深圳城中村改造方案研究及居民調查

李筱微 李歡 李逸昊

摘要：城中村歷來有其存在的必要與價值，但其問題也頑固而突出。深圳作為以創(chuàng)新為特點的新興城市，有必要在城市化推進過程中探索深圳城中村改造方法，通過資料收集、實地考察、問卷調查、訪談等方式開拓除拆除重建以外的其他改造辦法，并結合居民的實際期望與需求，為城市的改造工作提供有益的指導，助推深圳發(fā)展。

關鍵詞：深圳;城中村改造;居民調查

一、緒論

（一）深圳城中村存在的價值與形成的問題

437個村，37.94萬棟建筑，總面積約4.05億㎡，居住著差不多442.2萬人口，深圳的城中村可以說支撐起了全市將近三分之一常住人口的日常起居、生活[2]。可以說，城中村是適應城市經濟發(fā)展水平，為經濟的高速發(fā)展提供容納人口高速增長的緩沖地帶而出現(xiàn)的。而城市化進程推進至今，城中村依然是大多數(shù)居民的選擇，即證明了其存在的必要性。

就深圳城中村而言，其特有的時空過渡性、風貌混合性和人口流動性，與傳統(tǒng)社區(qū)是大相徑庭的[2]。在深圳發(fā)展初期，對于外來人員來說，城中村是無奈選擇的棲息之所，但隨著城中村情況的逐步改善，即便與城市內的條件仍有差距，城中村也已成為大部分居民融入深圳的紐帶。

深圳出臺的各項整改政策、深圳交通的高便捷程度，都促進了居民對城中村環(huán)境的適應。居民們暫時無法承受高昂的市區(qū)房價，城中村因此成為他們長期的選擇，這就形成了城中村社區(qū)相對穩(wěn)定的人口結構，有別于城市整體的人口流動特性。另外，深圳城中村條件的好與差，是相對于深圳市市區(qū)高程度的城市化結果而言的，其管理實際上并不混亂?？陀^來看，城中村及原村民自建房的存在，可以有效維系深圳經濟的高速發(fā)展，并有利于社會穩(wěn)定。

自然，城中村有其本身不可避免的消極影響，基礎設施相對不足、居住空間狹窄等情況，都會不同程度給居民帶來不便，降低居民的幸福感。

除此之外，如果城中村一直保留，必將會占據(jù)深圳的土地，制約商品房的開發(fā)和其他建設的開展，這將又一定程度拔高深圳的房價，影響深圳經濟的增長速度。而房價的增長，又會影響城中村內的租價，造成城中村居民的生活壓力增大，如此的惡性循環(huán)，成為城中村間接的、不可忽略的消極影響。

（二）城中村改造存在問題

首先，要進行改造，城中村所承擔的城市壓力也需要往別處轉移，原本的房屋租賃市場所提供的利益也需要重新規(guī)劃并有所彌補。如何處理好這些問題，是改造需要關注的重要部分。

其次，是城市發(fā)展本身帶來的矛盾。深圳的城中村改造，有許多“面子工程”的成分，如2011年深圳大運會期間，所有區(qū)內只有靠近交通路段的一排建筑會進行統(tǒng)一的規(guī)劃與粉刷，且要求第一排的門面都要換上除了文字以外統(tǒng)一的招牌，以求美觀。且不說這樣的改造效益如何，從居民的角度來看，所獲得的利益是非常有限的，沒有達到改善居民居住環(huán)境的目的，此類施工還可能給居民造成不必要的麻煩或形成一定的損失。為大型盛典而進行的美化無可厚非，但在此情況下，我們更需要抓緊城中村改造進程，避免局促、“應試性”的項目出現(xiàn)，這也是某種程度對資金、人力物力的高效利用。

