物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算問題研究

范文靜 德州順馳物業(yè)管理有限公司

近幾年，物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)公司也逐漸崛起，成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分。這些公司大多都是剛剛起步不久，發(fā)展并不是很深，公司的規(guī)模也不是很大，運(yùn)營和管理還處于探索階段，還存在著許多不完善的問題。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和變革，房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭也日趨激烈。如何提高物業(yè)公司的管理水平，拓展其業(yè)務(wù)范圍，是物業(yè)公司管理者必須認(rèn)真思考的問題。物業(yè)公司在房地產(chǎn)開發(fā)中起著重要的作用，因此，要確保其財(cái)務(wù)工作的精確性、有效性和絕對的安全性。

一、淺析財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)價(jià)值

（一）財(cái)務(wù)管理模式的建立有助于滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求

在社會發(fā)展過程中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，中國經(jīng)濟(jì)在不斷的摸索中，逐漸走上了中國特有的市場經(jīng)濟(jì)道路，深刻地影響著各行各業(yè)的生產(chǎn)、生活。物業(yè)公司的數(shù)量越來越多，市場競爭也越來越激烈，如何在市場經(jīng)濟(jì)的要求下，對物業(yè)公司進(jìn)行效益劃分、資金籌措、資金使用等問題，逐步成為物業(yè)公司關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。在這種情況下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式可以起到非常關(guān)鍵的作用，從財(cái)務(wù)管理的基本概念來看，它是一種非常有效的手段，它可以幫助企業(yè)進(jìn)行一系列的投資和融資，在這種情況下，物業(yè)公司可以采取更加科學(xué)、合理的方式來進(jìn)行資源分配，順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，對于推動產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展具有十分重要的意義。

（二）財(cái)務(wù)管理模式的建立有助于強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制

在物業(yè)公司中，財(cái)務(wù)管理模式的效用主要體現(xiàn)在對物業(yè)公司進(jìn)行成本、資本等方面的控制措施，從而使物業(yè)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作更加順暢、高效。在這種模式下，物業(yè)公司的所有部門都要接受財(cái)務(wù)資金和費(fèi)用的控制，因此，可以極大地提高物業(yè)公司的資本成本和經(jīng)營的正規(guī)化。在這種情況下，物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式的建立與健全，可以從資本的角度對各部門進(jìn)行有效的監(jiān)督。它不但可以極大地加強(qiáng)公司的內(nèi)部控制，同時(shí)也可以促進(jìn)物業(yè)公司的規(guī)范化運(yùn)作，具有很強(qiáng)的實(shí)用性。

二、物業(yè)管理公司會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

當(dāng)前，物業(yè)公司普遍存在著一種較差的運(yùn)營模式，因此，物業(yè)公司的會計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理是物業(yè)公司發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。會計(jì)是一種特定的價(jià)值形式，它是指企業(yè)在日常的經(jīng)濟(jì)活動中所發(fā)生的財(cái)務(wù)活動，要對各種物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行相關(guān)的核算，并可以進(jìn)行有效的監(jiān)督。財(cái)務(wù)管理就是利用各種會計(jì)科目，將資金的變動進(jìn)行分類、匯總，以財(cái)務(wù)報(bào)表的形式呈現(xiàn)，可以清楚地知道公司的資金流向，并對原始憑證進(jìn)行全面的計(jì)算和分析。不管是會計(jì)，還是財(cái)務(wù)，都要對物業(yè)公司給予絕對的關(guān)注。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)會計(jì)部門要跟蹤并決定融資的規(guī)模和時(shí)間，同時(shí)要研究和分析融資計(jì)劃的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并做好防范措施，確保公司的資本運(yùn)營。物業(yè)管理公司是一家綜合經(jīng)營、管理與服務(wù)的公司，它的業(yè)務(wù)范圍非常的廣泛和復(fù)雜。物業(yè)公司的特殊性，使得它的內(nèi)部會計(jì)和財(cái)務(wù)管理要比一般的行業(yè)和企業(yè)更加復(fù)雜。物業(yè)公司的會計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理，應(yīng)從三個(gè)方面進(jìn)行：首先，要對固定資產(chǎn)和流動資金進(jìn)行核算；其次，是對企業(yè)成本的理解與有效的控制；最后，要對日常的營業(yè)收入和開支進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以達(dá)到合理、高效的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)處理，確保資金的正常運(yùn)行，防止浪費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

