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    對房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的問題及應(yīng)對探討

    2022-03-01 08:00:44邊勝軍
    現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2022年3期
    關(guān)鍵詞:應(yīng)對房地產(chǎn)監(jiān)管

    邊勝軍

    摘 要:在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的今天,人們對于房產(chǎn)的需求也日益增加,房地產(chǎn)行業(yè)也由此快速發(fā)展起來。但是房地產(chǎn)過快的發(fā)展速度也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定,在發(fā)展過程中暴露出的問題也越來越多,特別是其中挪用交易資金,導(dǎo)致資金鏈斷裂等問題的出現(xiàn)進一步提升了大眾對房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的關(guān)注程度。以此為背景,本文旨在研究房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀,并通過分析房地產(chǎn)交易資金的意義和問題,進而有針對性地提出房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管問題的具體應(yīng)對策略,希望能夠為相關(guān)部門的政策制定及日常監(jiān)管提供一定的借鑒。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);交易資金;監(jiān)管;問題;應(yīng)對

    中圖分類號:F23???? 文獻標識碼:A????? doi:10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.03.045

    0 引言

    在房地產(chǎn)的交易板塊中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者之間的資金往來非常多,涉及的交易面非常廣,再加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的局限性,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)中交易往來的資金監(jiān)管問題頻發(fā),給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了很多嚴重的影響。為了解決這些問題,我們需要從資金監(jiān)管的體制、管理、渠道等多方面來提出解決策略,協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金監(jiān)管部門和第三方監(jiān)管機構(gòu)來對交易往來的資金進行科學(xué)的監(jiān)管。

    1 研究背景、研究目的及意義

    1.1 國內(nèi)外研究背景

    在我國,房地產(chǎn)行業(yè)與居民的日常生活息息相關(guān),其房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間涉及的交易資金問題也非常多。早在2003年,為緩解房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間的購房交易矛盾,更好地對交易過程進行管控,對交易資金的動向進行管理,最高法院相繼出臺了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,這兩項政策的出臺有效緩沖了房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間的交易糾紛矛盾,規(guī)范了房地產(chǎn)與購房者之間的交易行為。隨后為了進一步規(guī)范房屋買賣過程中的行為,2016年,經(jīng)人力資源保障部同意,國家正式修改并實施《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 人力資源社會保障部關(guān)于修改〈房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法〉的決定》,明確規(guī)定了房地產(chǎn)交易過程中的交易行為和中介、主體的職責(zé)要求。

    在國外,大部分國家對購房者的支持力度是非常大的,為了保護購房者的合法消費權(quán)益還會出臺一系列的政策規(guī)定來對交易過程進行限定。比如說在美國為了保護購房者的合法權(quán)益,規(guī)范房產(chǎn)交易行為和秩序,會有“終止合同權(quán)(Termination Option)”:在限定期間內(nèi)購房者可以中止交易并能拿回定金,而房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不能將房產(chǎn)另做銷售;賠償金儲備系統(tǒng)(Recovery Fund):為了保護購房者的交易資金安全,提供資金保障;產(chǎn)權(quán)公司和產(chǎn)權(quán)保險:交易前做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查( Title Search),并在交易過程中購買產(chǎn)權(quán)保險(Title Insurance),提供第三方賬戶(Escrow Account)保障交易資金安全等一系列措施。美國通過這一系列的交易保障措施,極大地保障了購房者的合法權(quán)益和交易過程中的交易資金安全,維護了房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序。

    1.2 研究目的及意義

    本文的研究目的及意義主要在于對房地產(chǎn)行業(yè)的交易資金特點和現(xiàn)存的問題進行分析,從而為第三方監(jiān)管機構(gòu)和企業(yè)自身對交易資金的管控提供較為科學(xué)完善的參考數(shù)據(jù),幫助企業(yè)和第三方監(jiān)管機構(gòu)更好地對交易資金進行管控。