另外，深圳平衡各方利益，大多采取房地產權調換、貨幣補償或兩者相結合的辦法解決房屋征收或拆除的問題，但深圳本身經濟環(huán)境特殊，城市用地寸土寸金，基本很難為居民提供合適的遷居地，且原房產與補償房產或補償金的等價問題也是一個較為麻煩的糾紛，需要政府或開發(fā)商的讓利和居民的配合，這個過程甚至難以避免各方的經濟損失。此外，特殊的居民如老人或行動不便者，在動遷中需要保證其搬遷的過渡期，給予政策關懷。

最后，城中村的改造往往需要“因地制宜”，改造計劃要有實際的數(shù)據(jù)支持和考察作為依據(jù)，這一點有利于方案的合理與完善。要盡量避免出現(xiàn)已存在案例的改造遺害，如大眾認知的偏頗、改造方案的可延續(xù)性差、問題反彈頻繁等。深圳改造的一個顯性問題就是，大量地拆除重建，購物廣場的密度過高，導致商戶、開發(fā)商經濟、競爭壓力的提升。購物廣場并不是最好的改造選擇，建造也要避免盲目性，總之，要注重實地考察和民意收集，同時，在文化薄弱的現(xiàn)狀之下，也要防止大片單調建筑群的局面。

二、城中村改造

（一）實施方案建議

借鑒其他改造成果，我們得到有關經驗，如深圳市水圍村運用拆除重建方式為區(qū)域打造新定位;香港舊城政府與市場的份額調配適當，能夠在改造的基礎上實現(xiàn)利益最大化;日本橫濱壽町貧民區(qū)改造與旅游相結合，給予了我們尋求創(chuàng)新的重要啟示，但深圳并不是完全合適，需要協(xié)調居民們的意見保證改造更加順利地進行;英國謝菲爾德貧民窟改造屬于整體性拆除重建，在實質上改變了當?shù)氐沫h(huán)境，但由于缺少調研，在結果上缺乏競爭力，沒有得到特別好的效果。

1.‘方案1’整體功能性改造

可以確定的是，如果土地開發(fā)價值超過其原本存在的價值，或者在時代推動之下開發(fā)已成必然，那么整體性的改造就能夠發(fā)揮它的價值，拆除重建也就不可避免，我們也需要認識到，有時拆除重建反而是更有效率、更自由的一種選擇。

深圳的整體改造普遍偏向于建設購物廣場和商品房，這對于一個經濟發(fā)達、人口密集、生活節(jié)奏快的新興城市來說無疑是優(yōu)選，但這樣單一的改造在現(xiàn)階段也引發(fā)了許多問題。先說購物廣場，據(jù)世邦魏理仕2017年發(fā)布的《全球購物中心發(fā)展報告》顯示，深圳在建購物中心以458萬平方米的數(shù)量，位列全球第一位 。同時，其空置率、密度都顯示了此類商業(yè)用地的飽和狀態(tài)。再說商品房，深圳的房價之高大家有目共睹，近年政策管制雖然推動了房價趨于穩(wěn)定的趨勢，“炒房”現(xiàn)象有所減少，房屋的供應量有所增加，但樓房空置現(xiàn)象依然存在。根據(jù)58同城給出的數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村第一季度空置率目前高達12.6%，環(huán)比同期上升4.6個百分點。究其原因，有房租上漲、疫情影響等，城中村環(huán)境未改善房租卻上漲，居民大量搬離也就不足為怪了。根據(jù)上述現(xiàn)象與數(shù)據(jù)顯示，改造成商品房有一定的市場，但卻不能保證解決房屋空置率以及租金高的問題，仍需仔細考量并尋求突破。

深圳缺乏大面積的歷史遺跡或文化建筑，很難依托歷史文化建設相應的旅游功能區(qū)，但我們不妨立足于城市、創(chuàng)新、科技等因素，建造或通過適當?shù)卣{整形成有觀光價值的建筑群，參考成都市“東郊記憶”、重慶市“黃桷坪涂鴉藝術街”等。因為這種區(qū)域蘊含發(fā)展旅游或成為網紅打卡地點的潛力，能夠吸引一定的人流量，這類重建就區(qū)別于商品房，一般會避免建造高樓，同時與步行街相結合。