三、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算的工作開展基礎(chǔ)薄弱

房地產(chǎn)是一種新的行業(yè)，在國內(nèi)剛剛起步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于起步晚，內(nèi)部管理還不完善，財(cái)務(wù)、會計(jì)等方面的工作比較薄弱。通過對當(dāng)前物業(yè)公司內(nèi)部管理問題的分析，可以看出，公司內(nèi)部管理中缺少規(guī)范的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算，內(nèi)部制度和制度不健全，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理過于粗放，會計(jì)憑證填寫不規(guī)范，公司內(nèi)部建賬分類不明確，發(fā)票收集和管理不規(guī)范等問題。這樣做不但增加了核對工作的工作量，而且增加了對賬工作的工作量，從而使數(shù)據(jù)失真，使企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理和核算工作都處于低效狀態(tài)。

（二）信息化管理系統(tǒng)不健全，信息共享能力差

為了確保物業(yè)公司的財(cái)務(wù)和會計(jì)工作的效率和質(zhì)量，物業(yè)公司要大力推進(jìn)企業(yè)的信息化建設(shè)，建立完善的財(cái)務(wù)和會計(jì)體系。有的物業(yè)公司的日常辦公已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了信息化辦公和管理，并且經(jīng)常配備了多種財(cái)務(wù)軟件，但由于受到傳統(tǒng)工作思維的影響，在實(shí)際辦公過程中，財(cái)務(wù)人員對財(cái)務(wù)軟件、系統(tǒng)地掌握能力仍然有限，仍然喜歡以人力辦公的方式來開展財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算工作。另外，由于物業(yè)公司內(nèi)部信息的交流能力較弱，各個(gè)管理體系之間缺乏一個(gè)統(tǒng)一的工作流程，使得企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，不能滿足信息收集和分析的需要。

（三）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍水平參差不齊

物業(yè)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理都是由從業(yè)人員來操作和實(shí)施的，因此，企業(yè)的整體實(shí)力和素質(zhì)是決定企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)會計(jì)和財(cái)務(wù)管理的重要因素。特別是在物業(yè)公司的會計(jì)和財(cái)務(wù)管理中，對員工的要求越來越高，使得傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理人員越來越難應(yīng)付，急需更多的專業(yè)管理人才。一方面，物業(yè)公司缺乏對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，缺少健全的培訓(xùn)和評估機(jī)制，另一方面，在企業(yè)內(nèi)部引入財(cái)務(wù)管理人才也有不足。另外，一些財(cái)務(wù)人員的思想觀念落后，對新的工作方法、新技術(shù)的掌握程度不高，不利于他們做好工作。

（四）沒有建立起業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理體系

業(yè)財(cái)融合是有效實(shí)施財(cái)務(wù)管理的重要保證。但從當(dāng)前物業(yè)公司的現(xiàn)實(shí)狀況來看，業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理制度尚不完善，業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)部門依然處于對立狀態(tài)，缺少良好的溝通。財(cái)務(wù)部門是企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、成本控制和預(yù)算管理的一個(gè)部門，它要把公司各個(gè)業(yè)務(wù)的實(shí)際運(yùn)作結(jié)合起來，并對其進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，從而達(dá)到有效管理的目的。不同的部門會帶來不同的費(fèi)用，也會有不同的側(cè)重點(diǎn)，然而，目前各物業(yè)公司的協(xié)作意識還比較薄弱，例如，保安、維保等單位只顧著自己的職責(zé)，忽視了對設(shè)備購置費(fèi)用的控制，而物業(yè)公司注重為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并沒有樹立起節(jié)約人力資源成本的意識。而財(cái)務(wù)部本身又缺少“業(yè)財(cái)融合”的專業(yè)人才，他們只會照本宣科地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，而忽視了與企業(yè)實(shí)際相結(jié)合的重要性，不能主動地與各業(yè)務(wù)部門取得聯(lián)系，從而獲得相關(guān)的財(cái)務(wù)資料。同時(shí)，業(yè)財(cái)融合也需要信息技術(shù)的支撐，但目前許多物業(yè)公司僅能進(jìn)行信息化的財(cái)務(wù)管理，而沒有形成一套以業(yè)－財(cái)一體化為一體的財(cái)務(wù)管理體系。

四、加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算的有效措施

（一）提升先進(jìn)電子信息技術(shù)的運(yùn)用程度

目前，由于電子信息技術(shù)的飛速發(fā)展，物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算等方面都有了較大的改進(jìn)。比如，可以根據(jù)自己的發(fā)展?fàn)顩r，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立一個(gè)科學(xué)、合理的信息共享中心，從而使企業(yè)的財(cái)務(wù)和會計(jì)工作更具效率。同時(shí)，通過數(shù)據(jù)共享中心，可以使房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營過程中，實(shí)現(xiàn)前端業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)流程的無縫對接，減少了人力、時(shí)間上的浪費(fèi)，降低了企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算費(fèi)用。同時(shí)，先進(jìn)的電子信息技術(shù)也使公司能夠更好地保存和分析各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，確保公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。

