萬達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制

文/姜林江

（青島科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

一、背景簡介

（一）政策背景

房地產(chǎn)業(yè)與其他諸多產(chǎn)業(yè)有很大不同，再加上其自身的獨(dú)特屬性，也直接賦予了其鮮明的特點(diǎn)與規(guī)律，即資金需求大、投資周期長、規(guī)模大且收益高。從新世紀(jì)初開始，近一二十年間，伴隨著城鎮(zhèn)化的加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展。近年來，樓市價(jià)格持續(xù)走高，“買房難”依然是大眾民生熱門話題，而關(guān)于房地產(chǎn)市場泡沫的言論觀點(diǎn)層出不窮。正因如此，政府持續(xù)出臺(tái)各類抑制房價(jià)上漲的政策和行業(yè)法規(guī)等。但是，新的矛盾與社會(huì)利益關(guān)系再次催生，這就要求政府部門綜合考慮各方影響因素，尤其是市場的固有機(jī)制和發(fā)展規(guī)律。

（二）行業(yè)環(huán)境

從2016年開始，在全國范圍內(nèi)，尤其是一二線大城市，房市開始暴漲。房地產(chǎn)行業(yè)不僅是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是直接關(guān)乎國計(jì)民生的基建產(chǎn)業(yè)。正因如此，也決定了其自身發(fā)展的特殊性。從2016年下半年開始，伴隨著房市暴漲，也出現(xiàn)了一定程度的泡沫經(jīng)濟(jì)跡象。對此，從2017年開始，國家持續(xù)加大調(diào)控力度，實(shí)施全面緊縮的信貸政策。在此情形下，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，受到了影響。例如，融資成本增加，融資渠道減少，資金流動(dòng)變差等。由此也可直接看出，面臨新經(jīng)濟(jì)形勢的諸多不利，地產(chǎn)行業(yè)對外部資金的需求量依然很巨大。再加上同時(shí)期地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的投資收益和消費(fèi)規(guī)模來看，再次證明了新時(shí)期我國房地產(chǎn)企業(yè)融資需求量持續(xù)擴(kuò)充是必然趨勢。正因如此，房地產(chǎn)作為高收益高利潤的行業(yè)，其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、市場隱患同樣是不言而喻。在此情況下，諸多老牌商業(yè)地產(chǎn)公司加快了營運(yùn)模式的轉(zhuǎn)型。

二、公司概況

（一）公司簡介

大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司，注冊成立于1988年。萬達(dá)公司在20世紀(jì)，主要是以住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，經(jīng)過30年的發(fā)展，如今的萬達(dá)已經(jīng)不再是單一的地產(chǎn)企業(yè)，而是一家綜合性的服務(wù)型企業(yè)，即以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，包含商業(yè)、地產(chǎn)、文化、金融四大產(chǎn)業(yè)的大型跨國企業(yè)集團(tuán)公司。

2016年1月，萬達(dá)全資收購了美國傳奇影業(yè)公司。至此，萬達(dá)集團(tuán)公司開啟了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第一塊拼圖，即加快公司業(yè)務(wù)多元化集成運(yùn)作。這一時(shí)期，萬達(dá)的文化娛樂、影視產(chǎn)業(yè)市場份額占比大幅攀升。

（二）發(fā)展歷程

萬達(dá)公司作為老牌房地產(chǎn)企業(yè)，與絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)一樣，商業(yè)運(yùn)作模式主要呈現(xiàn)為重資產(chǎn)模式。對此，萬達(dá)早在2014年便首次提出了輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略改革方向。

2015年萬達(dá)調(diào)低了整體銷售目標(biāo)，萬達(dá)此舉向外界傳達(dá)的意圖很明確，就是先從運(yùn)作模式、公司制度體系層面上轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的業(yè)務(wù)模式，從根本上改變了原有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式。

2017年，萬達(dá)開始進(jìn)入第二關(guān)鍵階段，即將原有的核心業(yè)務(wù)之外的部分產(chǎn)業(yè)，以打包的合作模式出售出去。2017年的這一創(chuàng)舉，是萬達(dá)資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型過程中的里程碑式躍進(jìn)。經(jīng)過6個(gè)季度的發(fā)展之后，萬達(dá)2018年的文化產(chǎn)業(yè)營收規(guī)模和凈利潤超過了商業(yè)地產(chǎn)。而從2019年開始，萬達(dá)開始轉(zhuǎn)入到下一階段，即完全剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

三、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下對萬達(dá)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的影響

