)過(guò)程的有效性和科學(xué)性得到保障。

收益法使用階段的主要思想需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行綜合考量，收益性房地產(chǎn)可以獲得當(dāng)前之后的收益，還可以拓展到后期使用過(guò)程中，這是一個(gè)連續(xù)性的過(guò)程。購(gòu)買(mǎi)收益性的房產(chǎn)對(duì)用戶而言屬于一種投資，并不是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)自身，而是購(gòu)買(mǎi)其今后全部可能產(chǎn)生的一種收益狀況。當(dāng)前使用可承受的資金投入，得到今后的投資回報(bào)收益。收益法在使用階段的基本原理是對(duì)于估價(jià)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目今后得到的純凈收益等值或者是現(xiàn)值的確定，可以為投資人員提供更加優(yōu)越的條件。

1.2.2確定資本化率

資本化率指的是在當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估階段，經(jīng)常見(jiàn)到的一些可能變化和地域、性質(zhì)、時(shí)效等房地產(chǎn)項(xiàng)目的探究。在這個(gè)階段中的研究結(jié)果表明：今后投資可能會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題，評(píng)估指導(dǎo)過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)所處環(huán)境明確資本化率。

一般狀況下，在房地產(chǎn)評(píng)估中使用收益法時(shí)，理論研究階段未確定時(shí)間約束的情況下，不能隨便使用收益法。但是收益法使用階段過(guò)于依賴預(yù)期理論，估價(jià)房地產(chǎn)的今后純凈收益通過(guò)折現(xiàn)以后，可以明確界定其當(dāng)前的價(jià)格。相對(duì)而言，收益法可以依據(jù)項(xiàng)目的具體狀況，有效分析市場(chǎng)元素，同時(shí)進(jìn)行評(píng)估引導(dǎo)，以便于可以使當(dāng)代人的經(jīng)濟(jì)行為得到滿足。價(jià)格是價(jià)格調(diào)換的根據(jù)條件，但不是其今后收益的基本條件。

房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用收益法可以確定收益價(jià)格，這是一種非常實(shí)際的需求價(jià)格。就購(gòu)買(mǎi)人員而言，他們希望在購(gòu)買(mǎi)階段支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)條件，很明顯會(huì)盼望今后房產(chǎn)增值可以產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益。投資人員在這個(gè)階段不用對(duì)建設(shè)方的成本投入狀況進(jìn)行綜合考量，確定其今后收益后，展現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值影響作用，投資人員的交易行為會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)。

2、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估階段的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

2.1充分的理論根據(jù)

收益法是將期望理論作為支撐的一種邏輯上的嚴(yán)格評(píng)估方法。和其他方法進(jìn)行對(duì)比可以看出，收益法的理論根據(jù)非常充分，很容易理解。期望的理論代表著財(cái)產(chǎn)的價(jià)值主要取決于今后財(cái)產(chǎn)中的預(yù)期收入。在具體工作過(guò)程中，假如應(yīng)用收益法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，房地產(chǎn)的今后收益不能隨意整理，以便于得到評(píng)價(jià)結(jié)果，一定要折現(xiàn)，接著根據(jù)指定折現(xiàn)率進(jìn)行整理。與此同時(shí)，收益時(shí)間的長(zhǎng)短還關(guān)系著價(jià)值。通過(guò)和市場(chǎng)法、成本法進(jìn)行比較可以得知，收益法為了計(jì)算房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值，利用房地產(chǎn)今后利潤(rùn)的現(xiàn)值之和，其理論更加合理，具有較強(qiáng)的說(shuō)服力。

2.2具有廣泛地使用范圍

近年來(lái)，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，人們收入水平的不斷提升，很多房地產(chǎn)既呈現(xiàn)出居住特點(diǎn)，同時(shí)還當(dāng)作投資物品而存在，這種類(lèi)型的房地產(chǎn)經(jīng)常使用收益法進(jìn)行評(píng)估。實(shí)際工作過(guò)程中，不論是土地還是房產(chǎn)，只要具有獲利能力或者是潛藏著獲利能力，都能夠使用收益法評(píng)估其價(jià)值，由此可以看出，伴隨著市場(chǎng)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，收益法的適用范圍與其他評(píng)估方法相比更加寬泛。

