不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響與策略分析探討

朱建華

摘 要： 隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極其迅猛，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，為了給房地產(chǎn)各權利人的權屬確認、產(chǎn)權變動等提供相應的制度保障，制定出不動產(chǎn)登記制度。本文論述了不動產(chǎn)登記制度的含義，敘述了其與房地產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系，重點探討了我國不動產(chǎn)登記制度對于房地產(chǎn)經(jīng)濟各方面的影響，最終提出了完善不動產(chǎn)登記制度的方法。希望可以為不動產(chǎn)登記制度的完善提供一些思路。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn);經(jīng)濟

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人們對于自身權益的維護也得到了很大的提升，為了適應社會的發(fā)展需要，我國陸續(xù)出臺了一系列關于房地產(chǎn)的制度方法。以房地產(chǎn)為代表的不動產(chǎn)，必須要確定好產(chǎn)權的歸屬問題，建立健全不動產(chǎn)登記制度，這樣才能避免后續(xù)出現(xiàn)這樣或者那樣的問題，才能更好地推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和進步。為了更好地保障民眾的合法權利，也為了政策措施可以更好的貫徹執(zhí)行，盡早搭建完善登記信息共享平臺，讓登記不動產(chǎn)工作更加流暢的開展，提高登記質量和效率，實現(xiàn)全國不動產(chǎn)登記“一網(wǎng)通辦”。

一、不動產(chǎn)登記制度的含義及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系

不動產(chǎn)是指依據(jù)其自然性質，不可移動的財產(chǎn)。不動產(chǎn)可以分為土地、海域以及房屋、林木等定著物這三大類。不動產(chǎn)登記，是權利人、利害關系人向不動產(chǎn)登記機構提出申請，登記機構依法將申請人的不動產(chǎn)物權登記在不動產(chǎn)登記簿上的行為。不動產(chǎn)登記的重要作用就是進行物權公示，即確定不動產(chǎn)產(chǎn)權的歸屬。房地產(chǎn)即土地和房屋，是不動產(chǎn)中最主要的內容，不動產(chǎn)登記過程中，登記的項目內容很多，包括土地、海域及房屋林木登記、空間規(guī)劃信息登記等，如此一來，在各項登記清楚的情況下，房地產(chǎn)權益可得到完善的保護。我國實行的不動產(chǎn)登記制度，就是為了切實保護不動產(chǎn)權歸屬人的財產(chǎn)權，以及更好地保障不動產(chǎn)交易安全，提升不動產(chǎn)交易效率而設立的。因此，不動產(chǎn)登記制度的完善勢必會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展繁榮起到促進作用，而反過來，房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，又會反作用于不動產(chǎn)登記制度，驅使著不動產(chǎn)登記制度向著更加完善更加健全的方向進行發(fā)展。不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟是相互促進、協(xié)同發(fā)展的關系。

二、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的實證分析

（一）不動產(chǎn)登記制度對市場供應的影響

房地產(chǎn)具有不可移動的特點，房地產(chǎn)交易實質上是一種權利的交換，而不動產(chǎn)登記制度的實施，既有利于保護產(chǎn)權人房地產(chǎn)的安全，構建交易雙方信息真實對等的交易環(huán)境，又是對房地產(chǎn)交易的保護。不動產(chǎn)登記結果信息體現(xiàn)了真實的房地產(chǎn)權利現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)交易直接提供依據(jù)，使出售方無需過多的權利歸屬自我舉證的過程，簡化供應的流程，減少交易的成本，有利于房地產(chǎn)供給的穩(wěn)定增加。通過對地區(qū)不動產(chǎn)登記信息的分類匯總，地方政府明確掌握了居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型用地情況，可以合理調整地方國土及空間各類型房地產(chǎn)資源的供給配置，不斷優(yōu)化供給的結構。后續(xù)伴隨不動產(chǎn)登記制度而出臺的房地產(chǎn)稅，規(guī)定了隨著個人擁有房地產(chǎn)數(shù)量的增加，房地產(chǎn)稅的繳納標準也隨之增加。房地產(chǎn)稅的開征可能會在一段時間內集中增加存量房地產(chǎn)的供給量，引起一定的波動，但是從長遠來看，這是規(guī)范房地產(chǎn)市場的重要手段和形式，建設開發(fā)企業(yè)勢必會在激烈的競爭中，匹配調整新建開發(fā)各類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的結構比例，提升功能品質，不斷優(yōu)化供給的數(shù)量和質量，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展保駕護航。

