《民法典》視閾下居住權(quán)制度體系及其實(shí)現(xiàn)路徑

孟 翔

（廣東尚堯律師事務(wù)所，廣東 佛山 528000）

《民法典》居住權(quán)制度體系主要對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的實(shí)際居住利益進(jìn)行有效保障，將社會(huì)性居住權(quán)當(dāng)作基礎(chǔ)，不反對(duì)投資性居住權(quán)的設(shè)定。居住權(quán)制度體系規(guī)定居住權(quán)存在于物權(quán)編中，同時(shí)在婚姻家庭編、繼承編中的相關(guān)規(guī)定同樣能當(dāng)作居住權(quán)設(shè)定的根據(jù)，在具體實(shí)行的過(guò)程中，人民法院采用裁判的形式對(duì)特定主體設(shè)定居住權(quán)，符合物權(quán)法律規(guī)定的原則，還對(duì)物權(quán)編居住權(quán)立法進(jìn)行一定的補(bǔ)充。

一、居住權(quán)制度體系立法意義

我國(guó)《民法典》設(shè)立了居住權(quán)制度，對(duì)社會(huì)弱勢(shì)人民群眾的居住權(quán)益進(jìn)行有效保障，滿(mǎn)足居住權(quán)人生活居住的實(shí)際需求。以往《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》實(shí)行之后，市場(chǎng)供給的住房主體逐漸呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)，不斷增加了住房的供給量。政府根據(jù)社會(huì)居住實(shí)際情況建設(shè)了城鎮(zhèn)保障性房，同時(shí)對(duì)棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行改造當(dāng)作居住房。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不斷發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐漸凸顯出了對(duì)住房立法的實(shí)際需求，迫切需求在《民法典》中設(shè)定居住權(quán)制度體系。我國(guó)在2018年根據(jù)社會(huì)住房實(shí)際需求，在物權(quán)編中增加了居住權(quán)制度，主要對(duì)居住權(quán)人實(shí)際居住需求進(jìn)行明確，采用合同和遺囑的形式可以使他人享受占有和使用住宅的權(quán)利，同時(shí)對(duì)于設(shè)定了居住權(quán)的住房其中居住權(quán)人不能隨意進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和繼承。物權(quán)編中設(shè)定的居住權(quán)制度包含多個(gè)方面，滿(mǎn)足居住權(quán)人生活居住的需求［1］。另外，我國(guó)在2019年主要對(duì)居住權(quán)進(jìn)一步改進(jìn)和完善，設(shè)定了具體的相關(guān)條款規(guī)定。居住權(quán)制度體系建立的過(guò)程中借鑒了相關(guān)國(guó)家的立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的實(shí)際情況，對(duì)特定人群的實(shí)際居住需求進(jìn)行有效滿(mǎn)足?！睹穹ǖ洹肪幼?quán)制度體系地實(shí)施，能夠有效地為人民群眾住房提供法律法規(guī)的支持和保障，在一定程度上緩解了住房緊張的現(xiàn)象，促進(jìn)社會(huì)更加和諧穩(wěn)定地健康發(fā)展，對(duì)民生進(jìn)行更加有效地保障。

二、《民法典》居住權(quán)制度體系分析

（一）內(nèi)涵性質(zhì)

居住權(quán)和住房所有權(quán)存在一定的差別，主要是在他人住房的基礎(chǔ)上，對(duì)居住權(quán)人的生活居住需求進(jìn)行有效滿(mǎn)足，是人們實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定的生活居住的用益物權(quán)，對(duì)他人的房屋獲得相應(yīng)的占有和使用權(quán)利。居住權(quán)通過(guò)設(shè)立之后具有較高的穩(wěn)定構(gòu)性，在居住權(quán)受到一定侵犯時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)物權(quán)保護(hù)措施，達(dá)到自身長(zhǎng)期穩(wěn)定的生活居住需要，同時(shí)自身的居住權(quán)益不會(huì)受到房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變的影響。

