關(guān)于全球供應(yīng)鏈緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)項目可行性研判的思考

曹舟

[摘? 要]針對世界供應(yīng)鏈緊縮現(xiàn)狀，全球經(jīng)濟未能如預(yù)期快速恢復(fù)至正常水平，國際貨幣基金組織仍在不斷調(diào)低全球經(jīng)濟增長預(yù)測值。中國作為唯一在此大背景下實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體，是中央做出“大循環(huán)+雙循環(huán)”的正確指導(dǎo)，民眾齊心抗疫的勇氣和力量，得以獲得如此成果。在全球物資短缺、人工費用上調(diào)、建材價格上漲、開發(fā)成本增加、企業(yè)資金鏈吃緊的狀態(tài)下，“穩(wěn)”是當前第一要務(wù)，“三穩(wěn)”是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，自“房住不炒”提出，中央通過“三道紅線”“兩紅杠”“兩集中”“財改稅”“房產(chǎn)稅”系列政策干預(yù)，逐步精準，堅持“去杠桿”，落實“三穩(wěn)”，房企迎來徹底寒冬。如何看清宏觀環(huán)境、厘清政策走向、算清經(jīng)濟測評、找準遠期盈利點是房企打贏這場生存戰(zhàn)的決勝局。破局焦點在于合理決策。具備科學性的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。在可行性研究系統(tǒng)方法下，確保合理經(jīng)濟指標前提、目標項目區(qū)域規(guī)劃、人文發(fā)展水平、政府施政能力應(yīng)為下階段可行性研判重點。

[關(guān)鍵詞]可行性研究;房地產(chǎn)開發(fā);經(jīng)濟指標;政策調(diào)控;供應(yīng)鏈緊縮

中圖分類號：F299.23? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1674-1722（2022）01-0022-03

一、緒論

中美貿(mào)易爭端至今，“零和博弈”思維蔓延各發(fā)達經(jīng)濟體，英國脫歐，歐元區(qū)發(fā)展方向未明，人力物資短缺，供應(yīng)鏈緊縮情況逐步影響至整個西方，全球經(jīng)濟受阻。在此復(fù)雜宏觀環(huán)境中，中國經(jīng)濟逆勢上揚，作為壓艙石的房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，“維穩(wěn)”成為施政重點。

在“房住不炒”主基調(diào)下，新政頻出，房企已入寒冬。如何在大浪淘沙中洗煉升級，是近期眾房企關(guān)注點，而項目決策自然成為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵點。文章旨在通過對現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境客觀展示的同時，對可行性研究方法進行拆解，試找尋新經(jīng)濟增長點、遠期盈利點，以免錯失優(yōu)質(zhì)投資項目。

（一）全球及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀

2021年10月，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布最新一期《世界經(jīng)濟展望》，預(yù)計全球經(jīng)濟2021年度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為5.9%，但由于近期全球供應(yīng)鏈異動，通脹水平走高，IMF將2022年預(yù)測值較7月數(shù)據(jù)下調(diào)0.1個百分點至4.9%。如圖1所示。

全球經(jīng)濟持續(xù)衰退，預(yù)測全面恢復(fù)仍待時日。IMF數(shù)次調(diào)低經(jīng)濟增速預(yù)期，全球經(jīng)濟呈現(xiàn)負增長定局。2020年全球?qū)嶋HGDP增速-3.1，發(fā)達經(jīng)濟體增速-4.5%，新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體（EMDEs）增速-2.1%[1]。在此背景下，中國實現(xiàn)GDP增速2.3%，保持正增長，2021年前三季度，國內(nèi)GDP完成823131億元，同比增長9.8%。固定資產(chǎn)投資同比增長7.3%[2]。

中國作為世界主要經(jīng)濟體之一，擔起了加快全球經(jīng)濟復(fù)蘇的重任。中央依托國內(nèi)齊全產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過補鏈、強鏈，與國際加強合作達到固鏈效果，確保我國在此輪供應(yīng)鏈緊縮中，平穩(wěn)過渡。在“大循環(huán)+雙循環(huán)”政策指引下，全國上下迅速精準把握提振經(jīng)濟策略方向，中央企業(yè)挑危時重擔，積極響應(yīng)，保生產(chǎn)保物資。集全國之力，使我國經(jīng)濟快速有序回歸正軌。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況

在“房住不炒”原則下，政策層面以多頻次“打補丁”方式對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。從集體租賃用房到共有產(chǎn)權(quán)房，自購房滿兩年可再售至離異三年內(nèi)仍以家庭單位限購，針對房企劃清“三道紅線”，針對銀行及金融機構(gòu)指明“兩紅杠”，針對地方政府采取“財轉(zhuǎn)稅”“兩集中”。政策覆蓋面已由“施惠于民”“嚴打投機”深入至房企嚴控，金融監(jiān)管，政府明權(quán)，充分體現(xiàn)中央“保民生”和“去杠桿”一個都不能少的決心。