“創(chuàng)意休閑街區(qū)”對于一個年輕化的城市來說，不失為一種好的選擇，受眾也較多。此外，采取一層商鋪出租的方式，依托地區(qū)觀光的優(yōu)勢和人群，還會一定程度地推動小型個體戶的發(fā)展，帶動周邊地區(qū)的經濟發(fā)展，但鑒于深圳商鋪已處于相對飽和的現(xiàn)狀，開發(fā)商或政府也可以考慮利用一層或周邊地區(qū)建設公共娛樂或休閑設施，將改造成果集中于提高居民生活水平上。同時，此類改造也需要配套基礎設施的建立，如交通、環(huán)衛(wèi)建設以及一系列對商鋪的限制措施，防止觀光旅游影響普通住戶的基本生活。

借鑒不同于照搬，要有一個“本土化”的過程。只有尊重歷史，尊重原來的文化古跡，在這基礎上進行優(yōu)化設計，融入地域性文化元素，才能讓改造后的城中村變成城市里極具吸引力、極具人情味的地方[6]。結合深圳的城市特點，我們可以進行有效地元素植入。深圳缺乏歷史文化元素，但有各地人口集中地的特點，我們的居民來自不同的地區(qū)，有不同的文化，這就是深圳最大的特點——包容與多樣。

在“創(chuàng)意休閑街區(qū)”中，每棟建筑的設計可以相互區(qū)別，賦予建筑以不同的文化內涵，讓來自五湖四海的“深圳人”能夠在此處找到歸屬，有所共鳴，如將建筑分別設計為廣東中西合璧的碉樓、粉墻黛瓦的徽派建筑，添加福建民居土樓的天窗元素，四合院的“廊”樣式、街門部分，吊腳樓梁上的八卦、太極、荷花蓮籽等圖案，其他的如蒙古包、窯洞無法完整還原的，就可以通過墻體的圖案設計進行表達，云紋、羊角、水波紋等。這就是預期觀光區(qū)的最大吸引點，也能夠在一定程度上拔高建筑區(qū)的文化內涵，使改造地擁有更多經濟、文化效益，商鋪也可以根據(jù)不同文化的布局分布，形成一個多樣而又規(guī)整的“創(chuàng)意街區(qū)”。相信經濟的帶動，會很大程度推動周圍的基礎設施建設，提高居民的生活水平，特別是生活的氛圍感會有所提升。

2.‘方案2’微改造

全面改造的主體多為政府或開發(fā)商，而城中村的產權大多比較復雜，且城中村內擁有大量出租屋，改造過程中的利益不僅關系到房主，還有租客——如需拆除，他們必須另尋住處卻無任何補貼，但改造中我們卻很少重視這個問題。在這些情況之下，微改造是一個更好的解決方法：將改造項目投入市場，繞過政府的整體規(guī)劃，避免拆除重建式簡單粗暴的處理方式，實現(xiàn)多方參與的多樣化的改造，在與租客的協(xié)調下，利益問題也能較好地解決，實現(xiàn)雙贏。其次，這類方法能夠選擇性的保留一些具有文化、歷史或社會意義的建筑，實行漸進式改造;除此之外，微改造的成本也相對較低，且能在不影響主要居民生活、人口流動的情況下改善城中村的環(huán)境，完善各項商業(yè)模式。居民也能在這個過程中感受到改造的必然性并從中獲益，更加支持后續(xù)的改造活動。

與整體功能改造不同，微改造多執(zhí)行于整體規(guī)劃不錯的地區(qū)，如果其環(huán)境問題多源于建筑距離、建筑體結構及分布規(guī)劃等則不適于微改造，仍應該盡量爭取整體的重新規(guī)劃，避免問題惡化、亡羊補牢的情況發(fā)生。

