關(guān)于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的幾點建議

【摘要】在國家倡導(dǎo)實現(xiàn)共同富裕的背景下，住房成本成為制約共同富裕的關(guān)鍵因素，因此，從多角度采取措施讓房價回歸本源，才能讓居民買房壓力降低，釋放消費潛力，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。本文從商品房的特點及商品房嚴(yán)重偏離成本價的基本情況為出發(fā)點，從多角度提出穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的應(yīng)對措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);穩(wěn)房價;穩(wěn)預(yù)期【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

由于房子的固有屬性，建設(shè)周期長，資金密集型行業(yè)的典型代表，這就決定了房子作為特殊商品之一，可以進(jìn)行先付款未來交房的期房交易。這就給普通消費者帶來很大的不確定性。一方面房子可能面臨資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓的情況;另一方面開發(fā)商作為商品提供者，占有絕對話語權(quán)，消費者處于弱勢地位，買賣雙方的地位嚴(yán)重失衡。由于房子的特殊性，導(dǎo)致消費者的商品議價能力較低，即使國家層面采取各種調(diào)控政策，房價上漲的趨勢仍在持續(xù)。為此，穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期成為房價調(diào)控的重點之重。

1、商品房價嚴(yán)重偏離成本價的情況

房價事關(guān)民生，也是投資客牟利的重要途徑。炒房客進(jìn)入市場容易哄抬房價，讓房價走勢添加更多的人為因素，房價與其成本價嚴(yán)重偏離，因此，由于資本的逐利性與人為因素干預(yù)市場，由市場決定房價只會造成房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。因此，為了讓房價回歸本源，不僅需要宏觀調(diào)控政策加以干預(yù)，而且需要多主體多角度采取措施來共同實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

2、穩(wěn)房價的應(yīng)對措施

房價無序漲價的現(xiàn)象需要從多主體多角度予以遏制，具體可從期房預(yù)售、城市房屋登記信息系統(tǒng)、監(jiān)管力度、房企融資條件及房產(chǎn)糾紛處理簡易度等進(jìn)行應(yīng)對。

2.1期房預(yù)售的條件應(yīng)更加嚴(yán)格

根據(jù)現(xiàn)行的《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第四十五條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。根據(jù)規(guī)定可以了解到，期房預(yù)售的條件過于簡單，這就為爛尾房的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。投資開發(fā)建設(shè)的資金僅達(dá)到四分之一以上就可以進(jìn)行預(yù)售，這不是用消費者的資金進(jìn)行期房建設(shè)，對于資金鏈緊缺的開發(fā)商而言，一旦預(yù)售沒達(dá)到理想預(yù)期，無法向銀行申請開發(fā)貸款，開發(fā)商極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，這對于前期已購房的消費者極其不利，樓盤爛尾的風(fēng)險極大，買賣雙方都面臨巨大損失。提高預(yù)售門檻，既是對廣大購房者負(fù)責(zé)，更是對開發(fā)商負(fù)責(zé)。因此，建議增加投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之五十以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期同時樓盤封頂以后才能辦理預(yù)售。

2.2統(tǒng)一全國的城市房屋登記信息系統(tǒng)

二套房的認(rèn)定與城市房屋登記信息系統(tǒng)是否統(tǒng)一有著至關(guān)重要的決定因素。一個地級市所轄的各縣市房屋登記信息系統(tǒng)無法統(tǒng)一，每個城市都有各自的房屋登記信息系統(tǒng)，又不能全國各個城市查一遍名下是否有房，這就給炒房客以可乘之機(jī)。炒房客一般都是有足夠資本，全款買房的情況數(shù)不勝數(shù)。但看征信記錄是否有房貸及戶籍所在地與所購商品房所在地是否有房就無法明確其名下所有房產(chǎn)。因此，建立一個類似身份證的全國聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)來統(tǒng)一全國的城市房屋登記信息系統(tǒng)，可以有效區(qū)分其名下有幾套房，避免炒房客利用政策漏洞進(jìn)行投機(jī)炒房。

2.3加大監(jiān)管力度，杜絕房地產(chǎn)違規(guī)經(jīng)營亂象

房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款及按揭付款）。?？顚Ｓ?，可以杜絕開發(fā)商隨意使用預(yù)售資金，防止開發(fā)商因資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象。這個時候，預(yù)售資金監(jiān)管專戶是否真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用成為亟需關(guān)注的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對所轄區(qū)域的所有商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶進(jìn)行專項監(jiān)督檢查，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形，從嚴(yán)處罰或禁止入市交易，可以起到威懾作用?，F(xiàn)實生活中，商品房預(yù)售資金是不是全部進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管專戶還是部分轉(zhuǎn)入，這些情況都會影響預(yù)售資金監(jiān)管專戶是否可以發(fā)揮其真正的作用，是否將政策執(zhí)行到位。商品房買賣過程中，大多數(shù)購房者根本不清楚商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的存在及意義，售樓部讓預(yù)付資金轉(zhuǎn)賬到指定賬戶，該指定賬戶并不一定是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，僅僅依靠行業(yè)自律來保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ茫槐慌沧魉?，反而是空有對策而無法保證相關(guān)政策得到貫徹落實。