2021年前三季度，全國土拍市場完成住宅用地成交面積33087.19萬平方米（約合496283.04畝），總成交額38062.56億元，平均溢價率13.95%?！皟杉小鄙婕?2重點城市土拍市場實現(xiàn)住宅用地成交面積12518.19萬平方米（約合187771.91畝），土地出讓金21692.88億元，平均溢價率11.28%。前三季度全國完成商品住宅銷售面積115432萬平方米，實現(xiàn)銷售總額121957億元。

“兩集中”政策以來，22城土拍現(xiàn)場備受關(guān)注，流拍率大幅上升，溢價率波動較大。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2016年全國土拍住宅用地成交溢價率高達56.8%，其余年份均在15%以上，“兩集中”后，雖成交量下降，溢價率仍處于高位，基本保持20%上下，7月中央就高溢價率做明確指示，8月成交溢價率即控至8.66%，10月更低至3.75%。如圖2所示。

多重政策加壓，房企資金鏈緊縮，急需回款補充，多項目多方式優(yōu)惠，以價換量。而中指數(shù)據(jù)顯示，截至10月，全國商品住宅均價已邁入萬元檔至10565元/平方米，整體房價穩(wěn)中有升。

通過近五年監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場受政策影響出現(xiàn)應(yīng)激性波動，2021年在物資成本上漲和政策頻出的雙重壓力下，房地產(chǎn)市場下行更為明顯，無論民眾亦或房企，皆已進入觀望狀態(tài)。如圖3所示。

二、房企破局的關(guān)鍵——合理決策

房地產(chǎn)業(yè)作為重資本產(chǎn)業(yè)，風險與利潤共存，如何投、投哪里、投多少、何時投，每一步都需審慎行之。項目投資前期決策是成敗關(guān)鍵，可行性研究報告為其做科學性支撐。

（一）可行性研究的釋義

可行性研究（Feasibility Study），作為項目前期工作的重要內(nèi)容，通過廣泛調(diào)查研究，綜合論證項目的技術(shù)先進性和適用性，經(jīng)濟合理性和盈利性，建設(shè)可能性和可行性，為投資決策提供科學依據(jù)?？尚行匝芯康哪康氖菧p少避免投資決策失誤，提高項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益[3]?？尚行匝芯窟€是項目核準立項、資金籌措、協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計的重要依據(jù)[4]。

（二）“維穩(wěn)”背景下的可行性研究重點

根據(jù)不同項目特點，研判側(cè)重點不同，但主體內(nèi)容都包括項目背景及概況、項目規(guī)劃指標、區(qū)域宏觀經(jīng)濟情況、區(qū)域市場分析、技術(shù)工藝標準及方案、進度計劃、組織管理、經(jīng)濟測算、資金籌措、風險管控以及綜合評價。可行性研究報告是多學科多專業(yè)的綜合性研判，具有科學性、詳備性和程序性。

緊縮市場環(huán)境下，城市規(guī)劃，人文水平，政府施政將成為可行性研究的新評判著眼點。

三、房企逐浪淘沙決勝點

（一）貴在“自知之明”

自2013年“國五條”全國性房地產(chǎn)調(diào)控至今，我國房企經(jīng)數(shù)輪洗禮，已久經(jīng)沙場。但“老資格”不能作為“外強中干”者的“保護傘”。此輪“維穩(wěn)”政策后，恒大終以3000億美元負債成為國內(nèi)外新聞焦點，央行、銀監(jiān)會相關(guān)部門約談企業(yè)高管，強調(diào)市場穩(wěn)健金融穩(wěn)定的戰(zhàn)略意義。

大型房企發(fā)揮充足資源優(yōu)勢，良好管理能力，做好產(chǎn)品的同時，積極響應(yīng)政府號召參與公益項目建設(shè)，為大眾營造宜居宜業(yè)宜養(yǎng)城市氛圍，此番“淘沙”必是勇者勝。

中小企業(yè)則要正視風險，想以小博大，需優(yōu)化資源配置，同時做好聯(lián)合，發(fā)揮自身地域或產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，取長補短，強強聯(lián)合，適者生存。

（二）房地產(chǎn)政策“維穩(wěn)”之路

房地產(chǎn)市場不復(fù)鼎盛。年初融創(chuàng)等房企由于高溢價購地被政府約談，二季度中央就房價過快上揚約談廣州等四城，重申“三穩(wěn)”目標，下半年約談銀川等五城要求切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，年底就土拍遇冷樓市波動數(shù)次約談眾房企?！盁o形的手”一直都存在于中國經(jīng)濟發(fā)展歷史進程。

