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    GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價”課教學框架研究

    2021-12-23 13:07:01朱林蔣杰
    黑龍江教育·理論與實踐 2021年12期
    關(guān)鍵詞:課程

    朱林 蔣杰

    摘 ? ?要:“房地產(chǎn)估價”教學存在教學死板和學生興趣不足的問題,難以滿足房地產(chǎn)估價行業(yè)信息化深入發(fā)展的需要,對其進行改革勢在必行?;诖?,文章提出GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價”教學框架。首先對“房地產(chǎn)估價”課程中重要知識點聯(lián)系GIS和BIM進行逐一分析和探討;其次結(jié)合實例對該框架在成本法中的應用進行展示。該框架有助于提升GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價”課程中的應用,加強學生對房地產(chǎn)估價理論和方法的理解,滿足社會需要。

    關(guān)鍵詞:“房地產(chǎn)估價”課程;GIS;BIM;教學框架

    中圖分類號:G642 ? ? ?文獻標識碼:A ? ? ?文章編號:1002-4107(2021)12-0064-03

    地理信息系統(tǒng)(GIS)是一種特定的空間信息系統(tǒng),為用戶提供地理信息相關(guān)增值服務。建筑信息模型(BIM)被譽為下一代的智能CAD,為建筑業(yè)的精細化和全生命周期的管理提供了管理理念和工具[1]。隨著智慧城市的興起,GIS軟件得到了行業(yè)的認可[2]。從當前的研究發(fā)現(xiàn),在“房地產(chǎn)估價”課程中融入BIM和GIS的研究還非常少。

    因此可將BIM和GIS融入“房地產(chǎn)估價”課程中,從而實現(xiàn)提高教學效率、激發(fā)學生興趣的目的。

    一、問題分析

    “房地產(chǎn)估價”課程指的是“房地產(chǎn)估價理論與方法”課程,其目的是協(xié)助學生掌握房地產(chǎn)估價的系統(tǒng)方法體系,了解房地產(chǎn)價格形成的機理,理解房地分估的基本思想,熟悉房地產(chǎn)估價的原則與程序,掌握房地產(chǎn)估價的主要方法,為今后從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營和估價等工作奠定基礎。在教學過程中,“房地產(chǎn)估價”教學存在理論教學較多、形式死板、學生不愿聽等不足。如何在保持“房地產(chǎn)估價”課程科學和理論性的同時,保障“房地產(chǎn)估價”課程的趣味性、多樣性、交互性和前沿性成為“房地產(chǎn)估價”課程改革面臨的重要發(fā)展問題。