居住權(quán)制度體系能夠有效促進(jìn)居住權(quán)人充分發(fā)揮住宅經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，可以對(duì)婚姻家庭的撫養(yǎng)救濟(jì)提供相應(yīng)的服務(wù)，同時(shí)能夠在市場(chǎng)利用財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，采取任何方式都是權(quán)利人進(jìn)行自主決定。另外，當(dāng)時(shí)在住宅使用權(quán)利和所有權(quán)不統(tǒng)一的情況下，沒(méi)有相應(yīng)的立法對(duì)居住權(quán)的住宅提出禁止其抵押等規(guī)定，住宅所有權(quán)人對(duì)于房屋具有相應(yīng)的融資功能。所以《民法典》增加的居住權(quán)制度對(duì)于特定居住權(quán)人的居住需求進(jìn)行有效滿(mǎn)足，同時(shí)還能對(duì)住宅所有權(quán)人通過(guò)房屋進(jìn)行融資和流轉(zhuǎn)獲取效益進(jìn)行一定的保障，幫助權(quán)利人通過(guò)權(quán)利客體，擁有收益權(quán)［2］。

人民法院在具體物權(quán)糾紛的過(guò)程中可以充分利用居住權(quán)制度的法律定義。產(chǎn)權(quán)不清晰的情況下，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)相關(guān)居住權(quán)民事糾紛，通常情況下將居住權(quán)當(dāng)作房屋所有權(quán)和居住權(quán)利人同時(shí)擁有，導(dǎo)致房屋權(quán)屬產(chǎn)生問(wèn)題、將居住權(quán)當(dāng)作住宅所有權(quán)，排除了權(quán)利人對(duì)住宅的處分和收益權(quán)。居住權(quán)制度設(shè)定了多種供給主體的住房制度，為其提供相應(yīng)的法律根據(jù)，提升住宅在居民財(cái)產(chǎn)體系中的位置。我國(guó)根據(jù)自身實(shí)際情況分析，大部分家庭財(cái)富主要體現(xiàn)在擁有的房產(chǎn)等相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)上。我國(guó)人們生活水平隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，得到較大幅度的提升，但是人口老齡化情況逐漸加重，促進(jìn)了養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。我國(guó)實(shí)行的相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，在開(kāi)展的過(guò)程中，老年人擁有房產(chǎn)的條件下沒(méi)有較高的參與積極性，同時(shí)保險(xiǎn)公司沒(méi)有進(jìn)行一定的重視，主要貸款銀行對(duì)于擔(dān)保的主宰具有追索權(quán)，老年人的居住權(quán)得不到有效的保障，同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制不斷深化改革、房屋價(jià)格不斷變化對(duì)銀行以抵押貸款房屋長(zhǎng)期持有的風(fēng)險(xiǎn)管控產(chǎn)生一定影響。因此，《民法典》中增加的居住權(quán)制度，住宅所有權(quán)人可以和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)住宅設(shè)立居住權(quán)，進(jìn)行物權(quán)登記，進(jìn)而成為房屋居住權(quán)人，同時(shí)購(gòu)房人買(mǎi)房不能對(duì)其居住權(quán)進(jìn)行妨礙。該種設(shè)定居住權(quán)的房屋在銷(xiāo)售的過(guò)程中相對(duì)價(jià)格較低，居住權(quán)達(dá)到相應(yīng)的權(quán)限時(shí)，可以全部去除住宅所有權(quán)上的相應(yīng)負(fù)擔(dān)，買(mǎi)房人可以得到完整的房屋所有權(quán)。該類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格較低，投資門(mén)檻低，在市場(chǎng)上占據(jù)一定的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)，有效拓展房產(chǎn)的融資渠道，更加優(yōu)化了房產(chǎn)資源的配置。

（二）規(guī)范體系

一方面，居住權(quán)制度物權(quán)編規(guī)范。居住權(quán)只有通過(guò)登記采用對(duì)其設(shè)立、變更和消除實(shí)現(xiàn)物權(quán)效力。房屋購(gòu)買(mǎi)者需要在交易的過(guò)程中對(duì)住宅的登記進(jìn)行查詢(xún)。居住權(quán)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記之后，第三人對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房屋設(shè)定居住權(quán)在不知情的情況下，對(duì)住宅行使使用權(quán)和租金不進(jìn)行法律支持。用益物權(quán)人對(duì)房屋行使權(quán)利的過(guò)程中需要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，如對(duì)資源合理開(kāi)發(fā)利用和保護(hù)，以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)等規(guī)定，對(duì)使用目的和方式進(jìn)行一定的限制，同時(shí)居住權(quán)對(duì)房屋不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和繼承。當(dāng)事人進(jìn)行房屋登記的過(guò)程中需要對(duì)居住權(quán)的具體期限進(jìn)行注明，嚴(yán)格以登記的內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在沒(méi)有任何約定和登記的情況下，居住權(quán)人將終身享受居住權(quán)，保證其長(zhǎng)期穩(wěn)定生活居住的實(shí)際需求。

