房地產(chǎn)企業(yè)成本核算研究

陳正花

（浙江上尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 麗水 323000）

1998年，我國實施了住房制度改革，進一步加快了城鎮(zhèn)化進程和經(jīng)濟增長，使得居民住房需求不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了快速成長的好機會，并帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。當前，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。但隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，行業(yè)自身競爭的白熱化，以及居民購房行為趨向理性，各大房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤逐年下滑，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)很難再獲得過去的暴利，行業(yè)利潤會逐漸趨向社會正常水平，行業(yè)間競爭逐步規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競爭日趨加劇的環(huán)境下維持生存和發(fā)展，就必須要提高自身的核心競爭力。由于房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)存在資金需求量大、建造周期長、投資風險高等特點，因此特別需要重視成本管理，盡量避免建設(shè)過程中的各種風險，嚴格控制各項費用支出，從而通過降低成本來取得最大的經(jīng)濟效益。而成本核算是成本管理中至關(guān)重要的一環(huán)。基于此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算進行探究和完善，不僅對理論研究有助益，對實際操作也是具有重要的指導意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的基本內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)成本核算的定義

成本核算是把某一時段企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間所產(chǎn)生的費用，依據(jù)其性質(zhì)與產(chǎn)生地點進行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)，從而計算出企業(yè)實際成本和盈利狀況的一種管理活動。企業(yè)成本核算是企業(yè)成本管理的重要構(gòu)成部分，其任務(wù)是準確并及時地計算出產(chǎn)品實際總成本與產(chǎn)品單位成本，為企業(yè)管理者的經(jīng)營決策提供正確的參考數(shù)據(jù)。成本核算不僅可以真實反映企業(yè)的運行狀況，還能適時反饋企業(yè)的生產(chǎn)過程，換言之，科學有效的企業(yè)成本核算有助于企業(yè)管理者檢查、監(jiān)督、考核企業(yè)成本預(yù)算的實施情況，檢測成本控制績效和成本管理水平，評估成本管理系統(tǒng)的有效性，從而更好地控制企業(yè)成本，實現(xiàn)開源節(jié)流，獲得最大的經(jīng)濟利益。

（二）房地產(chǎn)成本核算的內(nèi)容

1．土地成本

土地成本是指房地產(chǎn)企業(yè)通過市場招拍掛等形式獲取土地使用權(quán)的出讓金，因不同地理位置間差異較大，一般占到總開發(fā)成本的30%-60%。土地成本是企業(yè)成本核算的第一步，因為企業(yè)必須通過土地面積和容積比率的測算來估計開發(fā)工程的土地成本，然后在土地成本的基礎(chǔ)上計算出待開發(fā)產(chǎn)品的其他成本費用，最終評估出項目的可行性。故土地成本對房地產(chǎn)項目的成本控制至關(guān)重要，其大小是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目能否順利進行以及是否可盈利的最重要經(jīng)濟標準。

2．前期費用

前期費用主要包括可行性研究費、勘察測繪、設(shè)計費、“三通一平”費用等，一般占到總成本的 3%—5%，且貫穿于項目實施全過程。前期費用多且雜，因此財務(wù)人員在核算時必須分清、分細科目，才能為之后的成本分類、匯總及核算打好基礎(chǔ)。

3．工程成本

工程成本為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目實體的成本，包括材料、人工費、機械使用費等，占開發(fā)成本比例高達50%-70%，是成本核算的重中之重，財務(wù)人員核算這部分成本時一定要確定好核算的對象，根據(jù)其類型或項目計入相應(yīng)的成本。

4．配套及其他費用

這部分費用包括房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、公共配套設(shè)施建設(shè)費以及市政工程建設(shè)費等。因為這些費用基本由政府部門或壟斷企業(yè)進行收費，無議價空間，且收費標準較高，因此合理減少這部分費用支出，是增加運營收益的重要途徑。

5．相關(guān)稅費

相關(guān)稅費是指向國家繳費的各種稅費、規(guī)費，如土地增值稅、增值稅、城建稅等，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理的稅收籌劃或利用政府稅收減免政策節(jié)稅。

6．籌資成本

籌資成本即是項目建設(shè)期借款利息支出。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)一般是需要銀行的貸款來解決資金需求的，導致企業(yè)必須承擔高額利息費，并且這部分成本核算結(jié)果會影響后續(xù)開發(fā)成本的計算。

7．開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員和項目核算部門在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用。這部分費用和工程有關(guān)，但是又沒辦法直接計入工程項目的費用中，所以需要根據(jù)相關(guān)單據(jù)，先計入各明細科目，等以后再按項目進行分配。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算流程

在遵守會計原則和行業(yè)規(guī)則的前提下，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際來制定成本核算會計制度，并配備專職成本核算員來負責成本核算工作，確保成本核算信息的真實性、準確性和可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)成本具體核算核算流程如下：首先，基于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特點來明確成本核算對象。其次，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》設(shè)置“開發(fā)成本”和“間接開發(fā)成本”兩個類目來對房地產(chǎn)企業(yè)的實際成本進行計算。再次，按照企業(yè)確定好的方法和標準分配歸集的生產(chǎn)成本。最后，正確劃分在產(chǎn)品和產(chǎn)成品的開發(fā)成本，并結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品的開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）企業(yè)缺乏成本核算意識

