房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀與改進(jìn)措施

文/馮寶飛（北京豐臺(tái)科技園建設(shè)發(fā)展有限公司）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求較高，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，回款速度較慢，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較高，對(duì)企業(yè)資金管理提出了更高的要求。近些年來(lái)，金融放貸監(jiān)管的加強(qiáng)、融資成本的增加、宏觀流動(dòng)性的收緊等市場(chǎng)環(huán)境的變化，迫使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金管理工作的重視，對(duì)企業(yè)資金使用的各個(gè)環(huán)節(jié)及逆行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和科學(xué)調(diào)整，不斷提高資金使用效率，避免出現(xiàn)資金緊張問(wèn)題?？梢?jiàn)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀與改進(jìn)措施進(jìn)行研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的提高具有積極的意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高資金管理效率的意義

近些年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已逐漸認(rèn)識(shí)到了資金管理在企業(yè)生存和發(fā)展中的積極作用，加強(qiáng)了對(duì)資金管理工作的重視。再加上由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，一些城市存在房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題，使得國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)整政策，包括土地出讓政策、融資監(jiān)管政策等，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張過(guò)于激進(jìn)的“亞健康”狀態(tài)進(jìn)行了有效遏制，這也讓財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高、風(fēng)險(xiǎn)防控不力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理受到了巨大的壓力，倒逼他們積極優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理模式，通過(guò)資金使用效率的提高應(yīng)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的變化[1]。作為企業(yè)運(yùn)行的血液，資金管理在使用較為密集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的積極作用更加凸顯。資金管理的成效對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資源配置的合理性具有直接的影響，科學(xué)完善的資金管理模式可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，保證管理層做出的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)決策更加科學(xué)和合理，有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀與問(wèn)題分析

（一）尚未建立完善的資金管理制度

首先，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理組織架構(gòu)不夠科學(xué)，企業(yè)未能合理配置資金管理崗位的人員數(shù)量，對(duì)崗位員工的職責(zé)和權(quán)利未能科學(xué)劃分，存在責(zé)任重疊和超范圍授權(quán)審批的問(wèn)題。其次，資金管理制度過(guò)于粗放。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有制定出詳細(xì)的制度為資金管理提供依據(jù)，未能對(duì)資金進(jìn)行分類(lèi)管理。比如，未能對(duì)現(xiàn)金使用范圍進(jìn)行界定，未能對(duì)現(xiàn)金支付的審核流程進(jìn)行規(guī)范，未能細(xì)化使用登記和盤(pán)點(diǎn)程序。最后，資金使用計(jì)劃不夠精細(xì)。許多企業(yè)只進(jìn)行年度預(yù)算編制，未能依據(jù)月份進(jìn)行編制，經(jīng)常出現(xiàn)臨時(shí)調(diào)整問(wèn)題。

（二）對(duì)資金運(yùn)營(yíng)與周轉(zhuǎn)過(guò)程控制不嚴(yán)

1.融資成本與結(jié)構(gòu)影響外源資金流入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的資金來(lái)源是銀行貸款、自籌資金或者預(yù)收房款，其中多數(shù)資源來(lái)源于貸款融資。近年來(lái)，國(guó)家大力推行財(cái)務(wù)去杠桿政策，金融渠道緊縮，企業(yè)獲得外源資金的難度和成本也隨之增加，高額貸款帶給企業(yè)的是更加沉重的資金成本，嚴(yán)重影響了企業(yè)資金的運(yùn)作和穩(wěn)定的發(fā)展。

2.盲目投資占用大量流動(dòng)資金

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)的時(shí)間，資金投入較多，回收周期較長(zhǎng)，但是許多企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目以前，沒(méi)有對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)的分析，存在盲目投資的情況，使得管理措施沒(méi)有跟進(jìn)。同時(shí)，一些企業(yè)為了避免資金鏈斷裂，被逼繼續(xù)拿地，通過(guò)新拿地進(jìn)行預(yù)售排號(hào)獲得金融機(jī)構(gòu)貸款，如果遭遇市場(chǎng)環(huán)境的改變，項(xiàng)目投資可能無(wú)法獲得預(yù)期收益，使得墊付的土地款無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)，造成企業(yè)資金鏈的斷裂。