2.4加大房企融資條件

開發(fā)商融資的便利度越高的話，對于開發(fā)商來說，開發(fā)商極易過度擴(kuò)張建房。這就容易出現(xiàn)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營，若是樓盤預(yù)售不理想，極易加大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險。根據(jù)企業(yè)負(fù)債程度、銷售回款等多方面因素綜合評估企業(yè)的授信程度，可以從融資端方面約束企業(yè)盲目擴(kuò)張，實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)勢在于可以避免出現(xiàn)爛尾樓盤，另一方面可以促使開發(fā)商集中于銷售回款的方式來保證其主營業(yè)務(wù)收入得到持久穩(wěn)定的現(xiàn)金流。集中銷售回款可以從價格折扣等多方面來挽回客流，從而達(dá)到穩(wěn)房價的目標(biāo)。

2.5提高房產(chǎn)糾紛處理便利度

房產(chǎn)市場上，總是處于一種不平等的買賣雙方。簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議之后，預(yù)付的定金則不可以退回。這顯然有失公允。作為高價值的期房，不僅沒有看到成品，還需要支付大額定金才能取得鎖定房號的權(quán)利。淘寶買賣商品還存在7天無理由退換貨，然而期房就不存在無理由退房，定金不退的規(guī)定，明顯的霸王條款。這種不平等現(xiàn)象容易滋生房產(chǎn)糾紛。法院起訴是一件耗時耗力的途徑之一。對于這種普遍因買賣雙方地位不平等而造成的房產(chǎn)糾紛，建議房地產(chǎn)行政主管部門可以明文規(guī)定相關(guān)房產(chǎn)交易規(guī)則或?qū)ｉT成立調(diào)解糾紛委員會來簡化房產(chǎn)糾紛處理機(jī)制，為買方提供公平交易的市場環(huán)境。

3、穩(wěn)預(yù)期的應(yīng)對措施

房價市場預(yù)期總體呈平穩(wěn)的趨勢，這時候投資客炒房就失去了炒房的動機(jī)。供求關(guān)系影響商品的市場價格，供過于求，價格下跌;供小于求，價格上漲?？梢詮募哟蠊┙o、大力推行共有產(chǎn)權(quán)住房及培育“房東直租”租賃市場等多方面來穩(wěn)定房價走勢。

3.1多主體多角度供應(yīng)商品房

加大保障性住房的供應(yīng)力度，全力保障剛需住房的優(yōu)先購買權(quán)。健全租售同權(quán)，淡化學(xué)區(qū)房的概念，從而針對暫時無力購房者提供同等的權(quán)利，從而穩(wěn)定房價走勢預(yù)期。

3.2大力推行共有產(chǎn)權(quán)住房

共有產(chǎn)權(quán)住房是政府與購房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，分配時在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來推出過程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實現(xiàn)保障住房的封閉運行。為了保障低收入者居者有其屋，大力推行共有產(chǎn)權(quán)住房，讓購房者可以有多種形式來購買其房屋，可以有效規(guī)避商品房定價過高，降低購房需求量，從而達(dá)到穩(wěn)房價的預(yù)期。

3.3培育“房東直租”租賃市場

長租公寓爆雷事件說明房東直租的租賃市場既能保證租房者的利益又能保證出租者的權(quán)益。由政府主導(dǎo)培育“房東直租”租賃市場，去除中介在租房市場中的干擾，能夠有效保證租房市場有序發(fā)展。租房市場有序發(fā)展可以推動商品房市場需求量出現(xiàn)平穩(wěn)增長的情況，從而有利于平衡商品房的供求關(guān)系，達(dá)到穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，廣大購房者也是廣大消費者。只有讓房價處于其成本價浮動范圍內(nèi)的合理范圍，才可以讓居民買的起房。穩(wěn)房價一方面可以讓炒房客退出房地產(chǎn)行業(yè)，另一方面可以釋放購房者的消費能力，促進(jìn)房價回歸本源，讓更多的富余資金投向?qū)嶓w行業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

熊芳芳（1989.12-），女，漢，研究生，研究方向：財務(wù)理論與方法，單位：中國人民銀行黃石市中心支行。