管理會計在 房地產(chǎn)企業(yè)應用中存在的問題及對策建議

葛春艷

（山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030006）

目前，在“房住不炒”和國家持續(xù)運用行政政策、貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的大背景下，企業(yè)必須順應宏觀環(huán)境發(fā)生的變化，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，定調(diào)企業(yè)發(fā)展方向。原先形成的粗放式發(fā)展模式已經(jīng)不能適應新的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)在緊盯市場需求變化之余，也需將更多的目光轉移到企業(yè)內(nèi)部精細化管理上，形成向管理要效益的發(fā)展理念，而管理會計為房地產(chǎn)企業(yè)提供了戰(zhàn)略落地的有效工具。因此，完善管理會計的應用，對促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計的重要性

（一）管理會計的內(nèi)涵

管理會計是企業(yè)會計的重要分支。管理會計以財務會計核算數(shù)據(jù)為基礎，結合企業(yè)內(nèi)外部信息、經(jīng)營過程信息和結果信息等非財務信息，在科學分析整理的基礎上，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略、財務、業(yè)務一體化，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效信息。管理會計包含戰(zhàn)略管理、預算管理、責任會計、營運管理、績效管理、管理會計報告等重要內(nèi)容，形成涵蓋企業(yè)戰(zhàn)略分解、預算編制、經(jīng)營控制、分析調(diào)整、績效評價的現(xiàn)代企業(yè)管理體系。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計的重要性

1．有利于實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標

管理會計通過全面預算管理，將企業(yè)戰(zhàn)略目標進行分解；通過責任會計制定符合經(jīng)營實際的責任部門、責任人的評價指標；通過經(jīng)營控制實現(xiàn)企業(yè)資源配置效率的提升；通過分析調(diào)整機制，不斷修正經(jīng)營偏差；通過績效評價，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理活力；通過管理會計報告形成企業(yè)內(nèi)部決策依據(jù)。因此，管理會計為企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)提供了方法論，貫穿于企業(yè)管理全過程。

2．有利于提高企業(yè)風險管理能力

管理會計以企業(yè)風險管理為導向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)對面臨的風險進行識別、評估，可以明確企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標實現(xiàn)過程中的不確定性，進而為風險應對提供方向。

3．有利于提升企業(yè)成本管理水平

管理會計根據(jù)企業(yè)成本管理要求，可以幫助企業(yè)建立有效的成本管控內(nèi)部控制制度，從內(nèi)部控制制度設計有效性、內(nèi)部控制運行有效性等方面，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)精細化成本管理的目標，有效提升企業(yè)成本管理水平。

4．有利于完善企業(yè)考核評價體系

管理會計引入責任會計、關鍵績效指標、經(jīng)濟增加值、平衡計分卡等考核評價方法，能更好地將企業(yè)財務、客戶、內(nèi)部流程、學習成長的綜合效果反映出來，為彌補企業(yè)短板，激發(fā)考核評價效能注入動力，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善考核評價體系，激發(fā)內(nèi)部管理活力，達到激勵員工的目的。

二、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用現(xiàn)狀

（一）在風險管理方面的應用

管理會計通過引入風險管理框架、風險矩陣、風險清單作為企業(yè)風險管理的方法，將企業(yè)傳統(tǒng)財務預算數(shù)據(jù)、核算數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)的結果同風險管理聯(lián)系起來，在全面預算管理、成本管理、績效評價等方面幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升風險管理理念，形成與企業(yè)經(jīng)營管理相適應的風險管理文化；幫助房地產(chǎn)企業(yè)構建風險管理組織機構，形成治理層、管理層、風險管理部門、業(yè)務部門既相互制約，又相互協(xié)調(diào)運行的風險管理機制；幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善風險管理制度，形成包含風險識別與評估制度、風險預警制度、風險決策制度、風險管理評價制度等完善的管理制度體系。

（二）在成本管理中的應用

管理會計引入目標成本管理、標準成本管理、作業(yè)成本管理、責任成本管理、生命周期成本管理等方法，豐富了企業(yè)成本管理的手段。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目受同類項目市場價格的限制，目標銷售收入穩(wěn)定，企業(yè)為保證項目目標利潤，可以應用目標成本法控制項目開發(fā)支出；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目在現(xiàn)有技術水平條件下，開發(fā)流程及工程工藝標準化程度較高，可以應用標準成本法明確標準成本、可容忍成本差異，對異常差異進行有效分析，提出改進控制目標；房地產(chǎn)企業(yè)應用責任成本管理，建立責任部門、責任人可控成本控制評價體系，有效進行內(nèi)部考核；房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)所處的發(fā)展生命周期、采購議價能力，應用生命周期成本管理，建立與企業(yè)發(fā)展階段相適應的成本標準。

（三）在績效管理中的應用

管理會計將企業(yè)價值創(chuàng)造活動同戰(zhàn)略目標進行有效聯(lián)系，對企業(yè)戰(zhàn)略和關鍵成果領域績效特征進行分析，提煉出企業(yè)創(chuàng)造價值的關鍵驅動因素，制定關鍵驅動因素考核評價方法。房地產(chǎn)企業(yè)價值創(chuàng)造的核心驅動因素包含銷售能力、采購管理能力、公共事務管理能力、資金運用能力、稅務籌劃能力，通過關鍵績效指標對上述能力進行考核，可以有效幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計存在的問題

