淺析提高土地儲(chǔ)備成本管理的有效策略

趙玉杰

摘要：隨著我國(guó)城市的高速發(fā)展，各種基礎(chǔ)建設(shè)工程越來越多，為了進(jìn)一步對(duì)城市發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，很多城市都會(huì)開展土地儲(chǔ)備工作。部分城市在開展土地儲(chǔ)備工作過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)土地儲(chǔ)備成本過高的現(xiàn)象，如果不能及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)，對(duì)城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將要產(chǎn)生非常不良的影響。為此，筆者將要在本文中對(duì)提高土地儲(chǔ)備成本管理的有效策略進(jìn)行探討，希望對(duì)促進(jìn)我國(guó)城市的發(fā)展，可以起到有利的作用。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備;成本管理;有效策略

1前言

土地儲(chǔ)備來自歐洲，是政府根據(jù)城市規(guī)劃要求，通過收購(gòu)、置換、回收、轉(zhuǎn)制等方式來獲得土地，并對(duì)土地開展存儲(chǔ)管理，土地存儲(chǔ)的重點(diǎn)工作主要包括在土地取得和收儲(chǔ)。我國(guó)土地儲(chǔ)備工作開展相對(duì)較晚，由于存在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理水平不夠高的問題，導(dǎo)致難以在土地市場(chǎng)上發(fā)揮應(yīng)有的作用。為了有效解決這些問題，就需要及時(shí)采取必要的措施，認(rèn)真做好土地儲(chǔ)備成本管控工作，保證我國(guó)土地儲(chǔ)備朝著健康、良性的方向進(jìn)行發(fā)展。

2土地儲(chǔ)備成本構(gòu)成和特點(diǎn)

2.1土地儲(chǔ)備成本構(gòu)成分析。土地儲(chǔ)備成本主要包括土地儲(chǔ)備成本、轉(zhuǎn)讓價(jià)格和土地收購(gòu)成本等內(nèi)容。其中，土地收購(gòu)成本主要是指購(gòu)買前期所需要的費(fèi)用，土地儲(chǔ)備成本主要是指儲(chǔ)備支出的利益，也包括出現(xiàn)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)所需要承擔(dān)的損失。另外，對(duì)于土地開發(fā)成本，其主要是指在開展土地建設(shè)和改造過程中，需要支出的全部費(fèi)用。從某種意義上來說，如果土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于購(gòu)買價(jià)格，就容易導(dǎo)致較大的土地存儲(chǔ)成本損失。

2.2土地儲(chǔ)備成本特點(diǎn)分析。如果從土地儲(chǔ)備成本根本上來進(jìn)行分析，其主要包括如下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，在開展土地儲(chǔ)備工作過程中，往往需要使用大量的資金，具有明顯資金密集性特點(diǎn)。另外，在實(shí)際開展土地開發(fā)過程中，由于土地用途和類型不同，其開發(fā)模式差別較大，導(dǎo)致自身存在明顯的多義性和不確定性。另外，在實(shí)際開展土地開發(fā)過程中，各種工程現(xiàn)金都是公開的，開發(fā)成本可以直接通過預(yù)算來確定，從這個(gè)角度可以看出，土地儲(chǔ)備成本是能夠得到控制的。最后，土地儲(chǔ)備成本具有區(qū)位性，土地區(qū)位不同土地收購(gòu)價(jià)格差異較大。

3影響土地儲(chǔ)備成本的主要因素

3.1對(duì)于土地存儲(chǔ)成本造成影響的內(nèi)部因素主要包括儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的管理和決策能力。其管理和決策水平高低對(duì)土地儲(chǔ)備成本有著非常直接的影響，不同決策行為會(huì)導(dǎo)致不同的影響，與管理者能力有著非常直接的關(guān)系，需要認(rèn)真做好相關(guān)分析和管理工作，有效降低存儲(chǔ)管理成本，提升儲(chǔ)備動(dòng)作開展效果。

3.2外部因素。對(duì)土地儲(chǔ)備成本造成影響的外部因素主要是指儲(chǔ)備政策和資金的變化。其中最為重要的影響因素是土地儲(chǔ)備資金的來源和結(jié)構(gòu)。從當(dāng)前實(shí)際情況來分析，政府撥款和銀行貸款是土地儲(chǔ)備資金的重要組成部分。雖然政府財(cái)政撥款并不會(huì)直接受到利益壓力影響，但很多地方政府還是會(huì)存在財(cái)政吃緊的問題，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金相對(duì)不足，很多時(shí)候還需要依賴銀行貸款，存在利益和信貸資金不足等問題，最終導(dǎo)致儲(chǔ)備資金來源不足和結(jié)構(gòu)不夠穩(wěn)定等情況的發(fā)生。

