我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與防范探析：機(jī)制、影響因素與實(shí)施策略

佟訓(xùn)舟 王 博

（中國(guó)人民銀行長(zhǎng)春中心支行，吉林長(zhǎng)春 130051）

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因

（一）建立社會(huì)征信體系存在滯后性

征信是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合市場(chǎng)需求和法律規(guī)定，對(duì)企業(yè)或個(gè)人信息進(jìn)行收集記錄，并為企業(yè)或個(gè)人建立信用檔案的一種活動(dòng)。在市場(chǎng)比較成熟的狀態(tài)下，社會(huì)上會(huì)存在較多從事征信的中介機(jī)構(gòu)，也形成了以法律規(guī)章、職場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、組織管理、宣傳培訓(xùn)、行業(yè)規(guī)范為主要構(gòu)成要素的較為完整的社會(huì)征信體系。不過(guò)目前我國(guó)的征信體系建設(shè)整體較為滯后，很多人還不具有信貸記錄。這是金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素。

（二）房地產(chǎn)資金監(jiān)管相關(guān)法律法規(guī)缺少完備性

近年來(lái)，我國(guó)在堅(jiān)持全面依法治國(guó)，推進(jìn)法治中國(guó)建設(shè)方面大踏步前進(jìn)。為了填補(bǔ)監(jiān)管空白，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)相繼出臺(tái)了多種法律法規(guī)和規(guī)范條例。目前，盡管針對(duì)金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管配套已逐步完善，但仍存在灰色地帶和權(quán)責(zé)不清的情況，執(zhí)行和操作層面存在較多漏洞與風(fēng)險(xiǎn)。

（三）未能對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行有效預(yù)警監(jiān)測(cè)

2013年，中國(guó)人民銀行組織建立了金融監(jiān)管相關(guān)聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)全國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范協(xié)調(diào)開(kāi)展統(tǒng)一工作，證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、會(huì)外局、保監(jiān)會(huì)均在其列。這些部門(mén)之間運(yùn)作體系相對(duì)獨(dú)立，通氣不足，開(kāi)展監(jiān)管工作時(shí)往往僅針對(duì)自身專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，即便運(yùn)用臨時(shí)性會(huì)議或定期通氣的方式也較難對(duì)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)全面監(jiān)控、深度挖掘和實(shí)時(shí)預(yù)警，因此需要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)金融市場(chǎng)整體監(jiān)管工作進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（四）房地產(chǎn)金融對(duì)應(yīng)融資渠道單一且工具較少

我國(guó)房地產(chǎn)金融起步較晚，融資環(huán)境較為封閉，融資主要通過(guò)住房抵押貸款、銀行貸款等方式，和發(fā)達(dá)國(guó)家相比較為單一，直接融資發(fā)展較為緩慢，這就導(dǎo)致銀行需要承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的大部分風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融體系不僅包括銀行，還包括投資、保險(xiǎn)基金等多種機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)相對(duì)滯后，大量資金儲(chǔ)蓄在銀行中，難以促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)，更難以發(fā)展多元性融資渠道和金融工具，嚴(yán)重影響金融行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（五）銀行自身管理機(jī)制不夠健全

近幾年我國(guó)房?jī)r(jià)迅速飆升，房地產(chǎn)企業(yè)普遍利潤(rùn)豐厚，在資本逐利影響下，銀行紛紛將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良資產(chǎn)，大力增強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)的信貸支持。在此過(guò)程中，銀行可能會(huì)出現(xiàn)短視行為，忽視操作規(guī)范與規(guī)章制度，將審查手續(xù)自行簡(jiǎn)化，將風(fēng)級(jí)評(píng)定門(mén)檻降低。貸款之前，沒(méi)有對(duì)較為重要的資料和企業(yè)信用時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格審核；貸款之后，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行及時(shí)追蹤。這樣的失誤很可能會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未能正確使用資金甚至挪用資金，從而出現(xiàn)項(xiàng)目單位不能按期償還信貸資金的情況，不僅會(huì)使銀行遭受損失，也給房地產(chǎn)金融造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施

（一）推動(dòng)社會(huì)征信制度不斷完善

首先，征信系統(tǒng)在建設(shè)和完善時(shí)，需要同時(shí)將個(gè)人信用信息和企業(yè)信用信息詳細(xì)且完整地錄入，并且涵蓋非銀行金融機(jī)構(gòu)與銀行信貸信息，以保證信息數(shù)據(jù)的全面性。除此之外，還應(yīng)逐步擴(kuò)大征信體系建設(shè)的參與主體，引導(dǎo)企業(yè)參與到征信體系建設(shè)中來(lái)，鼓勵(lì)相關(guān)行業(yè)專(zhuān)門(mén)從事征信服務(wù)。其次，政府可依據(jù)相關(guān)法律對(duì)存在不良誠(chéng)信記錄的個(gè)人進(jìn)行教育和處罰，并出臺(tái)征信行業(yè)的操作標(biāo)準(zhǔn)，明確工作人員、企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)于提供虛假征信材料、泄漏商業(yè)及個(gè)人隱私的違規(guī)行為，應(yīng)及時(shí)依法查處，對(duì)于未能達(dá)到信用級(jí)別的企業(yè)，不予受理或者不予行政許可。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融法制建設(shè)

