房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟成本管理中存在的問題及改進對策

祝嘉璐 煙臺開發(fā)區(qū)建設(shè)交通局

經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域，成本管理一直以來都是研究的主要對象。建筑經(jīng)濟管理中，經(jīng)濟成本管理必不可少，成本是影響工程質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，需要在建筑工程施工的全過程控制中加以重視，從而保障企業(yè)建筑經(jīng)濟成本費用支出合理高效，減少施工損耗，促進企業(yè)在快速發(fā)展的市場經(jīng)濟中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。為了加強對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟成本管理的研究，本文通過研究現(xiàn)存問題，并結(jié)合情況以及研究論文，探討建筑經(jīng)濟成本管理的相關(guān)方法并進行了總結(jié)。

一、房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟成本管理中存在的問題

（一）沒有對項目進行全過程的成本控制

成本核算，是地產(chǎn)建設(shè)施工企業(yè)成本管理中的主要部分，也成為事后管理的重點部分之一，僅僅是對實際成本的記錄、統(tǒng)計與匯總，把具體的施工成果體現(xiàn)出來，同時成為企業(yè)實施下一階段降低成本管理的基礎(chǔ)。工程項目在實施過程中往往存在著明顯的一次性特征，所以成本費用控制的操作重點就需要適當(dāng)?shù)叵蚯耙茖嵭蓄A(yù)測管理和向后移實施工程階段的管理。但現(xiàn)階段，不少公司都嚴(yán)重缺少對地產(chǎn)建設(shè)項目進行事前和事后的成本管理控制，部分公司也僅是在對地產(chǎn)工程項目施工到必要的時期后才實施成本核算工作，很顯然，成本核算管理的目標(biāo)并沒有完全實現(xiàn)管理目標(biāo)。

（二）建筑經(jīng)濟成本管理意識薄弱

通過房地產(chǎn)項目管理責(zé)任制的實施，可以使房地產(chǎn)項目管理者和項目經(jīng)理之間形成比較科學(xué)的成本管理體系認(rèn)識，同時可以主動采取措施，合理降低管理成本，從而使公司總體的效益得到了提高。但是，在現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)理成本管理認(rèn)識還比較淡薄，有些地產(chǎn)工程項目在具體的實施中并未做好工程成本計劃的編制工作，也有些項目即使做好了編制工作，但是卻并未注意實施工程成本的管理。因此現(xiàn)階段，地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)理，往往過于注重效益，而忽略了成本管理工作。部分公司缺乏完善的管理體系，不能進行成本費用控制的貫徹施工，如無限量領(lǐng)料和成本費用支出缺乏一定的規(guī)范制度，都造成公司不注意成本費用控制，阻礙成本費用控制的目標(biāo)順利進行，或者在發(fā)生虧損情況的同時查不到問題，阻礙公司效益最優(yōu)化戰(zhàn)略的達(dá)成。

（三）沒有健全的成本管理體制和成本控制體制

當(dāng)前，房地產(chǎn)項目面臨的非常明顯的問題是公司在實施經(jīng)濟成本管理過程中的責(zé)任、權(quán)限和利益并不明晰。與地產(chǎn)項目管理有關(guān)的主管部門和工作人員，未能做到經(jīng)濟建筑經(jīng)濟成本管理責(zé)任的落實工作，也無法保證考評工作的正確性，不能把地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟效益成本管理責(zé)任與有關(guān)職工自己的權(quán)益掛鉤，缺乏完善的將責(zé)任與權(quán)利有效結(jié)合的地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟成本管理制度。所以，有些地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟成本管理，滿足對于本公司的產(chǎn)出、質(zhì)量、時間和安全性等方面的合格，但未能做到對人力、物料和機械設(shè)備等影響建設(shè)項目成本支出的問題進行管理?，F(xiàn)階段，有些公司的上級領(lǐng)導(dǎo)工作人員已強令展開與房地產(chǎn)項目建設(shè)的經(jīng)濟成本管理有關(guān)工作，但由于房地產(chǎn)項目建設(shè)的經(jīng)濟成本管理工作過于形式化，因此成效并不甚顯著。

（四）嚴(yán)重缺乏對質(zhì)量成本的管理及控制

由于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督能力欠缺而造成的產(chǎn)品質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)，會對公司造成很大的損失，嚴(yán)重阻礙公司的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)項目建設(shè)的經(jīng)濟成本管理中還不能形成健全的工程成本風(fēng)險評價制度，在建設(shè)工程施工過程中存在偷工減料現(xiàn)象，不能保證房地產(chǎn)項目的建設(shè)效率。