1.“三道紅線”：從房企融資端發(fā)力，嚴防超額融資

2020年8月20日，中國人民銀行、住建部在重點房企座談會上，對“三道紅線”做明確指示，內(nèi)容包括：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。同時，將重點房企分“紅、橙、黃、綠”進行四檔管理，并要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標，于2021年1月1日起在行業(yè)內(nèi)全面推行。

會后梳理，眾多房企踩線，其中不乏業(yè)內(nèi)大型房企。經(jīng)過一年調(diào)整，爭相實現(xiàn)“零踩線”，金茂等房企依靠雄厚資金實力和優(yōu)質(zhì)項目產(chǎn)品順利實現(xiàn)指標轉(zhuǎn)綠，但仍有眾多知名企業(yè)深陷“三道紅線”。

2.“兩紅杠”：加強銀行監(jiān)管，防范潛在系統(tǒng)性金融風險

2020年12月31日，由中國人民銀行、銀保監(jiān)會兩部門發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號）。該《通知》決定：“建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。本通知所稱房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機構(gòu)（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照執(zhí)行?！盵5]兩部門根據(jù)各銀行資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分五檔集中管理，并于2021年1月1日起正式實施。

自發(fā)布實施以來，不斷有銀行房地產(chǎn)信貸超限提醒，后期銀行信貸緊縮，截至10月已有11家銀行踩線超貸。

3.“兩集中”：深入供給側(cè)改革，優(yōu)化行業(yè)資源配置

2021年2月18日，自然資源部發(fā)布“兩集中”文件，要求22個重點城市就住宅用地出讓：集中發(fā)布出讓公告（本年度住宅用地出讓公告少于3次）;集中組織出讓活動。

各地推行相關(guān)政策時，土拍附加條件眾多。如，限房價，限溢價率，競地價，競配建保障房比例，競高標準建設(shè)方案，上限搖號，競保障房建設(shè)資金等?！皟杉小焙螅恋孬@取條件更為苛刻，該政策利好資金優(yōu)勢明顯的大型房企，而中小企業(yè)需審慎決策，應(yīng)積極選擇伙伴企業(yè)嘗試聯(lián)合開發(fā)。

4.“財轉(zhuǎn)稅”：提高征收效率，壓縮“操作”空間

2021年6月4日，財政部、稅務(wù)總局、自然資源部、中國人民銀行四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（財綜〔2021〕19號）。該《通知》決定：“將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。自2022年1月1日起全面實施征管劃轉(zhuǎn)工作”[6]。

5.“房產(chǎn)稅”：精準打擊房產(chǎn)投機者

2021年10月23日，《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》經(jīng)第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議表決通過?！稕Q定》指出：“本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律”[7]。

6.多一個角度看新政

“三穩(wěn)”——穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，“兩維護”——維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、維護住房消費者合法權(quán)益則是新政壓力市場遇冷時，中央對房地產(chǎn)信貸緊縮現(xiàn)狀的“新解”。房地相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會變。

“三道紅線”“兩紅杠”嚴把融資信貸關(guān)，防止房產(chǎn)泡沫化，避免“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象漫延，為優(yōu)質(zhì)房企清關(guān)。

“財轉(zhuǎn)稅”“兩集中”從供應(yīng)端做集中管理，有效降低過程成本，提高交易效率，有利于土拍市場更公平公開公正運行。試行一年的“兩集中”呈現(xiàn)出“一地一策”趨勢，競配建競高質(zhì)量設(shè)計方案等附加條件，有助于推進城市規(guī)劃向高水平高質(zhì)量發(fā)展，城市形象的提升，定是一項重要區(qū)域經(jīng)濟附加值。

（三）“劍走偏鋒”以致勝

“十四五規(guī)劃”開局年，兩會首提“碳達峰”“碳中和”，“雙碳目標”證明節(jié)能環(huán)保的必要性、現(xiàn)實性和迫切性客觀存在。優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，新環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)稅費優(yōu)惠，建筑裝配率提升及全覆蓋，綠色建筑等級調(diào)高，房地產(chǎn)設(shè)計方案標準優(yōu)化，充分體現(xiàn)中央實現(xiàn)“3060目標”的堅定意志和信心。