2.3容易得到廣大投資者的認(rèn)可

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，很多人對(duì)房地產(chǎn)的投資特性提高重視程度。許多買(mǎi)家決定購(gòu)置房地產(chǎn)，從而得到更多價(jià)值，同時(shí)預(yù)測(cè)利用今后投資創(chuàng)造利潤(rùn)。在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中，收益法得到的評(píng)價(jià)結(jié)果實(shí)際上體現(xiàn)出房地產(chǎn)消費(fèi)者的按需價(jià)格，這是依據(jù)和收益法基本理論相符的房地產(chǎn)今后盈利能力，消費(fèi)者主動(dòng)支付的價(jià)格，所以很容易讓大部分投資者接納。

3、收益法評(píng)估房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

3.1熟練掌握收益法的評(píng)估人才匱乏

房地產(chǎn)評(píng)估自身具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，對(duì)評(píng)估人員的技術(shù)水平提出非常高的要求。用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，能夠檢驗(yàn)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)技能，成本法、市場(chǎng)法這兩種評(píng)估方法進(jìn)行比較可以看出，收益法非常復(fù)雜。在收益法具體操作過(guò)程中，最主要的內(nèi)容是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)今后的收益與折現(xiàn)率，不僅需要深入分析被評(píng)估房地產(chǎn)自身的歷史數(shù)據(jù)與今后趨勢(shì)，還應(yīng)深入研究整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)。另外，使用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多的折現(xiàn)加和過(guò)程，每個(gè)步驟的失誤都會(huì)使最終結(jié)果出現(xiàn)差異。然而因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較晚，很多評(píng)估人員的工作時(shí)間較短，自身的專(zhuān)業(yè)技能還不完善，使用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)匱乏，致使評(píng)估結(jié)果不精準(zhǔn)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中收益法的使用產(chǎn)生直接影響。

3.2信息來(lái)源渠道少

房地產(chǎn)評(píng)估中想要更好的使用收益法需要實(shí)時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)各方面的信息，同時(shí)還是有關(guān)評(píng)估人深入分析房地產(chǎn)價(jià)值的前提條件。然而，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的研發(fā)時(shí)間比較短，市場(chǎng)制度還未健全，評(píng)估人員不能及時(shí)獲取信息。首先，評(píng)估人員搜集的信息落后，沒(méi)有可使用性;二是沒(méi)有傳播信息的途徑。許多信息不會(huì)及時(shí)進(jìn)行傳播，有些信息是通過(guò)電視或者是手機(jī)上了解，所以評(píng)估者會(huì)出現(xiàn)質(zhì)疑。信息的連續(xù)性導(dǎo)致有關(guān)評(píng)估人員為了搜集重要的信息而投入很多人力成本與材料資源，從某種程度上阻礙了房地產(chǎn)評(píng)估中收益法的具體應(yīng)用。

3.3折現(xiàn)率的確定缺少精準(zhǔn)性

房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用收益法過(guò)程中，明確折現(xiàn)率是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，由于評(píng)估對(duì)象的價(jià)格非常敏感折現(xiàn)率的值，折現(xiàn)率的細(xì)微改變會(huì)使評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)明顯改變。就購(gòu)買(mǎi)收益型房地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，這屬于一種房地產(chǎn)投資行為。針對(duì)任意一種投資行為，都可以按照收益等價(jià)和遵循風(fēng)險(xiǎn)的原則。具體而言，高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)高預(yù)期收益率，低風(fēng)險(xiǎn)與低預(yù)期收益率相吻合。因?yàn)榻灰讜r(shí)間與房地產(chǎn)的估價(jià)地點(diǎn)存在較大差異，所以所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)同樣不一樣，同時(shí)隨著市場(chǎng)情況的改變進(jìn)行起伏，因此應(yīng)明確不同的收益率。

3.4不能精準(zhǔn)預(yù)測(cè)未來(lái)收益

房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員應(yīng)利用收益法估測(cè)最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，即房地產(chǎn)今后的收益，這個(gè)做法在最終結(jié)果的評(píng)估中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。數(shù)據(jù)的微乎變化就會(huì)使評(píng)估結(jié)果存在差異。但是估測(cè)房地產(chǎn)今后價(jià)值的過(guò)程具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，其和許多因素存在直接關(guān)系，同時(shí)還會(huì)受到主觀因素與客觀因素產(chǎn)生的影響。因此，精準(zhǔn)預(yù)測(cè)未來(lái)收益具有較大的困難。