由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，使得多數(shù)企業(yè)的經(jīng)營側(cè)重點為投資資金是否能快速回籠，即企業(yè)在乎的是短期利潤而非長遠效益，因此財務(wù)人員在開展企業(yè)核算計算工作時，通常只考慮當前項目的總投資額、建造周期以及售價等問題，不會花費時間研究成本科目的細分和各環(huán)節(jié)的控制。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸回歸社會平均水平，因為忽略成本管理而造成的高成本已成為各個企業(yè)亟待解決的問題。

（二）成本的核算對象劃分的不準確

合理確定核算的對象是企業(yè)成本核算工作的第一步，通過財政部發(fā)布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》相關(guān)規(guī)定可知，房地產(chǎn)企業(yè)確定成本核算對象一般按照其開發(fā)的項目、開發(fā)的期數(shù)或產(chǎn)品類型等因素，也就是說成本對象的確定既要滿足成本計算的需求并且利于成本的歸集和結(jié)算，還要符合本監(jiān)控的要求。而隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目愈發(fā)復(fù)雜，使得確定核算對象的難度加大。因此，在實際工作中，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了簡化核算工作，通常會將擁有多個功能差異較大的工作板塊作為一個成本核算對象，但成本核算對象劃分模糊、界限不清晰會導致最后計算出的項目成本無法準確反映出項目開發(fā)過程中各部分產(chǎn)品的實際成本，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）成本費用分攤方法不明確

房地產(chǎn)開發(fā)項目具備開發(fā)周期長、資金壓力大等特征，所以企業(yè)通常會采取分期的開發(fā)方式，且每期開發(fā)項目可能存在多個類型，例如住宅樓、別墅、酒店、商業(yè)樓等，這使得企業(yè)成本核算牽扯各種費用和科目，加大了核算的難度。雖然根據(jù)會計相關(guān)規(guī)定，企業(yè)必須按照受益原則或配比原則進行成本分攤，而且方法一經(jīng)選擇，不得隨意變更，但因其國家還未出臺完整的標準來評判房地產(chǎn)成本核算的歸集和分配，導致各個企業(yè)處理方式差異大，發(fā)布的成本信息缺乏可比性。

（四）成本核算周期不確切

房地產(chǎn)企業(yè)因為不確定因素很多，例如資金周轉(zhuǎn)不靈等問題，所以很可能出現(xiàn)竣工拖延的情況。但一個企業(yè)的成本核算必須按照不同的周期進行，因此當房地產(chǎn)項目產(chǎn)生竣工拖延的問題時，會影響企業(yè)成本利潤的計算和各項稅金結(jié)算，進而造成決策者無法及時獲取會計信息，難以對后續(xù)項目展開準確性的評估。

三、加強房地產(chǎn)成本核算的措施

（一）強化企業(yè)的成本管理意識，加強工作人員的成本核算能力

首先，企業(yè)管理者要改變短視的經(jīng)營思維，逐漸將經(jīng)營重心轉(zhuǎn)至創(chuàng)造長期效益的管理上，重視成本管理，了解成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的意義。其次，加強企業(yè)員工，尤其是財會人員對于項目開發(fā)內(nèi)容和行業(yè)知識的了解，鼓勵員工積極參與項目部門的規(guī)劃、開發(fā)模式的選擇和預(yù)算等方面的工作，使其在后續(xù)工作過程中，可以更加清晰明了。最后，不定期組織員工培訓，提升員工的管理水平和綜合能力，促使其在生產(chǎn)的過程中開源節(jié)流，幫助企業(yè)增產(chǎn)增收。

（二）合理劃分成本核算對象

確立成本核算對象是企業(yè)進行成本核算的首要任務(wù)。房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合當?shù)貤l件，如項目的開發(fā)地點，周期和規(guī)模等需求來合理細分成本核算對象。對于大規(guī)模開發(fā)，開發(fā)周期長，分階段規(guī)劃開發(fā)的房地產(chǎn)項目，企業(yè)在細化成本核算對象時，可選擇經(jīng)過政府部門批準的單獨項目，因為政府對這些項目的建設(shè)面積、建造設(shè)施等有特殊規(guī)定。而對于那些啟動和完成時間相似，項目功能也相同的項目，房地產(chǎn)企業(yè)在明確成本核算對象時，可直接將其視為同一個。另外，對于規(guī)模大且成本高但類型單一的產(chǎn)品，企業(yè)可直接將其作為成本核算對象。企業(yè)一旦確定了成本對象，就不得隨意更改，以確保成本核算的合理性和一致性。

（三）合理確定成本歸集和分配方式

在分攤成本費用時，企業(yè)通常采取受益原則和配比原則，若該成本費用可以確認是某類成本對象承擔的，那就直接計入該成本核算對象，若該成本費用由多個成本核算對象共同承擔的，則應(yīng)選擇建筑面積法、占地面積法或預(yù)算造價法等分配計入成本核算對象，以保證成本費用分配的合理性和準確性。

（四）科學設(shè)立成本核算周期

房地產(chǎn)企業(yè)可通過工程的規(guī)模大小來確定核算周期。若工程規(guī)模小，持續(xù)時間短，就可直接根據(jù)整個工程的周期來制定會計成本核算周期。但若項目規(guī)模大，持續(xù)時間長，房地產(chǎn)企業(yè)就無法繼續(xù)按照工程建造期來確定成本核算周期，因為會影響成本信息的及時性，所以此種情況企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況估算尚未竣工工程可能發(fā)生的成本和費用，通過預(yù)提費用賬戶核算還未進行的工程預(yù)算。

四、結(jié)束語

綜上所述，當前房地產(chǎn)成本核算工作面臨著諸多問題，這些問題都不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷強化自身的成本核算能夠力，為降本增效，提高企業(yè)核心競爭力提供有力保障。