（二）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算方式方法

為了提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，更好地處理好財(cái)務(wù)管理中存在的問題，物業(yè)公司要適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，不斷地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算的方法。比如，企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，不能只依賴于財(cái)務(wù)部門，要充分利用企業(yè)內(nèi)部各部門的共同努力，才能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，并迅速找到合適的解決辦法。

（三）提升會計(jì)核算規(guī)范性

新時(shí)期，物業(yè)公司應(yīng)從會計(jì)核算的相關(guān)內(nèi)容入手，進(jìn)一步細(xì)化這一方面的內(nèi)容，并不斷加強(qiáng)其規(guī)范化。首先，要建立一個(gè)二級或更高層次的會計(jì)與管理體系，以各小區(qū)為基本單元，將各單元的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行統(tǒng)一，并將匯總后的財(cái)務(wù)資料移交給相應(yīng)的公司，并對其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。同時(shí)，要強(qiáng)化資金的管理，提升資本運(yùn)作的能力，及時(shí)跟蹤，減少支出，合理利用資金。其次，要根據(jù)財(cái)務(wù)資料，對物業(yè)公司的會計(jì)核算進(jìn)行改進(jìn)，使之成為物業(yè)公司制定小區(qū)經(jīng)營的重要依據(jù)。尤其是近年來，大部分小區(qū)已基本實(shí)現(xiàn)了對材料、服務(wù)的精細(xì)管理。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算的基礎(chǔ)建設(shè)

目前，房地產(chǎn)公司雖然規(guī)模不大，但是經(jīng)營范圍很大，因此，在會計(jì)和財(cái)務(wù)方面，要嚴(yán)格遵守相關(guān)的會計(jì)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。首先，要構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)制度，并在此基礎(chǔ)上，制訂相應(yīng)的管理制度，包括員工的職責(zé)，以提高會計(jì)工作的效率。其次，財(cái)務(wù)部要與各國財(cái)務(wù)部保持良好的溝通和協(xié)調(diào)，在企業(yè)內(nèi)部要積極配合，要大力培養(yǎng)高素質(zhì)、高技能的會計(jì)人員，強(qiáng)化會計(jì)人員的職業(yè)道德建設(shè)，防止違法的現(xiàn)象發(fā)生。

（五）使用二級財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算制度

物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍很大，因此必須對其進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)管理，并且要有一個(gè)二級甚至多級的財(cái)務(wù)管理與會計(jì)制度。以所運(yùn)營的小區(qū)為單位，全面分析、整理各小區(qū)的財(cái)務(wù)情況，并將原始數(shù)據(jù)及整理后的數(shù)據(jù)送交物業(yè)公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行分析。這份詳盡的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也可供物業(yè)公司在制定本地區(qū)的營運(yùn)計(jì)劃時(shí)參考。近年來，很多社區(qū)都在注重對物資、服務(wù)進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營，即一級管理制度下的二級管理。此外，為維護(hù)業(yè)主權(quán)益，成立業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)公司的財(cái)務(wù)狀況，維護(hù)基金的利息費(fèi)用。建立健全物業(yè)公司的財(cái)務(wù)、會計(jì)制度，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員在工作中的實(shí)際操作能力。物業(yè)公司要想發(fā)揮其優(yōu)勢，保證其工作質(zhì)量，準(zhǔn)確地反映和記錄企業(yè)的資金流向和運(yùn)營狀況，就必須改變傳統(tǒng)的會計(jì)制度，采取二級會計(jì)和會計(jì)核算體系。

（六）提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)技能和思想素質(zhì)

物業(yè)公司要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力方面的培訓(xùn)，以保證企業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)公司要經(jīng)常組織財(cái)會和會計(jì)人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以提高他們的專業(yè)技術(shù)。同時(shí)，要鼓勵企業(yè)的骨干“走出去”，到同行業(yè)中的成功單位參觀、考察，以求得其長處，以解決當(dāng)前企業(yè)面臨的問題。通過多種途徑提高財(cái)務(wù)人員的知識儲備，讓他們了解金融領(lǐng)域的最新動向和法規(guī)，并能把所學(xué)到的金融知識和經(jīng)濟(jì)知識結(jié)合起來，從而更好地完成財(cái)務(wù)工作。會計(jì)行業(yè)是一項(xiàng)政策很強(qiáng)、涉及面廣、利益相關(guān)者眾多的職業(yè)，它控制著一家公司的所有現(xiàn)金流入和流出，因此，會計(jì)從業(yè)人員必須在工作中樹立誠信、法律意識，并愿意接受公司和社會的監(jiān)督，以維護(hù)會計(jì)法律的權(quán)威。