（一）輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

輕資產(chǎn)是指公司對內(nèi)部的非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行外包處理。通俗理解，就是嘗試著將有限的資源、資產(chǎn)的效益發(fā)揮出最佳狀態(tài)。尤其是近幾年全社會(huì)進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在這一背景環(huán)境下，越來越多的企業(yè)開始加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。比如，制造企業(yè)、房地產(chǎn)等企業(yè)，這些均屬于重資產(chǎn)模式的企業(yè)。隨著市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)與金融時(shí)代，重資產(chǎn)模式的瓶頸也愈發(fā)顯現(xiàn)。嚴(yán)格講，資產(chǎn)變輕并不是一種簡單的選擇，實(shí)際上是一種綜合性、全局性的戰(zhàn)略規(guī)劃，是房產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展的必然方向，萬達(dá)模式更受關(guān)注，且更具典型。

（二）“十三五”期間輕資產(chǎn)運(yùn)營下的萬達(dá)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析

1.輕資產(chǎn)下的萬達(dá)

2019年第一季度，萬達(dá)集團(tuán)2018年全年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)正式披露。結(jié)合公司的報(bào)告可以得知，2018年全年萬達(dá)集團(tuán)總營收規(guī)模為2142.8億元。其中，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)收入為692.4億元，全面超過了萬達(dá)房地產(chǎn)營收規(guī)模，成為萬達(dá)名下的四大業(yè)務(wù)之首。房地產(chǎn)營收為540.2億元，金融產(chǎn)業(yè)收入為433.6億元，商管收入為376.5億元。不僅如此，除了四大業(yè)務(wù)，萬達(dá)集團(tuán)在其他領(lǐng)域的商業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)營運(yùn)，收入也超過了100億元。至此可以看出，“十三五”期間萬達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型總體是相對成功的，基本形成了商業(yè)、文化、地產(chǎn)和金融四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

針對2018年的優(yōu)異成績，在2019年萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部大會(huì)以及新聞發(fā)布會(huì)上，王健林多次表示，2019-2020年，萬達(dá)正式向下一階段的目標(biāo)發(fā)起沖擊，即“完全剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。事實(shí)上從2015年開始，萬達(dá)便宣布不再增發(fā)和投資地產(chǎn)住宅等開發(fā)。2016年，王健林宣布，萬達(dá)正籌劃退出房地產(chǎn)市場。對此，王健林在面對記者采訪時(shí)稱，對于目前正處于轉(zhuǎn)型期的萬達(dá)來說，目前萬達(dá)的核心企業(yè)是萬達(dá)商業(yè)，而萬達(dá)商業(yè)無論是知名度還是影響力、品牌價(jià)值，早已超過了萬達(dá)地產(chǎn)。因?yàn)樵谌珖鞔笾谐鞘?，萬達(dá)廣場隨處可見，萬達(dá)影院更是占據(jù)著較高的全國影視市場份額。單就目前來看，萬達(dá)的地產(chǎn)收入仍大于租金等業(yè)務(wù)，但租賃業(yè)務(wù)的凈利潤占比卻已經(jīng)超過了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占到了總利潤的60%以上。

萬達(dá)從2016年宣布退出地產(chǎn)開發(fā)，并確立了要在2018年提前兩年完成轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，轉(zhuǎn)型成為綜合性的商業(yè)服務(wù)型企業(yè)。對此，結(jié)合2018年末的實(shí)際情況來看，萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是相對成功的，基本完成了初期預(yù)訂的目標(biāo)。正因如此，2019年的公司大會(huì)上，王健林再次針對萬達(dá)的發(fā)展形勢，提出了下一階段的發(fā)展目標(biāo)，即“完全剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

2.萬達(dá)輕資產(chǎn)未來走向

2017年和2018年，王健林不止一次提到，輕資產(chǎn)模式下的萬達(dá)，在未來幾年內(nèi)甚至更長一段時(shí)期內(nèi)，主推合作模式。正如前述所言，即目前萬達(dá)的商業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的收入以及租賃業(yè)務(wù)的凈利潤，已經(jīng)全面超過了萬達(dá)地產(chǎn)，之所以如此，恰恰體現(xiàn)出了市場未來的投資走向。

萬達(dá)在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型中，主推合作模式。無論是2016年之前，還是2017-2019年，每年都會(huì)確保至少簽約20個(gè)以上的合作企業(yè)，上不封頂。反之，如果合作類萬達(dá)廣場多了，就會(huì)減少投資類的萬達(dá)廣場的數(shù)量。所以，從2017年開始，萬達(dá)每年下調(diào)了萬達(dá)廣場的開業(yè)速度和規(guī)模。“十三五”期間的萬達(dá)廣場，不再看重規(guī)模的擴(kuò)大，也不單純追求凈利潤的高速增長，而是追求凈利潤結(jié)構(gòu)的改變。恰恰是由于萬達(dá)的這種調(diào)整模式，使得近幾年界內(nèi)關(guān)于萬達(dá)“千億負(fù)債”“千億負(fù)增長”的謠言滿天飛。