    2 房地產(chǎn)交易資金特點

    2.1 房屋價格高,房地產(chǎn)交易資金體量大

    在房地產(chǎn)行業(yè),受各類需求的影響,尤其是“剛需”以及各類炒房行為的作用,導(dǎo)致商品房或者其他的房地產(chǎn)項目價格大都居高不下,再加上現(xiàn)在購房者對房屋的消費需求和國家的商品房改革,從而如今這種房價居高不下、購房者購房壓力過大但房地產(chǎn)企業(yè)商品房空置面積卻逐年增加的尷尬局面。此種狀況下,一套商品房的價格從幾十萬到幾百萬、幾千萬不等,除開全款的付款方式之外,就算首付三成也是一筆不小的資金動向,所以房地產(chǎn)交易資金具有價格高、交易資金金額大的特點。尤其是對于一二線城市來講,商品房價格更是居高不下,很多年輕人迫于購房,只能全家上下齊努力,“掏空6個錢包”來買房,由此可見房屋價格的高昂。

    2.2 交易資金涉及交易面廣、交易資金主體多

    房地產(chǎn)交易并非只有簡單意義上的購房者與賣房者,其與很多主體均有著直接或間接的關(guān)系。在整個房地產(chǎn)交易過程中,房地產(chǎn)企業(yè)除了與購房者有直接的交易資金的流向,還與建材商、裝修商等供應(yīng)商有著多而密切的資金聯(lián)系,除此之外還可能涉及與一些專門買賣房屋人員進行的交易。而關(guān)于具體的交易資金,因為總體房屋價格的高昂,所以很多人員也會選擇貸款購房,甚至還有人會使用“連環(huán)貸”的方式進行房屋購置,在這當(dāng)中便會涉及企業(yè)、個人、銀行甚至政府等多個主體。所以在房地產(chǎn)的交易資金中,其交易面是非常廣泛的,其交易資金也呈現(xiàn)出交易面廣、主體多的特點。

    3 房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管存在的問題

    3.1 交易資金的風(fēng)險管控體系不健全,資金監(jiān)管部門不能充分發(fā)揮作用

    在如今的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管體系中,資金風(fēng)控體系不健全,第三方資金監(jiān)管部門職能劃分不清,對交易資金的管理和監(jiān)督意識淡薄是非常主要的一個問題。之所以會出現(xiàn)這類問題,是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史較短,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金監(jiān)管部門和第三方的資金監(jiān)管等機構(gòu)缺少對交易資金風(fēng)控的經(jīng)驗,并且由于受市場自發(fā)性的影響,加上行業(yè)自身的局限性,導(dǎo)致了整個風(fēng)控體系呈現(xiàn)出了不健全的局面,讓第三方監(jiān)管機構(gòu)和企業(yè)自身的交易資金管理部門對交易資金流向的把控等工作缺乏認知,并缺乏有效的手段和意識對交易資金進行管控。除此之外,政府方作為“無形的手”,雖然會對市場進行宏觀把控,但無法面面俱到,且政府方的管理多具有滯后性,此種狀況下房地產(chǎn)交易過程中的資金監(jiān)管便會問題頻出。

    3.2 資金管理的制度不完善,資金管理工作流于形

    在交易資金管理上,還存在著資金管理制度不完善,第三方資金監(jiān)管機構(gòu)在開展資金管理工作時流于形式,對資金管理中的具體問題和風(fēng)險隱患等潛在因素下缺少足夠的重視等問題。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)項目交易后對交易資金的管理制度存在監(jiān)管不嚴、交易資金的上賬環(huán)節(jié)存在漏洞等問題,在相關(guān)制度中對不同交易個體的交易資金管理缺乏依據(jù);另一方面第三方資金監(jiān)管部門過于注重交易資金管理工作的形式,對企業(yè)內(nèi)部的房產(chǎn)交易資金管理流程和交易資金流水等內(nèi)容缺少監(jiān)管,從而使得整個交易資金管理體制表現(xiàn)出不完善的現(xiàn)象。

    3.3 交易資金賬戶管理的模式老舊,影響資金管理效率

    由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較多,行業(yè)廣泛,在整個房地產(chǎn)項目運營期間會產(chǎn)生大量的經(jīng)濟聯(lián)系,所以,當(dāng)房地產(chǎn)項目在不同地區(qū)開展工作時,由于地域的不同其資金的對接方式也不同,當(dāng)用于對接當(dāng)?shù)毓ぷ鞯莫毩⒔灰踪Y金賬戶過多時,企業(yè)就不能及時的掌控交易資金動向,對項目成本支出、房屋交易資金收入等信息就沒有了清晰的認識,從而使得企業(yè)上層對企業(yè)所涉及的所有的交易資金的動向和管理少了直接控制,嚴重地影響了企業(yè)對旗下交易資金的動賬信息的管控,造成了企業(yè)對交易資金的管理漏洞的出現(xiàn)。