（二）不動產(chǎn)登記制度對市場需求的影響

隨著各級不動產(chǎn)登記部門的登記信息納入統(tǒng)一管理，全國性的不動產(chǎn)登記信息管理平臺已然形成，國家通過掌握企業(yè)、居民和國家公職人員房地產(chǎn)擁有情況，既可以輔助政府反腐工作的開展深化，也可以為一、二線等熱點城市制定、實施和落實住房限購、限貸等需求端調控政策提供數(shù)據(jù)支撐，同時又可以為今后房地產(chǎn)稅的征收做好技術性鋪墊。熱點城市的限購、限貸政策能夠在不傷害剛性需求的前提下，在較短時間內就能抑制投資投機性需求，作用效果顯著。后續(xù)房地產(chǎn)稅的出臺，其不會增加收入相對不高、自住人群擁有住宅房產(chǎn)的負擔，故不會抑制真正希望改善居住環(huán)境此類人群的購房需求，但對于高收入、多套住房人群來說，房地產(chǎn)稅的存在大大增加了其持有和交易的成本，可以明顯起到遏制其投資、倒賣、投機炒作房產(chǎn)的作用，在一定程度上降低了其購買住房的需求，長期來看對住房市場需求量造成影響，進而引起房地產(chǎn)市場總體需求量呈整體小幅度下降。盡管房地產(chǎn)經(jīng)濟可能會受到一定抑制，但是長期來看有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（三）不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)價格影響

當一項房地產(chǎn)的政策制度出臺后，人們的關注點往往集中在其對房價的影響程度上。但是對房地產(chǎn)價格的影響因素眾多，包括人口數(shù)量、地理位置、城市發(fā)展程度，土地供應數(shù)量、居民收入水平、貨幣政策等等。在房地產(chǎn)整體的政策制度體系中，不動產(chǎn)登記制度的確立主要目的并不是為了調控房價，而是維護房地產(chǎn)交易的安全，保障并促進形成一個透明、規(guī)范、有序的房地產(chǎn)交易秩序，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的積極作用。在實際中，交易雙方在房地產(chǎn)交易過程中也未將不動產(chǎn)登記制度作為影響其價格的考慮因素。但伴隨不動產(chǎn)登記制度而來的房地產(chǎn)稅的真正開征，從短期來看，對市場是有利的，房地產(chǎn)稅能讓炒房者開始拋售手中多余房產(chǎn)，產(chǎn)生一定拋盤效應，而投資投機性資金又不愿進入市場，對高漲的房價有一定抑制作用;但是從中長期來看，房地產(chǎn)價格的未來，受到一系列因素影響，更多取決于人口、土地和經(jīng)濟基本面等，房地產(chǎn)稅的影響十分有限。

（四）不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記制度可以促進房地產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展。我們首先要明確出臺不動產(chǎn)登記制度的初衷是為了更好的保障人們的合法財產(chǎn)權益，而不是為了擾亂正常的經(jīng)濟社會發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)分析情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟主要受到供求關系、價格因素、國家宏觀調控政策等的影響。不動產(chǎn)登記制度是通過對不動產(chǎn)權利的變動情況以及現(xiàn)勢狀況的公示效力，降低交易風險，避免市場欺詐行為，構建公開、公平、公正的市場環(huán)境。從登記制度實施情況來看，其不會對市場運行有過多的干預，反而可以起到優(yōu)化市場供求關系和結構，降低房地產(chǎn)價格波動的頻率和幅度，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極作用。借助現(xiàn)代信息化技術對登記信息的大數(shù)據(jù)分析、匯總，為國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管調控、精準施策，完善房地產(chǎn)整體政策制度體系給出有用依據(jù)，也為房地產(chǎn)稅收在全國范圍的實施開征夯實基礎。隨著制度的不斷健全完善及后續(xù)房地產(chǎn)稅的預期，讓房地產(chǎn)行業(yè)中的各類主體對房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、消費的觀念更為理性，對房地產(chǎn)的品質追求向安全、高效、健康、適用、綠色方向迭代升級，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟從追求量的增長向追求質的增長轉換，使房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟更為健康、成熟。