3.資金預(yù)算對(duì)收支活動(dòng)缺乏約束

預(yù)算管理不到位會(huì)直接影響資金使用效率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的問(wèn)題主要包括三個(gè)方面：首先，許多企業(yè)未能建立科學(xué)完善的預(yù)算管理機(jī)制，管理較為滯后，未能對(duì)資金應(yīng)用情況進(jìn)行深入分析，未設(shè)立專門(mén)的預(yù)算管理部門(mén)，預(yù)算要求、部門(mén)職責(zé)、考核指標(biāo)等方面均存在不足。其次，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)預(yù)算管理部門(mén)未能積極與財(cái)務(wù)部門(mén)和內(nèi)控部門(mén)協(xié)作對(duì)資金使用情況進(jìn)行管控，影響了其規(guī)范指導(dǎo)效用的發(fā)揮[2]。最后，缺乏動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，使得企業(yè)編制的預(yù)算缺乏時(shí)效性和可行性，與企業(yè)的實(shí)際需求不匹配。

（三）日常管理活動(dòng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)把控不到位

當(dāng)前我們國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)防范和控制整體來(lái)說(shuō)還處于起步階段，未能建立起科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，未能在融資和使用中對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行有效的管理，在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)警、處理等方面都存在著制度空白和操作不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，比如，融資渠道單一，市場(chǎng)調(diào)研不深入，容易埋下現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)隱患；債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)高容易引起償債風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；編制出的預(yù)算缺乏可行性，未能對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的控制。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化資金管理的具體措施

（一）逐步完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學(xué)有效的資金管理制度，對(duì)其中的條目進(jìn)行全面細(xì)化，為資金的合理使用提供保障。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)資金管理組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，為資金管理工作的順利開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。在資金管理制度中，要對(duì)各個(gè)崗位的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，對(duì)人員的專業(yè)水平進(jìn)行規(guī)范，對(duì)具體權(quán)限進(jìn)行界定，避免出現(xiàn)越權(quán)審批情況。其次，企業(yè)要對(duì)各項(xiàng)資金收支進(jìn)行預(yù)算的精細(xì)化編制，包括現(xiàn)金、備用金、金融借款、銀行存款以及其他類(lèi)型資金。企業(yè)要結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和發(fā)展需求對(duì)各類(lèi)資金按照規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)和要求分別進(jìn)行編制，包括資金使用的范圍、收支審批的流程、需要填寫(xiě)的憑證等[3]。（1）在現(xiàn)金管理方面，現(xiàn)金支付應(yīng)當(dāng)是企業(yè)支付的最后選擇，由財(cái)務(wù)經(jīng)理、部門(mén)主管等決定支付的具體應(yīng)用情況和額度大小。（2）銀行存款管理方面。在制度中明確企業(yè)可以利用銀行匯票、匯兌、支票等方法進(jìn)行匯款的收入和支出，安排專門(mén)的人員對(duì)銀行結(jié)算憑證進(jìn)行管理，針對(duì)銀行賬目有關(guān)的款項(xiàng)總賬，要設(shè)置專門(mén)的員工每天對(duì)賬單和余額進(jìn)行核對(duì)。（3）臨時(shí)借款和備用金管理方面，需結(jié)合實(shí)際細(xì)化管理規(guī)范、流程等。最后，要建立追責(zé)制度。企業(yè)要建立崗位責(zé)任制度和追責(zé)制度，對(duì)所有資金管理流程進(jìn)行數(shù)據(jù)留痕，為后續(xù)核查提供依據(jù)，如果給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，要對(duì)有關(guān)人員追責(zé)和處罰。

（二）重視項(xiàng)目投資決策可行性分析

資金管理通常開(kāi)始于項(xiàng)目投資決策，科學(xué)完善的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理，是保證企業(yè)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。資金的流向和額度是可以控制的，在進(jìn)行選擇時(shí)，企業(yè)要對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益、凈現(xiàn)值和現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)的估算。在對(duì)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行全面分析，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、政策變化等進(jìn)行調(diào)查和研究，通過(guò)敏感性分析法對(duì)項(xiàng)目投資中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，從而選擇與企業(yè)實(shí)際情況相匹配的資金使用方向，避免出現(xiàn)盲目投資問(wèn)題。一方面，在選擇好投資項(xiàng)目以后，財(cái)務(wù)管理人員要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算，對(duì)資金的流動(dòng)情況進(jìn)行估算，對(duì)資金需求進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，項(xiàng)目資金要建立專門(mén)的管理賬戶，由專人進(jìn)行保管，不可隨意挪用。當(dāng)項(xiàng)目資金出現(xiàn)盈余時(shí)，可以選擇內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)向其他的項(xiàng)目，使企業(yè)資金得到高效的利用，減少通過(guò)外部渠道進(jìn)行融資的整體額度，有效節(jié)約融資成本。另一方面，要通過(guò)科學(xué)完善的資金管理模式，有效提高項(xiàng)目的盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。不可以為了填補(bǔ)資金缺口，盲目通過(guò)拿地獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資，假如投資項(xiàng)目無(wú)法獲得預(yù)期的收益，就會(huì)使企業(yè)的資金缺口不斷擴(kuò)大，容易引發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂。