（一）頂層設計不完善

管理會計可應用于企業(yè)戰(zhàn)略管理、風險管理、預算管理、成本管理、營運管理、投融資管理等方面，其內(nèi)涵已經(jīng)遠遠超過傳統(tǒng)意義上的財務會計，也就是說管理會計在企業(yè)應用中已不僅僅是財務部門和少數(shù)決策部門的工作。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在管理會計的應用上，缺乏公司層面的頂層機制設計，只是使用到全面預算管理、績效評價等部分管理會計工具，沒有形成全面、系統(tǒng)的管理會計應用體系，造成管理組織架構松散，職能不清晰；造成各部門、各環(huán)節(jié)應用管理會計混亂，沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)搜集、分析標準，致使提供的決策信息不具有很好的可比性和統(tǒng)一性；造成管理會計流于形式，無法發(fā)揮其參與企業(yè)全過程管理、提供高質(zhì)量決策信息的作用。

（二）管理會計信息化建設水平不高

管理會計信息化水平是決定管理會計應用效率的重要因素。目前，房地產(chǎn)企業(yè)只是實現(xiàn)了會計核算的電算化，財務核算軟件升級頻率也落后于業(yè)務的發(fā)展，分析、報告模塊功能簡單，成為簡單記錄的“電子賬本”。管理會計提供決策信息的前提是對大量經(jīng)營數(shù)據(jù)、財務數(shù)據(jù)的整理分析，并根據(jù)具體市場變化做出調(diào)整。同時，涉及部門之間數(shù)據(jù)的傳遞、銜接。管理會計信息化系統(tǒng)需要將房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售數(shù)據(jù)、經(jīng)營數(shù)據(jù)等非財務信息和財務信息結合起來，并根據(jù)決策需要形成管理財務報告，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立高水平的管理會計信息系統(tǒng)，造成管理會計數(shù)據(jù)勾稽關系不準，需人工處理大量數(shù)據(jù)，降低了管理會計的應用效率。

（三）管理會計人員業(yè)務素質(zhì)不強

管理會計覆蓋企業(yè)總體戰(zhàn)略、經(jīng)營業(yè)務、財務分析、人力資源績效評價，涉及的管理會計工具復雜多樣，并且隨著現(xiàn)代企業(yè)管理理念和手段的不斷創(chuàng)新，管理會計在實踐中不斷豐富著管理工具的應用場景。目前，房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的應用工作主要由財務人員完成，而基礎財務人員大多沒有系統(tǒng)的戰(zhàn)略管理、風險管理、績效評價等方面的知識，相關實踐經(jīng)驗缺乏，還是著重于企業(yè)財務核算、稅務核算和簡單的財務分析。復合型管理會計人員的缺失，造成企業(yè)管理會計體系建設無法完成，造成管理會計理念無法全面落地。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計的對策建議

（一）強化管理會計頂層設計

首先，完善管理會計應用組織架構。房地產(chǎn)企業(yè)應在企業(yè)總體層面構建管理會計組織架構，設立戰(zhàn)略管理委員會、全面預算管理委員會、內(nèi)部控制管理委員會、績效評價委員會。其次，全面梳理業(yè)務流程，建立管理會計應用體系。管理會計在核算形式、報告內(nèi)容上沒有統(tǒng)一的格式與規(guī)范，可以根據(jù)企業(yè)決策信息的要求，在傳統(tǒng)財務數(shù)據(jù)的基礎上進行重新分類整理，形成管理口徑數(shù)據(jù)分析報告。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計實踐應以企業(yè)管理實際為主導，全面梳理企業(yè)業(yè)務流程，站在頂層設計的高度，統(tǒng)籌傳統(tǒng)財務會計與管理會計工作，在數(shù)據(jù)收集、核算、分析等方面建立數(shù)據(jù)分類體系，減少數(shù)據(jù)的重復核算，提高管理會計工作效率。在頂層設計中創(chuàng)新管理會計核算體系、管理會計財務報告體系，形成與企業(yè)決策信息相適應的管理體系。

（二）提高管理會計信息化水平

加大管理會計信息化投入，融合財務會計和管理會計數(shù)據(jù)口徑。管理會計信息系統(tǒng)需包含大量的財務信息和非財務信息，需要根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標、預算數(shù)據(jù)、經(jīng)營控制、績效評價高效提供實時的企業(yè)經(jīng)營分析、未來企業(yè)經(jīng)營預測、經(jīng)營偏差糾正等多維度信息，這就對管理會計信息化水平提出了較高的要求。同時，管理會計要以傳統(tǒng)財務會計核算數(shù)據(jù)為基礎，這還需要對現(xiàn)有的財務核算數(shù)據(jù)進行兼容化處理，打通現(xiàn)有系統(tǒng)間的通道。加大信息化建設投入，才能有效提高管理會計應用效率。

（三）加強管理會計人才隊伍的建設

企業(yè)應培養(yǎng)復合型管理會計人才隊伍。管理會計應用面廣，管理工具豐富，除了財務基礎知識外，還需要有意識地培養(yǎng)具有戰(zhàn)略管理意識、風險管理意識、內(nèi)部控制意識、績效評價意識的復合型管理會計人才。房地產(chǎn)企業(yè)應加強相關人員理論知識的學習，結合企業(yè)發(fā)展實際進行積極實踐，主動發(fā)掘國內(nèi)外企業(yè)先進管理會計工具的應用潛能，積極使用管理用財務報表，區(qū)分企業(yè)經(jīng)營活動和金融活動，采用邊際貢獻式管理報告，評價企業(yè)管理邊際效益的變化。強大的管理會計人才儲備將為企業(yè)管理注入持續(xù)動能。

五、結束語

綜上所述，管理會計應用是企業(yè)系統(tǒng)化、長期性的工作，高效的管理會計應用可以為企業(yè)提供有效的決策信息。管理會計需要從頂層制度建設、信息化建設、人才隊伍建設等多方面進行完善，不斷探索新的管理會計工具，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平。