    4 房地產(chǎn)交易中資金監(jiān)管對策探究

    4.1 嚴格把控交易過程,降低交易風(fēng)險幾率

    房地產(chǎn)行業(yè)作為市場當(dāng)中的重要活躍主體,其資金交易風(fēng)險一直是影響交易資金監(jiān)管問題的重要因素,所以,對交易中涉及的法律風(fēng)險、交易風(fēng)險等問題必須進行嚴格把控,并嚴格監(jiān)管交易資金的流程,只有這樣才能夠確保風(fēng)險的正常把控與預(yù)防、有效處理,由此可見風(fēng)險把控是非常有必要的。對交易資金過程中的風(fēng)險進行嚴格把控,一是需要對交易中的法律風(fēng)險問題進行排查和預(yù)防,提前采取措施,規(guī)范交易行為,降低可能產(chǎn)生的交易法律風(fēng)險問題,將風(fēng)險扼殺在搖籃里;二是對交易中合同風(fēng)險問題進行仔細審核,嚴格審核風(fēng)險數(shù)據(jù);三是要對法律糾紛的風(fēng)險進行跟蹤管理,把法律糾紛風(fēng)險控制在小范圍內(nèi)并對風(fēng)險進行有效處理,這樣才能避免對企業(yè)產(chǎn)生重大影響。

    4.2 構(gòu)建房企聯(lián)合地產(chǎn)交易結(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng)

    對于任何行業(yè)的發(fā)展來講,監(jiān)管系統(tǒng)均是十分重要的內(nèi)容,房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。對此,房企與第三方監(jiān)管機構(gòu)之間還需要共同構(gòu)建交易結(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng),對房屋交易中的資金動向進行嚴格監(jiān)管,以確保交易資金的合法性。在構(gòu)建監(jiān)管系統(tǒng)過程中,房企聯(lián)合單位可以組建專門的交易資金監(jiān)管隊伍,對房地產(chǎn)中交易結(jié)算的資金動向進行調(diào)查,并在相關(guān)企業(yè)的配合下構(gòu)建一個較為完善的資金監(jiān)管系統(tǒng),讓企業(yè)配合執(zhí)行隊伍進行資金監(jiān)管,達到保護購房者合法權(quán)益,實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與資權(quán)證兩清的目的,除此之外也能夠最大程度上推動房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展,營造出風(fēng)清氣正的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

    4.3 資金托管的分類和流程管理

    目前,我國房地產(chǎn)行業(yè)的交易資金管理模式較為落后單一,企業(yè)上層對房屋交易資金的直接控制較少,所以企業(yè)可以積極改進房屋交易資金管理模式,采取資金托管或者進行統(tǒng)一集中支付,并在企業(yè)內(nèi)部建立專門的交易資金管理部門對房地產(chǎn)交易資金統(tǒng)一進行管理,降低企業(yè)的資金風(fēng)險,提高資金的使用效率。另外,企業(yè)還需要嚴格和優(yōu)化交易資金的管理流程,并由第三方資金監(jiān)管部門對其流程進行監(jiān)管,以此減少交易后交易資金在企業(yè)中各部門各單位之間的流通,對交易資金和房屋貸款資金的審批環(huán)節(jié)進行優(yōu)化,從而確保資金的正常流轉(zhuǎn)。

    5 結(jié)束語

    綜上所述,在社會經(jīng)濟進一步發(fā)展的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)行業(yè)日益呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢。此種狀況下為更好地進行房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,本文對房地產(chǎn)行業(yè)狀況、內(nèi)外部原因等內(nèi)容進行了分析,發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管問題中,涉及最多的還是自身體系的不健全、制度的缺失和資金管理上的問題,結(jié)合房地產(chǎn)交易資金的特點來看,我們也只有從體系建設(shè)、制度健全和加強資金管理等方面入手來加強對房地產(chǎn)行業(yè)交易資金的監(jiān)管,從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    參考文獻

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