三、目前房地產(chǎn)經(jīng)濟下的不動產(chǎn)登記制度體系的重構、健全和完善

（一）完善以土地為核心的登記體制

以土地為核心進行登記，可包含房屋、林木等其他不動產(chǎn)的登記，反之以房屋、林木等為核心進行登記，則無法包含無房屋、林木等定著物的土地，諸如城市空地、公園、廣場等的登記。另外，土地上的房屋、林木等會經(jīng)常發(fā)生變化，而土地是相對不變的，以土地為核心的不動產(chǎn)登記具有持續(xù)性和長久性的特點。所以我國在確立統(tǒng)一登記制度時，把土地作為核心開展登記工作。首先明確分散登記時的原土地、房屋等各個登記部門在土地及其他不動產(chǎn)登記工作中的分工，強調合作，根據(jù)土地部門原始的地籍基礎資料，統(tǒng)一尺度，確定土地權屬邊界，防止產(chǎn)權邊界的非閉合、沖突及重疊;然后加強該土地上房屋等檔案的管理和紙質資料的交接，將房屋等登記信息落宗整合至其占用土地信息中，對同一房地產(chǎn)權屬出現(xiàn)的疏漏和重復登記進行再調查，修正一體登記后出現(xiàn)的錯誤，保持登記數(shù)據(jù)信息的正確性及權威性。

（二）優(yōu)化簡化登記流程及材料，提高登記效率和準確率

針對以往的不動產(chǎn)登記業(yè)務辦理中流程復雜、材料繁瑣，效率低和準確率不高的問題，登記機構應當加大對不動產(chǎn)登記的相關法律法規(guī)及申請流程及登記材料的宣傳，讓群眾能充分的認知到登記對于房地產(chǎn)財產(chǎn)權利保障的重要性及了解辦事程序，同時加大力度優(yōu)化簡化合并登記流程，盡可能地減短受理、審核辦理時間，提高工作效率;將原來需要提交的一系列材料化繁為簡，剔除那些不必要難提供且證明意義不大的材料，簡化統(tǒng)一提交的申請材料樣式，優(yōu)化不動產(chǎn)登記中材料查驗環(huán)節(jié)，提升登記工作的質量;借助人臉識別、指紋識別等先進的信息技術手段，強化對登記申請人主體的身份審查，保證產(chǎn)權登記的準確率，減少錯誤登記的發(fā)生。應不斷深入推進不動產(chǎn)登記領域“放管服”改革，促使登記機構為群眾提供既精簡便民又高效準確的服務。

（三）建立登記統(tǒng)一平臺，與相關職能部門信息互通，提升整體行政服務效能

信息化時代，數(shù)據(jù)的開放、整合和分析，能夠產(chǎn)生新機遇并創(chuàng)造新價值。為使房地產(chǎn)交易過程更加安全、順暢，主管部門通過多年探索和積極推進，通過對互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的深度利用，逐步建立起統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，各級登記機構使用統(tǒng)一的系統(tǒng)軟件。進而將登記信息與房地產(chǎn)交易相關聯(lián)的業(yè)務，如房地產(chǎn)交易，稅務繳納和金融支持配套等的數(shù)據(jù)信息在各職能部門間依法實時互通共享，確保登記、交易、納稅、融資等信息的真實度和準確率。而且，因為平臺納入了所有權利人全部不動產(chǎn)信息，這些基礎資料可以便利的與公檢法、民政、財政、審計、統(tǒng)計及其他司法、行政部門分享信息服務，既可以充分發(fā)揮信息資源的優(yōu)勢，還能拓展登記工作中所需信息的來源渠道。通過大數(shù)據(jù)技術的運用，所有部門的信息數(shù)據(jù)經(jīng)過匯總分析自動比對，很多涉及到不動產(chǎn)權的矛盾、遺漏登記信息會被篩選、挖掘出來，登記機構可以主動糾錯，極大提升登記工作的質量;同時還能推動搭建一個完善、流暢、數(shù)據(jù)充足的智能化行政服務平臺，快速瞄定所要的信息進行相應的處理、整合，提高社會整體治理效率。另外，房地產(chǎn)主管部門能通過統(tǒng)一平臺還可以實現(xiàn)最快速直接的業(yè)務監(jiān)管，有利于國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控、精準施策。