二、房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟成本管理的改進對策

（一）完善項目成本管理體系

1.強化對房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟成本管理的認(rèn)識

對地產(chǎn)公司來說，要想確保完成地產(chǎn)建設(shè)項目經(jīng)濟成本管理，從源頭避免施工經(jīng)營經(jīng)濟成本管理的風(fēng)險，必須建立起科學(xué)的認(rèn)識，了解到經(jīng)營經(jīng)濟成本管理的重大作用，并可以根據(jù)公司的具體管理情況有針對性地制訂定管理政策，通過合理而適當(dāng)?shù)拇胧?，強化控制。同時，在地產(chǎn)建設(shè)項目實施的開展前期，必須根據(jù)情況，有側(cè)重點地制定經(jīng)營經(jīng)濟成本管理策略。在投標(biāo)前期，必須對企業(yè)的實力加以準(zhǔn)確了解，對當(dāng)?shù)氐那闆r進行認(rèn)真而詳盡的檢查，并根據(jù)公司的具體運作情況確定企業(yè)是否符合其條件，正確認(rèn)識對房地產(chǎn)工程的企業(yè)經(jīng)濟成本管理的重要因素，加強管理，確保企業(yè)成本管理水平的提高。

2.建立健全房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟成本管理體制

要想從總體的角度提高項目整體的經(jīng)濟成本管理效率，合理規(guī)避各種風(fēng)險，使企業(yè)可以向著良性的目標(biāo)前進和發(fā)展，就需要在結(jié)合企業(yè)實際情況的基礎(chǔ)上制定比較科學(xué)合理的方案，有針對性地制定企業(yè)成本管理制度，并合理地將其貫徹于具體項目之中，確保企業(yè)本身可以與社會的需求相適應(yīng)，能夠合理地對企業(yè)實施控制，從而使企業(yè)與社會的總體需求與變化相互適應(yīng)。為能夠以良好的達(dá)到這一目標(biāo)，企業(yè)在具體的管理中必須提高企業(yè)實力，進一步調(diào)整和健全管理體系。一旦在項目的施工中出現(xiàn)情況，應(yīng)當(dāng)適時制定處理方案，努力把風(fēng)險減至最小化。另外，由于地產(chǎn)行業(yè)同人民的日常生活和事業(yè)發(fā)展有著密切關(guān)系，因此，在實際的開發(fā)階段，地方政府部門也應(yīng)發(fā)揮其職能作用，發(fā)揮宏觀調(diào)控的功能，并科學(xué)合理地加以控制。

3.優(yōu)化企業(yè)成本管理工作結(jié)構(gòu)

企業(yè)成本管理的工作過程是整個企業(yè)成本管理工作的關(guān)鍵，要合理地對成本管理過程進行規(guī)劃，以提高企業(yè)成本管理的技術(shù)進步。首先，在企業(yè)實施成本管理過程的優(yōu)化中，必須重視企業(yè)成本管理體系的完善，對企業(yè)成本管理工作中可能存在的問題實行根源問題的解決，并嚴(yán)格要求企業(yè)成本管理部門按照標(biāo)準(zhǔn)實施成本管理，以此增強企業(yè)競爭力。然后，必須對成本管理過程實施完善，明確確定了成本管理工作的任務(wù)，以促使企業(yè)成本管理部門在方法上創(chuàng)新，對工作任務(wù)加以重新設(shè)計，并合理安排工作進度，以提高企業(yè)成本管理水平。此外，公司還必須完善項目設(shè)計，構(gòu)建科學(xué)的成本管理制度，一方面是避免了成本管理的問題堆積，另一方面是為了確保管理制度的高效施工，對管理制度加以完善，從而防止了管理體系的重復(fù)導(dǎo)致工效的損失。在整個流程中，必須清楚公司的成長目標(biāo)，對建筑公司的每一項工作都加以了解，確保成本管理和公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)以及建筑市場經(jīng)濟相吻合。