    對此,一些研究者進行了探討。陳林杰、曾健如和周正輝等認為現(xiàn)在房地產(chǎn)專業(yè)人才需求量與日俱增,而“房地產(chǎn)估價”教學存在實踐能力不足的問題,因此提出加強政府、行業(yè)、企業(yè)、學校四者聯(lián)動的教育模式[3]。熊偉、孟慶昇認為“房地產(chǎn)估價”存在工作量大、效率低、受估價師主觀影響大等缺點,因此提出基于BIM方法來構(gòu)建實時估價操作流程[4]。通過上述研究者對于“房地產(chǎn)估價”改革發(fā)展前沿進行探索,可以發(fā)現(xiàn)GIS和BIM協(xié)同輔助“房地產(chǎn)估價”教學和實踐在行業(yè)中已逐步發(fā)展起來,因此在“房地產(chǎn)估價”教學探索中融入GIS和BIM非常有必要。但GIS和BIM有其自身的特點,其中GIS主要關(guān)注的是房地產(chǎn)周邊的環(huán)境,如區(qū)位因素,而BIM主要關(guān)注的是房地產(chǎn)微觀部分問題,如實物因素?!胺康禺a(chǎn)估價”主要涉及兩大部分因素,即房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素。其中自身因素可再分為房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素;房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。以GIS和BIM輔助“房地產(chǎn)估價”時,需要關(guān)注上述因素。從方法內(nèi)容分析,BIM主要應用于成本法評價過程,成本法主要面向的是非盈利、特殊設計和獨特用途的房地產(chǎn);GIS主要關(guān)注的是環(huán)境,比較適合在比較法中進行運用。另外,BIM在估價中運用存在成本過高的局限?,F(xiàn)有房地產(chǎn)的圖紙大多為CAD二維圖紙,使用“BIM+成本法估價”,意味著前期需要進行大量的翻模和精細化處理,該部分工作一般需數(shù)周時間,而一項傳統(tǒng)房估業(yè)務的時間為3~7天。目前,房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費,分檔計算各檔次的收費,各檔收費額累計之和為收費總額。對于住宅,評估費為評估價的千分之二,非住宅為千分之五,在總額不變的情況下,增加翻模費用意味著其他費用就要減少,增加成本同時降低利潤,從市場角度難以接受。因此,“BIM+房地產(chǎn)估價”在實踐上存在一定難度,但以BIM為基礎,構(gòu)建房地產(chǎn)模型,可以交互展示房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、層高、容積等諸多概念,在教學中,可引導學生建模和估價,深度理解估價方法和過程。市場比較法主要由收集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎、交易情況修正、市場情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、計算比較價值組成。市場比較法的關(guān)鍵是尋找合適的比較對象。GIS方法能夠幫助教師收集交易實例,選擇可比實例,并對房地產(chǎn)狀況中的區(qū)位因素進行調(diào)整。與單純實勘相比,通過GIS選擇、實勘、經(jīng)驗三者的結(jié)合,可以使房地產(chǎn)估價過程更加有效。同時GIS和BIM的結(jié)合,可以較完整地對房地產(chǎn)實物、區(qū)位、權(quán)益三大特性進行詮釋。但是在實際工作中,基于GIS的房地產(chǎn)估價分析也存在一定的不足,主要是GIS模型的高級使用,如街道、人流等特征,需要估價人員有較好的信息處理技能。同時GIS模型中,難以體現(xiàn)對融資、付款權(quán)益等細節(jié)問題的詮釋。雖然BIM和GIS在“房地產(chǎn)估價”中應用存在一些不足,或需要公司投入較大的資金進行房估信息系統(tǒng)開發(fā),使其在實踐中推廣難度較大。但GIS和BIM的理念和方法可有效幫助學生更好地感知房地產(chǎn)估價的內(nèi)部過程和方法,提高學習興趣?;诖耍恼聦Α胺康禺a(chǎn)估價”課程從以下兩點進行改進:第一,將GIS和BIM與“房地產(chǎn)估價”課程體系進行對接;第二,明晰GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價”課程中的優(yōu)點和局限。

    二、問題的解決思路

    通過GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價”課程中的運用,有助于學生增加對房地產(chǎn)估價基礎概念和估價方法的學習和理解,其框架體系見圖1。

    第一,基礎概念部分的理解。房地產(chǎn)是房、地的結(jié)合,房反映的是實物特征,地反映的是區(qū)塊特征,房、地結(jié)合進一步展現(xiàn)權(quán)益特征。通過GIS和BIM的結(jié)合,可以將建筑物與地塊(BIM場景工具)分離,在教學中,讓學生形成房地分估和合估的理念。房地產(chǎn)是實物、區(qū)塊和權(quán)益三者的結(jié)合,通過BIM模型的運用,可以逼真地顯示房地產(chǎn)估價過程中實體、功能、質(zhì)量、折舊、建筑面積、層高、容積、綠化等概念。將建筑物與GIS地圖結(jié)合,可說明建筑物及其所處的區(qū)塊特性、集聚、交通,以及與其他建筑物、自然環(huán)境、人文環(huán)境等之間的關(guān)系。具體而言,上課時,教師先給出一幅含評估區(qū)塊的空白地圖,給出估價對象,請學生對其進行初始估價。然后,利用GIS圖層的操作功能,逐步添加路網(wǎng)、河泊、公共設施、商業(yè)中心、教育機構(gòu)等,每添加一個讓學生對其進行粗略估價,并要求指出估價的原因。接著對評估區(qū)塊幾何形狀、屬性等進行變形和坡度等處理,請學生修改該區(qū)塊房地產(chǎn)的估價。之后,隱藏GIS地圖,顯示要評估的建筑物,利用BIM軟件對建筑物進行修改和渲染,如建筑物層高、形狀、綠化、戶型、朝向等,探索哪些因素對該建筑物的估價比較敏感;此外,利用BIM的平立剖和漫游功能,對建筑物特征進行詳細分析,進一步思考哪些因素影響該建筑物實體的估價。最后將GIS地圖和BIM建筑物兩者進行整合,讓學生重新進行房屋估價。通過GIS和BIM的結(jié)合和可視化,引導學生一步步探索房地合估的影響因素和估價過程,從而內(nèi)化房地產(chǎn)估價概念和方法為思維模式。通過該過程,建立房估的概念,并深刻理解影響房地產(chǎn)價格和價值的因素。