（三）選擇合理融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)大，需要財(cái)務(wù)人員全面對(duì)杠桿水平進(jìn)行分析，及時(shí)了解企業(yè)的債務(wù)償還能力，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的監(jiān)控力度，結(jié)合自身實(shí)際需求制定出科學(xué)有效的融資計(jì)劃，拓展融資渠道，對(duì)各種融資方法的可行性進(jìn)行比較，選擇最佳的融資方法，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和融資成本的降低，為企業(yè)的增值提供助力。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極引入具有雄厚資金實(shí)力的戰(zhàn)略投資者，與資源互補(bǔ)型企業(yè)尋求合作，有效提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，從而更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化。比如部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有優(yōu)秀的人才隊(duì)伍，但是缺少項(xiàng)目運(yùn)作的資金，企業(yè)可以在拿地階段積極利用股權(quán)收購(gòu)額方法間接獲取土地使用權(quán)，減少拿地所需支付的資金，也可以采用合作建房方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，企業(yè)自己出管理團(tuán)隊(duì)，合作企業(yè)負(fù)責(zé)投入資金[4]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要積極對(duì)銷(xiāo)售模式進(jìn)行創(chuàng)新。在拿到土地以后，可以積極開(kāi)展促銷(xiāo)，提高牌號(hào)入場(chǎng)所需的額度，將一次性付款的優(yōu)惠力度增加。企業(yè)要依據(jù)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)選擇多家銀行進(jìn)入，對(duì)企業(yè)與銀行的關(guān)系進(jìn)行維護(hù)，將按揭保證金的比例控制在最低范圍，縮短簽約時(shí)間，及時(shí)訂立相關(guān)文件，對(duì)款項(xiàng)發(fā)放的進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，積極與銀行進(jìn)行溝通，獲得更高的貸款額度和更低的利息，及時(shí)獲得項(xiàng)目所需的款項(xiàng)。同時(shí)，后期企業(yè)要加快權(quán)證辦理速度，提前將按揭保證金釋放出來(lái)。在進(jìn)行商鋪銷(xiāo)售時(shí)，可以采取融資性銷(xiāo)售模式，及時(shí)獲得資金回籠。最后，在進(jìn)行融資時(shí)，企業(yè)可以積極采用內(nèi)部員工融資模式，對(duì)外說(shuō)明這屬于員工的福利政策，員工可以將閑置資金投入到企業(yè)當(dāng)中，并從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。在這種模式中，企業(yè)無(wú)須提供抵押，僅靠信用就可以獲得資金，從而可以有效節(jié)約抵押物，更好地從銀行獲得融資。同時(shí)，內(nèi)部員工融資模式具有較高的穩(wěn)定性，員工參與融資后，會(huì)將自身利益與企業(yè)利益建立連接，從而更加積極地參與到企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，以期獲得更加穩(wěn)定的利息收益。

（四）發(fā)揮預(yù)算管理對(duì)資金活動(dòng)的控制作用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中需要大量的資金，也需要面對(duì)各種類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。通過(guò)科學(xué)有效的資金管理模式，可以有效提高資金的使用效率，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，而預(yù)算管理是企業(yè)強(qiáng)化資金管理的重要路徑，應(yīng)當(dāng)從三個(gè)方面入手：首先，在資金預(yù)算的編制階段。資金預(yù)算管理部門(mén)要結(jié)合資金調(diào)配和使用的不同階段進(jìn)行分別的編制，包括項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段等，比如，在立項(xiàng)階段，項(xiàng)目拓展部門(mén)要組織各個(gè)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和精準(zhǔn)定位，對(duì)項(xiàng)目投資總額進(jìn)行科學(xué)的判斷，分析資金投入的具體節(jié)點(diǎn)，確定不同環(huán)節(jié)的融資計(jì)劃，保證資金充足。其次，預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的控制。企業(yè)編制的資金預(yù)算是預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的基礎(chǔ)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)部門(mén)都要結(jié)合資金預(yù)算進(jìn)行使用標(biāo)準(zhǔn)的編制，預(yù)算管理部門(mén)、內(nèi)部控制部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，及時(shí)對(duì)預(yù)算實(shí)際發(fā)生和預(yù)算目標(biāo)之間的偏差進(jìn)行分析，組織有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)問(wèn)題成因進(jìn)行研究，制定出有效的調(diào)整措施，對(duì)預(yù)算偏離問(wèn)題進(jìn)行糾正，并反饋給有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批[5]。最后，預(yù)算動(dòng)態(tài)分析機(jī)制的構(gòu)建。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中要對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性和合理性進(jìn)行評(píng)估，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需時(shí)間較長(zhǎng)，有的甚至需要持續(xù)幾年，在這一時(shí)間段內(nèi)，國(guó)家的政策方針和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境可能會(huì)出現(xiàn)巨大的改變，使得企業(yè)編制的資金預(yù)算與企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境存在適配問(wèn)題，所以，預(yù)算管理人員要對(duì)各方面因素的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，從而保證企業(yè)資金的合理利用，有效提高資金使用效率。

