王瑞功
西京學(xué)院,陜西西安 710123
伴隨著旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,旅游消費已經(jīng)成為我國居民消費的重要組成部分。2019年全國旅游總收入6.63萬億元,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.05%,比2009年翻了5.14倍,而全國商業(yè)住宅平均房價比2009年翻2.08倍。土地作為房地產(chǎn)市場的供給源,是政府宏觀調(diào)控城市房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在。同時,2018年中共中央、國務(wù)院《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》指出,允許政府利用農(nóng)村存量建設(shè)用地,預(yù)留部分規(guī)制建設(shè)用地指標(biāo)用于休閑旅游設(shè)施。由此可見,旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開土地的合理利用。所以,探討旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力與房價的關(guān)系,并引入土地供給要素對旅游經(jīng)濟(jì)及房價的作用,能為保證地區(qū)全域旅游發(fā)展規(guī)劃有效實施,房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以及土地資源優(yōu)化利用提供借鑒,以期更好滿足旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及土地市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。
房價與旅游發(fā)展的關(guān)系研究。Fereidouni 等[1]檢驗了2000年—2011年馬來西亞房地產(chǎn)對出境旅游的影響,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對出境旅游具有顯著的正向作用。胡北明、黃俊[2]研究認(rèn)為旅游發(fā)展對貴陽市房價上漲產(chǎn)生明顯的推動作用。馬成文等[3]認(rèn)為旅游業(yè)的發(fā)展顯著提高了商業(yè)營業(yè)用房價格,降低了商品住宅房的價格,其主要通過降低商品住宅房的價格而對整個房地產(chǎn)市場的平均房價產(chǎn)生抑制效應(yīng)。
房價與旅游消費的關(guān)系研究。劉晶晶等[4]對中國35個大中城市2001 年—2010年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)房價與旅游消費之間存在正U形關(guān)系,房價變化對旅游消費同時具有財富效應(yīng)和擠出效應(yīng),但總體表現(xiàn)為財富效應(yīng)。Kim等[5]則比較了韓國房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)對旅游消費的影響,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對出境旅游需求具有顯著的財富效應(yīng)。王克穩(wěn)[6]使用中國微觀調(diào)查數(shù)據(jù)同樣發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)對旅游消費的財富效應(yīng)。綜合上述文獻(xiàn)梳理,發(fā)現(xiàn)引入土地供給作用,探討旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力與房價關(guān)系非常密切。鑒于此,本文在結(jié)合丁建軍等、楊敏旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力評價指標(biāo)的基礎(chǔ)上,構(gòu)建旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與外在支撐潛力指標(biāo)?;?009-2019年陜西省十個地級市的數(shù)據(jù),探討旅游經(jīng)濟(jì)、土地供給與房價之間的關(guān)系,為政府部門制定相關(guān)政策奠定基礎(chǔ),為其他地區(qū)相關(guān)研究提供借鑒。
從影響旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力的指標(biāo)來看,游客人數(shù)增長及游客逗留天數(shù)增加能保證旅游收入增加。隨著旅游總收入占地區(qū)GDP比重的加大,促使居民對商品房需求能力增強,商品房價格上漲。從影響旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力的指標(biāo)來看,旅游景區(qū)從業(yè)人員、星級飯店等的增加為地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)增長提供了強有力的服務(wù)支撐,吸引人口遷移,投資企業(yè)入駐,房價升高?;诖耍岢鑫恼录僭O(shè)1:
H1a:旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力對房價存在正向作用;
H1b:旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力對房價存在正向作用。
土地資源是房地產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要供給要素。從影響旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力指標(biāo)看,旅游資源開發(fā),需要加大土地資源供給,房地產(chǎn)商加大對商業(yè)營業(yè)用房的投資,房價上漲。從影響旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力的指標(biāo)看,土地供給要積極投入到鄉(xiāng)村旅游示范村建設(shè)以及城市綠化建設(shè)中,打造良好的生態(tài)環(huán)境,吸引人口流入,商品房需求增加,房價上漲?;诖耍岢鑫恼录僭O(shè)2:
H2a:土地供給對旅游內(nèi)在成長潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用;
H2b:土地供給對旅游外在支撐潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用。
旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力依托于內(nèi)在、外在潛力的共同增長。在土地供給與旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力、旅游外在支撐潛力的交互影響下,旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在、外在增長潛力對房價產(chǎn)生積極影響,基于此,提出文章假設(shè)3:
H3a:旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力、土地供給對旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用;
H3b:旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力、土地供給對旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與房價的關(guān)系存在正向調(diào)節(jié)作用。
本文選取2009-2019年陜西省十個地級市的數(shù)據(jù)作為研究對象。因變量原始數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)市場年鑒》《陜西省統(tǒng)計年鑒》,自變量、控制變量原始數(shù)據(jù)來源于《中國旅游統(tǒng)計年鑒》《陜西省統(tǒng)計年鑒》、陜西省各地市統(tǒng)計年鑒。
1.因變量。房價(P),采用商品住宅房銷售額除以銷售面積得到2009-2019年陜西省十個地級市的名義房價。
2.自變量