4、房地產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用策略

4.1培育大量評(píng)估人才

房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員是非?；钴S的因素，伴隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不斷進(jìn)步與發(fā)展， 評(píng)估工作呈現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)雜性，這就需要評(píng)估人員自身具備較高的專(zhuān)業(yè)水平與道德修養(yǎng)。首先，評(píng)估人員需要加大學(xué)習(xí)的力度，用心探究收益法的計(jì)算過(guò)程，豐富經(jīng)驗(yàn)，逐步提升自己的綜合素養(yǎng)。其次，主動(dòng)加入房地產(chǎn)評(píng)估方面或其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的考試，盡量讓自己發(fā)展為高水平的綜合型人才。評(píng)估部門(mén)應(yīng)該全面實(shí)施上崗后的再培訓(xùn)制度，從而強(qiáng)化本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)能力。

4.2拓展信息來(lái)源

政府經(jīng)過(guò)采用宏觀的方式管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，挖掘健康的市場(chǎng)，降低評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，讓開(kāi)發(fā)人員與消費(fèi)者保持理性投資，最終推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，政府還需要提供多樣化途徑獲得信息，以便于使信息的透明度與開(kāi)放性得到有效保障。另外，政府還需要不斷優(yōu)化監(jiān)督制度體系，通過(guò)這樣可以保證各種法律規(guī)定得到全面實(shí)施，同時(shí)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。

4.3風(fēng)險(xiǎn)收益模型優(yōu)化折現(xiàn)率

風(fēng)險(xiǎn)收益模型主要將強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)收益原則作為理論基礎(chǔ)，實(shí)際上指的是風(fēng)險(xiǎn)與收益保持正比關(guān)系，高風(fēng)險(xiǎn)與高收益形成對(duì)比，低風(fēng)險(xiǎn)與低收益形成對(duì)比。有些購(gòu)買(mǎi)人員購(gòu)買(mǎi)收益型房地產(chǎn)主要是為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，如果把收益型房地產(chǎn)當(dāng)作一種投資，其不僅包含租金等可觀收益，而且還面臨著相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。通常來(lái)說(shuō)，待評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以從某個(gè)方面體現(xiàn)出企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，然而企業(yè)的預(yù)期收益和企業(yè)面臨的密切風(fēng)險(xiǎn)存在直接關(guān)系，因此把待評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的平均值進(jìn)行比較，二者之間的差異就能體現(xiàn)出二者所面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)。

4.4利用同類(lèi)房地產(chǎn)市價(jià)明確收益額

房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中使用收益法時(shí)，把市場(chǎng)法概念融入收益法明確利潤(rùn)額，對(duì)比被估房地產(chǎn)和類(lèi)似房地產(chǎn)，把交易的具體價(jià)值與房地產(chǎn)相比，當(dāng)作計(jì)算收益額的條件，能夠幫助評(píng)估人員充分了解對(duì)實(shí)際收益產(chǎn)生影響的因素，然后展開(kāi)相應(yīng)調(diào)整，合理分析市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，得到更多的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際工作開(kāi)展過(guò)程中，評(píng)估人員經(jīng)常依據(jù)市場(chǎng)搜集信息明確房地產(chǎn)的凈收益，便于明確這種數(shù)據(jù)，進(jìn)而保證收益水平的科學(xué)性與合理性，從而提升評(píng)估結(jié)果的精準(zhǔn)性。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，經(jīng)過(guò)對(duì)以上內(nèi)容展開(kāi)敘述可以看出，房地產(chǎn)評(píng)估中使用收益法不僅具有有利方面，而且還存在很多的問(wèn)題，本文研究過(guò)程中針對(duì)這些問(wèn)題指出相應(yīng)的解決策略，期望能夠促使收益法廣泛應(yīng)用于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中。盡管我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還處于發(fā)展階段，但是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，評(píng)估人員的綜合素養(yǎng)逐步提升，會(huì)為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供內(nèi)生動(dòng)力。

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作者簡(jiǎn)介：

師紅斌（1973.12-），男，漢族，云南大理人，本科學(xué)歷，工作單位：云南東陸資產(chǎn)評(píng)估有限公司，職稱：資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師，研究方向：房地產(chǎn)評(píng)估、建筑經(jīng)濟(jì)。