4土地儲(chǔ)備成本管控的有效措施

4.1提升土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)決策水平。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是政府主要的土地儲(chǔ)備部門，不是以營(yíng)利作為主要目的，進(jìn)一步確保我國(guó)土地所有權(quán)的完整性。因此，在這過程中，通過采取有效的措施來降低土地儲(chǔ)備成本，是一項(xiàng)非常重要的工作。為了有效提升決策能力和成本控制水平，就需要首先加強(qiáng)各個(gè)部門之間的良性合作，保證相關(guān)方案制定的合理性和科學(xué)性。另外，還應(yīng)該充分做好土地儲(chǔ)備費(fèi)用的預(yù)測(cè)工作，通過合理確定相關(guān)方案，讓相關(guān)成本得到有效的控制。各個(gè)相關(guān)部門應(yīng)該充分做好彼此之間的協(xié)作，最大程度保證開發(fā)方案的合理性和科學(xué)性。另外，還需要認(rèn)真做好土地儲(chǔ)備成本預(yù)測(cè)工作，并在預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上制定相關(guān)方案和計(jì)劃，為后期開展成本控制工作，奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。最后，應(yīng)該對(duì)國(guó)家相關(guān)政策有足夠的了解，及時(shí)掌握當(dāng)前市場(chǎng)需求，最大程度保證資金利用率。

4.2制定出合理的補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制。在開展土地收購(gòu)補(bǔ)償工作過程中，應(yīng)該堅(jiān)持評(píng)估定價(jià)的原則，對(duì)政府定價(jià)需要謹(jǐn)慎應(yīng)用，避免對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生不良的影響。另外，應(yīng)該將土地存儲(chǔ)與困難企業(yè)補(bǔ)助合理分開，要求政府在土地收購(gòu)之外，制定出相應(yīng)的補(bǔ)償方法，從而更好解決各種問題。通過采取這些措施，可以對(duì)各種補(bǔ)償費(fèi)用更好進(jìn)行安置，讓土地儲(chǔ)備制度得到更好的實(shí)施。三、應(yīng)該最大程度避免土地投機(jī)行為。在執(zhí)行完成相關(guān)收購(gòu)價(jià)格之后，就需要按照工業(yè)用地實(shí)際投入產(chǎn)出情況，認(rèn)真進(jìn)行分類。對(duì)于土地原使用人，由于其取得土地的時(shí)間相對(duì)較短，其能夠享受的優(yōu)惠還相對(duì)較少，甚至在部分企業(yè)入駐之后，不能兌現(xiàn)當(dāng)初的投資承諾，及時(shí)扣除相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用。

4.3對(duì)土地開放過程中產(chǎn)生的成本合理進(jìn)行控制。在開展土地開發(fā)過程中，往往需要消耗大量的資金，為了更好對(duì)土地儲(chǔ)備成本進(jìn)行控制，就需要認(rèn)真做好土地開發(fā)成本的控制。在開展設(shè)計(jì)和策劃工作過程中，應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況認(rèn)真進(jìn)行考慮，制定出完善的設(shè)計(jì)規(guī)劃，根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃和土地利用等方案，合理對(duì)工程投資進(jìn)行控制，更加合理對(duì)各種資金進(jìn)行使用，盡可能縮短工程開發(fā)周期，對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)模式不斷進(jìn)行優(yōu)化。部分城市在建立土地儲(chǔ)備制度的初期，由于資金經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)較小，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用總量相對(duì)較小，但隨著土地儲(chǔ)備規(guī)模的不斷增加，土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)不斷增加。為了有效降低賬務(wù)費(fèi)用成本，就需要降低負(fù)債率、貸款利率，并盡量縮短項(xiàng)目開發(fā)周期。

4.4認(rèn)真做好管理人員培訓(xùn)工作。在開展土地儲(chǔ)備成本管理工作中，相關(guān)管理人員發(fā)揮著非常重要的作用，如果成本管理人員存在專業(yè)素質(zhì)不高的現(xiàn)象，就會(huì)導(dǎo)致成本費(fèi)用較高情況的發(fā)生。為了有效提升管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，就需要認(rèn)真做好相關(guān)培訓(xùn)工作，讓他們掌握相關(guān)知識(shí)和技能。

結(jié)語

隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，對(duì)開展土地儲(chǔ)備成本管理工作，提出了更高的要求。針對(duì)當(dāng)前土地儲(chǔ)備成本管理中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真分析問題發(fā)生的原因，然后切實(shí)采取必要的措施，認(rèn)真做好成本管理工作，有效降低各種成本支出。

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