（四）處理好隱私保護和信息查詢、共享關系

不動產(chǎn)登記的信息，其內容可能涉及個人隱私、商業(yè)秘密及國家秘密，這些內容的泄露會影響權利人的正常生活秩序、商業(yè)秩序甚至國家安全。為了統(tǒng)籌好不動產(chǎn)登記信息共享和不動產(chǎn)信息隱私秘密的保護工作，需要不動產(chǎn)登記機構、信息共享單位及其工作人員在思想上高度重視，建立工作中各環(huán)節(jié)的安全保密管理機制，完善不動產(chǎn)登記資料和登記信息規(guī)范化查詢、共享制度，根據(jù)實際工作的需要設立查詢、共享權限分級管理措施。并強化對不動產(chǎn)登記相關公職人員查詢、利用登記資料和信息的管理，尤其是在查詢房地產(chǎn)信息時，更要注意對信息的保密和規(guī)范操作，加強對泄露登記信息違法行為的查處力度，不斷促使登記機構增強人員素質、改進工作作風，做到依法辦事。

（五）加強農(nóng)村土地登記，促進城鄉(xiāng)一體化

在我國實行多年的城鄉(xiāng)“二元化”體制和政策背景下，農(nóng)村的集體土地性質，與城市里的國有土地性質不同，城市有一套較為完善的土地、房產(chǎn)管理制度。近年來商品房地產(chǎn)成為了城市家庭中最重要的資產(chǎn)，其實際登記和頒證率極高。而長期處于“熟人社會”的農(nóng)村，各家各戶的房屋土地彼此間十分了解且較為明確，加上農(nóng)房的轉讓、抵押等受到嚴格限制，造成農(nóng)戶對于農(nóng)房登記意識不強，許多農(nóng)房的辦證通常都被遺忘了。隨著時代的變化，農(nóng)村傳統(tǒng)封閉的壁壘逐漸被打破，農(nóng)房流轉的改革呼聲越來越強烈，但農(nóng)房的登記和辦證率低下卻制約著國家“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”改革計劃的制定和推進實施。要加快農(nóng)村房地產(chǎn)登記，確保發(fā)證到位，登記工作的推進有利于維護農(nóng)民的切身利益和村集體的經(jīng)濟利益，加快推進農(nóng)房的合法流轉，提高農(nóng)民和村集體的財產(chǎn)性收入，吸引城市資本流入，充分激發(fā)鄉(xiāng)村發(fā)展活力，有助于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展目標的盡快達成。

（六）互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記模式的創(chuàng)新

互聯(lián)網(wǎng)時代，不動產(chǎn)登記要充分利用互聯(lián)網(wǎng)傳播速度以及受眾廣度的優(yōu)勢，創(chuàng)造新的登記模式。構建互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記模式，將不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺的服務對外延伸至互聯(lián)網(wǎng)終端用戶，當事人可以在任何時間、任何地點通過互聯(lián)網(wǎng)平臺申請辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務，免去了從登記機構來回跑的麻煩，使人們隨時隨地就可以享受到高效便捷的登記服務。運用系統(tǒng)技術手段對申請主體進行自動識別和查驗，采用人工智能及云審核，進一步保障登記的準確性，使人們辦理業(yè)務更方便，使登記機構工作效率更高。但我們也應看到，在對登記信息的傳輸、存儲、調取、使用過程中，大量業(yè)務依靠信息系統(tǒng)智能處理，也暴露出因外來病毒攻擊、邏輯審核標準設置不當造成的登記錯誤及廉政問題，需要登記機構高度重視信息系統(tǒng)及網(wǎng)絡安全建設，避免因為管理不當造成信息資源的泄露、篡改，以確保登記信息數(shù)據(jù)的安全。

四、結語

本文首先論述了不動產(chǎn)登記制度的概念以及與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系，分析了不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，并進一步敘述在房地產(chǎn)經(jīng)濟下如何健全完善不動產(chǎn)登記制度體系。隨著不動產(chǎn)登記制度不斷發(fā)揮其積極效用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康、良性可持續(xù)的發(fā)展。

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