具體來看，輕資產(chǎn)模式下的萬達(dá)集團(tuán)，包括地產(chǎn)在內(nèi)的四大主營業(yè)務(wù)，目前只追求利潤結(jié)構(gòu)的改變，即租金在凈利潤中的占比。正如2020年爆發(fā)的新冠肺炎疫情，受此影響，萬達(dá)旗下的廣場店鋪以及合作企業(yè)、個(gè)體商戶經(jīng)營受阻，資金鏈斷裂。對此，萬達(dá)宣布疫情期間免除合作商戶的租金。因?yàn)閷τ谌f達(dá)來說，正如王健林在2018年的大會(huì)上所講到的那般，萬達(dá)商業(yè)的租金，每收入100元，至少有75元的純利潤。對于萬達(dá)來說，短期內(nèi)的損失是可以承受的，對于合作商戶來說，成本較高。換言之，租金業(yè)務(wù)增長再高也不怕，因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)利潤基本不會(huì)再增加多少了，這也是萬達(dá)在“十三五”期間宣布退出地產(chǎn)開發(fā)的主因之一。所以，2018年萬達(dá)提前一年完成了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)，服務(wù)業(yè)的收入占比超過了55%，凈利潤也全面超過了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。所以，2019年的大會(huì)上，王健林才會(huì)非常自信的說道：“萬達(dá)商業(yè)不是地產(chǎn)企業(yè)?！?/p>

3.萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推進(jìn)

首先，商業(yè)綜合體輕資產(chǎn)合作模式。2014年和2015年，萬達(dá)先后與快錢公司、光大安石、四川信托和嘉實(shí)基金等公司展開了戰(zhàn)略性合作。從其簽署的合作協(xié)議來看，基本確定了接下來一段時(shí)期內(nèi)的投資框架，即共建萬達(dá)廣場超過20座。實(shí)際上很容易理解，就是指萬達(dá)開始出售自己的“重資產(chǎn)”，將非核心業(yè)務(wù)外包出去，與其他企業(yè)進(jìn)行合作。一方面可以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)運(yùn)營的壓力，另一方面增加輕資產(chǎn)的市場占比。

萬達(dá)集團(tuán)作為老牌的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然在以往的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中不是一枝獨(dú)秀，但也是行業(yè)的佼佼者。簡言之，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)整體是比較成功的。在其傳統(tǒng)的發(fā)展模式中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的基本營運(yùn)模式是全權(quán)負(fù)責(zé)投資、管理、建設(shè)等全過程。此外，還需要負(fù)責(zé)銷售、投資等。理論而言，這一模式屬于重資產(chǎn)模式，營收規(guī)模雖然有保障，但營運(yùn)成本和投資成本要求也非常高。

四、總結(jié)

萬達(dá)集團(tuán)審時(shí)度勢，為了能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)公司更長遠(yuǎn)的發(fā)展，立足國內(nèi)外的先進(jìn)模式與經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“與時(shí)俱進(jìn)”的創(chuàng)新思維，緊隨時(shí)代步伐，設(shè)計(jì)出了專門圍繞著萬達(dá)商業(yè)廣場的輕資產(chǎn)合作發(fā)展模式。在輕資產(chǎn)合作發(fā)展模式中，萬達(dá)是主要的受益方。反之，輕資產(chǎn)營運(yùn)模式過程中，各大小的合作企業(yè)與商戶，投入資金來進(jìn)行運(yùn)營。萬達(dá)只需要負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)以及后期的招商即可。正因如此，“萬達(dá)廣場”的品牌價(jià)值和市場影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。在十年前，人人都知道萬達(dá)是房地產(chǎn)公司，而如今，新一代群體眼中的萬達(dá)就是一家綜合性的商業(yè)廣場與服務(wù)企業(yè)。

總之，在輕資產(chǎn)運(yùn)營合作模式下，近三年的萬達(dá)，基本上實(shí)現(xiàn)了“去房產(chǎn)化”。從市場投資與招商角度來評價(jià)，萬達(dá)的這一模式，屬于“準(zhǔn)金融投資”的行為。因?yàn)閷τ谀切┐蟠笮⌒〉耐顿Y方來說，即便是小規(guī)模的商戶，也能夠收獲到各種現(xiàn)金回報(bào)以及后期的增值收益。