    第二,房地產(chǎn)估價方法的學習和理解。房地產(chǎn)估價主要由三大基本方法組成:比較法、收益法、成本法。比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。比較法的理論基礎源于替代性。比較法估價分為7個步驟:(1)收集交易實例;(2)選取可比實例;(3)建立比較基礎;(4)進行交易情況修正;(5)進行市場狀況調(diào)整;(6)進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;(7)計算比較價值。收集交易實例的過程,需了解其交易基本狀況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等條件。GIS技術(shù)可以增加篩選坐落、土地形狀和周圍環(huán)境相似的可選比例,減少房估過程的搜索成本,而且提供了一種可視化的友好方式進行展示,有助于對該過程進行深刻掌握。BIM技術(shù)主要提供了估價實物的特征,也可以進一步提供篩選相近特征的數(shù)據(jù)。不過在比較法中,交易型房地產(chǎn)的價格是由市場中可替代的房地產(chǎn)決定的,與自身的建造價值之間存在較大的差異,因此GIS比BIM應用更頻繁。

    收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法,其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向(簡稱“收益導向”)來求取房地產(chǎn)的價值或價格。該部分的學習可以以GIS軟件為基礎,展示熟悉的房地產(chǎn),讓學生分析客戶需求心理。在心理分析的基礎上,進一步為該對象剖析未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度,整個過程以探索的方法開展,從而幫助學生理解如何得到各個計算要素。

    成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法,其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。該方法主要適用于因很少發(fā)生交易而限制了比較法運用,又因沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)。理解成本法估價需要學生理解房地產(chǎn)價格構(gòu)成七大項目:土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤,以及各項如何計算的問題。對此,可采用房地分估的思路進行計算。土地成本利用GIS平臺進行獲取和計算。建設成本是計算相對復雜且關(guān)鍵的部分,通過BIM技術(shù)可較好地對建筑物重新構(gòu)建成本的各個環(huán)節(jié)進行計算并估價,從土建到安裝,每部分都計算清晰,并自動匯總得到結(jié)果。過程直觀,有助于學生理解該建設成本計算的過程。對于管理費用等成本項目,可以參照行業(yè)慣例進行。因此,在成本法中,BIM比GIS運用更加頻繁。

    三、案例分析

    在教學過程中,以“GIS+BIM+成本法”為例對某棟教學樓進行分析。該樓建筑面積為45 676.81m2,性質(zhì)為教學實驗樓,總占地面積為7306.32m2,建筑高度為58.95m,結(jié)構(gòu)形式為框架—剪力墻結(jié)構(gòu),基礎形式為樁基礎。土地成本的獲得,按照2017年成都市中心城區(qū)基準地價中教育科研用地標準?;贕IS地圖,確定估價區(qū)域遵從V級地區(qū)用地標準,每平方米3075元,評估建筑物占地面積7306.32m2,可得到土地成本約為2246.69萬元。

    對于建筑成本,可按照建筑物重新構(gòu)建成本進行分析。第一,采用BIM建模方法,從土建、結(jié)構(gòu)、設備圖三方面分別進行建模。第二,鏈接三部分模型,考慮分部分項工程、人工費調(diào)整、措施項目、其他項目、材料費調(diào)整、規(guī)費調(diào)整等項目,從而得到工程量清單結(jié)果。第三,對前期費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費,以及其他工程費進行考慮,從而得到最終的工程建設費為8310.33萬。第四,以土地費和建設費為基礎,按照管理費用(4%)、銷售費用(3%)、投資利息(中國人民銀行公布的估價時點當年貸款利率,年利率4.75%,考慮管理費和銷售費用)、銷售稅費(5.5%)和開發(fā)利潤(25%)為標準進行計算,最終匯總得到總成本約為14 750.76萬元。建模過程中涉及的軟件有Revit、宏業(yè)清單計價、魯班鋼