（七）加強(qiáng)資金管理

物業(yè)公司的現(xiàn)金流量很大，因此，（1）物業(yè)公司必須做好資本的管理，以確保公司的持續(xù)健康發(fā)展。（2）對資金進(jìn)行追蹤，嚴(yán)格控制資金的使用和調(diào)度，確保?？顚Ｓ茫乐钩霈F(xiàn)貪污、腐敗等不良行為。（3）對應(yīng)收賬款，要加強(qiáng)追回，提高回款率，降低庫存比率，強(qiáng)化庫存管理。（4）向公用事業(yè)單位繳納一定的保證金。與保險(xiǎn)公司，保安公司加強(qiáng)協(xié)作，減少資金和索賠的風(fēng)險(xiǎn)。（5）增加對物業(yè)公司收費(fèi)經(jīng)營的管理，以提高基金的回收性。同時(shí)，物業(yè)公司也要做好財(cái)務(wù)收支工作，對銀行賬戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。（6）物業(yè)公司根據(jù)所屬單位每年提供的財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)報(bào)告，進(jìn)行基金的劃撥。同時(shí)，要求下屬公司按照日、月、年的要求，編制出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。對所屬企業(yè)的運(yùn)營收益，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)先制定的計(jì)劃和有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一納入物業(yè)公司的賬戶，并進(jìn)行統(tǒng)一的分配和管理。這種基金的運(yùn)作方式，既能提高物業(yè)公司對基金的集中管理，又能有效地解決物業(yè)公司資金的大量流失、周轉(zhuǎn)困難等問題，同時(shí)也能有效提升物業(yè)公司在市場上的競爭能力。

（八）制定完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督保全體系

物業(yè)公司要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)監(jiān)管的監(jiān)管，以提升公司的整體經(jīng)營能力。（1）合理地設(shè)置公司的人員結(jié)構(gòu)和工作分工，實(shí)行部門間不兼容的工作，實(shí)行集體審批的重大決策，避免個(gè)人獨(dú)裁。在此基礎(chǔ)上，要建立起各個(gè)職能部門的制約機(jī)制，防止出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。（2）對重要財(cái)務(wù)崗位進(jìn)行定期輪換，以避免財(cái)務(wù)人員相互勾結(jié)。（3）設(shè)立責(zé)任追究制度。問責(zé)機(jī)制能夠增強(qiáng)企業(yè)對公司的內(nèi)控工作的責(zé)任心，從而保障公司的內(nèi)部控制。建立健全的財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，既能有效地改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算工作，又能確保企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)信息的全面、準(zhǔn)確，從而為企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析提供科學(xué)的基礎(chǔ)。

（九）進(jìn)行業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算

物業(yè)企業(yè)要樹立“業(yè)財(cái)融合”的經(jīng)營理念，確立企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的共同目標(biāo)，做到業(yè)財(cái)部之間的溝通和合作。鑒于物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作比較繁雜，可以通過內(nèi)部的業(yè)財(cái)一體化的財(cái)務(wù)信息管理體系，并引入專業(yè)技術(shù)人才，根據(jù)公司的發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的維護(hù)與升級。物業(yè)公司也應(yīng)該在各個(gè)業(yè)務(wù)部門設(shè)立負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)將企業(yè)的數(shù)據(jù)上傳到系統(tǒng)中，然后通過系統(tǒng)的智能產(chǎn)生財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，讓公司的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的溝通和溝通，而財(cái)務(wù)人員則要根據(jù)各個(gè)部門的歷史數(shù)據(jù)，制定年度、季度、月度的計(jì)劃，并將其錄入到系統(tǒng)中。只有這樣，財(cái)務(wù)管理才能真正地進(jìn)入到業(yè)務(wù)的實(shí)際運(yùn)作中。

五、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的生活品質(zhì)和需求日益提高，對物業(yè)管理人員的工作提出了更高的要求。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算水平，將直接影響到物業(yè)公司的發(fā)展速度和工作質(zhì)量。因此，對物業(yè)公司的財(cái)務(wù)和會計(jì)工作進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)與規(guī)范，物業(yè)公司全體職工必須齊心協(xié)力，共同推動物業(yè)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。