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    土地一級開發(fā)成本核算存在的問題及對策建議

    2022-04-19 05:28:02夏俊
    審計與理財 2022年3期
    關(guān)鍵詞:成本預(yù)算成本核算土地

    夏俊

    【摘 要】本文根據(jù)現(xiàn)有研究資料,結(jié)合自身在土地一級開發(fā)成本核算中的一些經(jīng)驗,在研究當(dāng)中分析了土地一級開發(fā)成本核算中的常見問題,主要集中在成本預(yù)算方案統(tǒng)計不科學(xué)等方面上,針對存在的問題,提出了相應(yīng)的對策建議。通過研究,希望能夠?qū)ο嚓P(guān)開發(fā)企業(yè)的土地一級開發(fā)成本核算工作提供一些幫助和啟示。

    【關(guān)鍵詞】土地;成本核算;成本預(yù)算;評估費(fèi)

    土地一級開發(fā)是土地開發(fā)利用的一種主要形式,伴隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展,尤其是房地產(chǎn)市場改革的逐漸深入,在房地產(chǎn)市場步入轉(zhuǎn)型發(fā)展時期以后,對土地一級開發(fā)中的相關(guān)項目管理也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。由于土地一級開發(fā)的規(guī)模相對比較大,投入的資金比較多,成本核算的范圍和事項比較繁瑣,對開發(fā)企業(yè)的成本核算能力和水平的要求越來越高。對土地一級開發(fā)商而言,在開發(fā)當(dāng)中的成本核算工作不能拘泥于傳統(tǒng)的形式,而是應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,需要進(jìn)行不斷的探索和創(chuàng)新,在確保滿足相關(guān)國家法律法規(guī)的前提之下,進(jìn)一步增強(qiáng)自身的土地一級開發(fā)成本核算能力與水平。

    一、土地一級開發(fā)成本核算概述

    1.土地一級開發(fā)成本核算的內(nèi)涵。

    土地一級開發(fā)是指由政府或其委托授權(quán)的企業(yè),在政府核定的范圍之內(nèi),對國有土地和鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征收、拆遷、安置和補(bǔ)償,并根據(jù)土地利用規(guī)劃建設(shè)與之對應(yīng)的市政配套設(shè)施,開發(fā)范圍內(nèi)的所有的土地達(dá)到約定的三通一平或五通一平的建設(shè)條件,在此基礎(chǔ)上對開發(fā)范圍的土地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的開發(fā)過程。從上面的分析中可以看出,土地一級開發(fā)過程是解決土地權(quán)屬、地方附著物及施工建設(shè)基本條件的開發(fā)方式,不同于土地開發(fā),可以將其看成是土地開發(fā)的前置程序。但是,在實踐中,土地一級開發(fā)通常是與項目開發(fā)建設(shè)是緊密聯(lián)系在一起的,通常具備土地一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè),也具備建設(shè)項目施工建設(shè)資質(zhì),所以在土地資源開發(fā)利用中,單獨(dú)進(jìn)行土地一級開發(fā)的情況相對比較少見。從成本管理的角度來講,所謂的土地一級開發(fā)成本核算是指開發(fā)企業(yè),對國有土地和鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征收、拆遷、安置和補(bǔ)償,并根據(jù)土地利用規(guī)劃建設(shè)與之對應(yīng)的市政配套設(shè)施,開發(fā)范圍內(nèi)的所有的土地達(dá)到約定的三通一平或五通一平的建設(shè)條件的過程中,所產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用的核算及控制活動的總稱,是企業(yè)開發(fā)成本管理的重要組成部分。

    2.土地一級開發(fā)成本核算模式分析。

    (1)固定比例收益模式(BT)。

    固定比例收益模式的特點(diǎn)在于開發(fā)企業(yè)在土地一級開發(fā)當(dāng)中獲取固定比例的收益,至于具體的比例,不同的國家或城市規(guī)定的各不相同,比如說北京市規(guī)定為利潤率為開發(fā)成本的8%,并且政府對土地一級開發(fā),企業(yè)收益保底。在成本核算當(dāng)中,此種模式之下政府向企業(yè)支付的固定比例收益僅限于預(yù)計開發(fā)成本,與土地出讓價格無關(guān),但是企業(yè)土地一級開發(fā)過程中,可能面臨通貨膨脹、原材料上漲和人工費(fèi)用上漲等風(fēng)險,這些風(fēng)險一旦超出了企業(yè)的控制能力,實際成本可能高于預(yù)計。在會計核算當(dāng)中,要繼續(xù)用管理會計工具和方法:追蹤各類成本項目的變化情況,進(jìn)一步增強(qiáng)預(yù)計成本核算的準(zhǔn)確性,并且做好土地一級開發(fā)過程中的支出控制和核算工作,這樣才能通過成本核算反映企業(yè)的實際效益情況。