    筋、廣聯(lián)達GTC、晨曦BIM算量、Excel等工具。

    折舊信息的計算。在Revit中,可通過構(gòu)件自定義屬性來反映其折舊狀態(tài)??紤]到構(gòu)件的使用年限和殘值率,可采用直線法對其進行折舊,具體公式為:SV=∑Vi=∑Gi(1-Ri)ti /Ni,其中SV為建筑物總的折舊,Vi和Gi為第i個構(gòu)件的折舊和建設成本,Ri為第i個構(gòu)件的凈殘值率和分別為第i個構(gòu)件的有效年齡和使用年限。為了實現(xiàn)對構(gòu)件的準確跟蹤,所有的構(gòu)件均需進行準確記錄,而且一旦有構(gòu)件發(fā)生修繕,需對相應的構(gòu)件的折舊信息進行實時更新,從而保證模型的完整和準確性。經(jīng)測量,其折舊額度為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三者的綜合,約為3097.66萬元。因此房屋的最終估價為11 653.10萬元。

    該估價案例以成本法為核心,采用了GIS和BIM技術(shù),對土地費、成本費等關(guān)鍵成本進行了核算,然后以此為基礎,對其他各項費用進行了分析,并考慮到折舊的價值,過程比較科學,有利于學生對成本法估價過程進行理解,提升課程的生動性。

    “房地產(chǎn)估價”是科學性、實踐性和藝術(shù)性三者的統(tǒng)一,對學生而言,學習過程比較抽象和乏味。同時,我國產(chǎn)業(yè)智能化水平的深入發(fā)展,也對“房地產(chǎn)估價”課程教學和實踐提出新的挑戰(zhàn)和機遇。對此,文章提出基于GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價”課程教學框架,指出兩者與“房地產(chǎn)估價”課程的結(jié)合點和應用的不足。接著以“房地產(chǎn)估價”教學為場景,對GIS、BIM、“房地產(chǎn)估價”中的具體知識點逐一進行分析和探討。最后,采用情景分析法,將GIS、BIM應用于成本法中,對目標建筑物進行實例估價。文章的探索有助于GIS和BIM等信息化手段在“房地產(chǎn)估價”課程中的應用,有助于幫助學生更好地理解房地產(chǎn)估價活動的原理和方法,進一步強化“房地產(chǎn)估價”課程的實踐性。

    參考文獻:

    [1]蔣杰.工程管理專業(yè)BIM技能教學課程體系的構(gòu)建研究[J].黑龍江教育(理論與實踐),2017,71(3):49.

    [2]SALAJEGHEH J,HAKIMPOUR F,ESMAEILY A.Prese-nting a Spatial Model for Real Estate Appraisal based on Data-driven Multi-criteria Decision-making Methods[J].Journal of Geomatics Science and Technology,2016,6(1):200.

    [3]陳林杰,曾健如,周正輝,等.房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才專科教育現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J].建筑經(jīng)濟,2014(8):28.

    [4]熊偉,孟慶昇.基于GIS和BIM的房地產(chǎn)成本法估價研究[J].建筑經(jīng)濟,2016,37(10):72.

    編輯∕陳晶

    作者簡介:朱林(1987—),男,湖南長沙人,西南石油大學土木工程與測繪學院講師,博士,研究方向:工程管理與大數(shù)據(jù)挖掘的結(jié)合。

    基金項目:四川省科技廳軟科學研究項目“區(qū)域創(chuàng)新網(wǎng)絡的時空結(jié)構(gòu)及其網(wǎng)絡圖譜的深度挖掘研究”(2017ZR0155);2019年度中國工程科技發(fā)展戰(zhàn)略四川研究院工程科技戰(zhàn)略咨詢研究項目“四川省能源發(fā)展戰(zhàn)略研究”(2019JDR0153);西南石油大學教改項目“基于互聯(lián)網(wǎng)+云技術(shù)的BIM系列課程教學研究與實踐”(X2018JGYB050);西南石油大學教改項目“工程經(jīng)濟學研究生全英文課程建設項目”(2020QY19)

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