第一，制定法律法規(guī)，從制度層面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融的重要性，明確不同市場(chǎng)主體的義務(wù)與權(quán)利。其次，針對(duì)住房公積金管理單獨(dú)立法。我國(guó)當(dāng)前管理公積金的依據(jù)為《住房公積金管理?xiàng)l例》，急需一個(gè)更全面、系統(tǒng)的立法來(lái)規(guī)定住房公積金的設(shè)計(jì)目的、管理原則、管理機(jī)構(gòu)、歸集、運(yùn)行、增值、使用與監(jiān)管方面等問(wèn)題。最后，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融法律，包括《信托法》《商業(yè)銀行法》《擔(dān)保法》等，規(guī)范管理房地產(chǎn)籌資、融資問(wèn)題以及新出現(xiàn)的房地產(chǎn)金融渠道與工具，減少房地產(chǎn)金融可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）重視建設(shè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系

首先，針對(duì)市場(chǎng)庫(kù)存、投資增速、空置率進(jìn)行監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年呈現(xiàn)出高庫(kù)存發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資過(guò)熱得到遏制，但是仍然難以轉(zhuǎn)變市場(chǎng)供需失衡的問(wèn)題。加強(qiáng)對(duì)上述數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，可以使后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作得到充分的數(shù)據(jù)支持。其次，重點(diǎn)關(guān)注房屋價(jià)格波動(dòng)。房?jī)r(jià)的波動(dòng)往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸方面的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生直接影響。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快時(shí)，金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)信貸規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格把控，保持投機(jī)性住房貸款在可控規(guī)模內(nèi)，嚴(yán)防價(jià)格下跌時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生的信貸違約。最后，做好信貸融資和房地產(chǎn)投資比重控制。強(qiáng)化信貸風(fēng)險(xiǎn)管控，盡量運(yùn)用質(zhì)押、抵押、保證等形式來(lái)發(fā)放貸款，同時(shí)嚴(yán)格把控信貸和投資資金，以防出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用建設(shè)單位墊資、其它項(xiàng)目資金頂替的方式將自有資金比例提高，騙取金融機(jī)構(gòu)貸款的情況。

（四）推動(dòng)房地產(chǎn)融資渠道不斷拓展

首先，推動(dòng)房地產(chǎn)信托發(fā)展。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)專(zhuān)業(yè)性投資團(tuán)隊(duì)的分析，結(jié)合信托計(jì)劃，將籌集的資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托融資不僅能降低融資成本，還能實(shí)現(xiàn)資金的靈活調(diào)度，廣受房地產(chǎn)企業(yè)青睞。當(dāng)前，我國(guó)有大量信托計(jì)劃引入銀行資金，以便當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金不足時(shí)，可以迅速得到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。其次，推廣REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。一方面可以利用信托憑證或發(fā)行股份方匯集資金，通過(guò)基金托管機(jī)構(gòu)開(kāi)展托管工作；另一方面還可以外聘基金管理工作人員，委托物業(yè)資源管理工作人員或投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按照一定比例向投資者分配信托基金。REITs的實(shí)施能夠使市場(chǎng)中的存量資金得到激活，繼而帶動(dòng)市場(chǎng)中的零散資金參與投資開(kāi)發(fā)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)拓展自身業(yè)務(wù)范圍，快速占領(lǐng)市場(chǎng)。最后，優(yōu)化二級(jí)市場(chǎng)準(zhǔn)入環(huán)境。很多行業(yè)優(yōu)質(zhì)公司會(huì)利用二級(jí)市場(chǎng)募集資金的方式推動(dòng)自身發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)卻被拒之門(mén)外，這存在一定的不合理性，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的IPO嚴(yán)控政策進(jìn)行松綁，房地產(chǎn)企業(yè)上市后，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與各項(xiàng)業(yè)務(wù)需受股東、市場(chǎng)監(jiān)督，以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（五）銀行不斷完善內(nèi)部管理機(jī)制

首先，銀行應(yīng)落實(shí)、完善管理制度。加強(qiáng)銀行間制定的規(guī)章制度以及政策的一致性，協(xié)調(diào)管理制度，確保管理工作執(zhí)行落實(shí)到位，與時(shí)俱進(jìn)，減少制度漏洞。其次，將現(xiàn)代企業(yè)制度引入到管理工作中，推動(dòng)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不斷完善。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，重視權(quán)利的制衡與分散，構(gòu)建全新銀行管理制度，積極促進(jìn)管理模式向扁平化方向發(fā)展。最后，強(qiáng)化操作風(fēng)險(xiǎn)防控。不斷制定和完善操作風(fēng)險(xiǎn)方面的管理機(jī)制，科學(xué)規(guī)范整個(gè)操作流程，并針對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)的操作流程做出具體規(guī)定，做到權(quán)力制衡與權(quán)責(zé)分明，使問(wèn)題出現(xiàn)的可能性降到最低，確保銀行行為的公正性和公開(kāi)性。