(1)旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力(TIDP)與旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力(TESP)的衡量。博物館機構(gòu)數(shù)、4A 級以上景區(qū)數(shù)、年接待游客人數(shù)增長率、游客平均逗留天數(shù)、入境游客在陜?nèi)司旎ㄙM、旅游收入占GDP比重、國內(nèi)旅游收入、國際旅游收入的八個指標(biāo),構(gòu)建主成分并計算得出旅游內(nèi)在成長潛力得分;將旅游景區(qū)從業(yè)人員、旅行社數(shù)、星級飯店數(shù)、鄉(xiāng)村旅游示范村數(shù)、建成區(qū)園林綠化覆蓋面積、道路清掃保潔面積、公廁數(shù)量、公園個數(shù)的八個指標(biāo),構(gòu)建主成分并計算得出旅游外在支撐潛力得分。
(2)土地供給量(RL)。利用土地供應(yīng)總量度量土地供給。
3.控制變量
旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力對房價的影響并非單一作用,還受到諸多因素的影響。本文選擇商品房住宅開發(fā)投資額(EI)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(PI)、地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變量進(jìn)行控制。
從旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與外在支撐潛力雙側(cè)視角,根據(jù)研究假設(shè),構(gòu)建模型如(1)(2):
i表示第i個地市,t表示研究期數(shù),α0和β0為截距項,μi和εi為隨機擾動項,α1~α6、β1~β6是待估參數(shù)?;冢?)構(gòu)建模型1、模型3、模型5,分別檢驗假設(shè) H1a、H2a、H3a,基于(2)構(gòu)建模型 2、模型 4、模型 6,分別檢驗假設(shè) H1b、H2b、H3b。首先,實證檢驗充分考慮了旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力、旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力以及相關(guān)控制變量對房價的影響,為了使分析更具有效性,實證檢驗對所有變量取其對數(shù)進(jìn)行衡量。其次,對構(gòu)建模型進(jìn)行合理性檢驗。第一,模型進(jìn)行Jarque-Bera test,檢驗殘差是否服從正態(tài)分布的原假設(shè),檢驗結(jié)果顯示每個模型p>0.05,表明模型殘差服從正態(tài)分布;第二,模型進(jìn)行White test,檢驗?zāi)P褪欠翊嬖诋惙讲睿瑱z驗結(jié)果顯示每個模型P > 0.05,表明模型無異方差。
根據(jù)表1顯示,模型1旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力增長對房價無顯著影響,H1a沒驗證。說明旅游資源本身的影響優(yōu)勢不足,外遷人口到旅游地購房的積極性受到影響。模型2中旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力在5%水平相關(guān)。說明住宿、餐飲、等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)房價上漲,驗證假設(shè)H1b。
表1 模型回歸結(jié)果
模型3土地供給與旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力的交互變量與房價不相關(guān),H2a沒有得到驗證。因為單純增加土地供給,擴大旅游景區(qū)建設(shè),不能促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。模型4土地供給與旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力的交互變量與房價正相關(guān),說明城市綠化管理等土地供給能增加房地產(chǎn)需求,促進(jìn)房價上漲,H2b得到驗證。
模型5旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力與土地供給的交互項與房價在1%水平上顯著正相關(guān),說明第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級,提升了旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力對房地產(chǎn)市場的拉升作用,H3a得到驗證。模型6旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力與土地供給的交互項與房價正相關(guān),H3b得到驗證。實踐全域旅游,激發(fā)旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力對房地產(chǎn)行業(yè)的推動作用,促進(jìn)房價提升。
本研究從旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在、外在增長的雙側(cè)視角研究發(fā)現(xiàn):第一,旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在成長潛力無論是否考慮土地供給要素,對房價均無顯著影響。第二,旅游經(jīng)濟(jì)外在支撐潛力對房價影響顯著,加入土地供給要素顯著性有所下降。第三,旅游經(jīng)濟(jì)內(nèi)在、外在增長潛力與土地供給交互作用能有效促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)增長潛力對房地產(chǎn)市場的影響,對房價產(chǎn)生正向顯著作用。
1 優(yōu)化旅游景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)設(shè)計,提升旅游效用
完善旅游景區(qū)保護(hù)與發(fā)展制度建設(shè)。在自然旅游方面,以優(yōu)先保護(hù)天然風(fēng)景資源為基礎(chǔ),倡導(dǎo)保護(hù)為主,開發(fā)、建設(shè)為輔的理念,針對天然風(fēng)景區(qū)進(jìn)行整體旅游生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計。在人文旅游方面,著實提升歷史人文資源的內(nèi)涵質(zhì)量,利用其旅游吸引力,提升區(qū)域歷史人文資源的藝術(shù)化價值,增加地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)效用。
2 加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),增強城市綠化管理
公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市綠化是現(xiàn)代化城市優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要抓手,是地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)增長的重要外在支撐。地方政府要結(jié)合本地實際情況,充分認(rèn)識旅游經(jīng)濟(jì)增長對房價的影響力。積極貫徹執(zhí)行國家頒布的相關(guān)城市綠化等各項法律法規(guī),完善地方城市綠化法治建設(shè),有效提升城市內(nèi)涵建設(shè),為產(chǎn)業(yè)優(yōu)化融合奠定良好的基礎(chǔ)。
3 保證土地資源在旅游、房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)供給
政府要明確土地利用方向,因地制宜,優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)。要在保持生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上,有機控制城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地,采用多元化的方式增加城市綠化用地、村莊建設(shè)用地、生態(tài)旅游用地等。例如,在農(nóng)業(yè)用地上開展農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)產(chǎn)品采摘等旅游服務(wù),實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合。在全域旅游、鄉(xiāng)村振興的積極實踐中,要有效培育土地流轉(zhuǎn)機制和完善土地出讓收入使用機制,實現(xiàn)土地、旅游以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。