    (2)分享土地出讓金模式這種模式。

    是企業(yè)與政府分享土地出讓金,參與土地一級開發(fā)的企業(yè),通過獲得土地出讓金的方式來實現(xiàn)盈利,這種模式在國內(nèi)一些地方的土地一級開發(fā)當(dāng)中也經(jīng)常出現(xiàn),不過外地企業(yè)一般是國有企業(yè),或者是項目所在地政府的平臺公司。在成本核算過程中,要在土地出讓金分成協(xié)議的基礎(chǔ)上進(jìn)行核算,將土地收益分成納入支出預(yù)算,在這基礎(chǔ)上做好土地一級開發(fā)過程中的各種成本核算工作,確保土地核算的公開透明。

    (3)凈收益分享模式。

    這種模式與上一種模式非常類似,但是分享的是土地開發(fā)的凈收益,而不是土地出讓金。在這種模式的成本核算當(dāng)中,是按照國家相關(guān)規(guī)定提取各項基金和規(guī)費(fèi),在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行土地出讓純收益的合算。從核算過程來看,這種開發(fā)模式之下的成本核算相對比較復(fù)雜,因為站在企業(yè)和政府的角度來講,得出的結(jié)果直接影響到各自之間的利益。尤其是在分成比例之下,其可以獲得的凈收益差異比較大,對于參與土地一級開發(fā)的企業(yè)來說,難以確定預(yù)計可能獲得的收益,對前期成本核算和預(yù)算工作的要求比較高。

    (4)持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施(PPP模式)。

    在這種模式之下,參與土地一級開發(fā)的企業(yè)所獲得的利潤實際上并不是土地一級開發(fā),而是公共配套服務(wù)所獲得收入,對于企業(yè)來說可以獲得長期現(xiàn)金流,所以一般情況下在參與土地一級開發(fā)的過程中,也會參與土地二級開發(fā)建設(shè)。在成本核算當(dāng)中,參與土地一級開發(fā)的企業(yè),既要對土地一級開發(fā)的成本進(jìn)行核算,又要對參與配套建設(shè)的二級開發(fā)建設(shè)進(jìn)行核算,在此基礎(chǔ)上才能確定一個可期待的收益,明確開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制目標(biāo)。

    二、土地一級開發(fā)成本核算問題分析

    1.成本預(yù)算方案統(tǒng)計不科學(xué)。

    根據(jù)土地一級開發(fā)的相關(guān)管理規(guī)定,負(fù)責(zé)施工的單位需要在施工之前向國家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)提供土地一級開發(fā)項目的相關(guān)成本預(yù)算數(shù)據(jù),由于施工單位并沒有進(jìn)入施工現(xiàn)場,也沒有正式進(jìn)行施工,這種情況下所有的預(yù)算數(shù)據(jù)都是根據(jù)以往的類似項目的施工成本管理的相關(guān)數(shù)據(jù)確定,這種情況下所提供的預(yù)算數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)之間可能存在極大的偏差,而國家發(fā)改委等相關(guān)部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的成本預(yù)算方案進(jìn)行審批。通過審批以后,開發(fā)區(qū)也需要嚴(yán)格按照審批結(jié)果進(jìn)行成本預(yù)算控制,但是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化會影響具體的成本核算數(shù)據(jù),以征地補(bǔ)償費(fèi)用為例,由于征地補(bǔ)償費(fèi)用在實踐當(dāng)中的影響因素比較多,所以補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也存在一定的變化,單純的通過預(yù)算的方式很難確定最終的補(bǔ)償費(fèi)用總額,往往會出現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)用超過計劃標(biāo)準(zhǔn)的情況。所以,一旦這種情況下,不僅會影響國家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)的審批工作,也會對施工單位的成本核算造成一定的不利影響。