（五）注意資金風(fēng)險(xiǎn)管理與防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重視，建立起科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。首先，企業(yè)要在內(nèi)部建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要設(shè)立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)這一部門(mén)員工的職責(zé)和權(quán)利進(jìn)行明確劃分，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確界定，主要包括資金利用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模式的構(gòu)建、資金風(fēng)險(xiǎn)的處理等。企業(yè)要安排專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)控制人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行類(lèi)別劃分和編制管理，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理制定出科學(xué)合理的考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估措施落實(shí)不力或者風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)以后未能及時(shí)做出應(yīng)對(duì)的部門(mén)和員工，要根據(jù)波及范圍和影響程度的大小進(jìn)行懲罰。其次，主管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督管理。地方政府和主管部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行防范，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，提高房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性和合規(guī)性，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的穩(wěn)定進(jìn)行。主管部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，針對(duì)資金流動(dòng)較為困難的企業(yè)，在保證標(biāo)的項(xiàng)目申請(qǐng)資金的前提下，主管部門(mén)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定在完成相關(guān)手續(xù)以后提前使用一些款項(xiàng)，并且這些款項(xiàng)的支出和使用要由監(jiān)管銀行通過(guò)指定的渠道進(jìn)行劃撥[6]。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學(xué)規(guī)范的審計(jì)制度，不但要覆蓋到財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，還要貫穿到企業(yè)各個(gè)部門(mén)的運(yùn)營(yíng)監(jiān)督工作當(dāng)中。除了內(nèi)部審計(jì)以外，企業(yè)要積極利用第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)聯(lián)防聯(lián)查有效防范和處理資金使用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的良性健康運(yùn)行提供保障。

（六）借助信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用較多的資金管理模式是集中統(tǒng)一管理，也就是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了準(zhǔn)備日常的備付頭寸以及監(jiān)管資金以外，剩余資金都要提交給總部進(jìn)行歸集。企業(yè)資金管理需要采用集中管理模式，集中安排和統(tǒng)一運(yùn)作，不但可以有效地對(duì)項(xiàng)目資金管理的內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行挖掘，而且可以更好地將資金調(diào)配到關(guān)鍵領(lǐng)域和重點(diǎn)環(huán)節(jié)，從而有效提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率，推動(dòng)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

一方面，企業(yè)要建立科學(xué)完善的資金管理信息化系統(tǒng)。通過(guò)信息化系統(tǒng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有資金收支活動(dòng)進(jìn)行記錄，通過(guò)銀企直連技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目資金使用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，從而保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金數(shù)據(jù)可以實(shí)時(shí)觀察、風(fēng)險(xiǎn)可以動(dòng)態(tài)控制、資金可以高效利用。另一方面，資金的歸集和利用。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)要留存資金頭寸和受限資金，將剩余資金全部提交給總部進(jìn)行歸集。企業(yè)要在預(yù)算年度的初期，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要留存的備付資金頭寸進(jìn)行確定，用來(lái)支付項(xiàng)目備付日常費(fèi)用類(lèi)資金支出，由于受限資金跟項(xiàng)目的銷(xiāo)售監(jiān)管資金之間存在緊密的關(guān)聯(lián)，企業(yè)要以項(xiàng)目所在地的監(jiān)管政策要求為依據(jù)，通過(guò)多措并舉的方式積極進(jìn)行監(jiān)管資金的釋放，解決受限資金的沉淀問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)資金和融資政策持續(xù)收緊的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，加強(qiáng)對(duì)資金管理工作的重視，通過(guò)資金管理制度的完善、項(xiàng)目投資決策的分析、預(yù)算管理機(jī)制的應(yīng)用、風(fēng)險(xiǎn)管理體系的優(yōu)化、信息系統(tǒng)的搭建等措施，建立起科學(xué)完善的資金管理體系，有效提高企業(yè)資金使用效率，為企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常有序地開(kāi)展提供保障。