房地產行業(yè)成本核算的問題及對策

王海燕

（安徽徽創(chuàng)地產集團有限公司，安徽 合肥 236000）

一、房地產行業(yè)成本核算的相關理論

房地產產業(yè)是我國經濟發(fā)展的重要產業(yè)，為中國經濟的快速增長做出了重大貢獻。房地產產業(yè)也成為稅務系統(tǒng)中的重要產業(yè)，其主要稅種為企業(yè)所得稅和土地增值稅，特別是土地增值稅，而這個稅種的核算是以收入及扣除項目組成，收入是固定的，關鍵點在于扣除項目，而扣除項目所涉及的內容均為成本，因此要做好成本核算工作。扣除項目中，土地使用權支付金是房地產開發(fā)企業(yè)無法控制的，但開發(fā)成本是可以掌控的。

二、房地產企業(yè)成本核算的對象及成本核算的項目

對房地產行業(yè)而言，成本一般通過開發(fā)成本一級科目進行核算，其主要涉及以下幾個方面：

（一）獲取土地使用權及拆遷補償費

指從政府土地管理部門取得土地開發(fā)使用權或開發(fā)權而生的各項費用，主要包括征地費、契稅、拍賣傭金及手續(xù)費、大市政配套費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費等。

（二）前期工程相關費用

指在工程項目實施前期，對土地和房屋進行規(guī)劃與設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地供水，供電，供氣及道路平整等。

（三）基礎設施費

指在建設園林、小區(qū)道路、綠化、水電暖氣、排污、通信照明等工程時發(fā)生的支出。

（四）建筑安裝工程費

指在按照項目計劃要求，在進行各項主體建筑工程時所發(fā)生的施工、安裝、裝修等費用。

（五）公共配套設施

主要包括在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不可經營性公共配套設施，如居委會、消防設施、崗停等；可經營性公共配套設施，如圖書館、游泳池、醫(yī)院等；其他配套設施，如地下室，車庫，人防工程等設施支出。

（六）開發(fā)間接費

在進行工程項目建設時，企業(yè)會依據工程計劃要求組織人員和管理開發(fā)項目。在此過程中會產生諸多費用，如員工的工資與福利，工作時產生的水電雜費，以及周轉房攤銷等。

項目核算的具體內容包括住宅、商鋪、別墅、公寓、寫字樓、物業(yè)配套用房、幼兒園等公共配用房。

三、房地產行業(yè)成本核算存在的問題

（一）會計成本核算周期長且成本具有不確定性

通常情況下，房地產開發(fā)的周期較長，容易出現資金周轉困難、施工存有技術難題，地方自然環(huán)境惡劣等問題，從而出現工程進度被延誤，設計調整等情況，使得成本周期長，造成成本總額也不具有確定性。

（二）會計人員業(yè)務素質不高

以前年度房地產開發(fā)企業(yè)盈利較好，企業(yè)的決策者不注重成本核算，也沒有認識到成本核算過程需要全員的認真參與配合，所以片面地認為成本核算及管理是財務部門這一個部門的職責，致使其他部門和人員不積極配合成本核算工作，以及財務人員本身也不注重提升自身業(yè)務能力?，F階段很多小型房地產公司沒有專門的成本會計人員，相關會計從業(yè)人員業(yè)務素質不高，對新政策及會計處理掌握不透徹，導致相關財務風險。

（三）成本會計制度不完善，科目設置不合理

會計從業(yè)者的業(yè)務素質和能力直接影響成本核算水平，若會計人員不能發(fā)現相關問題和提出建議，那么將無法對項目實施準確的成本核算及控制。針對開發(fā)成本一級科目設置劃分存在模糊，例如監(jiān)理費應歸入開發(fā)間接費用中，但有些企業(yè)將其劃分至開發(fā)成本下的建安成本中。

大多數房地產開發(fā)企業(yè)在經營過程中沒有制定完善健全的成本核算準則，在分配成本費用時，存在著混亂現象。也存在部分有完善健全的成本核算準則，但成本制度落實不到位，執(zhí)行力弱的情況，或成本核算分析不精準，核算工作流于表面，再加上缺乏相關考核機制，勢必降低工作人員對成本核算的重視度，削弱工作人員的工作積極性。

（四）成本核算對象劃分不細致，期間費用歸集不合理

通常情況下，房地產企業(yè)在進行會計成本核算時，會采用分期開發(fā)分期核算或同類型合并核算的方式進行成本核算。在一個項目中往往有多種類型如住宅，商鋪，公寓，寫字樓等，而在處理這種情況時，應先明確劃分對核算對象，保證成本核算的精準性，才能有利于土地增值稅的清算。但在現實工作中，大部分房地產企業(yè)為了減少成本會計核算的工作量，不會對核算對象進行細致性的劃分，使得核算不合理十分明顯，特別是在需要分攤的期間費用上尤為突出，顯然這種方式必定不利于房地產企業(yè)成本核算工作的有效開展，使得數據的準確性受到了影響，最終影響了土增清算結果及影響企業(yè)的決策，增加了成本管理工作風險的概率。