微改造方式為擴建、保留、改建、部分拆除新建等，具體選擇需要立足實際情況，但城中村的大體情況決定了基礎設施用地的擴建;有特色、有活力的城市建筑的保留;不合理結構的調整和改建以及違規(guī)、老舊建筑的拆除。

城中村的公共設施基本是缺乏的，或有許多閑置的空地，多被周圍居民自發(fā)地用為晾衣處或自行車、電動車的堆放點。為了更高效地利用這些公共空間，我們有以下建議。

鑒于城中村中多有空間不足的問題，居民的晾衣問題顯著，許多居民不得不用各種輔助物如竹竿、繩子伸出陽臺之外進行晾衣，既不安全又不方便且不美觀，應該進行更加嚴格的管理，并運用較為零碎的公共空間主動地建設“欄桿”以供居民晾衣，特別是大型的物品如被子、床單等，會很大程度方便居住面積相對較小的城中村居民，此措施在深圳龍華區(qū)碧瀾路丹坑村有所實踐。

城中村居民的日常交通工具一般為公交、電動車、自行車等，在城中村如果沒有距離較近的地鐵、公交系統(tǒng)，后兩者就會成為人們主要依賴的通勤工具，加上深圳近幾年對電動車使用的放開與管理，電動車在人們的通勤選擇中所占的比例逐漸提高。電動車、自行車的擺放問題也隨之產生，我們首先要保證消防通道的暢通，又要盡可能地維護城市的良好面貌，同時也要方便居民們的日常生活，不能離居住區(qū)過遠。劃區(qū)擺放是一個可以考慮的結構規(guī)劃改造，不需要大片的空地，與晾衣處相同，利用零碎空地，劃區(qū)、有必要可設棚并制定社區(qū)規(guī)定，防止居民擴充擺放占用公共通道。

此外，常見的微改造如建筑物集體的設計粉刷，在建筑結構、分布合理的前提下，能夠很好的提升建筑物外表整潔度和整齊度，在粉刷上增加設計成分更能更新和改變城市面貌。其他的基礎設施如污水管道、雨水管道都需要進行全系統(tǒng)的更新;鑒于城中村內化糞池的布局、位置皆不合理，或由于后續(xù)的建設規(guī)劃有所影響和破壞，經常給低層的住戶帶來許多不便和困擾;雨天積水就是更常見的問題了，城中村一般地勢較低，每逢遇暴雨臺風都會首先受災，且村內的排水裝置都比較老舊，設計不合理，經常堵塞，內部的管道也較細，不利于大水量的傳導排放。深圳的雨水也較多，積水問題長期存在，以及其所帶來的蚊蟲、環(huán)境問題也比較嚴重，居民不堪其擾，需要給予關注并及時更新處理。

深圳本土文化有所缺乏，因此對于城中村——城市發(fā)展的印記，可以適當保留，進行必要的更新，但從中也要爭取文化挖掘，并依托文化魅力，塑造地區(qū)獨特氣質。深圳的歷史文化建筑規(guī)模不大，一般難發(fā)展單純的旅游業(yè)，但對周圍的建筑改造，可以傾向于以歷史文化建筑為中心的結構規(guī)劃，例如建設“科普墻”，有一定的觀賞性質，又可以提高居民對本地文化的了解程度，為了形成這樣良好的文化引導，建筑周圍的道路建設、垃圾堆放等都需要更嚴格的規(guī)劃和管理。

（二）可行性研究

首先，整體性功能改造能夠更加注重城中村在整個城市的結構規(guī)劃，重新設置其功能和地位，使改造后的地區(qū)更好地融入新型城市中。深圳是一個創(chuàng)新之城，有足夠的人才以及消費者，能夠支撐上述方案中的“創(chuàng)意休閑街區(qū)”的設計（涂鴉）、建造（建筑風格），并且擁有足夠的受眾，能夠依托旅游改善當?shù)亟煌ㄇ闆r、經濟環(huán)境、居民生活水平及便捷度。且鑒于深圳旅游景點貧乏，供人觀光、游玩的地區(qū)有缺口且類型單一，相信改造結果能夠徹底改善城中村居民的生活環(huán)境，并獲得一定的市場以及經濟效益。