    2.開發(fā)前期費(fèi)用核算不準(zhǔn)確。

    土地一級開發(fā)項目開發(fā)前期費(fèi)用核算問題是一個重點(diǎn)和難點(diǎn),但是很難受到企業(yè)足夠的重視,因為前期費(fèi)用過程相對比較復(fù)雜,一些費(fèi)用無法進(jìn)入成本當(dāng)中,但是卻是成本費(fèi)用的重要組成部分。很少有企業(yè)針對這一方面的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的核算,多數(shù)企業(yè)對于這部分的成本費(fèi)用只是進(jìn)行簡單的統(tǒng)計核算,其結(jié)果就是前期費(fèi)用核算結(jié)果與實際費(fèi)用相比差異明顯。這主要集中在勘察、測繪、定樁等前期費(fèi)用。以測繪費(fèi)用為例,如果出現(xiàn)了測繪問題往往需要重新進(jìn)行測繪,如果出現(xiàn)的問題是因為開發(fā)企業(yè)導(dǎo)致的重新測繪需要開發(fā)企業(yè)另外承擔(dān)測繪費(fèi)用。另外,項目環(huán)境評價分析費(fèi)用和交通影響分析費(fèi)用的核算也是一個難點(diǎn),這兩項核算要求開發(fā)企業(yè)必須對項目環(huán)評和交通影響有一個準(zhǔn)確客觀的認(rèn)識和評價,但是不同項目所處的環(huán)境不同,質(zhì)量性費(fèi)用核算的差異也比較大,單純的依靠以前類似項目的核算經(jīng)驗很難得出比較準(zhǔn)確的結(jié)果,這也影響了此項費(fèi)用核算的最終結(jié)果的可靠性。

    三、土地一級開發(fā)成本核算建議

    1.優(yōu)化成本預(yù)算方案流程。

    在土地一級開發(fā)項目開發(fā)之前,開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定需要編制成本預(yù)算,并向發(fā)改委等有關(guān)部門報批。由于報批以后的成本預(yù)算,將成為開發(fā)企業(yè)成本預(yù)算的重要依據(jù),也成為發(fā)改委等單位確定土地出讓價格的重要依據(jù),這種情況下必須最大程度的確定預(yù)算方案的準(zhǔn)確性。一方面,開發(fā)企業(yè)在預(yù)算方案制定的過程中,需要了解周邊類似項目的預(yù)算成本狀況及其核算標(biāo)準(zhǔn),因為周邊項目的成本預(yù)算方案最接近計劃項目,雖然受開發(fā)時間長的影響,可能有一定的變化,但是這種變化是可以預(yù)測的,可以起到非常好的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)借鑒的作用。另一方面,在預(yù)算編制之前還需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,主要針對的各項成本費(fèi)用的構(gòu)成,比如說拆遷區(qū)域內(nèi)生活的居民對拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的訴求,周邊房價的變化等,綜合各種因素的影響,確定相關(guān)費(fèi)用的計算標(biāo)準(zhǔn),注意要符合當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。

    2.重視和強(qiáng)化開發(fā)前期費(fèi)用核算。

    土地一級開發(fā)項目前期的費(fèi)用核算也是一個非常重要的問題,前期的費(fèi)用也比較多,應(yīng)該引起企業(yè)的充分重視。針對前期的成本核算,企業(yè)應(yīng)該明確前期的費(fèi)用核算的范圍,這是做好前期費(fèi)用核算的一項重要工作,雖然目前有關(guān)項目成本核算上,對前期成本核算有原則性的規(guī)定,但是在具體的成本費(fèi)用組成的具體構(gòu)成上,不同的企業(yè)之間差異明顯。因此,在成本費(fèi)用核算的過程中,需要先明確前期成本費(fèi)用的范圍,結(jié)合現(xiàn)有的一些研究成果和資料,本文認(rèn)為前期成本費(fèi)用應(yīng)該包括為土地一級開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)所做的準(zhǔn)備活動中產(chǎn)生的所有成本的綜合,除了勘察、測繪、定樁等前期費(fèi)用之外,還包括項目調(diào)查、人員準(zhǔn)備、車輛交通等等。另外,在勘察、測繪、定樁等前期費(fèi)用的核算上,為了確保核算結(jié)果與實際費(fèi)用的一致性,在進(jìn)行前期的成本預(yù)算中,需要與上述費(fèi)用的相關(guān)單位進(jìn)行核實,確定一個大概的服務(wù)價格,作為前期費(fèi)用核算的重要依據(jù)。

    總之,土地一級開發(fā)成本核算是一個相對比較復(fù)雜的過程,在成本核算過程中,因為很多核算數(shù)據(jù)都需要通過分析預(yù)測的方式確定具體的標(biāo)準(zhǔn),分析預(yù)測的依據(jù)就顯得尤為重要。對于開發(fā)企業(yè)來說,要正視土地一級開發(fā)成本核算中的問題,同時針對每一種問題采取積極的預(yù)防控制措施,還需減少這些問題對土地一級開發(fā)成本核算的負(fù)面影響,最大程度的保證土地一級開發(fā)成本核算的準(zhǔn)確性。

    ········參考文獻(xiàn)·····················

    [1]劉晉.土地一級開發(fā)成本核算中存在的常見問題解析[J].中國國際財經(jīng)(中英文),2017,(13):282-283.

    (作者單位:聯(lián)投歐洲(湖北)科技投資有限公司)

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