四、房地產行業(yè)成本核算的改進對策

（一）嚴格把控項目開發(fā)各環(huán)節(jié)成本

由于房地產行業(yè)的特性，導致其周期長且總成本金額不確定，房地產開發(fā)企業(yè)應充分意識到加強成本核算的重要性，做好事前、事中和事后的成本核算管理。為了實現全面管理與控制，房地產開發(fā)企業(yè)要深入項目開發(fā)的各個成本環(huán)節(jié)，掌握每一個環(huán)節(jié)的流程，并對全員參與配合給予嚴格的要求。在進行成本核算時應與有關部門進行充分的溝通，及時了解本地政策和掌握相關情況，以合理舵預計項目的核算周期。在此過程中，若出現不能準確核算成本的問題，以及及時查明原因，并根據實際情況及時進行調整，提高總體預測性和核算的準確性。

（二）提高會計人員素質和能力，并納入考核范圍

針對成本會計人員的素質和能力，除需要可靠的技術支撐以外，還需要具有扎實理論知識與現代思想的會計人才。

企業(yè)要認識到會計人才的價值作用，必須做好引才和育才工作。一方面，積極拓寬招聘渠道，提高崗位薪資待遇等，及時企業(yè)所需要的代化信息技術的優(yōu)秀會計人才。另一方面，投加人力、物力、財力、技術資源，進一步加強會計人員培訓工作。會計準則近幾年變化較大，稅法也相應出臺了不少新政策，所以會計人員應借助培訓學習，不斷了解新政策，接受新觀念，以及學習新知識和新技術，才能提升自身業(yè)務能力，更好地創(chuàng)造崗位價值。

另外建立完善的考核機制，以提高會計人員對培訓的重視度。將會計人員學習結果納入考核范圍，以更好的落實提高會計人員的綜合素質。

對成本核算制度的執(zhí)行也納入考核范圍，以提高成本核算制度的執(zhí)行力。

（三）完善成本核算制度，合理設計會計科目

房地產開發(fā)行業(yè)的成本組成比其他一般行業(yè)的成本組成都要復雜得多，由于土地增值稅中開發(fā)費用中的利息支出，能夠提供金融機構證明并能計劃分攤的，可根據實際發(fā)生額扣除，但不得超過根據銀行同期利率計算的金額，其他相關開發(fā)費用是按土地款及契稅與開發(fā)成本金額的5%以內扣除；提供不了金融機構證明的，可按土地款及契稅與開發(fā)成本金額的10%以內扣除。

另財政部規(guī)定的其他扣除項目是按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的20%以內扣除。

土地增值稅清算時，當不能準確劃分管理費用和開發(fā)間接費，發(fā)生的有可能被認定為土地增值稅流程當中的開發(fā)費用，從而影響扣除以及加計扣除，導致納稅人稅負增加。

因此成本核算成為整個項目中的重中之重，故制定合理的成本核算制度，因此房地產企業(yè)需要在整個開發(fā)過程中建立進行事前預算編制、事中分析控制，事后考核獎懲的成本管理的制度。通過根據合理的核算方法進行核算，以確保成本和收入相配比，并及時與企業(yè)決策者進行充分的溝通，以便對成本科目核算進行科學的管理。

核算成本時首先要明確成本對象，了解費用的承擔者。房地產開發(fā)項目的土地、建筑安裝工程、配套設施、各項費用所占比例不同，實現的利潤差異較大，直接影響企業(yè)所得稅 、土地增值稅管理。因此，企業(yè)應當根據業(yè)務流程，依據行業(yè)特點等，明確成本核算對象，劃分費用承擔者，對相關費用進行歸集、分配和結轉。成本對象的分類可通過在科目中設置輔助核算進行實現，可根據業(yè)態(tài)劃分核算對象，也可以根據產品結構劃分劃算對象。

實務中企業(yè)一般會根據現行會計制度中對會計科目的設立及使用規(guī)定，結合企業(yè)實際情況制定符合企業(yè)的相關的會計制度，以及對會計科目設立及使用的規(guī)定；房地產開發(fā)企業(yè)也可以在執(zhí)行自身適用的會計制度規(guī)定的基礎上，增設相應的會計科目進行核算，房地產企業(yè)進行成本核算時盡量按稅收規(guī)定的要求進行，以避免稅會差異的調整。另建議加強成本控制部門與預算部門的合作，就相關工作事宜進行溝通，以保證核算口徑一致。

（四）利用智能軟件，細分成本核算，合理分攤

雖然房地產企業(yè)開發(fā)的項目種類繁多，但仍應進行細致劃分，在當今智能化軟件的廣泛應用，借助科技的力量完成核算量大的工作。

成本分配有建筑面積法、占地面積法、預算造價法、直接成本法、層高系數法五種分攤方法，期間費用能直接確認核算對象的使用直接成本法，共同的成本，按其他幾種分攤的方法進行核算 ，部分省市還創(chuàng)新了其他成本分攤方法，需要當地稅務機關確認。

五、結論

房地產開發(fā)企業(yè)應不斷提升成本核算水平，并在項目進行過程中嚴格按照成本預算及規(guī)定進行核算，以便提高項目的整體利潤?？偠灾康禺a企業(yè)成本核算比較復雜且很重要，提前進行成本預算及結合當地相關稅務政策進行稅務籌劃，為決策者及時提供更準確的數據，以便于做出更合理的決策，房地產企業(yè)應當準確把舵經營方向，并建立健全的財務管理制度，保證財務工作高質高效的運行，及時處理財務風險問題，從而推動我國經濟及房地產行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。