微改造能夠更大范圍地推行，并能夠對不同城中村的問題提出針對性的解決措施，更有效地解決居民生活問題，在完善居民基本生活問題的基礎之下，探討各種微改造的可能，這種依附于解決民生問題的施工，會更大程度地獲得居民的支持。且這類改造一般權責較為分明，項目進程推進也會較快。

總結起來，整體性功能改造和微改造在解決正常范圍內的產權、資金困難之外，可行性較高，性質與目標也都比較明確，并在整個過程中能夠滿足居民日常的生活環(huán)境改善的要求。且改造能夠有一個良性循環(huán)，環(huán)境的改善和基礎設施的完善能夠促進居民素質的提升，這對環(huán)境的保護起到積極作用，居民精神境界的提高也會潛在地推動城市化進程，影響城市未來的發(fā)展方向。

三、城中村居民關于改造的需求與展望

城中村居民與城市居民有一定的區(qū)別，特別是在觀念上，這往往成為改造的一道無形阻礙。因此我們認為，真實的調查在改造規(guī)劃期間起著重要的作用。城中村居民的特殊性、更新的觀念以及貧富差距所帶來的憂慮意識、心理失衡都需要格外注意。改造如果能夠切實造福百姓，提高居民生活水平，滿足社會需求，完善保障制度，我們相信，改造項目一定會得到百姓的支持，改造過程的各種阻力也會迎刃而解，因此我們做了一定的社會調查，得到以下數(shù)據(jù)及相關結論。

（一）深圳城中村的基本生活設施是較為完備的（主要為水電供應）

深圳由于城市較新，經濟水平比較高，市容管理得也較嚴，其他城市的城中村普遍問題如亂拉電線、排水系統(tǒng)缺乏規(guī)劃，以及前兩者導致的水電供應不穩(wěn)定問題在深圳不能說完全沒有，但不會嚴重地影響居民日常生活。在“您家的供水供電等基本生活需要情況如何”這一問中，只有8.9%的調查者回答“不穩(wěn)定”。

（二）深圳城中村內人口較為密集，家庭壓力較大

人口密集、居民壓力大是所有城中村普遍存在的問題，深圳在這方面也不例外。

從圖1可以看出，深圳城中村家庭常住人口數(shù)大多集中于4、5，再加上城中村所提供的住房面積都不大，我們可以由此設想每個社區(qū)的擁擠程度。這樣的情況提醒我們在城中村改造的過程中，雖然不能為每家每戶提供更多的住房面積，但在建筑結構如間距、鄰里布局上要盡量合理，至少在住戶之外提供足夠的公共空間，避免擁擠問題的加重;此外，人口的聚集更要注重衛(wèi)生、蚊蟲鼠蟻等問題，社區(qū)內需要進行嚴格的管控和更頻繁的垃圾處理以及消殺工作，此外，還有垃圾區(qū)的規(guī)劃、臟亂角的處理等。

（三）過半的居民對現(xiàn)階段的居住條件是較為滿意的但同時也支持城中村進行改造

在第八問中，54.5%的調查對象對現(xiàn)居住條件是滿意的，這得益于上文所說的城市較新、環(huán)境管理較嚴的情況，但我們也不能忽視剩下的居民，他們的期望與建議，對深圳的城中村改造工作更加有指導意義。