（二）加強建筑施工環(huán)節(jié)的經(jīng)濟成本管理

1.事前控制階段的建議

（1）加強土地購買階段的市場調(diào)查和可行性研究

深入研究地產(chǎn)發(fā)展的周期性變化規(guī)律，在低谷時適量購買儲備地塊。在地塊購買前我們要設(shè)定好三個總體目標(biāo)，即保底的低成本收益總體目標(biāo)、保底低成本銷售目標(biāo)以及最大的綜合成本總體目標(biāo)，并貫徹施工于地產(chǎn)發(fā)展的整個過程。

（2）注重資金的時間價值，盡量縮短開發(fā)周期

由于在項目前期就已經(jīng)投放了大量流動資金，所以適當(dāng)?shù)募铀匍_發(fā)進度，或者提早銷售階段，是減少資金成本和及時回籠資金的最有效方法。在進行項目建設(shè)過程中，采取少量的資金投入，與前期投資的建設(shè)公司和法律咨詢機構(gòu)進行協(xié)商，為房地產(chǎn)項目建筑做出正確的價格定位、初步和總體規(guī)劃以及建筑經(jīng)濟成本結(jié)算價，如果中標(biāo)，就立即完成初始設(shè)計概算，以便于壓縮施工期限，盡快報建方批準(zhǔn)，這樣才能將動工興建日期提早，因而大大縮短了建設(shè)周期，并節(jié)約了巨額的、巨大的資金占用費，也提高了投資的資金回籠能力。

（3）設(shè)計階段的成本管理

采用設(shè)計方案招投標(biāo)。引入競爭制度，強化工程監(jiān)督管理。并采用設(shè)計方案招投標(biāo)方式選拔最先進的設(shè)計公司，從而提高了設(shè)計的先進度、合理化、準(zhǔn)確度。

采用限額設(shè)計。將設(shè)計成本劃分為各部門的成本管理，而成為設(shè)計合同的一部分，為了提高設(shè)計人員的管理能力，賦予了設(shè)計單位成本管理的職責(zé)，以便掌握最合理的設(shè)計成本，同時減少成本損失和無意義設(shè)計，但考慮到設(shè)計人員并不是專業(yè)的造價技術(shù)人員，所以我們也建議在履行設(shè)計合約中追加相應(yīng)經(jīng)費，由他們委托專門的造價管理顧問機構(gòu)進行設(shè)計成本把關(guān)。

加強圖紙會審。并在工程項目出圖時，及時協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計處、技術(shù)處、投管處、設(shè)計院有限公司和施工監(jiān)理部門，對圖紙設(shè)計上的最可靠性、工期上的最高有效性、造價上的最經(jīng)濟效益等開展了評價，從各個不同主要方面對工程項目圖紙設(shè)計開展了全方位的評價工作，以期進一步提高工程設(shè)計質(zhì)量，并防止了由于對工程設(shè)計考慮不周的疏忽，給施工單位造成了設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證問題等，從而導(dǎo)致?lián)p失。

（4）實行限額設(shè)計

將設(shè)計目標(biāo)成本分解為分部門項目成本費用，而成了工程設(shè)計合同的一部分，為了提高工程設(shè)計單位的成本意識，并賦予工程設(shè)計單位成本管控的責(zé)任，以便達(dá)到更合理的工程成本核算，同時減少了設(shè)計耗費和無價值設(shè)計，考慮到如果工程設(shè)計單位并不是專業(yè)的造價工程師，我們也可以在簽訂工程設(shè)計合同時附加相應(yīng)成本費用，由其委托專門的造價咨詢單位為工程設(shè)計把關(guān)。

2.事中控制階段的建議

（1）完善合作商數(shù)據(jù)庫

設(shè)立合作商業(yè)企業(yè)的目的，主要是在實際業(yè)務(wù)當(dāng)中找到并培育長久的戰(zhàn)略合作，企業(yè)可以把更多的精力聚焦在商品的業(yè)務(wù)，并利用長久的戰(zhàn)略合作的形式，加深彼此間的信賴，增加合作的附加效益。

（2）規(guī)范工程量清單格式，切實把好預(yù)結(jié)算關(guān)