另一方面，居住權(quán)制度合同編規(guī)范。《民法典》中當(dāng)事人可以對(duì)于合同簽訂的具體形式進(jìn)行自主決定，依法成立的合同，在簽訂之后立即產(chǎn)生效益，但是法律具有相關(guān)規(guī)定，或者當(dāng)事人進(jìn)行其他約定的情況下，合同簽訂之后不會(huì)立即生效。居住權(quán)在設(shè)立時(shí)使用書(shū)面形式的合同和遺囑，對(duì)當(dāng)事人之間相關(guān)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行更加清晰的確定，對(duì)居住權(quán)登記的內(nèi)容更加明確，防止出現(xiàn)相關(guān)權(quán)利糾紛。

三、《民法典》居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)路徑

第一，《民法典》居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)路徑可以通過(guò)人民法院采用裁判形式進(jìn)行居住權(quán)設(shè)立，可以有效達(dá)到居住權(quán)制度的立法目的。人民法院裁判形式設(shè)立居住權(quán)的過(guò)程中不能違反物權(quán)法定原則?！睹穹ǖ洹分写_定了物權(quán)法定原則，當(dāng)作《民法典·?物權(quán)篇》的結(jié)構(gòu)原則，從而對(duì)人民群眾的經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生較大影響。因此，當(dāng)事人在沒(méi)有合同和遺囑的情況下，部分學(xué)者對(duì)于法院采用裁判方式為特定主體進(jìn)行居住權(quán)的設(shè)立產(chǎn)生一定的疑問(wèn)，是否存在對(duì)物權(quán)法定原則的違反現(xiàn)象。但是《民法典》第二百二十九條明文規(guī)定了可以采用裁判方式對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立，在裁判文書(shū)生效時(shí)，發(fā)生物權(quán)效力，為人民法院采用裁判形式對(duì)當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)提供了制度體系保障［3］。

第二，法定居住權(quán)的構(gòu)成要件?！睹穹ǖ洹吩黾泳幼?quán)制度的主要目的就是更好地滿(mǎn)足特定人群對(duì)于居住的實(shí)際需求，明確法定居住權(quán)人，對(duì)規(guī)定中的特定人群進(jìn)行探究和分析。法定居住權(quán)產(chǎn)生的關(guān)系，就是父母子女、夫妻這兩種關(guān)系，需要結(jié)合法定居住權(quán)的限制思路，對(duì)相關(guān)主體的法定居住權(quán)具體情形進(jìn)行有效明確和限制。另外，法定居住權(quán)利人的同住人在《民法典》中沒(méi)有對(duì)其范圍進(jìn)行明確規(guī)定。部分學(xué)者提出需要對(duì)共同居住人的范圍進(jìn)行確定，對(duì)配偶、同居人等相關(guān)同住人是否享受房屋居住權(quán)，設(shè)計(jì)具體規(guī)則，明確同住人范圍。因此，居住權(quán)制度體系實(shí)行的過(guò)程中需要對(duì)法定居住權(quán)利人的同住人具體范圍進(jìn)行有效探究和分析，防止居住權(quán)在實(shí)際行使得過(guò)程中產(chǎn)生相關(guān)的糾紛。

四、結(jié)語(yǔ)

《民法典》居住權(quán)制度體系中存在一定的不足之處，需要進(jìn)一步地完善和明確。本文主要對(duì)《民法典》居住權(quán)制度體系立法意義和內(nèi)涵性質(zhì)、規(guī)范體系進(jìn)行分析，同時(shí)探討了其實(shí)現(xiàn)路徑，希望推動(dòng)住房制度進(jìn)一步深化改革。