當前全球人工短缺，國際供應(yīng)鏈不暢，已造成多國經(jīng)濟增速驟降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，本年度房建主材螺紋鋼、線材已連續(xù)10月上揚，月均增幅4個百分點，10月終迎回落趨勢，而普通硼硅鹽水泥仍逐月持續(xù)上漲。天然氣、煤等能源材料也因國際短缺而出現(xiàn)價格反升。中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）連續(xù)8個月下滑，已至榮枯線（50%）以下，10月僅49.1%，除建筑業(yè)外，金融，房產(chǎn)業(yè)均低于臨界點。房地產(chǎn)業(yè)建安成本大幅增加，投資開發(fā)成本上升已成必然。房企若想僅靠控制建安成本以達提高利潤率，可操作空間漸小。

在一般性房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算中，總開發(fā)成本的30%～50%用于獲取目標項目建設(shè)用地的土地資金投入。因此，如何讓這30%～50%花得值得，才是可行性研究應(yīng)重點分析判別的部分。

目標地塊所在區(qū)域環(huán)境、城市規(guī)劃發(fā)展方向、政府治理水平、人文發(fā)展水平，皆是研判標準。

以成渝雙城經(jīng)濟圈為例，成渝兩地一直因其特有的味、色、形，以“天府之國”“天空之城”之名廣受美食、旅游愛好者們青睞。但同樣因其地形地貌特征，使其房地產(chǎn)市場不像其他準一線城市那樣火熱。近年，成都天府新區(qū)的大力興建，重慶兩江新區(qū)的逐步成型，人才政策的指引加持，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的《經(jīng)濟社會發(fā)展統(tǒng)計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》中，成渝均躋身超大城市之列。對房地產(chǎn)業(yè)來說，人口即紅利，永遠不會過時。

《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要》于2021年10月16日由中共中央、國務(wù)院印發(fā)，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實際認真貫徹落實。成渝雙城經(jīng)濟圈作為中國經(jīng)濟“第四極”，具備高速發(fā)展城鎮(zhèn)化的底氣和勇氣。成渝房地產(chǎn)限購必將產(chǎn)生購買力外溢。距成都市中心僅40千米的廣漢市，坐擁“一醒驚天下”的三星堆遺址，2021年度再次“上新”使考古文化熱持續(xù)延燒。成都天府新區(qū)南側(cè)眉山市，天府大道直抵市域內(nèi)黑龍?zhí)渡鷳B(tài)公園及中國首個樂高主題樂園。紀錄片、主題公園、文創(chuàng)周邊等各類文化傳播形式加持，文化產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，使城市熱度不減，城市名片效應(yīng)明顯。

中國加入世界貿(mào)易組織已滿20年，從傳統(tǒng)“長三角經(jīng)濟帶”“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”的打造到新興“粵港澳大灣區(qū)”“成渝雙城經(jīng)濟圈”的崛起，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)“片區(qū)協(xié)同發(fā)展”“一體化建設(shè)”趨勢，區(qū)域經(jīng)濟走向也應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的重點。經(jīng)濟測算指標不是房地產(chǎn)項目是否可行的唯一評判標準。

四、結(jié)論與展望

在可行性研究系統(tǒng)方法下，確保合理經(jīng)濟指標前提、目標項目區(qū)域規(guī)劃、人文發(fā)展水平、政府施政能力應(yīng)為下階段可行性研判的重點。

我國經(jīng)濟、外交、金融多領(lǐng)域素以“穩(wěn)健”著稱，講究“和平發(fā)展、合作共贏”。房地產(chǎn)市場的“去杠桿”“防泡沫”為大勢所趨，國家眾多精準施策，為房地產(chǎn)營商環(huán)境的健康有序發(fā)展指明方向。

政府層面應(yīng)厘清公益與市場的關(guān)系?！半p贏”和“誠信”是我國能夠立足世界、敢于大國競爭的利器，做好公益與利益的平衡，處理好與社會投資人的關(guān)系，才能打好城市名片。

眾房企作為社會投資人，不應(yīng)限于眼前經(jīng)濟指標的呈現(xiàn)，更應(yīng)著眼于遠期盈利點，以高標準房屋設(shè)計方案，高質(zhì)量產(chǎn)品打造高水平人居環(huán)境，房地產(chǎn)整體良性發(fā)展，才是產(chǎn)業(yè)的未來。

相信經(jīng)過中央的政策干預(yù)，政府的有效貫徹落實，社會投資人的積極參與，我國房地產(chǎn)業(yè)必將在良性循環(huán)發(fā)展軌道上穩(wěn)步前行。

參考文獻：

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[2] 國家統(tǒng)計局.2021《中國統(tǒng)計年鑒》[M].北京：中國統(tǒng)計出版社，2021.

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[4]《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2021.

[5] 中國人民銀行，銀保監(jiān)會.《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號）.

[6]中國人民銀行，財政部，自然資源部，稅務(wù)總局.《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（財綜〔2021〕19號）.[2021-5-21].

[7]《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》.[2021-10-23].