在進房地產(chǎn)項目施工過程中，工程量的核算作為保證項目順利施工的因素之一，也是最為關(guān)鍵的核心內(nèi)容，在項目建設(shè)的過程中需要對此進行嚴(yán)格的記錄和審核，確保工程量清單的清晰度和準(zhǔn)確性，便于后續(xù)的查找和核對。而且，企業(yè)在進行項目建設(shè)的過程中，為保證施工工作質(zhì)量和工作進度得到合理的控制，需要通過清晰的工程量清單進行體現(xiàn)。在傳統(tǒng)的工程建設(shè)中，咨詢造價管理手冊的工程量都較為籠統(tǒng)，比如只標(biāo)注了整個建筑的鋼材多少噸，混凝土多少立方，沒有對不同的施工條件下使用的材料質(zhì)量和重量等信息進行詳細(xì)的區(qū)分，導(dǎo)致工程量的透明度不高，使用工程量清單的方式，解決了這一問題，所有信息數(shù)據(jù)公開透明，在根源上可以減少咨詢企業(yè)弄虛作假的動機，同時也便于我們可以隨時抽查。

（3）加強合同管理

在工程的施工過程中，要根據(jù)項目計劃進行下一步的操作，以合同引導(dǎo)工程的實施，即對在實施工程中可能出現(xiàn)的工人扯皮、施工簽證程序、與施工單位配合等情況盡可能地在條款中規(guī)定，確保了工程的順利完成。以合同中約定的內(nèi)容為準(zhǔn)，進行項目施工管理，實現(xiàn)多經(jīng)濟成本的高效控制和嚴(yán)格的監(jiān)督，節(jié)約成本支出。

（4）簽證、變更要嚴(yán)格按企業(yè)有關(guān)規(guī)定辦理

為實現(xiàn)施工簽證的真實、準(zhǔn)確性，在本文中先說明辦理施工簽證的及時性。然后，對簽證的說明也要真實、正確，需要隱蔽簽證事項要以圖樣為基礎(chǔ)，并注明被隱藏位置、工程數(shù)量和技術(shù)、產(chǎn)品質(zhì)量及完成狀況等，如被隱藏位置的建設(shè)項目工期在圖樣上并不明顯，還需要注明幾何長度等，并附簡圖。文件以外的現(xiàn)場簽工作，應(yīng)當(dāng)填寫日期、位置、事由、幾何尺寸以及原始資料，不得籠統(tǒng)地簽注材料和成本。簽價產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)按照約定及時處理，審核過程應(yīng)當(dāng)遵守國家部門的有關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)范，經(jīng)辦人員不能任意變通。要增強可預(yù)見性，減少現(xiàn)場簽證事故。

（5）工程項目管理人員應(yīng)廣泛了解材料行情

在目前材料價格已基本為市場價的今天，如對材料的價格定價情況不了解，則不能實施工程造價控制。

3.事后控制階段的建議

管理建安造價的最后一個關(guān)是竣工結(jié)算。凡是實行竣工結(jié)算的項目都實行了竣工驗收程序，同時，為確保項目不出紕漏問題，將嚴(yán)格執(zhí)行項目結(jié)算審查程序和項目尾款會簽管理制度，以保證項目結(jié)算效率和我們的投資收益。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟成本管理工作是一個全面管理企業(yè)的復(fù)雜系統(tǒng)工程，對企業(yè)內(nèi)部的各項開支和經(jīng)濟成本管理都需要嚴(yán)密的把控。而發(fā)展趨向平穩(wěn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在銷售收入持續(xù)下滑的經(jīng)濟市場重壓之下，如果為了保證基本收益并保持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就需要管理好企業(yè)內(nèi)在的成本費用開支，并修正過去企業(yè)經(jīng)濟成本管理中不合理的地方，從而形成比房地產(chǎn)企業(yè)更為細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化的企業(yè)經(jīng)濟成本管理制度。在我國宏觀調(diào)控的新市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要增強成本費用意識，加大對經(jīng)濟成本管理工作的監(jiān)督力度，各監(jiān)管部門協(xié)調(diào)地方財務(wù)機關(guān)共同進行企業(yè)成本費用監(jiān)管工作。健全房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟成本管理制度的具體方案，蓄勢待出。高管負(fù)責(zé)人與財務(wù)部門負(fù)責(zé)人都要對地產(chǎn)公司的各項成本預(yù)估合理的費用，并不斷累積合理的數(shù)據(jù)經(jīng)驗，為地產(chǎn)公司的成本管理建立了扎實的基石。而唯有在對成本費用進行合理控制之后，在持續(xù)下行的房地產(chǎn)經(jīng)營市場中，地產(chǎn)公司方可在保證盈利或不虧的狀況下，順利的度過地產(chǎn)業(yè)務(wù)困難時期。