我們對認為不滿意的居民進行了更加細致的調查，其中基礎設施是他們最為關注的問題，其次是房租房貸。因此基礎設施也是改造的中心問題，在上文中我們有做細致的探討。

對認為滿意或一般的居民，我們也詢問了其認為生活在城中村的不便之處有哪些，以便對城中村進行更好的改善，結果如下。

消防及安全的比重卻意外地最高，可見居民們對生活安全問題的重視程度。雖然這個問題應該更多地歸屬于社區(qū)管理，但問題的產生也與城中村內部的情況密切相關。由于城中村內人口密集，自行車、電動車等交通工具多，但公共區(qū)域狹小，這些交通工具經常不可避免地占據(jù)消防通道，一旦發(fā)生火災，后果不堪設想，人口的聚集也會進一步加大傷亡和產生損失的風險。另外一方面，雖然深圳亂拉電線的情況沒有那么嚴重，但由于早期城市建設缺乏規(guī)劃，在關乎安全的設施上給予重視不夠，現(xiàn)需進行問題跟進，保證居民們的住房安全。

除此之外，排名第二的居住環(huán)境也是改造的中心問題。居民們對安全隱患及居住環(huán)境問題的關注，也決定了居民對城中村改造所持有的態(tài)度。在我們的數(shù)據(jù)中，85.3%的居民支持進行城中村改造，改造有居民的支持作為前提，項目也會更加順利的推進，這也從側面證實了城中村改造工作進行的必要性。 同時，我們也收集了“不支持”的3.3%的人的意見，他們不支持的原因，大多是拆遷所導致的搬家所帶來的麻煩以及資金周轉問題，或是鄉(xiāng)土情懷，這就需要我們主動地對居民所關注的問題給予幫助并給予關切。

（四）城中村改造中居民最關心的問題是安置住房問題，認為改造的難點是政策相關

這也是我們所關心的問題，在一般的改造拆遷中，參與者可能只有房主、政府以及開發(fā)商，但城中村的大部分居民是租客，如進行拆除重建，大部分居民只得另尋他處。因此如果條件允許，應該首選微改造，此舉不需要租戶大量地搬遷，也不會因此增添其城市生活的壓力。其他的社會福利保障、拆遷補償、后代教育等問題，與整個城市的現(xiàn)狀有關。

居民認為城中村推進的阻礙在于政府相關的政策不完善，以及居民與政府的隔閡，居民既沒有主動去了解相關的政策，政府也沒有進行相關的宣傳，導致改造完全變成了金錢的博弈，“錢到位即可進行”。這個問題是深圳比較敏感且尷尬的問題，是深圳的人員構成以及房產、地產的特殊性所決定或影響的。

從居民的角度看，政府主導的城中村改造應該更深程度地公開政府的補償措施、明確并完善改造計劃、更具體地宣傳改造計劃，以獲得居民的支持以及提高改造的質量。

結語

中國經濟穩(wěn)步提升，城市化進程推進已處于成熟狀態(tài)，并從深圳、上海等一線城市向周邊擴展，城中村改造需要積累經驗，更要勇于探索，特別是對深圳來說，“創(chuàng)新”元素應該更多地體現(xiàn)在改造的過程當中。通過查閱資料、團隊討論探索，我們提出了兩種理論性的改造方案，并通過問卷、訪談收集真實數(shù)據(jù)與信息，為深圳的改造提供居民的反饋與有效信息，希望能夠為深圳的改造事業(yè)做出有益的貢獻。

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作者簡介：李歡（1986—），女，博士，2006年-2010年就讀中山大學旅游管理系，獲管理學學士學位，兼修翻譯雙專業(yè)，獲英語專業(yè)畢業(yè)證書;2010年-2012年就讀中山大學中國語言文學系，獲比較文學與世界文學碩士學位;2012年-2016年就讀中國人民大學文學院，獲中國現(xiàn)當代文學博士學位?，F(xiàn)主要從事翻譯文學研究以及中國現(xiàn)代文學研究，從業(yè)于廣東海洋大學。

指導老師：李歡

基金項目：廣東海洋大學創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃項目資助（項目編號：CXXL20200327）

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